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房產新聞
產業新聞
財政部14日將公布首季稅收情況，由於房地產交易轉趨觀望，預期房市三稅（土增稅、契稅和個人房地合一稅）將吹冷風，年減幅度估計1成至2成；至次證交稅受川普對等關稅上路前不確定因素影響，很難說是否能維持連紅走勢。
此外，5月即將進入所得稅報稅季，但為因應川普對等關稅衝擊，今年所得稅申報確定延長1個月，共8種稅目可延期、分期繳納。
財政部表示，提供延期、分期納稅，延期可延長一年，分期可分為36期（3年），都不需加計息；適用稅目包含所得稅、營業稅、貨物稅、菸酒稅、特種貨物及勞務稅、房屋稅、地價稅以及使用牌照稅。
財政部也特別說明，今年綜合所得稅、營利事業所得的結算申報時間延長一個月到6月30號，但若符合退稅規定，財政部會在作業時間內儘早退稅，不會向後延，讓國人在經濟上可有一些緩解。
依財政部先前公布前2月稅收，由於房地交易持續降溫，契稅、土增稅、房地合一稅前2月實徵淨額都落入年減，預期相關情況3月也不會好轉，連帶使得首季房市三稅可能同步較去年同期衰退逾1成。
前2月全國總稅收3,214億元，是同期新高紀錄，年增0.9％，其中台股受川普關稅戰等利空影響而上下震盪，但股市日均成交值仍站穩4千億元，帶動證交稅前2月實徵351億元，同樣是歷年同最高水準。
由於去年3月起台股上市櫃股票平均每日成交值站上5千億元大關，墊高比較基期，財政部先前即預估接下來證交稅增幅可能愈趨收斂。此外，股市易受國際政治、經濟局勢風吹草動影響，不確定性很高，3月證交稅不排除年減。
受919央行打炒房衝擊，去年Q4七都實登均價全面下跌，季減6.6%。其中台南跌最多，修正超過1成，而雙北、台中相對抗跌，修正幅度還在2~3％左右。
據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，去年Q4全台平均房價降至每坪33.86萬元，較前一季的每坪36.27萬元下滑6.6%，顯然市場已進入修正階段。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，目前房市面臨多重利空壓力，包括：金龍風暴、川普關稅戰、兩岸地緣政治風險等等，若短期內沒有實質性利多題材挹注，今年房市恐難脫低迷格局，甚至不排除價格繼續下修的可能性。
進一步觀察六都，的房價表現，皆出現不同程度的下跌，其中又以高雄、台南跌幅最顯著，分別較上一季減少10.4%與7.1%。
對此，莊思敏表示：「南二都可謂近年科技題材炒作下的『重災區』，區域房價提前反映未來發展利多，但相關建設其實尚未完全到位，加上當地民眾所得增幅遠遠追不上房價漲勢，導致市場支撐力道不足，投資客大舉退場，市場回歸自住買盤主導。」
莊思敏觀察：「南二都部分屋主為避免後市進一步走跌，紛紛選擇主動調降售價、加速出脫，進而使得第四季房價出現明顯下修。
雙北地區的房價跌幅相對輕，展現了一定的抗跌韌性。莊思敏指出：「在房市風雨飄搖之際，精華區的確更能展現抗跌保值的優勢，雙北地區房價身處全台天花板，投資買盤比例相對偏低，再加上區域內擁有豐富多元的就業機會、穩定居住需求，撐住市場基本面。」
不過整體而言，莊思敏指出，對於有自住需求的購屋民眾來說，現在反而是難得的議價良機，相較於多頭時期的賣方市場，屋主態度強勢，議價空間有限，「如今在各種利空壓力下，不少屋主的心態也開始放軟，在議價方面更有彈性。」
東森房屋研究中心經理葉沛堯表示，川普對等關稅一出時，造成股市崩盤，經濟前景堪憂，但同時政策又搖擺不定，股市表現變動劇烈，未來對經濟的衝擊、甚至進一步對房市的影響都還要追蹤觀察，「目前來看，第七波打房對房市影響還是更為直接，且效果顯著，短期內預期不會再有第八波，現在也確實是自住買房進場議價的好時機。」
1年內新屋占比僅2.35%、相當於每42.5宅才有1宅是新屋。根據內政部不動產資訊平台最新發布、去年第四季，全國屋齡5年內的房屋稅籍住宅約64.77萬宅、占比約6.91%，其中1年內新屋更僅有21.95萬宅，房產業者指出，現狀為30年老屋占比動輒55%，新屋占比更顯得落差懸殊。
房市專家何世昌表示，近兩年全國新屋完工數量達到十餘年來高峰，屋齡1年內新屋為數不少，但因總住宅存量基數不斷上升，已突破900萬宅，才使得新屋占比遭到壓縮。而此數據透露出老屋比率十分驚人，居住安全問題將是國人心頭之患。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新房子是在近幾年供給量才明顯增溫，不過分布狀況也不平均，尤其台北市因土地難取得，供給量少，反觀其它地區則是有大量重劃區供給，民眾也很習慣直接買新建案。
如果用老屋、新屋的數量比率來看，全國平均數是8倍，也就是老屋數量是新屋數量的整整8倍之多，高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，若以該數值當指標，就會發現台北市高達22.8倍，呈現極端不合理，甚至比第2至4名的嘉義、台東、基隆大約落在15倍左右，還要高出許多，即便百年古都台南也只有6.9倍。
台北市老屋新屋比達22.8倍 極端落差
台灣本島老屋、新屋比率最接近的是新竹縣的3.5倍，而六都中最接近則是台中市的4.9倍。老屋比率越高，代表公共設施服務水準低下、公安風險集中、防災成本高，尤其對比缺乏重劃區供給量及高房價的畸形發展，更加深屋主擁地自重的心態，使問題積重難返。
黃舒衛認為，在土地利用逐漸不效率的發展下，如何以產業、交通、公共投資為配套，將人口、商業活動、建築開發有序向外疏散，恐怕是都更、危老牛步化的限制下，都市發展另一個解套策略。
緬甸大地震造成許多建築物倒塌，當地土壤液化、土層鬆軟和斷層貫穿等問題也浮現，台北市議員曾獻瑩13日指出，台北盆地不僅面臨地質問題，更有超過10萬棟30年以上、耐震系數較低的危老建物，雖然「危老重建」可享有最高達1.3倍的基準容積獎勵，但時程獎勵將於5月11日歸零，市府卻沒有強力向民眾宣導。北市都發局建管處回應，目前已受理1183件、核准997件，提醒有意申請的民眾務必提早掛件。
根據建管處統計，截至今年3月底，台北市屋齡超過30年的建築物高達10萬2157棟，其中「年過半百」、屋齡50年以上的老舊建物占了約56％，這些建物多半興建於耐震設計法規尚未完善的年代。
曾獻瑩昨表示，都市更新偏向大面積整合、適合500平方公尺以上基地、需過半住戶同意，申請流程較複雜、時間較長，危老重建則適用小基地、戶數少、可望快速核准立即開工，可由任一所有權人單獨申請，只要取得100％土地與建物所有人同意即可，審查流程快速是老舊巷弄社區的理想選項。
他指出，申請危老重建可享有最高達1.3倍的基準容積獎勵，另搭配稅賦減免、時程獎勵與規模獎勵等加碼措施，時程獎勵申請期限將在今年5月11日為止，市府卻沒有加強向民眾宣導，若申請人能及早掛件，仍可與規模獎勵合併計算，兩者合計最高可達基準容積的10％額外加碼，呼籲想要申請危老重建的市民朋友把握最後1個月盡早提出申請。
建管處回應，為降低住戶申請門檻並加速案件推動，北市自2020年起即陸續推動簡化文件、簡化程序、分軌審准、併同核發等便民措施，並於2023年起進一步鬆綁相關規定，包括免除耐震複審、放寬畸零地合併等提升行政效率。據統計顯示，截至今年3月底，全市已受理危老重建計畫1183件、核准997件，成果為全國之冠。
建管處呼籲市民如欲爭取危老容積獎勵，請儘速完成申請掛件，臨櫃送件者須於5月11日下午5時前送達，掛號郵寄以郵戳為憑，且申請時如尚未備齊完整資料者，只要後續於通知補正期限60天內完成補件，仍可適用原獎勵條件。
中和區積穗地區是中和早期發展區塊，雖目前無捷運線經過，但人口密度高，自成一格的便利生活圈，仍吸引不少購屋族目光，隨著捷運萬大線興建中，也讓區內房市看俏，近期更有不少指標建案亮相，炒熱區域房市。
積穗生活圈大致以員山路、新生街、中正路等主要幹道圍繞，北至中山路二段，南邊則到連城路，商圈集中在員山路、民樂路一帶，是中和地區發展較早的區域，商圈也相當成熟完整。
區內有傳統市場、全聯可以採買，到中和好市多、環球購物中心也不遠，鄰近的錦和運動公園、中和區國民運動中心，提供充裕運動空間，也是當地居民健身、散步的好去處；公園則有員山公園、積穗公園還有左岸河濱公園。
公園綠地多 採買便利
交通部分，開車可快速上台64線快速道路，以及國道3號中和交流道，公車可在員山路、連城路搭乘，可通往大台北各區或捷運站點。目前區內最近的捷運站是中原站或景安站，未來有萬大線興建中，預計在此區設置中和高中LG08站，之後可更快速轉乘至台北市區。
由於此區發展較早，區內以公寓佔多數，也有些許工業住宅可選擇，在新建案部分，指標案「大同新紀元」位在連城路、錦和路口，規劃18~50坪，訴求大基地開發，鄰近未來萬大線，外觀由丹下憲孝操刀，30~32層SC鋼骨結構，同時訴求包含泳池等全齡化公設，1房每坪成交均價最高來到8字頭，平均成交均價約在77.7萬。
指標案衝上8字頭品牌建商湧入
另一指標新案「冠德心禾匯」，位在連城路555號，為萬大線LG08站共構宅，全新完工，規劃地上24層、地下5層建築，產品規劃21~39坪、2~3房，每坪價格75~85萬。
在連城路上有預售案「綻賞」，規劃2房16~28坪，每坪開價77~85萬；另外在民有街有「金玖民有琚」，基地動工中，可售為頂樓露台戶及低樓層住家戶別。
信義房屋中和店專員高立表示，積穗地區發展成熟，生活機能便利，學區也相當完整，中古市場以公寓為大宗，每坪房價約在40萬上下，大樓多位在台64線兩側，屋齡約20年，每坪行情在45~55萬，部分小坪數套房產品有機會到6字頭。
高立表示，捷運萬大線目前施工中，依照以往捷運動工前後的房價變化，多數屋主對未來價格多有期待，現在有不少賣方都希望價格能跟中和市區差不多，加上新建案也來到7字頭甚至8字頭，讓區內中古房價近年也不斷墊高。
高立表示，此區連城路到中山路一帶，有部分屬工業住宅，要特別留意使用分區，較推薦連城路、新生街、錦和路一帶的物件，距離未來捷運站點近，周邊商家也多。
此區屬中和早期發展商圈，各項機能齊備，相當適合自住民眾選購，房價也相對中和市區便宜，以2房含車未來說，總價約在1800~2000萬，3房含車位約在2000~2500萬，若是公寓產品，總價則落在1000~1300萬。
區內指標社區有「映象太和」，2~4房都有，每坪行情在60~70萬，「花園廣場」規劃套房到3房格局，社區管理素質佳，每坪在50～60萬之間，另外「麗寶水花園」也是格局相當不錯的社區，但釋出量少，每坪預估也在60萬以上。
受惠交屋潮來臨，年度大案開始入帳貢獻，營建股上市櫃建商營收表現最亮眼，包括皇普（2528）、亞昕（5213）、新潤（6186）等，3月及第一季營收都創同期新高，市場樂觀獲利成績將水漲船高。法人看好亞昕首季營收就直逼去年全年近9成，獲利將展現爆發力。
皇普台中總銷100億元的「皇普莊園」開始交屋，推升3月營收大躍進至20.23億元；加上「皇普園道之首」持續交屋，第一季營收推升至26.8億元、年增近1萬倍，改寫近19年同期新高，業績持續破表。
皇普表示，4月還有總銷30億元的「皇普摩天100」將取得使照，8月則有「皇普La Vie」40億元可望取得使照，10月預計有50億元的「皇普MOMA」取得使照，全年可望季季有新案完工交屋，四大案總銷共220億元，業績可望持續高檔。
亞昕去年因完工量放大，全年營收達86.88億元新高，今年預計有7筆新案挹注，包括總銷百億、可分回55億元的「擎天森林」，及總銷27億元「亞昕一見」、77億元「喜徠登」、18億元「昕見築」，另外還有「亞昕昕上城」、「亞昕淳白」、馬來西亞「喜來城」等跨年度交屋。
亞昕受惠「擎天森林」開始交屋，推升3月營收達46.55億元、年增12.39倍，第一季營收達77.75億元，直逼去年全年營收的近9成，年增率高達6.29倍。市場預期，若交屋順利，全年業績也欲小不易。
新潤去年受惠住宅、商辦大案同步交屋，全年營收激增近1.5倍至91.2億元，獲利翻倍大賺半個股本。今年第一季完工交屋潮持續，北市南港百億大案「擎天森林」開始交屋，新潤可分回約54.6億元，推升3月營收達21.9億元、年增逾5.6倍，累計前三月營收22.5億元、年增132％。接下來新北土城「新潤青樺」也可望交屋入帳，預計分回總銷約39億元。
美國總統川普推出對等關稅也燒到台灣房市。公股銀行觀察，現在除了反映資金成本，房貸利率將持續調升外，也將更加小心翼翼，會謹慎評估房貸借款人的任職產業是否受到關稅影響，避免銀行也跟著影響。
公股銀指出，自去年下半年銀行紛紛調升房貸利率，這趨勢今年持續，加上川普關稅政策，讓銀行對於資金的使用上，除了更重要使用效率外，也會適度調高相關費率、利率，以貼近風險上揚的現實層面。
第一銀行統計，3月新承作房貸平均利率約2.45％，估2025年房貸新承作利率將呈上升趨勢。華南銀行統計，3月新承作購屋貸款平均利率約2.3％～2.5％，較2024年12月新承作購屋貸款平均利率約2.26％略高，持續提升資本使用效率及兼顧新台幣放款的授信品質，配合降低不動產貸款集中度，現在逐步調整授信利、費率條件，未來將持續視市場反應動態調整貸款內容，預計4月起新承作購屋貸款利率平均利率將拉高至約2.4％～2.6％起。
公股銀高層分析，除了利率外，現在為了因應川普對等關稅對銀行房貸業務的影響，於承作案件時將審慎評估借款人還款能力，如任職於受關稅影響程度高的產業，會綜合判斷其還款來源的穩定性，並強化貸後管理作業。
房貸承作上，一銀今年第一季新承作房貸（購置住宅及修繕貸款）逾274億元，較去年第一季減幅近3成。排隊撥款上，目前正常受理承作房貸案件，並採滾動調配可貸額度，受理的房貸案件於授信核准後，將視銀行的資金水位及案件量多寡辦理撥貸。
華銀統計，至3月底，房貸（購置住宅及修繕貸款）餘額約6,300餘億元。其中，華銀今年第一季房貸件數成長區域排名前三名依序為新北市、高雄市及台北市，主要是受新青安貸款帶動，並以北部區域最為明顯。
而為避免承作不動產貸款過度集中，華銀預估今年房貸（購置住宅及修繕貸款）餘額將較去年底「微幅下滑」。
華銀規劃，為漸進調整房貸業務並避免不動產貸款業務過於集中，現行以排撥方式分散撥款時程確保購屋客戶可取得貸款履行交屋責任，並優先服務符合首購及新青安資格的自用住宅客群，預計最快約案件核准後1～2個月有機會撥款，但仍需視銀行額度使用情形依序動撥。
桃園市推動首件防災都更為桃園區的正光花園新城海砂屋社區，該社區結構長期劣化、居住安全堪憂，經市府力推防災都更、駐點輔導，已突破76%住戶同意參與公辦都更，本月將啟動招商作業，目標2028年拆除重建。民代肯定，也建議市府主動介入產權爭議、持續排除疑慮。
桃園市住都中心指出，正光花園新城1996年被判定為海砂屋，住戶雖自主成立更新會，但遲無進展。住都中心與住宅處、建管處今年加強輔導，詳細說明改建方式、權利變換、新建物規畫及住戶權益保障等，住戶回響熱烈，不到兩周已取得76份同意書。
市議員黃家齊關注正光花園新城海砂屋10多年，他表示，0403地震後，住戶更能體會居住安全的重要，加上政府對海砂屋都更提出配合搬遷獎勵金等措施，成為加速都更的誘因，很快達到75%公辦都更同意書門檻。但也提醒市府介入釐清拋棄繼承的產權爭議，並加強對尚未簽署的住戶溝通。
兼任住都中心執行長的住宅處長邱英哲說，正光花園新城案原規畫9月啟動招商作業，現收集超過76%同意書，提前本月啟動招商，將徵求出資者承辦開發案，預計年底完成、2028年拆除重建。
邱英哲也說，住都中心之後將推動中壢車站前的「財神大樓」公辦都更，該大樓屬老舊複合型住商大樓，有公安及消防安全隱憂，自主成立的更新會也未能有效推動都更。住都中心訂5月中旬辦理說明會，先以取得50%的公辦都更意願書為目標。
仲量聯行表示，今（2025）年第一季商用不動產及土地交易總額達812億元，與去年同期相較，整體交易量下降 4.7％。受到美國經貿政策變數與全球經濟不確定性影響，市場買氣顯著趨緩；交易動能主要由大型個案支撐，使季增幅仍保持上升10.8％的走向，不過整體市場活絡度仍顯不足。
仲量聯行指出，第一季平均交易規模擴大，以大型交易案推高整體交易量，然而市場交易筆數持續下降，顯示買氣趨於保守。從去年第四季起，交易筆數已呈現下滑趨勢，今年第一季交易筆數更較上季下滑34％，呈現負成長趨勢。其中，土地交易筆數較上一季下降 46％，商用不動產交易筆數也出現17％的跌幅。
商用不動產市場方面，第一季累計交易總額達383億元，較去年同期成長6％，較上一季增長18％。其中，廠辦資產交易規模見較大擴張，超過九成交易量來自雙北地區，交易規模較上季增長17％。代表性交易包括祥碩及穩得購入全球新創科技中心，顯示企業對於核心地段的廠辦需求仍然穩健。零售資產交易則因大型交易案推動而顯著成長，過去一年零售資產交易額占比均低於10％，本季因台茂購物中心交易案，使該類資產交易額占比大幅上升至 23％，交易量年增與季增幅度都超過兩倍，租金穩定的收益類型資產受市場青睞。
商用不動產投資型買家在本季市場中的角色更加重要，交易額占比提升至25％，較去年同期大幅成長，其中，樂富一號不動產投資信託基金（樂富 R1）以約 77 億元收購外資持有的台茂購物中心部分產權，成為推升投資型買家交易量的關鍵案例。自用型買家仍以科技業為主，但占比較去年全年下降19 個百分點，降至48％。相較之下，零售業自用買家占比提升至 26％，主要交易包括統一超商以43億元購買內湖 V-Park C 棟廠辦，以及恆隆行以10.5億元購買國揚洲際企業總部。
土地市場方面，第一季累計成交總額達429 億元，較去年同期減少12.8％，但較上季仍成長5.4％。仲量聯行說，本季交易量仍以住宅土地占比 64％最多。在市場普遍觀望的氛圍下，具備充裕資金的大型建商逆勢布局，特別關注長期發展潛力高的地區。本季度平均土地交易規模為去年同期近三倍，也較上季擴大近兩倍，顯示大型建商持續看好未來市場前景。例如，遠雄建設以 136 億元購得高雄鼓山區土地，顯示其對於區域產業進駐及長期擴張潛力的信心。
整體而言，第一季資本市場買氣減弱，整體土地交易量較去年減少。雖有大型交易支撐，但整體買氣趨於保守，市場交易動能仍顯疲弱；商用不動產與土地交易的平均規模擴大，反映市場熱度主要集中於具資本優勢的企業與投資人，但整體市場活絡度不足，投資態度轉趨謹慎。
仲量聯行董事總經理侯文信說，近期美國宣布調升對等關稅政策，對全球經濟產生顯著衝擊，也進一步影響台灣資本市場表現。關稅政策迅速推高貿易壁壘，尤以伺服器、顯卡、網通設備、汽車零組件與傳統製造產業受影響最深。出口導向企業面臨供應鏈重組壓力，關稅調整使越南、柬埔寨、泰國等東南亞地區及墨西哥的生產成本提高，廠商後續產線具體調整策略，仍須待各國政府之間談判協商後才能明朗，整體投資動能轉趨保守。
侯文信指出，關稅政策也衝擊全球股市，企業市值縮水進一步抑制資金市場動能，影響台灣上市櫃企業自用型不動產的購置意願。若美國通膨壓力進一步升高，恐將抑制消費與工業生產需求，進而衝擊不動產租賃與交易市場，後續資產價格與租金走勢仍有待觀察。
侯文信表示，目前全球整體經濟前景未明，短期內台灣投資動向也將受影響，企業決策保守，導致資本市場投資步調放緩。中長期的影響仍須看各國政府與美談判協商結果進一步評估。
美國關稅戰將衝擊各國經濟面臨諸多不確定性因素，國內部分產業未來資本支出也趨保守，為商用不動產市場蒙上一層陰霾。世邦魏理仕總經理林敬超11日表示，接下來幾個月，台商將面對更複雜的世界局勢，商用不動產市場成交動能也恐受影響；世邦魏理仕已成立跨部門及跨區域的不動產專業團隊，將協助台商企業積極檢視海內外不動產布局。
林敬超表示，第一季交易數據顯示，4月初美國關稅新政公布之前，部分製造業廠商態度已轉為觀望。在美國新關稅計畫及各國因應對策不斷演變之下，預期未來數月內，自用型買方於購置工業地產的力道將有所減弱，評估態度將更趨嚴謹。
世邦魏理仕研究部11日公布統計指出，2025年第一季全台大型不動產交易金額共計685億元，年減15％。其中商用不動產成交金額溫和年增5％至196億元，近9成源於企業自用需求，顯示商用不動產市場持續獲得剛性買盤支持；土地市場方面，連月來房市降溫已使建商購地心態漸趨謹慎，加以去年比較基期偏高，單季年減21％至489億元。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，台灣預計將被課徵高達32％的對等關稅，對於電子、傳統產業將產生極大衝擊，在政府與美國進行談判並達成協議前，總體經濟環境存在的高度不確定性，將使許多企業保守看待今年的資本支出計畫，短期內不動產投資人也將抱持觀望態度。
李嘉玶表示，2025年全台大型不動產投資金額，預期將自2024年的高位回落，但考量包含廠辦、物流等特定資產類別的基本面大致維持穩健，台灣不動產市場可望於諸多挑戰中展現韌性。
林敬超表示，世邦魏理仕面對更複雜的世界局勢，已成立跨部門及跨區域的不動產專業團隊，將協助台商企業積極檢視海內外不動產布局，提供各類商用不動產諮詢服務。
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