|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
據實價登錄資料顯示，從2015年至2024年的十年間，台北市不同屋齡帶的交易占比中，逾30年屋齡老屋交易量十年增至6,294件、增幅達92%，交易占比大增22.8個百分點、來到54.7%，成為當前北市房市交易的主流產品。
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，2015年北市住宅交易主力為屋齡十年內的住宅，交易占比41%，是當時住宅交易主力。
隨著北市土地逐漸開發完成，素地稀少，加上住宅老化以及新建案房價上漲，以致2024年北市住宅交易比重過半產品為屋齡逾30年的老屋為主；而2024年屋齡不到十年的住宅交易占比降至17.5%。
實價登錄網資料顯示，2015年至2024年10年間，北市不同屋齡帶的住宅交易占比中，逾30年屋齡老屋交易量從3,278件增至6,294件、增幅92%，交易比重從31.9%增至54.7%，屋齡逾30年舊屋成為房市交易主流；而屋齡不到十年的住宅交易比重，從2015年41%降至2024年的17.5%。
陳金萍表示，近五年國內房價上漲明顯，北市房價最高，面對新建案成本、房價走高，許多新案為讓消費者可以負擔，採取小坪數規畫，希望透過低總價產品、換個方式減輕民眾的購屋壓力。然而北市每坪成交價不斷創高，不少買方選擇轉往房價和坪數相對實惠，但屋齡較高的老宅入手。
陳金萍表示，永慶房產集團在今年第2季房產趨勢前瞻報告提到，六都、新竹縣市中，雙北市超過三成民眾表態「有意願購置屋齡逾30年的無電梯集合住宅」，比重居六都之冠，顯示雙北市因高房價、新屋物件稀有，部分民眾購屋產品明顯轉入逾30年屋齡的老屋市場。
另外，民眾購買老屋最在意的住宅問題中，逾六成最關心「老屋建物結構安全和耐震能力」，逾四成重視「水電管線老化和漏水」問題，顯示民眾對於住宅結構、耐震能力相當在意。
為解決住宅老化產生的安全問題，內政部2月初公布將推動「老屋延壽計畫（草案）」，希望在都更、危老之外，提供另一項可行的住宅改善方案，將透過補助與改善措施，延長建物使用年限、提升居住安全與生活品質。內政部表示，預計最快5月初提出初步規劃版本。
根據財政部最新公告資料顯示，3月個人房地合一稅收43.5億元，年增僅剩下2.7%，不過第一季的個人房地合一稅收101.2億元，年減幅度達11%，是近7季以來首見房地合一稅收年變化出現衰退，顯示房市已經退燒回穩，整體維持自用當道的格局不變。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅減少，反映2016年後買進的屋主雖然不動產仍大幅增值，但受限買方貸款不易與房價預期理性，市場交易量能不易放量，因此房地合一稅收出現明顯衰退，接下來要觀察關稅政策下的房市交易變化。
統計顯示，第一季個人房地合一稅收101.2億元，年減幅度達到11%，是近7季首見年減，同時第一季的個人房地合一稅收也寫下近7季以來新低，不難看出房市交易出現量縮，其中3月的個人房地合一稅收43.6億元，仍較去年同期微幅增加2.7%。
比較3月個人房地合一稅收六都表現，稅收王則是新北市，稅收11億元，年增28.8%，台中市則是剩下7.4億元，年減6%，桃園市5.7億元，大致較去年同期持平，高雄市5.1億元年減12.5%，台南市則是3.5億元，年增45%，台北市3.9億元年增11%。
曾敬德表示，4月受到關稅貿易戰讓股市重挫，短期內房市交易不容易放量，再加上去年房市交易熱絡，預估第二季的個人房地合一稅收還是會維持年減表現。
不受限貸令影響，台北市200萬俱樂部豪宅身價依舊難撼動！根據房仲業者統計，今年台北市已有3筆單價破200萬元的豪宅交易，目前「潤泰敦峰」居首，其他有大安區「首泰信義」、信義計畫區「皇翔御琚」等，單價分別為211.2萬元、210萬元，專家分析，以2億元資金計算，台股跌幅大約15%，資產恐縮水約3000萬元，年初進入市的屋主，也算是幸運躲過股災。
根據實價登錄統計，今年1月，位於台北松山區豪宅「潤泰敦峰」，低樓層戶總價約1.88億成交，單價212.6萬元，相較同樓層同坪數鄰居，去年7月交易單價187萬元、總價1.64億元，相當於半年間入手成本就差距2400萬。
另一戶位於信義計畫區的中古豪宅「冠德領袖」也於今年初傳出交易，低樓層戶別交易1.2億元、每坪164.7萬元，創該社區次高單價，該戶前一手屋主於2021年以約1.09億元買進，持有近4年轉手，身價增值1050萬元。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，實價登錄的房價增漲，除了反映地價增值，其他包括不同座向、景觀，或是否帶有裝潢家具、建商額外承諾的贈品等個別差異，因備註資料未登載，會影響對行情的判斷，不能光看表面數字來論漲跌。
張旭嵐指出，房地產一向是高端買方資產配置的標的，許多企業主在公司營運或股市獲利後，常會將部分資金投入具備保值不動產中，平衡資產配置，若以2億元資金算，從年初迄今，台股跌幅約15%，若資金投入台股，資產恐怕縮水約3000萬元。
台灣房屋松山南京加盟店經理蔡君葳表示，「潤泰敦峰」過往單價大多從16樓以上，才有突破200萬的表現，本次戶別屬低樓層，仍有200萬的成交價，主要是多數高資產族看重建商品牌，且目前可銷售戶數不多，該戶景觀視野遼闊，周邊無建築遮蔽，雖然不屬於傳統豪宅聚落，因基地方正，旁邊就是微風廣場，擁有雙敦學區，頗受高資產族群喜愛，在200萬俱樂部一直榜上有名。
第一建經研究中心副理張菱育說，近年來，受到平均地權修法、央行七波信用管制措施等影響，目前豪宅貸款成數僅剩3成、無寬限期，加上美國總統川普掀起關稅戰，以及通膨等不確定性因素，都是會納入高資產族群的評估風險，而不動產波動相較股、債市穩健保值，仍是富豪資產布局的考量之一。
台南市推動社會住宅再下一城，透過都市更新容積獎勵，將無償取得 104 戶社宅及完成公共設施用地開闢，省下公帑10億元，北區「宜居東興」今動土，預計2029年完工。市長黃偉哲說，地點就在成大、火車站旁，是蛋黃區中的蛋黃，提供最優質的社宅居住環境。
黃偉哲表示，目前興建中及規畫中的台南社宅可提供約1萬1170 戶，而公辦都更的宜居成功、宜居仁愛及首座自建宜居小東社宅，今年起陸續進入完工交屋階段，市府興辦社宅政策已逐步展現成效。 他說，宜居成功、宜居仁愛正辦理招租，登記人數已超過2千，相當踴躍，也是對社宅的肯定。
「這些社宅位置都極好，台南社宅不在天邊海角，也不在窮鄉僻壤，而是蛋黃區。」黃偉哲說，正要興建的宜居東興更是蛋黃中的蛋黃，因社宅地點好，是年輕人就業、老年人就養的好地方。推動社宅的努力已經開花、結果、成熟，也讓有需求的民眾有取得居住正義的管道和方式。
國土署副署長徐燕興稱許黃市長是最聰明、最有能力的市長，以都市更新容積獎勵，無償取得社宅，認為這是特別的例子，令人感動；也因位置好，讓年輕人住得起，並能參加更多活動。他說，中央表定的2萬3千戶社宅已經有1萬多戶，後半年會達標。
宜居東興位置就位在火車站旁，他說，就讀成大時就和老師們一起規畫鐵路地下化的願景，目前前期作業已經完成，未來基地打開後，火車站、成大、台南公園就串聯在一起，成為可隨便超越的人本幸福空間，加上南科等發展，也穩固的台南的本，成為最宜居的城市。未來國土署會在規畫、設計、法律等方面全力協助。
都發局長林榮川說，宜居東興基地位於北區東豐路、前鋒路、小東路及鐵路所圍地區，土地面積約 6158 平方公尺，具有極佳的生活機能及交通便利性，未來透過西側公園道串連周邊休憩購物環境，商業、文化與休閒生活設施，將成為文化綠意的生活區。 此案市府要求實施者須協助開闢公共設施並捐贈社會住宅104戶。宜居東興規畫興建地上14層、地下4層，2樓以上每層規畫8戶(含1~2房型)，並規畫有無障礙房型照顧行動不便者，預計 2029年完工。
台中市政府1年來4度公開辦理南台中最大公辦重劃區：13期重劃區抵費地標售，標脫抵費地單坪價格從54.2萬到100.6萬不等；近期因全球經濟混沌，房市買氣遲滯，唯13期重劃建商推案相對強勁，9大品牌建商紛加入戰局，且隨著實登揭露，更突顯該區域投資潛力。
13期重劃區橫跨南屯區、南區，腹地229公頃，鄰近國道一號、台74號快速道路，且有捷運綠線、紅線大慶站雙站共構，並坐擁高鐵特區交通優勢，區內？聚秀泰影城、好市多、迪卡儂等指標商場，還有中山醫學大學附設醫院生活機能佳；去年（2024年）市府首次公開標售抵費地，曾引發中央、地方互槓，前內政部長、民進黨祕書長林右昌甚至喊話：賣給中央蓋社宅；時過1年，建商獵地成果也逐漸浮出檯面。
地政局表示，迄今公開辦理13期大慶市地重劃區抵費標售4次，共計標脫83筆抵費地，面積約為6.39公頃，標脫的抵費地中，單坪價格最低的標的為南區大慶段408地號，價格約為每坪54.2萬，單坪價格最高的標的為南屯區昌明段593地號，價格約為每坪100.6萬。
看好13期發展性，目前區內累計已有9家品牌建商進駐搶推新案，總推案量逾千戶，實價登錄單坪最高81.1萬元。其中某建商於昌明段4月底推出全新建案，鎖定「新三代宅」的首購族群，預估售價也是坐6望7。
近期全球發生很多大地震，包括:緬甸發生芮氏規模8.2強震、太平洋島國巴布亞紐幾內亞發生規模6.9地震，甚至，日本Weathernews最近報導更指出，去年全球有100個規模6以上地震，而今年3月下旬甚至一口氣就有10個，顯示全球強震發生頻率有越來越高的趨勢。不過，全向科技房產中心創辦人劉永昌指出，雖然大地震越來越多，但台灣近年受缺工、缺料、營建成本高漲影響，不僅讓營建業者不容易推出符合市場需求的耐震產品，更讓想都更、危老重建來提升建物耐震力的實施者面臨困境。
以台灣傳統「剛性抗震」工法來說，是以增加鋼筋、水泥磅數來拉升建物耐震性能。目前市場常見的建築結構，在雙北符合法規最低耐震性能要求0.24G的營建成本，RC結構約28萬/坪、SRC結構約32~33萬/坪、SC結構約34~35萬/坪，現在就算建商願意下血本，即便只到耐震0.3G，SC結構每坪還要再增加10萬、SRC增加7.5萬、RC增加5萬，成本將進一步拉升2~3成，如果是拉升到0.4G最頂級安全、媲美核電廠耐震等級標準的，每坪營建成本更將進一步大增10~20萬，等於蓋一坪共要40~50萬，甚至更高，也導致目前高強度的耐震宅在市場中極為稀缺，因為太不划算了。
而為了處理市場對建物「高耐震性能」與「壓低成本」的需求，其實日本早有應對經驗，也許現階段台灣蓋房子真的該看看日本怎麼做!而且，觀察市場可發現，目前在台灣拓展市場的「柱中柱」與最新的「半剛接耐震」等相關技術工法，就是日本過去及現在運用的技術工法，業者蓋房子時不妨多比較參考。
以「柱中柱」耐震工法來說，是日本前一代使用過的耐震技術，其概念是在結構設計完成後，再針對施作樓層進行耐震韌性強化提升的配置。由於，建物是靠「強度」與「韌性」來抵抗地震，因此，在同樣耐震強度設計下，韌性較強的自然抗震效果較佳，不過，使用「柱中柱」工法的建物抗耐震級數仍會與原結構設計相同，對業者來說，大約需要增加10%~15%的營造成本，卻無法提升建物的耐震等級，是一大缺陷。一旦遇到超過原始設計強度的強震，對住戶的保護力就會大大降低。
至於，目前台灣市場引進的日本最新一代、最主流「半剛接耐震」產品，是目前建築「省成本、提高耐震性能」的高CP值解決方案。半剛接耐震產品透過旋轉彈簧的機械式結構機制，來達到消能減震效果，可以在地震來時，釋放部分應力集中處關鍵桿件的彎矩破壞力，達到提升1樓柱體的抗彎能力。
而且，可在「最省成本」下，如:RBone卸震鋼甲，每坪營建成本只要增加0.7萬~2萬，就可以大幅提高建物耐震力1.67倍，讓0.24G的柱體，擁有抗0.4G大地震而不倒、結構無受損的高耐震性，直接媲美或超越核電廠的耐震等級，更不須任何「維護成本」，且無論RC、SRC、SC等建築結構皆適用，就值得建商多加參考，若能廣泛應用，甚至可能解決目前營建成本高漲、都更推動牛步的困境。
新北商辦市場交易量登歷史新高。據實價登錄資料顯示，2024 全年新北商辦市場交易量衝破百億元，刷新實登揭露以來新高紀錄，其中新莊包辦逾 50% 交易量，躍升最亮眼的辦公聚落。商仲業者觀察，新北辦公室以產業自用買盤為主力，辦公室舊換新、跨區搬遷、資產配置等三大需求，推動新莊辦公市場快速成長。
信義全球資產公司統計實價登錄交易資料，2024 年新北商辦市場累計交易量達 113 億元、較前年同期增幅 45%，全年交易量站上實價登錄揭露以來新高；新莊展現強勁的交易動能，全年商辦成交量達 61 億元，占總交易量的 54%。
新莊串連北北桃產業廊帶，已發展成相當成熟的辦公聚落。總經理林三智說明，新莊有桃園機場捷運、捷運中和新蘆線、環狀線行經，形塑綿密的交通網絡，加上中央合署辦公大樓、國家電影中心等公共建設進駐，為區域發展奠定基礎。而新莊副都心挾重劃區題材，吸引品牌建商進場蓋樓，隨著商辦案陸續完工，磁吸企業進駐，帶動商辦市場交易起飛。
新北新莊商辦市場共有三大需求動能，持續挹注交易成長。首先是新莊在地業者的辦公室舊換新需求，信義全球資產公司總經理林三智說，新莊區產業發展歷史悠久，有新北產業園區、化成工業區、西盛工業區等多個工業區，隨著企業成長、廠房老舊，激發企業廠辦分離、辦公室換新屋等需求；此外，政策推動塭仔圳等地區土地重劃，在地業者搬遷也需要找尋落腳點，這些廠商基於地緣因素、降低搬遷成本，會優先在新莊區內找合適的辦公產品。
其次，看好新莊商辦市場成長，包括台北、桃園或其他縣市的企業主，也跨區到新莊布局辦公據點，總經理林三智說明，品牌建商插旗新莊，推出頂級辦公室、或是帶有減碳節能題材的永續商辦，塑造高規格商辦聚落氛圍，目前辦公市場屋齡新、高規格頂級辦公產品較稀缺，基於企業長期發展及營運考量，就會吸引企業主跨區到新莊購置辦公室。
最後，企業主購置自有辦公室，可滿足資產配置需求，有利於財務規劃。信義全球資產公司總經理林三智指出，完善的資產配置，有助於提升企業資產規模，維繫財務結構穩定，「自用兼置產」的購買策略，激勵企業主積極進場看屋。
面積近590公頃的南高雄多功能經貿園區，近日遭質疑25年未開發、特倉區也未納入都計通檢，高市府都發局澄清表示，亞灣區位屬多功能經貿園區特定區，自89年迄今已完成或辦理中之開發，包括10處重劃區、205廠區段徵收區、中鋼總部、夢時代商圈、高雄展覽館、流行音樂中心、高軟園區二期、特貿三、亞灣2.0捷運黃線Y15場站聯開、大駁二藝文特區等重大公私部門投資開發案，合計約250公頃，佔劃定約300頃土地的整體開發率超過8成。
高市府都發局表示，面積約590公頃的多功能經貿園區於88年都市計畫公告實施劃定約300頃土地，以市地重劃、區段徵收、都市更新或開發許可等自辦或公辦方式開發。市府近年積極推動亞灣2.0計畫，已吸引331家國內外企業進駐，創造近270億元投資與575億元產值；加上特貿三公辦都更案投資913億元、捷運黃線Y15鴻海聯開案投資159億元，已形成企業總部與商辦聚落。
針對「特倉區」都市計畫進度，都發局長吳文彥說明，該區已納入通盤檢討，並參酌內政部整體開發區處理方案，評估分區變更之可行性與合理性，預計6月提報市都委會、8月送部都委會審議。
都市發展局強調，多功能經貿園區都市計畫第3次通盤檢討作業於113年正式啟動，市都委會專案小組已召開多次會議聽取民眾陳情意見及討論各項檢討變更內容，今年2月並辦理特倉區地主與專家座談，目前彙整意見及研提對策中，市府將積極加速提報市、部都委會，持續推動產業用地轉型，帶動高雄產業升級與永續發展。
市調與實價登錄顯示，目前大亞灣區一帶，鄰近愛河與高雄港灣的景觀豪宅大樓，實價登錄紛紛站上5字頭，僅少數百坪豪宅的單價仍有3字頭，附近包括前鎮籬仔內、凱旋商圈的輕豪宅大樓，房價帶也站穩4字頭，高樓層戶也出現5字頭高檔行情。
運動風潮席捲全台，健康生活意識升溫，不僅讓運動中心人潮爆滿，更同步帶動周邊房市熱度上升。根據全向科技房產中心統計，台中「北屯國民運動中心」啟用後周邊房價五年來飆漲209%，堪稱北台中漲幅王；而「豐原國民暨兒童運動中心」即將於今年7月正式營運，房市利多提前發酵，帶動區域房價一年內上漲9.3%，五年漲幅達42.5%。
豐原區為台中人口第六多的行政區，目前人口約16.4萬人，商業登記家數更以逾1.28萬家高居全市之冠，展現強勁經濟動能。
看準區域成長潛力，亞洲大學砸下55億元推動「豐富專案」，規劃近6,000坪全齡健康園區，預估將創造2,000個在地就業機會，並補足長照與醫療資源缺口，為地方發展再添動能。 此外，總經費達6億多元的「豐原國民暨兒童運動中心」也將成為地區重大建設亮點。該中心規劃地上四層、地下三層空間，內部設置游泳池、綜合球場、體適能中心等多項設施，特別規劃親子及兒童專區，提升家庭休閒機能；同時規劃汽機車停車位共377格，有助紓解周邊停車壓力，預料將成為豐原健康生活圈的核心據點。
全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，運動中心的設立往往能帶動周邊房市發展，不僅提升生活品質，更能吸引年輕族群進駐，以台中其他區域為例，北屯、朝馬、南屯等運動中心周邊房價都有顯著上漲，漲幅從58.5%~209.%不等，區內指標個案單價更是屢創新高。
根據實價登錄資料，2017年啟用的「北區國民運動中心」區內，指標個案「理仁泰舍」，每坪單價高達75.1萬元；而2020年啟用的「北屯國民運動中心」，坐落14期重劃區，「龍寶有愛臻邸」則以每坪單價81.3萬元創下區域新高；至於2021年啟用的「潭子國民運動中心」，周邊坐落弘富重劃區、由在地建商打造的「匯有大及第」，目前社區最高成交單價也達46.2萬元，同樣寫下區域新高紀錄。「豐原國民暨兒童運動中心」近期周邊新案「慶山明仁」，最高單價已來到每坪55.4萬元，此外，即將在「豐原國民暨兒童運動中心」旁推出新案「久樘雋陽」也受到矚目。
久樘開發銷售部總經理黃照旺表示，隨著運動中心和亞大全齡健康園區的落成，豐原將形成一個集運動、醫療、教育於一體的完整生活圈，不僅能吸引年輕族群，也非常適合壯世代、甚至是有意退休的人士選擇居住；隨著區域發展持續升級，未來房價有望進一步縮小與市區的差距。
農16、站前商圈是高雄最熱鬧的補教戰區，區內補教業者眾多，近期出現2家知名補習班的房東打包求售，均開出約1億元價格，而2家補習班目前仍營業中。專家分析，帶租約出售可吸引重視投報的包租公。
住商機構大南區協理林祺博表示，高雄農16是知名豪宅聚落，區內龍華國小是指名度最高的總量管制明星學校，區域不少從小就為下一代規劃鋪路的家長，補教需求旺盛。站前商圈則是知名的高雄傳統補教街，從早期的升大學補習班或是重考班，現在也有不少國考補習班，都是補教一級戰區。
其中一間正對龍華國小1、2樓店面，地段相當精華，坪數為101.35坪，開價1億507萬元，月租金約13萬元，採售後回租，換算投報率約1.5%；另一間透天店面，位於八德路，為整棟透天店面，開價1億888萬元，月租金9.1萬元，投報率約1%。
台慶不動產高雄中華青海加盟店長林家治表示，龍華國小附近有富邦與聯上的BOT開發案，商業氛圍濃厚，周邊樓店區域行情落在單價95~105萬元，主打有穩定金流的收益型產品。
台慶不動產小港漢民康莊加盟店長麥家豪分析，高雄火車站前商圈為早期開發生活圈，商業機能相當發達，近期因高鐵南延進入高雄車站，話題性十足。
麥家豪分析，近年該區少有同類型透天店面移轉，僅去年10月惠仁醫院周邊透天因建商整合，地價飆出單坪222萬元，但該店面因地坪較小，較難進行大規模開發，除非進一步整合鄰地，現階段更適合自用買家或追求穩定收租的投資者。目前該區土地行情約每坪160萬元。
林祺博指出，對於南部的投資置產族，央行去年9月祭出第七波信用管制，只要超過4000萬元，貸款成數從上限4成降至3成，置產客就有一定抗性，加上購入後還需要整修，又是一筆額外支出，因此客群相對受限，買方重點評估仍在未來價值性。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
