|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
北台灣房市在2025年初呈現區域新案齊發的態勢，包括台北市、新北市、桃園市等多個區域都有指標性建案在329檔期前後推出。然而，受到政府限貸令政策影響，換屋族群的購屋門檻提高，整體市場買氣受到壓抑，首購族青睞的小坪數、低總價建案表現相對較佳。
先來看台北市文山區，線上建案雖不多，但量體可觀。除已公開的『元利四季莊園』、『信義富境』、『將捷旅境︲真境」等指標案外，上市建商國泰建設『國泰忠順街案』，基地逾千坪，規劃156戶，27至48坪的2至4房產品，預計將成為區內地標建築。
『將捷旅境︲真境』也計畫推出新的一區『將捷旅境︲善境』，與捷運環狀線南段Y03站共構，規劃76戶，主力為1至2房產品。此外，宏廷建設的『富山滙』成屋後重新銷售，最高行情已攀升到8字頭，與預售時的6字頭有顯著差距。
新北林口、新莊新案蓄勢待發
過去房市熱區的新北林口，也不敵限貸令，房市同樣受創，所幸受惠去年開幕的三井OUTLET二期，和未來的AI園區、東森總部及交流道改善工程等建設利多，在今年第二季迎來推案潮。
指標案包括即將公開的『璽來登帝璽』，以及籌備中的『新潤世界都心』、『長耀中山路案』、『亞昕中山路案』等，上述總銷金額共預計上看500億元。
新莊區也不遑多讓，逾百億案量將注入，指標案為馥華集團（掛華鉅開發建設）『馥華之道︲鳳庭』和瓏山林集團（掛邦瓏建設）『邦瓏雍玥』，兩案皆位於丹鳳地區，總戶數加總逾千戶。新店市去年供給少，今年開春市區則有三個新案將陸續公開，為危老或都更案，包括『協富青睞』、『寶安JR』和『友座明德路案』。
桃園低總產品受青睞
受政策影響，桃園這一波買氣同樣遭打擊，首購族青睞低總價產品表現較佳。楊梅區富岡地區寶佳機構旗下的和發建設有新案推出，主力產品為2至3房，都計外還有『翊翔家』、『荷蘭小鎮』等成屋案，以親民房價搶市。
龜山區整體房市雖尚未明顯回溫，但因A7重劃區潛銷一段時間的『大亮睦粼』以低單價、小坪數的事務所產品吸引置產客，討論度頗高；平鎮區除了『和峻上中央』外，山仔頂地區、都計外也都有新案陸續推出，整體房市逐漸加溫中；觀音區草漯地區的公寓產品因低總價、出租穩定，仍受到投資、置產客的青睞。
整體而言，北台灣房市受限貸令政策壓抑，買氣受到影響，但業者於各區仍有相應對的新建案推出，例如低總價、小坪數產品，或是搭配裝修、家電等促銷方案，以吸引買家目光。
2024年房市受到新青安房貸助攻，房價加速上漲，千萬內的預售屋選擇大幅減少，對比2023年七都共驟減6個行政區，分別是高雄楠梓、仁武、小港以及台中清水、梧棲、龍井，房價已從2023年千萬內，飆升至2024年全面突破千萬，區域房市熱度不斷攀升，其中，又以台中清水短短一年內房價漲幅超過3成最高。
591房屋交易網主任畢務潔指出，高雄近年受惠科技產業發展帶動，吸引大量自住、投資買盤，房市買氣熱絡，而台中海線則有交通建設加持，房價也持續走揚。
高雄楠梓、仁武、小港2024年房價站上千萬大關，這三個區域受惠於科技產業聚落的發展，如台積電高雄設廠、半導體供應鏈建構，帶動大量就業機會與人口移入，提升購屋需求，尤其楠梓不僅成為科技新貴的熱門購屋選擇，也帶來大量投資買盤，預售市場熱絡，去年交易突破2,000件。
仁武則因鄰近楠梓同時擁有工業區，人口紅利穩定，區域剛性買盤強勁，單價也站穩3字頭。小港坐擁南台灣重要的空港與海港經濟區，加上周邊「亞洲新灣區」因AI熱潮，帶動房市穩健成長。
另外，2024年房價晉升到千萬行政區的還有台中清水、梧棲、龍井，台中海線具房價親民優勢，加上特五號道路、捷運藍線議題等交通建設利多，逐步消弭與市中心的距離，使得區域發展潛力大增，不僅吸引首購族目光，同時帶動投資客進駐，進一步推升房價，像是清水短短一年內房價漲幅就超過3成，預售屋成交量與梧棲雙雙突破千件，而龍井則因鄰近中科，房市有科技新貴支撐，促使台中海線三區房市熱度升溫。
股災來襲，預售房市恐連帶受殃。房市一波未平一波又起，以預售市場來看，部分個案好不容易有小回春態勢，但面臨川普關稅政策恐引起台股大震盪，而房市與股市的連動性關係大，恐使資金急凍、預售市場陷入窒息量。
上市櫃建商透露，現階段市場買氣相當冷，來客量較過去熱絡時，保守估計少了一半以上，很多個案場每周平均成交組數僅一組，未來幾天若台股災情擴大，預售房市預期將雪上加霜。
北部建商坦言，現階段購屋族猶豫期間拉長，加上川普的關稅政策影響了經濟信心，股匯市波動大的情況下，也讓資產族群重新審視資金配置，目前觀察市場上，中低總價產品仍有剛性需求，但購屋族擔憂台股、經濟可能向下，都相當保守看待，中高總價產品更慘，案場可能每周成交掛蛋。
中南部建商也指出，現階段來客量，較過去房市熱絡時期，至少減少了一半以上，先前每個預售案平均兩個月就可以完銷，甚至部分個案幾週就完銷，以現在的市況來看，預估銷售期要達一年半到兩年以上。
儘管房市買氣冷，但房價上還未有明顯的下跌，建商指出，主要還是因為造價維持高檔，成本考量下，要調降有一定的困難，現階段的因應策略會以低首付、送家電等方式刺激買氣，另外，預售個案的價格也不會在往上調價。
住展雜誌企研室總監陳炳辰則表示，目前預售市場仍勇於推案的不少都是資產實力穩健的建商，在市場上一直未演變降價第一槍，不過市場已經有凍漲的狀態，或是新北市三重區、永和區這些新案已見三位數地帶，卻已有新案可在8、9字頭入手，顯然有以誠意價取代降價的風氣，有不少個案有小回春的態勢，另外，目前建商更聚焦於小坪數規劃、分期推出等避險手法，或許得在全面無效、建案又難再延推，才有降價可能。
中央銀行第一季理監事會雖未推出第八波選擇性信用管制，而是加重對銀行的金融檢查，業者因擔心金檢挨罰，已開始收緊房貸業務貸放標準，市場甚至傳出部分銀行因為「怕麻煩」，索性不承做換屋族房貸，對換屋族帶來相當大衝擊。
銀行業者表示，央行對換屋族提供「一年過渡期」，允許換屋族在過渡期間短暫持有兩間房產。在此期間，換屋族可申請最高八成貸款，但需簽署切結書，承諾在一年內出售原有的房產。
市場上已有銀行不做換屋族房貸，行庫主管指出，主要是因為銀行須在一年內對客戶情況進行追蹤，這可能會帶來額外的行政負擔。也因此，銀行會透過行政流程進行「技術性卡關」，最常見的婉拒方式，就是告訴客戶目前房貸額度已滿、要排很久的隊，或是把利率拉高、貸款成數從原先客戶期待的八成，降為七成以下，來給客戶軟釘子碰。
尤其，房市交易愈趨低迷，使換屋族在一年內賣房更為困難，不僅銀行覺得檢查換屋族賣房麻煩，連想換屋的民眾壓力也更大。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，房產買賣壓縮於一年內實屬不易，這項政策對換屋族影響尤為顯著，她觀察，換屋族在和銀行交涉房貸時，的確面臨更嚴格的貸款審核，增加了資金調度難度。
央行規定換屋族必須在一年內賣出舊屋，徐佳馨分析，這意味著若舊屋在一年內未售出，換屋族等於對銀行違約，這時換屋族在賣屋時，恐為了加速成交而接受遠低於原先預期的售價，這會使民眾在資金調度上更為困難。徐佳馨也觀察，也有不少民眾因為擔心一年內無法如期賣屋，而不敢進場購房換屋。
若想避免一年內換屋的壓力，也有銀行業者建議，換屋族可以考慮先賣後買，這樣就能避免房貸審核上的困難與雙重房貸的財務壓力。不過，這樣的做法可能會讓換屋族暫時無法安置住處，因此，可以考慮與買家協調「售後租回」，即在出售房屋後，短期租回該房產，讓自身不致在完成換屋之前無處可住，倘若無法達成售後租回的協議，換屋族也可尋找其他短期租賃的房屋作為過渡選擇。
房市趨勢專家李同榮說，金融機構在金檢壓力下，對建商與投資客融資態度趨於保守，可能導致資金鏈緊縮，影響市場流動性。
他預測，第二季房市交易價格仍有下行壓力，預估跌幅約百分之三，全年跌幅可能達百分之十。其中，部分區域跌幅甚至可能超過百分之十五，但成熟商圈具較強抗跌能力。另外，今年下半年將迎來大批交屋潮，若投資客因資金需求而降價出售，可能進一步拉低市場價格。
隨通膨壓力、貼金補貼政策帶動房客租金負擔力提升，租屋需求最強勁的大台北地區租金飆升，據統計，北捷（不含機捷、淡海、安坑輕軌）百餘個捷運站中，有91個捷運站周邊租金單價突破千元，占比達77％，台北市僅剩8個捷運站不到每坪千元，在租屋需求沿捷運外擴效應下，新北市也有逾3成站點租金超過每坪千元，租屋族負擔愈趨沉重。
據永慶房產集團統計，過去一年北捷各站租金單價共有6個站，租金單價突破2,000元大關，其中以小南門站每坪2,706元最高，市政府、六張犁、中山、台北車站及國父紀念館站也都站上每坪2,000元，此外，也有39個捷運站每坪逾1,500元，多集中在蛋黃區租，相當於在生活機能較便利的地段租20坪小坪數房屋租金動輒3、4萬元起跳。
整個台北市僅剩文湖線辛亥、萬芳社區、木柵、動物園站，以及信義淡水線的北投、復興崗、忠義、關渡等外圍的捷運站，租金單價還在三位數。
在台北市租金高漲下，租屋族沿捷運向新北租屋，帶動第一環蛋黃區租金飆升，鄰近台北市的成熟商圈租金甚至遠超過台北市外圍蛋白區，新北市以永安市場站每坪1,556元最高，中和新蘆線的菜寮站、台北橋站，板南線新埔站等租金單價都在每坪1,300元以上，不過新北捷運站的租金差異大，不少位處較末端的捷運站丹鳳、迴龍、忠義、淡水等站，租金單價都在每坪800元以下。
房地產業者指出，台北市蛋黃區、生活便利熱門商圈的捷運站的租金，可能是捷運末端站的一倍以上，在高房價時代買不起房、購屋籌備期拉長，帶動租屋需求殷切下，新北二、三線捷運商圈租金恐持續上漲。<>
美國總統川普於4月2日宣布針對特定國家加徵20%至46%不等的關稅，台灣被美國課徵32%關稅，全球股市應聲重挫，關稅大戰影響台灣股市會不會進而影響房市大地震？房市趨勢專家李同榮表示，跌勢中房市必定會雪上加霜，預測央行對房市政策會有第八波驚奇，而這個驚奇不會是打房措施，即可能是「緊急提早降息」以及「資金寬鬆政策」藉以挽救出口經濟面對的嚴峻衝擊。
李同榮指出，在川普宣布關稅解放日之前，他就預測「川普效應影響全球經濟」將是最大的一隻黑天鵝，但想不到這隻黑天鵝會降臨的這麼早，且將勢如破竹襲捲全球經濟，全球貿易額可能會萎縮5%至7%甚至更多。而台灣除全年GDP可能腰斬至2%以下，股市也將如他在預測中面臨重挫的危機，這對於正在下修中的房市更會是雪上加霜。
李同榮表示，當全球化分工化體系被顛覆，一旦保護主義盛行，川普也應會預知此擧短線將重創全球經濟、股匯市動盪、通膨再起、等不利因素川普執意大刀闊斧進行所謂大手術的關稅改革，他如意算盤是若計畫成功了，美國坐收7千億美元額外收入，吸引更多美國製造帶來的就業機會，並削弱競爭大國尤其是中國的實力，即可謂「全勝」，讓美國再次偉大。
但若關稅大戰失敗了，造成全球經濟包括美國經濟重創、盟友關係崩裂、美國將被全球孤立、也即保護主義造成兩敗俱傷，也即「雙敗」的結局。但川普認為比較傷勢，因為美國傷，但競爭者更傷，美國仍然具有競爭優勢，同時美國再以優越的科技、軍備、生化發展潛力，並藉地緣政治緊張局勢從中獲利。整體而言，就是關稅政策可能面對「全勝」與「兩敗」的結果，而川普認為兩種結局都會成就美國再次偉大的目標。
李同榮分析，台灣出口產業將因川普關稅大戰而哀聲遍野，而台灣政府因兩岸地緣政治局勢傾斜，敢怒卻不敢言，指望美國鬆手只能增加國防支出大買美國軍備，導致飲䲴止渴，仍然無法防止股市蹦跌與出口產業懸崖式衰退的窘境，同時在股市、經濟都陷入困境的同時，房市跌勢也將會比預期加快，跌幅也將比預期加深。
因此，此刻央行將又再次有驚奇的第八波表現，不同的是，央行的第八波將不會是打房措施，而即可能是救市措施，包括「緊急提早降息」或「金融寬鬆」政策，但都是針對提振出口產業與企業融資為主軸，對於下跌趨勢中的房市，只能抑制房市失控崩盤的危機，但不可能促使房市轉空為多。現階段房市下修局勢中，雖然不必恐慌，但李同榮建議售屋者仍然是先賣先贏，市場只有先降價才會出量，觀望買盤才會積極進場。
桃園市政府去年9月公告受理民間申請公辦都更，正光花園新城率先彙集超過50％的意願書提出申請，桃園市住宅發展處委託專業團隊模擬了建築量體及財務試算，並請建築師、估價師公會協助審查內容，29日召開說明會，若後續順利取得75％同意，將可在今（2025）年第4季啟動招商作業。
正光花園新城位於桃園區正光路及中山路之間，基地有2,300多坪，共195戶、223人，於民國85年間即被判定為海砂屋，因屬早期的建案，土地及建物產權相對複雜。雖然於110年已成立更新會，但遲遲沒有取得都更重建的共識。
桃園市府自去年9月啟動「防災都更」及「公辦都更」專案計畫，並舉辦都更巡迴講座，獲得正光花園新城社區熱烈回響，短時間內即提出逾50％公辦都更意願書，達到「防災都更」及「公辦都更」的受理門檻。因此住宅處啟動評估作業，除模擬了未來重建後的建物量體之外，也幫社區試算了財務分析。
桃園市住宅處表示，這次說明會的目的，就是先展示重建的願景，提供相關諮詢，減少社區的疑慮，以提高都更重建的共識；若同意此方案達75％，將啟動招商、都更審議程序，若取得社區共識，可望今年第4季招商，預計可於117年（2028年）動工、121年（2023年）完工。
29日說明會有過半住戶出席，已蒐集到近六成的住戶同意書，住宅處與甫將成立的桃園市住都中心也規劃進駐社區設立駐地工作站，協助居民了解更多公辦都更資訊；桃園市建管處也出席說明桃園的海砂屋自治條例新規，包含拆除補助費等資訊。
桃園市住宅處指出，除正光花園新城外，也將持續輔導各列管海砂屋社區加速推動都市更新，為擴大都更執行量能，除4月1日桃園市社會住宅服務中心將轉型為桃園市住宅及都市更新中心外，也會借重各專業公會專業人力共同成立「都更桃園隊」，以推動都更事務。
北市南港工商發展愈來愈熱，未來5年大型開發、企業總部陸續完工啟用，但南港車站前「第一排」的南港行政中心建物已44年，親子館、中華電信等建物也老舊，地方盼民間投資引進商場停車場。蔣已請副市長李四川研議行政中心遷移， 讓車站第一排規畫為商業設施。
南港里長李志錦表示，南港是最佳的以交通運輸為導向都市發展（簡稱TOD）的教科書，應該以南港車站為中心開發，但與車站北市隔著南興公園的「精華區第一排」建築群，不僅老舊還低度利用，相當可惜。他舉南港區行政中心為例，已使用44年，非常老舊，隔壁警備隊建物也已使用40年，中華電信則逾50年。
李建議，南港車站周邊應該以TOD精神，改變為商業用途，將南港行政中心移至南港高工的市政儲備用地，打開南港車站北側的商場、商辦發展，並導入生活機能，蓋連通道、商場超市、運動中心等，讓南港黑鄉變潮城。
蔣萬安日前與南港區里長座談，聽取里長提案，蔣也指示研議以南港車站為核心，讓南港行政中心移到市政儲備基地，親子館規畫為第二運動中心「躍動館」，包括南港行政中心、中華電信、警備隊等建築群都重新整體規畫，進駐商場、超市等商業設施，由都發局主責，邀集體育局、社會局和區公所等專案計畫。
李志錦也建議市府，可導入民間投資共同開發，讓周邊以南港車站為中心，重新配置北側南港行政中心、南港高工內市政儲備用地、南港車站東側親子館社福基地等3塊地。
桃竹苗大矽谷推動方案，苗栗縣政府提列3塊960公頃儲備基地，最近起手竹南科學園區東側農業區，變更規畫約21.5公頃園區事業專用區、產業專用區，接續另推國道1號頭份交流道周邊都市計畫周邊農業區變更，基地盡早就位做好準備。
變更竹南科學園區暨周邊地區特定區主要計畫第一階段通盤檢討案，草案最近公告竹南科東側34.3967公頃農業區，變更5.1517公頃園專區、13.1373公頃第一產專區、3.2147公頃第二產區，及相關道路等公共設施案，目前公開展覽徵求意見中，將於4月21日、22日下午2點，分別在竹南鎮公所、頭份市公所中山堂舉行說明會。
縣府指出，大矽谷提列竹南科東側加頭交周邊都市計畫周邊農業區、擴大竹南科園區，及後龍產業園區等3案基地，第1案縣府先行合併新竹科學園區竹南基地暨周邊地區特定區主要計畫，及高速公路頭份交流道附近特定區計畫，新計畫竹南科學園區暨周邊地區特定區主要計畫上個月14日施行。
縣府勘選中華路西側緊鄰竹南科學園區，及中華路東側緊鄰乙種工業區農業區範圍34.3967公頃，隨即啟動通盤檢討變更園專、產專區等，附帶條件區段徵收整體開發，減少用地取得阻力，支援產業發展需求。
此外，同列第1案的頭交周邊都市計畫周邊農業區，範圍涵蓋竹南頭份都市計畫區及竹南科學園區暨周邊地區特定區計畫，縣府預計今年下半年另案啟動都市計畫農業區個案變更程序。
至於第2案竹南擴大及崎頂產業園區，縣府正辦理可行性評估期末報告，提送國科會認定區位及範圍，以接續啟動新訂擴大都市計畫程序；第3案後龍產業園區，則依產業創新條例辦理可行性規畫的程序。
國立清華大學與私立高雄醫學大學曾簽約合作在桃園航空城蓋醫院，但計畫在去年生變，地方關注後續進展。桃園市衛生局回應，近期已與清大召開協商會議，未來市府不排除會與學校合作，設置第二間市立醫院，若定案，雙方將重新簽訂合作意向書。
清大附設桃園醫院預定位於桃園機場捷運A16橫山站，由市府無償撥用，清大前年7月與高醫大簽約，宣布由高醫大投入100億元興建醫院，高醫大卻在去年萌生退意，雙方去年12月協議終止契約。市府與清大簽署的MOU將於今年8月到期，若屆時清大未找到新的合作夥伴，市府將收回土地。
設院計畫持續受地方關注，議員徐其萬表示，青埔、航空城發展快速，已成為桃園第三大都會區，但國道二號以西沿海地區最大的醫療機構僅有衛福部桃園醫院新屋分院，無論清大是尋找新的BOT合作夥伴，或與市府合作設立市立醫院，地方民眾都樂觀其成，最重要的是加快興建醫院的腳步，以彌補該區域醫療資源嚴重不足的問題。
副市長王明鉅表示，清大與高醫大解約後，仍希望朝興建醫院的方向走，除持續尋找BOT合作夥伴，也表達有意與市府合作設立市立醫院，雙方近期曾召開協商會議，若定案將重新簽訂MOU；目前桃園第一間市立醫院已確定落腳八德霄裡，若清大附醫朝市立醫院發展，未來兩院如何定位及合作，仍有彈性空間。
衛生局表示，今年1月市府與清大曾就合作設立醫院名稱、任務初步討論，盡管MOU即將到期，但該校表示已與多家廠商洽談，將以公開招標方式選定新的合作夥伴，後續設置規模原則為急性一般病床200床、精神急性一般病床30床，並提供24小時急診服務，若定案，市府將與清大重新簽訂MOU，並協助該校設立醫院事宜。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
