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房產新聞
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中央銀行第七波不動產信用管制實施逾半年，最新出爐的第一季國泰房地產指數顯示，房市明顯衰退，其中台北、新北、桃園三都房價季跌2％～3.68％，全台六都及新竹有高達86％預售案銷售率不到15％，尤其以桃園6.55％最低，總體表現呈「價穩量縮」。
2025年第一季國泰房地產指數公布調查研究數據指出，全台六都及新竹共七大城市，平均房價續攀史上高點，每坪達57.91萬元，較前季「價穩量縮」，房市表現偏弱，較去年同期則呈「價漲量縮」，表現待觀察。
國泰房地產指數分析，央行於去年9月第七度調整選擇性信用管制措施實施以來，已造成大部分地區連續兩季成交量明顯減少，雖價格因成本因素仍有支撐，然交易明顯降溫，符合央行政策預期。
進一步觀察七都表現，桃園不論價、量都明顯受衝擊。房價表現方面，雙北、桃園等三都下跌，季跌幅2％～3.68％；新竹、台中、台南、高雄較前季上漲，其中台中季漲3.85％較多。
目前台北市季跌3.44％，每坪達120.41萬元；新北市季跌2％，達68.50萬元；桃園季跌3.68％，至44.78萬元；新竹季漲3.7％來到56.27萬元、為全台第三高；台中季漲3.85％至54.49萬元；台南季漲1.89％至36.66萬元；高雄季漲3.27％，仍在全台六都及新竹中敬陪末座。
在30天銷售率方面，全國普遍下滑，高達59％新案平均銷售率賣不到1成，銷售率10％～15％的只占27％，合計高達86％預售新案平均銷售率不到15％，顯示買氣衰退嚴重。其中台南銷售率15.84％最高，桃園6.55％最低，雙北市、台中則持穩，桃竹南高銷售率均為中大幅減少。
在成交量及戶數方面，全台普遍衰退，其中新竹成交量季減逾7成最嚴重。
從四季移動趨勢觀察，全台成交價均超過前波高點；成交量部分，台北市近三季接近前波高點，中南高地區超過前次波段高點3成至1倍。
展望第二季，美國於4月提出對等關稅政策，對全球經濟影響程度仍充滿變數，房地產受其間接影響預期無法避免。
據金管會昨（24）日公布統計，2025年3月國銀房貸逾期放款餘額達82.3億元，已連八個月走升，再度改寫近三年半新高，銀行圈示警，4月大股災、房市買氣重摔，恐讓房貸戶財務更加吃緊，4月房貸壞帳恐續飆升，高逾放水位短期恐難逆轉。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛也說，4月有川普關稅議題，持續重挫市場買氣，若經濟局勢不穩、政策管制不開，房貸壞帳數字料會續攀升，他示警，一旦建案銷售轉差，恐讓建商資金斷鏈，下一階段需慎防建融壞帳。
金管會銀行局主秘張嘉魁說，3月房貸逾放雖增加，但逾放比至今仍很穩定地維持在0.07%，銀行控管不動產風險能力也很穩定，目前尚無看到異常現象，也無信用風險問題，金管會將持續密切觀察。
據統計，3月國銀房貸逾放餘額82.3億元，月增2.8億元，月增額是至少近七年同期最大，往年3月逾放額都會減少，今年卻是連續兩年3月逾放不減反增，顯示各銀行並未積極轉銷房貸壞帳。
為何房貸逾放一路走揚？銀行又為何不積極轉銷，讓逾放數字下降？一家銀行主管觀察，這波房貸高逾放爆發，有半數是中小企業負責人，因景氣差、公司經營不善，連帶影響個人還款能力，導致發生逾放。
另一半的自然人中，有三成是投資客，在央行從2022年首季起升息六次後，這些過去仰賴寬限期賣屋套利、或轉貸續命者，卻因各銀行審核趨嚴，房市無人接手又難轉貸，面臨寬限期滿而資金周轉失靈，最終變成房貸壞帳。
另一家民營銀行高層也坦言，銀行轉銷逾放有一定程序，多數會從大型企金案件開始，轉銷也需考量銀行獲利、備抵呆帳覆蓋率（Coverage Ratio，指銀行承受發生呆帳的能力）。轉銷逾放會讓備抵呆帳覆蓋率及獲利下降。
銀行圈憂心，這樣情況在4月股災、房市買氣劇降後，恐更加嚴峻。黃舒衛認為，目前最大未爆彈已非零星的個人或企業主財務操作翻車，反需注意財力差的中小建商的倒帳潮。
金管會公布2025年3月國銀承做房貸與建融狀況，3月底國銀承做房貸餘額11兆1,156億元，年增9.31%連半年走低並是近11個月低點；建融餘額3兆8,462億元，年增5.08%是近七個低點，顯示房市持續緊縮。
新竹市地政局公布2024年第4季價量變化，以連續季統計分析來看，去年第四季買賣移轉登記棟數為1,428棟，較上季減少736棟，季減34.01%。第一次登記棟數也較第三季減少了537棟，總計來到337棟，季減 61.44%。
而竹北市交易量更是大減，第4季買賣登記移轉棟數為448 棟，較前一季減少860 棟，季減 65.75%，為2017年以來新低。
預售屋交易部分，2024年第4季新竹市成交登錄揭露符合條件之預售建案，16 案、132戶，而上季總計32案、333戶，較前一季大減。
以全部預售屋實價登錄總數計算，本季總計登錄155戶，較上一季減少 202戶。本季預售屋市場整體交易與前兩季相較明顯大減，多數社區在近幾季陸續完成交屋，再加上新案新增供給趨緩，導致交易量大減，其他案大多維持在10戶以內的零星成交。
平均成交單價微減0.66%，約為59.8萬元，與上季持平。高價案開價及成交價有微增趨勢；相對低價案成交中低樓層不在少數，整體平均仍在高價。本季成交總價約 2,216 萬元，較上季減少749,930元，減少3.27%，成 總價維持在2,200萬元以上。
新竹暴漲一波後....「這產品」首見下跌 官方數據曝：房價漲幅已趨緩 值得注意的是，在2020年第四季之前，屋齡5年以內的住宅房價指數變動較大，屋齡5年以上的住宅房價指數相對穩定；但自2020年第四季之後，屋齡5年以上的住宅房價指數竄升，本季指數226.35為新高點。而屋齡5年以內之住宅房價指數，在本季指數為170.95，則是2022年第三季以來，首次出現下降，終止連續7季上漲。
開價部分，本季北區平均開價約65.0萬，上季開價62.8萬，開價增幅 3.50%，主要因為本季有4案開價在70萬以上，提升平均開價；東區平均開價 73.4 萬，上季開價65.0萬，平均開價增加8.4萬，主要因為本季增加一案開價86.5萬，再加上50萬以下建案已結案，致東區開價創下新高；香山區僅有 1案，平均開價51.0萬，上季平均開價為58萬。
而以2016年全年為基期計算，新竹市價格季指數最低在2022年第4季為 69.79，最高為2024年第三季181.06，仍在上升。 2024年第三季，單價指數為181.06，相對較上季上升 1.75；較去年同期增 21.69，季增增幅及年增增幅出現趨緩趨勢。
以四季滾動分析來看，新竹市價格季滾動指數最低在2023年第二季為 77.50；2024年第三季174.30，再創新高。其中季增5.90，年增27.43仍在高點，季增增幅及年增增幅已漸趨緩。
地政局表示，新竹市的市場規模較小，相對的變動影響幅度大，本季移轉登記棟數減少約4成，因已逐漸脫離交屋高峰期，本季交易量再度顯著下降，竹北市也是同步下降，已進入修整趨緩階段。
而整體預售屋平均單價連季上漲維持高檔，113年第三季約60.2萬元， 113年第四季平均約59.8萬元，仍為110年第3季以來次高；平均成交總價穩定維持2,200 萬以上。
基隆市平均屋齡約33年，超過30年老屋占近五成，高達8.5萬戶，對推動老屋都更有急迫性，市政府去年成立專案都更辦公室推動都更相關事宜，近日都委會再通過「都市危險建築物重建專案計畫」，對增加容積獎勵將具有彈性，可加速推動老屋都更。
去年4月花蓮大地震後，仁愛區聯宏社區地下室受損，市府貼上黃單，列管為震災後危險建築物，社區共有8棟建物，為屋齡45年的老舊社區，先前因都更意願書不高，影響時程，市府去年成立專案都更辦公室進駐協助推動都更。
基隆市的建築容積率的計算，必須依「都市計畫法台灣省施行細則」規定辦理，容積率上限為480％，容積獎勵上限也僅有50％，住戶都希望能提高建築的容積率。
市府今年參考新北市，研擬「都市危險建築物重建專案計畫」，希望加速推動老舊社區都更，日前都委會通過計畫，可藉由建照與都審精進作為、容移代金機制、都更法令修法等增加容獎，加速都更腳步。
「都市危險建築物重建專案計畫」經過3次專家、學者研商議、產官學專家論壇等研擬，兼顧「救危、救急」原則。
有284住戶的聯宏社區，基地面積7745平方公尺，約2300多坪，使用分區是商業區，建蔽率及容積率分別為70％與320％，已逾八成住戶簽署更新意願書。
光華里長陳世豐表示，目前住戶同意更新意願書已逾八成，都委會通過此計畫，聯宏社區將是最直接受惠的社區，盼以海砂屋來認定，再開一次大會後，即可進入招商階段，聯宏社區很快就能都更，住戶都等了很久。
市府表示，招商是都市更新成敗關鍵，近來雙北不動產業者逐漸對基隆逐漸產生信心，安樂一期六號基地在去年底成功招商。聯宏都市更新意願超過八成，代表已達都更法定送件門檻，市府全力協助往下階段招商作業前進。
北部的高房價，讓各縣市人口逐漸大搬風，住商機構盤整內政部數據與實價登錄資料，北部8個縣市2025年第一季人口遷移各有增減，其中北市單季遷移逾2萬人最高，但若論遷入人口，則以桃園市淨遷入人口達8千餘人居冠。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，北市房價之高有目共睹，而隨著捷運等機能逐漸發展，迫使人口逐漸往房價較親民的新北、桃園外移；至於新竹市近年來開發逐漸飽和，新案價位節節高升，讓竹科人口也漸往新竹縣與其他外縣市靠攏。
觀察內政部數據，觀察2025年第一季各縣市人口遷移狀況，北部8縣市中，平均第一季預售實價行情僅約37.2萬元的桃園市，遷入人口達8,065人，遷入人口數位居北部冠軍。
住商不動產青埔環球加盟店店東李浚霆分析，近年桃園市憑藉著大眾交通工具等優勢，加上區域房價相對親民，磁吸外縣市人口移入，以匯集捷運、高鐵等機能的青埔為例，觀察在地交易狀況，其中約3成以上都屬外縣市買盤，顯示區域確實成為各縣市外移人口的主要落腳處。
另據統計，台北市第一季平均房價高達每坪123.3萬元，居北部縣市之冠，但淨遷出人口達2萬949人，也是居北部各縣市之最；而新竹市平均每坪房價高達59.4萬元，僅次於雙北，但今年第一季卻遷出620人，為北部唯二淨遷入人口為負數的縣市。
賴志昶分析，台北市淨遷出人口規模遠超其他地區，主因是區域房價遠非一般家庭所能負擔，加上近年通往新北、桃園的交通日益齊全，促使不少市民選擇「脫北」，轉往生活成本較低的周邊城市發展。
至於新竹市相對地狹人稠，開發空間有限，新案房價亦隨著房市多頭而起漲，令原本在新竹市工作的民眾，選擇往鄰近縣市移居，藉由長時間的通勤，讓居住品質取得更好的平衡。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，北部縣市的居住版圖正在重塑，其中較高房價的台北市，持續面臨人口外流壓力，而房價相對合理、具發展潛力的新北、桃園等地，則成為人口遷入新焦點，至於新竹市擁有許多高薪就業機會，理應具備人口吸引力，但人口卻持續移出，此一趨勢反映出即便具備經濟優勢的城市，若無法同步改善居住條件與空間規劃，也可能面臨人口外流問題，整體而言，後續在交通建設與區域發展配套完善下，北部地區的人口與房市結構勢必將持續出現變化。
上路即將屆滿八年的危老重建條例，其中「時程容積獎勵」將在5月11日落日，取而代之的是「規模容積獎勵」，可望改善紙片屋、市容新舊建物紛雜的窘況，催出大型危老案，今年已有二筆百億級危老案「西華璞園」、「科達大巨蛋案」登場開賣。
此外，北台灣都會精華區，尤其是台北市建地難覓，建商推危老開發案意願提升外，房價居高不下問題，更讓台北市人口「搬」風加劇，今年首季人口淨移出高達2.1萬人，累計近十年來有多達近25萬人「脫北」。
危老重案條例實施超過八年，危老案全台遍地開花。住展雜誌統計，去年北台灣危老重建住宅案推案量約1,082.7億元，其中雙北市就囊括87％、約達950億元。今年北市將有不少危老案將登場，包括「西華璞園」、「科達大巨蛋案」等總銷各約100億元的大案，大同、中山、中正、士林等區，後續也將有不少亮點危老案籌備推出。
住展發言人陳炳辰分析，去年台北市推出的危老重建案有國賓皇琚、森仰、大安ONE等指標案，其中國賓皇琚實價揭露每坪成交價達200萬元、總價破2億元；森仰、大安ONE都是台北市中心門牌，未來發展性強。
陳炳辰指出，危老時程獎勵雖落日，但基地合併鄰地規模達200平方公尺仍給予獎勵，未來可望改善紙片屋、市容新舊建物紛雜的窘況，值得正面看待。
然台北市房價居高不下，已經嚇出不少「脫北族」，據統計，北市首季人口淨移出高達2.1萬人，反觀桃園、台中、新北，首季各有8,065、7,701、6,220人淨移入。
大家房屋企研室主任賴志昶分析，房價負擔、就業機會與社會福利政策，是牽動人口遷移的主要動力，台北市持續面臨人口外流壓力，而房價相對合理、具發展潛力的新北、桃園，成為吸納台北市人口的主要縣市。以今年首季台北市淨遷出近2.1萬人來說，就有1.5萬人移往新北、桃園。
值得注意的是，新竹市地狹人稠，但竹科發展有許多高薪就業機會，具備人口吸引力，過去十年吸引約1.5萬人淨移入，今年起也出現明顯的人口外流，反而鄰近的新竹縣、苗粟縣人口持續淨流入，反映人口移動與房價的高度關聯性。
去年北台灣危老建案合計推案量約1082.7億元，年減約17.2%，更是「危老條例」上路8年來，第二度出現推案量衰退情形。新案市調機構分析，過去雙北市是危老熱區，但台北市可開發的精華地段老屋已經飽和，新北市又有重劃區提供大面積土地，因此雙北市危老推案量減少也直接拉低整個北台灣的危老推案量。
根據住展雜誌彙整「危老條例」上路後至2024年、每一個完整年度北台灣危老案推案量，統計的最早年度為2018年、僅有8億元，2019年約95.2億元，連續兩個年度危老推案量未破百億元，不過，2021至2024年的4年期間，除2022年以外，有3個年度推案金額突破1千億元，又以2023年最多、約1308.2億元。
而北台灣危老推案量首見衰退是出現在2022年，約762.5億元，年減幅達26.8%。
至於，2024年台北市危老推案金額約756.8億元、推案數約46個，分別較2023年減少127.4億元、以及少了13個，而新北市去年危老推案量190.1億元、推案數約15個，分別較2023年減少72億元，以及少了17個。
危老核准到推案 需要時間醞釀
住展雜誌發言人陳炳辰指出，「危老條例」時程容積獎勵將於5月歸零，但仍有規模獎勵可申請最高額外10%容獎，不過，在時程獎勵歸零前有一小波掛件照，但從核准危老，到建案規劃、甚至申請建照都需要時間醞釀，因此，並不會即時反映在目前的推案量上。
陳炳辰指出，台北市可開發素地太少，建商仍得仰賴老屋改建取得開發土地，因此，不論是危老還是都更方式，都已成為台北市建商取得麵粉的主要途徑，但現階段台北市精華地段老屋改建已逐步飽和。而新北市則仍有不少重劃區可供給大面積土地，像是五股、土城以及淡水等行政區，促使建商對舊市區危老案興致並不高。
不過，他認為，即便危老時程獎勵即將歸零，但基地規模獎勵仍在，期盼能進一步改善紙片屋、市容新舊建物紛雜的窘況。
新北捷運三鶯線即將在今(2025)年底完工，目前工程進度達85.51%，列車完成靜態與性能測試後，進入動態整合測試最關鍵階段「模擬營運情境的全自動無人駕駛階段」，為之後通車營運做準備，未來不僅從三峽、鶯歌區到臺北市節省約20分鐘的時間，未來想到新北美術館也能「出站就到」。
新北市長侯友宜表示，捷運三鶯線去年完成全線軌道架設、供電、列車靜動態測試與上主線LB04(橫溪站)-LB08(鶯歌車站)測試皆達標，現在進入測試最重要關卡，預計10月全線動態測試，接續進行全線系統整合及穩定性測試，朝今年底完工大步邁進。
侯友宜進一步說明，捷運三鶯線是新北市政府第一條自辦的中運量捷運工程，全長14.29公里，起點LB01頂埔站，與板南線銜接轉乘，路線橫跨新北市土城、三峽、鶯歌三大行政區，通車後市民到臺北市能節省約20分鐘的通勤時間，未來更透過三鶯線延伸桃園八德段，串接桃園捷運綠線，打造北北桃捷運共榮生活圈。
在鶯歌車站與區公所前規劃的「鶯歌醫養園區」預定地，該址串聯臺鐵鶯歌火車站及捷運鶯歌車站，整合周邊美術館、鶯歌區公所及公有市場等公共設施，結合未來智能衛生所、複合式門診中心及綜合式長照機構，串聯捷運三鶯線，共同帶動三鶯地區發展。
房市雖進入冷靜期，但對高資產族群而言，「好產品不等人」仍是鐵律。根據內政部實價登錄統計，2025年第一季全台揭露達45筆億元級預售交易，交易熱區集中在北市與台中七期。其中，七期新市政中心單季貢獻14筆，堪稱「億元成交主力軍」；而北市則由大安區的「吾雙」單案狂揭11筆、穩坐單季北市交易王。
七期豪宅市場強勢突圍，兩大指標建案包辦所有億元揭露交易，顯示即便在市場觀望氛圍濃厚下，百坪以上高端住宅依舊不乏買盤青睞。尤其有層峰買家一口氣砸下2.78億元購入兩戶，刷新社區總價新高，讓七期豪宅話題與買氣兼具。
樂洋地產總經理陳正文分析，市況雖冷，但高端資產族對房地產的偏好未變，地段、品牌、產品力仍是他們進場的三大關鍵，能突破億元門檻的物件，更具「核心豪宅」指標意義。
北市則由大安區「吾雙」領銜，單案揭露11筆億元交易，最高總價達1.48億元。該案位處信義路四段與光復南路口，鄰近信義計畫區，兼具地段與品牌雙優勢，由華固與璞真聯手推出，甫公開即引來層峰買盤爭相卡位。
不僅如此，「璞永敦仰」更寫下北市單戶最高總價紀錄，11A1戶以2.78億元成交，突顯品牌與地段在高總價市場中的穩定支撐力。
大家房屋企研室公關主任賴志昶指出，七期與大安區均屬資產階級長期鎖定的置產熱區，尤其台中企業主熱衷七期布局，不僅因生活機能成熟，還有交通建設與重大產業題材加持，自住、投資與資產配置需求同步成長，撐起區域豪宅市場的基本盤。
2024年上半年，台股不單單AI題材發威，靠著新青安加持營建類指數一路高歌，多檔耳熟能詳的營建股興富發（2542）、遠雄（5522）、華固（2548）等更是不遑多讓，股價翻倍都還不過癮，也讓投資人樂上了天。
而隨著六月與九月央行陸續祭出鐵腕後，在打退投機客的同時也重挫自住客，頃刻之間如日中天的營建股股價也被打入冷宮。投資人都想問一句，營建股還有救嗎？
與股民的悲觀相反，為什麼包含興富發在內的一眾營建股，在年末的法說會上都一致看好明年表現，而當中的底氣到底是什麼呢？
2025年營收看好不看壞
由於前幾年建商大量推案，陸續有預售推案進入完工階段，2024年前三季住宅使用執照量已突破十萬戶年增兩成以上，而這似乎僅僅是「最大交屋潮」的前浪。
以市值前三大的純開發商來看，營收表現都不算亮眼，甚至可以說是一年差過一年。不過，一旦從完工量體來看，就會發現截然不同的亮點──2024年完工量已較2023年大幅成長，但相較於2025年根本是小巫見大巫，驚人的是這波主浪將一直持續到2027年。
無獨有偶，多個開發商皆看好明年的完工量，興富發副總兼發言人廖昭雄便表示，2024年由於工程進度延遲，導致完工案從五案降為四案，但2025年將進入豐收期。遠雄建設副總經理謝清林也表示，2025年將迎來高峰期，且未來三年每年都有逾200億元的完工量。
華固雖2024年完工量較少，但2025年有四大案可完工交屋，其中兩個住宅案『華固大安學府』、『華固得月』更已完銷。國建2024年完工量約92億元，而2025年預計有五案可完工入帳，合計分回總銷約一五九億元。
雖有代銷業者擔心在信用管制下，交屋潮來臨時也帶來了違約風險的隱憂。群益投顧則認為，「現在交屋的房子多是三到四年前買的，這幾年房價一直漲，少至二成多到翻數倍的都有，持有者必定會想辦法交屋，而這對營建股的營收認列也是正向的。」
儲備案量在手
未來數年不愁沒案推
「許多建商的財務體質都不錯，也有調節市場供需的能力。」華固建設董事長鍾榮昌的這段話，點出了問題所在。這波打房受影響最大的是小建商，對大建商而言興許就是延推或降低推案量，更何況各大建商手上有滿滿的儲糧可以過冬，足以應對未來數年的需求變化，待寒冬一過，仍可好整以暇的出來覓食。
需求與日俱增
商辦成兵家必爭之地
據第一太平戴維斯統計，2024年大型商用不動產交易金額達1539億元，比去年同期增加8％，而這趨勢似乎才剛開始。
華固便表示，2025年的400億元推案量中，商辦類產品就占180億元，商用不動產受惠擴廠需求強勁，同時政策是打住不打商，因此被市況影響層面相對較小。
盤點各建商的儲備案量，興富發在預計1454億元的推案中，純商辦的部分便占955億元；冠德在769億元的儲備建案中，商辦部分占194億元；遠雄2283億元的開發案中，商辦占213億元；華固1032億元的儲備建案中，商辦占302億元。
隨著台灣在AI供應鏈中愈加舉足輕重，高科技產業的擴廠、購地需求勢必增加，可以預料到建商不會錯過企業自用廠辦、商辦的契機。不論在趨勢上，體質上儲備量上，各建商都已準備好蓄勢待發，而這些都是營建股們底氣的來源，在「最大交屋潮」的浪潮上至少能乘浪而行三年不動搖。
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