|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
政府打炒房加壓奏效，短期投機客退散。財政部房地合一稅統計，去年持有5～10年、轉售稅率20％的案件，占整體課稅案件比重增至36.1％，比2022年增加6.5個百分點；反觀持有1年內、45％稅率的短期交易案件占比降至18.2％，比二年前減少7.3個百分點。
此外，由於近年房價漲多，更多轉售者超過400萬元免稅額門檻，免稅案件占比降至20.9％，也創下歷年新低。
若以去年中央銀行實施第七波信用管制後的第四季來說，稅率45％的案件占比降至15.7％，20％稅率案件占比大增至40.8％；隨著投資買盤退燒，持有1年內短期轉售案件占比大幅下滑，而持有2～5年轉售稅率35％，持有5～10年轉售稅率20％，超過10年轉售稅率為15％，隨著節稅效益遞減下，持有5～10年轉售成為目前房屋市場上的主流交易型態。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，去年央行接連祭出第六、第七波信用管制，下半年房市交易量逐漸萎縮，短期轉售交易因房價增值空間有限，稅務成本高的情況下，讓利幅度和價格競爭力不及早年就購入的長期持有者。
此外，現在銀行估價偏向保守，尤其是同一物件一年之內有交易紀錄的物件，多半取其低價作為放貸依據，避免行情被過度哄抬的問題，因此這類估價上也趨向劣勢，也導致待售期拉長，促使短期交易逐漸減少。
值得一提的是，去年免稅案件占比也創下歷年新低，僅約2成的案件免稅。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，房地合一稅沒有獲利或賠售不需課稅；連續設籍自住滿6年的案件，可享有400萬元免稅額，而近年房價上漲，交易的賠售機率降低，多數長期持有者的轉售獲利，頗有機會超過400萬元免稅額，因此近兩年免稅案件占比減少。
房市降溫，銀行房貸壞帳持續上升。金管會公布最新統計，今(2025)年3月國銀房貸餘額達11兆1,156億元，月增494億元，創下近3個月來單月最高增幅。不過，房市交易量仍低於去(2024)年同期水準，加上整體經濟環境不穩，使得國銀房貸逾放金額攀升，3月逾放82.28億元，為4年多以來首度突破80億大關，且已連續8個月走高。
根據金管會資料，3月不動產放款占總存款比重平均為26.31%，較2月小幅升高0.06個百分點，原因包括房貸新增量增加及存款量減少。放款比率落在28%至29%的銀行家數增至4家，而27%以上未滿28%的業者則降至5家，反映部分銀行在房市回溫之際擴大放款布局。
金管會指出，儘管逾放金額上揚，但不動產逾放比仍維持在0.07%，顯示國銀對不動產風險的控管尚屬穩定，未出現明顯信用風險。不過，未來仍將持續密切觀察後續變化，以掌握潛在金融風險。
從資金面來看，3月國銀不動產放款總餘額為15.23兆元，月升0.04兆元；存款總量則跌至57.87兆元，較2月衰退0.01兆元，形成分子增、分母減的情況，推升不動產放款比重走揚。
央行公布的數據進一步印證房市交易量趨緩。從統計資料來看，3月國銀房貸餘額衝上11兆1,748億元，較2月多出465億元，續創歷史新高，但年增率滑落至9.34%，不僅連續6個月下滑，也是近11個月來最低水準。
央行指出，房貸餘額年增率下探，凸顯房市交易量縮減與健全房市政策發揮效果。而今年第1季六都買賣移轉棟數年衰23.62%，3月單月也較去年同期下挫21.08%，看來即使受季節性三二九檔期提振，整體房市動能仍不如去年。
永慶房產集團彙整實價登錄資訊，統計2024年台北市不同屋齡區間的住宅交易占比，發現台北市屋齡超過30年的交易占比高達54.7%，相當於每成交2件就有1件是屋齡30年以上的老屋。進一步觀察12個行政區不同屋齡區間的住宅交易占比，其中，大安區屋齡超過30年的交易占比高達71.5%，居全市之冠，老屋交易占比最低的行政區是南港區，占比僅34.0%。
2024年台北市住宅交易中，平均每2戶就有1戶屋齡超過30年，其中大安區老屋交易占比更高達7成。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，大安區是台北市的首善之區，不僅地段優越，交通、學區等各項生活機能也一應俱全，加上土地稀缺、供給有限，房價獲支撐，讓大安區房價居高不墜。而屋齡較大的老屋大都坐落於精華地段，購屋需求穩定，市場接受度高，銀行房貸鑑價額度通常不會太低，吸引自住與資產配置族群入主。
此外，台北市近2年進入大都更時代，台北市政府陸續推出「都更八箭」政策，推升建商積極布局的意願，尤其是核心的蛋黃區最受建商青睞，參與更新意願高，讓老屋不僅保值，同時擁有增值潛力，這或許也是大安區老屋需求不墜的原因之一。
南港區屋齡超過30年的老屋交易占比全市最低，僅34.0%。陳金萍指出，南港早期工廠林立，因工業廢氣排放，過往被稱為黑鄉，嗣後隨著污染性產業遷廠、軟體園區與經貿園區開發興闢，重劃區腹地面積充足，加上南港車站三鐵共構的交通機能，吸引產業與人口進駐南港，尤其是大量高科技人才、白領階級進駐，他們多偏好新穎、設備完善、交通便利的住宅產品，因此，2024年南港區住宅交易中超過半數屋齡是落在20年內。
屬於台北市較早發展地區的大同區，2024年屋齡10年內住宅交易占比33.9%，是台北市12行政區中，新屋交易最為熱絡的行政區。陳金萍說，近年來台北市政府積極推動西區門戶計畫，加上台北雙子星開發計畫加持，許多開發商看好區域發展，積極整合地主透過都更、危老合建推案，主打中低總價、中小坪數產品，市場接受度高。此外，在西區門戶計畫推動下，整體居住環境改善、商圈氛圍翻新，而新建案社區管理較佳等優勢，讓屋齡10年內的新古屋接受度大幅提升。
在房價動輒千萬起跳的台北市，總價1000萬元內的預算還是有機會購得房屋，房仲業者根據實價登錄資料，盤點近1年台北市各行政區總價1000萬元以下住宅交易情形，其中萬華區住宅交易占比最高，顯示萬華區是北市最容易找到總價1000萬元住宅的區域，中山區亦有近2成的交易在1000萬元以下。
萬華區住宅總價1000萬元內交易占比高達28.9%，居全市之冠，每4件交易中就有1件。此外，萬華區1000萬元內的交易平均總價為675萬元，也是全市最低。然而，萬華區1000萬元以下的住宅，平均屋齡高達44.9年，是台北市12行政區中屋齡最大的區域。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，萬華區是台北市開發最早的區域之一、再加上過去台北市都市計畫的向東發展，使得萬華區擁有較多屋齡高的房屋，也讓萬華區有較多價格實惠的住宅選項，因此受到預算有限的購屋族青睞。
陳金萍表示，萬華區雖然開發較早、屋齡較高，但是生活機能成熟，待萬大線興建完成後，交通機能將更為便利，對於希望入主北市門牌的年輕、小資購屋族群而言，仍具有相當的吸引力。
而中山區1000萬元以下住宅的交易占比也接近2成，位居北市第2。陳金萍表示，中山區交通路網密集、商業活動熱絡，生活機能完善，一直是建商推案熱區，推出不少小宅產品，小坪數住宅總價相對好負擔，吸引許多年輕與單身族群入主。因此在該區仍有不少1000萬元以下住宅交易，大多集中於林森北路及新生北路一帶。
此外，北投區和大同區1000萬元內住宅的交易占比，分別也有18%和17%。陳金萍指出，北投區位於北市邊陲地帶，房價親民，加上有不少屋齡偏高的大樓產品，因此仍有機會以1000萬元入主北市，交易集中於新北投站周邊；大同區則因發展早，屋齡普遍逾40年的住宅多，但近年隨著都更與危老推動，使老屋逐漸受到關注，也提高低總價住宅的交易機會，而交易則大多分布於大稻埕生活圈周邊。
若以房價及坪數來看，北投區則為台北市最超值的低總價區，總價1000萬元以下，平均坪數可達18坪，是榜上最高。陳金萍指出，北投區因位於台北市蛋白區，在房價上相對實惠，也因為單價較低的緣故，在相同預算內，可購得的坪數也相對較大。此外，雖然北投區位於北市較為邊陲的地帶，但該區擁有捷運紅線、生活機能穩定、醫療與教育資源充足，宜居性佳，成為首購族與退休族「卡位北市」的理想選擇。
介意屋齡的消費者，則可以考慮到文山區尋覓住宅。該區總價1000萬元內住宅平均屋齡低於30年，為榜上屋齡最年輕的區域。陳金萍表示，文山區是台北市著名的文教區，居住環境優質，加上擁有信義快、國三甲快速道路，近年來受惠於捷運南環段之交通利多，購屋需求穩定，加上近年來陸續有新建案推出，吸引年輕族群進場，讓文山區低總價交易屋齡最年輕。
陳金萍提醒，雖然總價1000萬元內住宅產品對購屋族極具吸引力，但低總宅常伴隨屋齡高、空間小等因素，購屋前應審慎評估自身的實際需求，才能在有限資金下做出最適選擇。
南台中13期重劃區與北台中14期重劃區品牌建商較勁，近期實登揭露已出現關鍵交叉點，13期預售案「順天MR.L」一口氣揭露44筆交易，每坪均價77.8萬元、最高成交單價衝上87.9萬元，首度超車14期。
14期「華固豐匯」、「惠宇MY PARK」、「寶輝WATER PARK」等品牌建案也陸續揭露7字頭交易，顯示14期房價仍具抗跌與續航力。
在地開發商表示，南屯區13期迅速竄起的背後，品牌建商的深耕與整合成為關鍵助力。其中，在地布局超過2萬坪的鉅虹建設，去年推出天蒔、天麗雙建案後迅速完銷，近期將在13期昌明段推出總銷百億的雙建案「蒔荃」、「蒔美」；國泰建設也將在昌明段推出「國泰時萃」。
北台中14期則展現品牌陣容的壓制力道。其中寶輝建設今年首季推出GREEN PARK、WATER PARK、SKY PARK三個預售案，總銷合計125億元，近期實登揭露20筆交易，單價全面站上7字頭，其中WATER PARK均價75.4萬元、最高單價78.8萬元，穩固14期價格走勢。
14期下半年還有多家建商將進場，其中，「舜元洲際段案」基地橫跨崇德19路與洲際路園道，產品主打3至4房，打造「三球野奢宅」概念，強調運動與生活機能融合；此外「磐興寬悅」基地位於台中巨蛋首排，規劃27至37坪純二房產品，總銷約20億元。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，13期單價首度站上8字頭，代表市場已正視其生活機能與品牌建商的整體實力；不過，4期擁有完整街廓、高規產品與堅強品牌陣容，具備穩定撐盤的條件。
國發會28日公布3月景氣對策信號綜合判斷分數減少3分至34分，是今年來最低值，燈號則連續第三個月停留在黃紅燈。國發會表示，整體觀察當前國內景氣仍延續成長態勢，但因美關稅政策不明，須密切關注後續變化。
國發會表示，美國後續關稅措施的範疇、中美關稅對峙演進，及各國貨幣政策走向不確定，都將牽動全球經貿表現，須密切留意相關變數的影響。
國發會經濟發展處處長邱秋瑩指出，第2季因對等關稅迎來90天緩衝期，激發提前備貨需求，加班工時等指標短期可能衝高；目前景氣仍在成長軌道，是否可以延續還很難說，未來挑戰一定會比較大。
國發會也就出口、投資及消費分析，4月國際主要機構陸續下修今年全球貿易量成長率，但因人工智慧、高效能運算等相關應用加速推展，台灣高科技產業供應鏈仍具競爭優勢，可望維繫出口動能。
國內半導體大廠因應先進製程強勁需求，持續擴充國內產能，加上政府優化投資環境、吸引台商回流和協助國內產業轉型升級，有助增添投資動能；股市波動影響消費信心，但國內就業市場穩定，將挹注民眾購買力。
就3月數據來看，景氣對策信號的9項構成項目中，股價指數、製造業銷售量指數與批發、零售及餐飲業營業額各減少1分並轉為黃紅燈；製造業營業氣候測驗點也減少1分、轉呈黃藍燈；工業及服務業加班工時則增加1分至黃紅燈。加班工時因關稅展緩實施的提前拉貨而增加1分，轉為黃紅燈；但國際關稅政策及產能競爭影響，銷售面及股價指數轉為黃紅燈，製造業信心指標則轉呈黃藍燈；領先指標也轉為下滑，但同時指標續呈上升。
邱秋瑩說明，領先指標轉跌，主因川普當時不斷釋放4月祭出對等關稅的訊號，廠商展望保守，影響領先指標當中外銷訂單動向表現，並牽動信心指標走跌。
苓雅區原國際高級商工職業學校，受少子化影響在2022年8月停招，而校地未來將有重大開發，28日高市工務局釋出將透過TOD(大眾運輸導向)，將原先校地，北側約1.47 公頃作為未來中山大學醫學院進駐使用，南側1.49公頃土地變更成為捷運開發區！專家分析，區段位於文化中心與衛武營兩大生活圈間，目前新屋房價全面坐穩4字頭。
國際商工創立於1948年原址於台南，1956年遷至高市苓雅區三多路現址。1965年增設專科部，更名為國際商業專科學校，後因少子化學校停招。高市工務局新工處表示，基地鄰近凱旋醫院、民生醫院、三信家商，以及三多、福德路周邊商業區，具發展潛力，未來中山大學醫學院進駐，可串連鄰近民生與凱旋醫院與衛生局高雄健康園區，推動產學研合作，投入高雄市民健康水準的提升，而部分區域規劃成捷運開發區，將持續延續高市推動TOD宅政策。
該筆土地距離文化中心、苓雅運動園區及衛武營都不遠，區段高市府也正在推動，總投資額逼近50億元「苓雅清潔隊公辦都更案」！富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，該區新屋如預售案「新文化城安」實登逼近百戶，單價落在36-45萬元，均價剛好落在4字頭，而周邊有著捷運O9聯開案、苓雅清潔隊公辦都更案等推動，房價朝向全面成交4字頭，但相對周邊生活圈屬房價凹陷區，在重大建設推動後，價格可能持續上揚。
台積電高雄F22共5座廠預計2027年全數完工，將成為全球規模最大的先進晶圓製程服務聚落，為提供台積電供應鏈企業進駐及工程師住宅所需，距離台積高雄廠僅5分鐘車程的R17世運站東側4,200坪土地，辦理公辦都更，共負比底價69.9％，要引資93億元興建至少6,150坪的A級商辦，高雄市政府可分回約618戶企業安家住宅，則出租給工程師。
由於這是第一個為台積電高雄廠量身訂做的都更案，預料將掀起搶標潮。
高雄捷運工程局針對高捷世運站東側A5街廓辦理公辦都更招商，28日舉行招商說明會。高雄市副市長林欽榮指出，台積電高雄5座廠房預計2027年全數完工後，將成為全球規模最大的先進晶圓製程服務聚落，進一步鞏固「大南方新矽谷計畫」戰略地位，預計創造超過7,000個高科技職缺、2萬個營建相關工作機會。
林欽榮表示，因應台積電進駐帶來的商業與住宅需求，高市府擇定鄰近高捷紅線世運站東側的A5街廓，採都市更新方式推動開發，作為北高雄AI與半導體產業園區後勤支援基地，基地距離台積電楠梓廠僅約1.5公里，車程5分鐘內可達，位處S廊帶科技軸線的核心區位。他說，此一公辦都更預計可開發總樓地板面積約3.8萬坪，規劃包含產業辦公空間與企業安家住宅等多元機能，整體投資金額估約93億元，招標底價的共負比為69.9％，並預計自申報開工日起約3.5年完工。
林欽榮表示，此案特別規劃設置至少6,150坪的A級商辦與600坪的產業作業空間，專供半導體及高科技企業進駐使用。
興富發（2542）28日公告，代子公司博元建設，取得台中市西屯區文商段19、20地號土地共二筆，基地面積約1,135.74坪，交易總金額為32.09億元，換算每坪土地單價282.5萬元，交易人為自然人等6人。
興富發副總廖昭雄指出，此次購置的台中文商段土地為已經推案的「雍悅一方」，目前已售約九成，預計2026年完工交屋，該案原先與地主洽談合建，但地主考量房市氛圍轉冷，加上經濟動盪，未來風險恐增大，因此與建商協議改成賣斷土地。
廖昭雄指出，目前集團庫存土地量達千億元，動能無虞，仍維持之前暫時不買素地的計畫，僅會考慮都更、危老、合建等開發案，而今年也拿下南港2,700坪都更案，該案預計投入金額約93.55億元。
針對近期房市概況，興富發認為，現階段房市確實受到股市動盪，來客數較過去房市熱絡時，量減不少，房價方面，由於買氣降溫，預期今年會有議價空間，市場價格會有所調整。
發生在2023年9月的基泰建設北市大直工地施工失當，造成鄰近的連棟民宅26戶塌陷傾斜，東側與南側鄰地也被波及受損，台北市住宅及都市更新中心今（28）日指出，東側基地約1030坪的「大直儒玉公辦都市更新案」，住戶參與公辦都更意願比例已逾85%，今日正式公告徵求出資者。
位於大直街94巷、94巷3弄及1弄與124巷所圍街廓東側的儒林園及玉園社區，總計108戶，2023年9月受基泰建設施工不當波及，部分建物受損，住戶被緊急預防性撤離；受損住戶超過75%有意願參與公辦都更，由北市住都中心擔任實施者，經過一年半整合及模擬選配作業後，住戶參與公辦都更意願比例已逾85%，今（28）日正式公告徵求出資者。
住都中心說明，基地面積約1030坪，位於捷運文湖線大直站及劍南路站間，北面學校操場眺望山景，南面住宅靜巷，周邊生活機能完整，擁有公園、學校、圖書館、市場及政府機關等豐富設施，區位條件優越且交通便利，預計興建地上17層、地下4樓約8700坪的住宅大樓，預計更新後創造逾百億不動產價值。
住都中心表示，本案以2倍容積獎勵評估，並已協助辦理耐震能力初評得適用防災型容積獎勵，完成建築需求調查及模擬選配作業，住戶參與度高，可有效降低出資者前期溝通與規劃成本，加速全案作業期程。為使潛在出資者瞭解基本資料、申請須知及出資契約規範重點，將於5月8日上午10時在台北都更解壓說概念館舉辦招商說明會，採網路報名。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
