|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
520檔期要來了，特色案、優惠案引關注。房產專家指出，下半年至明年上半年是新青安優惠購屋貸款最後一年，加上房市已進入520檔期推案，預售市場是否將推特色建案或優惠方案，引發市場關注。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，2024年9月下旬，央行嚴控銀行在不動產的放款水位，以及祭出第七波信用管制措施，讓去年第4季至今年2月房市買氣疲軟，歷經房市五個月低迷氣氛，原先3月預售買氣較2月回升一、二成，且每月交易量回升至逾6,000件的打底安全水位，市況似乎有觸底的「止穩」跡象。
何世昌指出，不料，4月在美國關稅戰啟動下，雖然一周後又宣告暫緩90天，但已掀起全球政經局勢震盪、股市重挫，連帶4月房市信心重回膠著、觀望氛圍，單月成交量估又降至5,000餘件，市場買氣再度縮手。若5、6月新屋市場成交量未能持續回升至六、七千件之間，下半年預售屋賣壓與價格下修壓力將加大，建商降價的機率會明顯升高。
何世昌強調，下半年至明年上半年是新青安優惠購屋貸款最後一年，現進入520檔期推案，關稅戰暫緩90天之際，預售市場能否採取讓消費者有感的特色建案或優惠方案，並刺激出自住買盤擴大回籠，值得觀察。
住商機構比對房地合一稅上路後股、匯、房市表現，發現台幣走強後對股市帶動最為明顯，匯率對房地產影響並不那麼直接，但有遞延效應。徐佳馨指出，從過去幾年來看，台幣升值對股市表現相對直接，房地產震盪影響不如想像。
新台幣創史上最大升幅 影響購屋人意願
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，觀察歷年走勢，新台幣貶值或升值，與房市表現雖具相當關連性，不能說是完全正相關，主因是股匯波動大，資產族群多會先套利，再考慮將資金移往較具保值性的不動產，以降低通貨膨脹造成資產貶值，股市表現亮眼，增添資產族群進場房市的籌碼。
賴志昶補充，若未來新台幣持續升值，或將衝擊出口，加上美國總統川普發起關稅戰，導致全球金融局勢震盪，股匯市場不穩進而帶動市場信心向下，或將間接衝擊購屋人進場意願，整體牽動房市買氣。
徐佳馨分析，台幣升值會引入熱錢，帶動股市，但是，台幣升值並不會直接跟房地產現貨掛勾，而是必須透過股市飆漲才會產生連結，換言之，初期會帶動股市，其中資產類股會成為第一波受惠，股市續熱之後才會再轉入不動產。
一個月升4元 外資買台不動產成本大增
張旭嵐觀察一個月內台幣對美元變化，4月初為33.2元，以今日來到29元多來看，1個月之內升值逾4元，對於外資購買台灣不動產而言，成本無形中大增。
例如，以台灣指標性超豪宅陶朱隱園，一棟至少9億身價，台幣對美元33.2元來計，過去一戶成本2710萬美元，一個月後成本增至3103萬美元，等於買一戶價差超過1億台幣，對原有計劃用海外資金回台購置不動產的國際級豪宅客戶，有購買阻力。
但另一方面，台幣升值後，進口成本降低，內需市場的購買力也相對提升，加上升值的熱錢湧入，市場資金水位相對豐沛。因此，在購買力提振、資金水位上升的情況下，內部剛需市場的支撐力相對強勁。
不動產相對保值，但恐難複製上次走勢
對於目前台灣進口商而言，貨幣升值更是利多，且目前房市走空，若有計劃地將匯差資金再不動產佈局，抗通膨之外，長期也有機會見證到房市反轉和台幣升值的紅利。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，前一波2019年年中台幣兌美元匯率31.5元，升值到2021年第3季的27.7元，台幣匯率出現大幅升值，對應台北市房價漲幅約1成。不過，當時後時空背景是房地產景氣從谷底復甦，且遇到疫情後的通膨與造價大幅上揚。
這波台幣漲勢又快又急，房市是高檔面臨房貸政策的調整期，雖然不動產仍相對保值，但恐難複製上一波走勢。
他強調，今年以來金融情勢複雜，先是台股重挫，槓桿族受傷慘烈，又遇到台幣短期大幅升值，台幣波動彷彿虛擬貨幣，美債送分題變成送命，投資人面臨股債雙殺的局面，市場預期可能有些產業可能面臨匯損壓力，長期則是要觀察企業經營是否受到台幣快速升值衝擊。
不過，股市短期對於資產股就有想像的題材，資產股也成為台幣升值下相對強勢的族群。
建商原物料成本舒緩 但房市仍保守
中信房屋研展室副理莊思敏指出，台幣升值意味著外幣換成台幣後的購買力增強，可望吸引國際熱錢流入台灣市場，而這股資金動能也將為房地產市場注入活水。
另外，建商進口原物料的成本壓力也有望因匯率優勢而獲得舒緩，進而有助於提升市場的整體穩定性。
不過，依照目前的情況來看，政府對房市調控政策尚未鬆綁，加上房貸水位居高不下等因素，整體房市氛圍仍趨保守，雖然新台幣升值為市場帶來正向支撐，但若期待房市因此大幅回暖，現階段看來恐怕還是過於樂觀。
房市翻轉，全台卻迎來開工高峰！據內政部資料，今年Q1住宅開工量3萬3,232宅，規模堪比2022、2023年的房市旺季。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，央行規定業者購地後需於18個月內開工，無論房子賣好賣壞，都是同樣的限期壓力，因此造就這一波開工潮。
據內政部資料，2025年Q1全台住宅開工量達3萬3232宅、年增32%。進一步觀察六都，四都出現成長，依序為新北市6,899宅、年增246.7%，高雄市7,654宅、年增70.1%，台中市6,960宅、年增57.2%，桃園市5,728宅、年增6.6%；台北市與台南市則呈現衰退，分別年減47.9%、27.5%。
頂著「川普風暴」也得開工
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，六都中以新北市開工量最高，一方面新北市人口、住宅量體需求長年全台最高，近年也受惠重劃區、軌道建設等加持，不少建商爭相推案，尤其是第一環行政區創下不少高單價，加深開發商推案信心；而高雄市搭乘台積電話題下，建商大舉推出「台積宅」，土地已買、融資已貸，即使房市趨冷，也有非動工不可的壓力。
徐佳馨表示，即使房市受到打炒房、川普風暴的連續重擊，面臨主管機關壓力，建商們也難以再將建案推延，即使房市冷淡仍得頂著壓力開工。新案市場適逢市場趨冷氛圍，零自備款、低首付等模式的建案興起，建議挑選具財力基礎的大型建商，以免遇到小型建商不堪貸款壓力而爛尾，因此對消費者而言，眼下除房價之外，建商品牌實力的強弱，才是購屋時最要緊的事情。
建照、融資開工有時限 建商「撤照、抽銀根」壓力大
全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，建築法規定，起造人領得建照或雜項執照起，6個月內必須開工，因故不能開工，得申請展延3個月；另，央行為了避免建商借錢養地，2021年規定購地融資最高5成，保留1成動工款，並要求建商18個月內動工興建，逾期者銀行依「合理比例」逐步收回貸款並逐年加碼計息。
他進一步指出，2024年Q4房貸之亂、央行信用管制後，房市買氣迅速急凍，不少建商延遲928檔期推案，但在上述兩開規定下，再怎麼推延都有一定時限，對於建商而言，即使口袋夠深不怕貸款慢慢被抽回，但興建一個建案至少要2~3年，一旦被取消建照，重新申請等手續將造成入帳時間大幅拖延，尤其是上市公司，都有必須推案、動工的壓力。
永慶房產集團比較台北市2015年和2024年各行政區屋齡5年以上的中古屋交易量占比，發現南港區近十年來交易占比明顯成長，從2015年的2.8%提升至2024年的4.0%，增幅逾四成，居北市之最。至於十年間交易占比減幅最大的為北投區，從2015年的11.3%減少至2024年的9.3%，減幅為17.7%。
南港區、信義區和萬華區近十年來中古屋交易占比增幅居北市前三，增幅皆超過三成。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，過往被稱作「黑鄉」的南港區，受益於2015年的東區門戶計畫、2016年的高鐵南港站的通車，再加上南港軟體園區與經貿園區開發日漸成熟，以及CITYLINK、南港LaLaport等高級商場進駐，在近十年內蓬勃發展，逐步蛻變成「潮城」。南港區的持續發展也帶動區域購屋需求，這十年間中古屋交易占比增幅高達42.2%。
而信義區增幅排行第二，陳金萍說明，近十年間信義區商業活動發展活躍、生活機能成熟，除了有信義計畫區的豪宅聚落，也有台北市房價相對實惠的吳興街、福德街等區域，住宅物件多元，受到不少購屋族群的青睞，十年來中古屋交易占比增幅為33.2%。
至於萬華區，陳金萍表示，由於萬華區是台北市開發最早的區域之一、再加上過去台北市都市計畫的向東發展，使得萬華區擁有較多屋齡高的房屋，也讓萬華區有不少價格實惠的住宅選項。而且，近年來房價高漲，想入主台北市門牌難度越來越高，使許多預算有限的小資族群把目光轉往萬華區相對親民的中古屋，十年間中古屋交易占比增幅為32.3%。
房市氣溫急降，空屋率偏高或新屋供給量體大的地區恐怕首當其衝，依據內政部資料顯示，2024年Q2全台待售新成屋高達10萬3,130宅，其中，屋齡5年內新成屋空屋率最高的5縣市，依序分別為基隆市35.34%、金門縣35.18%、高雄市29.04%、台南市28.08%、台北市27.18%，幾乎每3間新成屋就有1間存在空屋的狀況。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，新成屋空屋率居高不下，往往意味著該區域新案供給過剩，或投資客比例偏高，隨著市場回歸供需基本面，這些賣壓較大的區域和產品勢必將面臨較大的修正壓力，甚至不排除出現「多殺多」的可能性。
莊思敏表示，基隆與金門憑藉房價基期低的先天優勢，搭配重大公共建設議題發酵，曾掀起一波推案熱潮，然而隨著金門博弈特區政策叫停、基隆捷運進展不如預期，市場樂觀情緒有所消退，交易動能亦隨之減弱。
台南與高雄過去則因台積電和科學園區等題材，吸引大量投資買盤進場，帶動房價突飛猛進，如今隨著投資熱潮降溫，區域房價也面臨著不小的修正壓力。至於台北，台北房價高居全台天花板，新案價格動輒百萬起跳，早已超出普通受薪階級的負擔範圍，再加上台北市不乏置產型買盤，也導致新成屋空置率居高不下。
中信房屋基隆麥金加盟店店長邱垂茂指出，目前基隆新案的成交單價普遍都在3～4字頭，個別預售案甚至已經上看5字頭，房價漲勢相當驚人。不過，由於基隆捷運尚未實質動工，新案房價卻已提前反映未來預期，在投資客離場、自住族不願貿然追高的情況下，近期基隆新案買氣亦出現了退燒跡象。
邱垂茂表示，隨著房市進入盤整階段，建議購屋者不妨優先選擇具生活機能成熟、價格合理的中古屋產品，相較於預售案需承擔漫長工期的不確定性，中古屋不僅看得見、摸得著，價格也相對友好，還具備更有彈性的議價空間。以基隆市安樂區來說，該區近期市場指名度頗高，買方除了穩定的在地客群外，還有不少基隆市中心外溢出來的年輕首購族，以及基隆長庚醫院、果菜市場的就業族群，目前該區中古屋的房價仍普遍落在2字頭，總價500~1,000萬元左右就有機會買到2~3房的宅產品，CP值相當不錯，也很有抗跌保值性。
據了解，中央銀行下指令要求八大公股行庫的前十大建商放款餘額必須降低，財政部國庫署已要求八大行庫每月填「報表」，回報前十大建商集團的放款水位減少情況。
知情人士指出，央行的總量管制（土建融和房貸占全體放款金額的比率），對不同規模的銀行有不同管理方式，針對中小型的銀行，央行大致要求餘額不可再增加，以及比率必須降至百分之卅五以下，但是對於大型行庫，則進一步要求前十大建商的放款餘額必須持續降低。儘管央行總裁楊金龍上周在立院備詢時說，會思考調整總量管制，但知情人士說，央行頂多把房貸排除在外，但建商的土建融放款仍會總量管制，尤其是十大建商放款。
至於前十大建商的名單，行庫高層指出，根據央行及財政部的要求，是要各行庫盤點各自的土建融案量的前十大，因此未必是市場的前十大建商。
先前曾有行庫建議應該看放款減掉存款後的「淨曝險」，但央行堅持要放款餘額下降，這項政策也衝擊行庫的存款業務量，因為前十大建商多數是銀行的存款大戶，以往多是行庫調度存款的鎖定對象，如今行庫必須砍大型建商的放款，因此建商存在行庫的存款也被建商收回使用。
至於行庫想找壽險公司調度存款近來也遇到困難，因為壽險公司卡在保戶解約潮，被迫動用手上的存款，導致行庫在存款資金調度上更吃緊。行庫主管說，國內房市旺了廿年，大型建商的口袋老早賺飽，因此撐得下去，倒楣的變成銀行。
台中捷運七線齊發，打造大都會便利生活圈，沿線聯合開發也備受注目。捷運綠線於2021年通車至今，6站7處聯開案緊鑼密鼓推進中，目前僅剩G9-2市政府站商辦案尚未招商；此外藍線開工在即，初步規畫9站13處聯開案，第1期將優先執行7處，預計今年取得用地，明年啟動招商，期帶動周邊整體發展、活絡區域產業及創造工作機會。
未來30年，台中進入捷運興建高峰期，目前捷運七線齊發，包括藍線、橘線、紅線等進度持續推進中。為有效利用土地資源，促進地區發展，市府捷運工程局辦理大眾捷運系統路線、場、站土地及其毗鄰地區土地聯合開發，其中，已通車的綠線共規畫6站7處；另6月即將開工的藍線則初步規畫9站13處，未來會持續擴增聯開案。
捷工局長蘇瑞文指出，藍線全線共20個站體，西起台中港，東至帝國糖廠附近，聯開案共分3期，已初步規畫9站13處聯開案，第1期顧問標已決標，將配合捷運工程及考量土地權屬優先執行7處，預計今年取得用地，明年啟動招商。
藍線將由海線高架段先行動工，是否優先推動土開案？捷工局副局長陳育正表示，土地聯合開發會以素地為優先，將盡量配合捷運工程進度。
另綠線共計6站7處聯開案，包括G5四維國小站商辦案預計2026年7月完工交屋、G6文心崇德住站商案預計今年6月開工、G8文華高中站住商案已完工標售、G8a文新櫻花站住宅案預計2027年7月開工、G11南屯站住商案預計今年10月開工。
另G9-1、G9-2市政府站商辦案商機龐大，G9-1規畫興建地上43層，樓高208公尺的開發大樓，預估投資金額達106.55億元，目前設計規畫中；而 G9-2為綠線聯開案最後一席，捷工局將視市場環境並配合捷運藍線興建進度辦理招商作業。
房市建案雙品牌結盟潮擴大。據591新建案統計，2024年雙品牌新建案總銷達2,090億元、9,600戶，對比2022年、兩年間增加四至五成，又以雙北市最多，北市總銷、戶數均暴增逾兩倍，新北市總銷金額最大、近千億元。
591新建案組長林哲緯表示，雙品牌結盟除了分散風險，往往還具有「一加一大於二」的效果，近年不乏有品牌建商為擴大建案規模或品牌效益，與同業強強聯手的例子，這類型的案子，新推案總銷量體、品牌溢價力均相當驚人，往往成為區域市場的制價者。
馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，近期最知名雙品牌建案為華固、璞真建設「吾雙」，去年第3季底開賣，正值政府打炒房政策衝擊最大時刻，且該案每坪成交均價破200萬元，但買氣卻逆勢突圍、不受影響，不僅新案順銷，且行情相當穩固，顯見優質品牌建商的結盟合作推出特色建案，消費者接受程度高。
過去兩、三年，雙北市指標雙品牌強強聯手建案陸續竄出，其中不乏台日合作案，包括潤泰創新與日本三菱地所先前就共同打造「潤泰峰匯」住宅案、「玉成企業總部」商辦案，另外高雄則有大陸建設和日本大和房屋的「和陸寓邸」，華友聯、台灣三井不動產「高雄鳳山案」。
據591新建案資料，2024年北中南雙品牌結盟推案總銷高達2,090億元、戶數達9,600戶，較2022年1,366億元、6,741戶各成長53%、42.4%，顯見業者希望透過雙品牌效益強化建案銷售；以區域來看，雙北市為雙品牌結盟最多地區，其中北市從2022年不到200億元、500戶，暴增至去年578億元、戶數直逼2,000戶，幅度均飆逾兩倍。新北市則是規模最大、去年總銷直逼千億元，一口氣挹注逾5,000戶供給。
出了雙北市，雙品牌結盟建案則以南二都表現相對出色，去年總銷量體均逾百億元、戶數約在五、六百餘戶，兩年也呈現大增六成和倍增，桃園市、新竹縣市各逾百億元，戶數約400~600餘戶，台中市表現則相對平淡許多、不到50億元。
另外林哲緯指出，雙品牌結盟也有互補加成效應，如位於板橋及三重的「立信雙星」、「甲山林市政官邸3號」，一方擅長土地重劃，另一方則以規劃、銷售見長；接下來醞釀中的雙品牌結盟案，還有「西華璞園」豪宅案、嘉潤家泰「金城路案」等。
美國總統川普的關稅政策引發全球經濟局勢劇變，房仲業也遭受波及。4月門市交易量約比3月減少了2成，然而去年上半年由於房市熱絡，房仲業大量開分店，今年3月時已達9,256家，現在恐成莫大壓力。全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，若買氣冷到下半年，壓力恐將爆表，並直言如今已步入「僧多粥少」高度競爭的殺戮環境。
陳傑鳴指出，內政部資料顯示，3月時不動產經紀業備查家數高達9,256家，儘管創下歷史新高，但月增家數已經變成個位數的9家，且近4個月就有3個月，月增家數都是維持在個位數，與去年房市熱絡時，單月開60～80家相比，出現了大幅轉變。
他表示，之前多年房市呈價漲量增，許多人加入房產業，業者也加大擴店的力道，不料買氣在去年下半年急速翻轉，買氣最熱的六大直轄市前四個月建物買賣移轉棟數只有6.5萬棟，為7年新低。他說到，現在房仲展店的速度出現明顯趨緩，若這個勢頭持續到下半年，那這一兩年才進入、又或是商圈經營尚未穩固的業者，壓力恐怕會爆表。
此外，陳傑鳴還示警，現今房價反轉、量縮，若是之後再跌個1～2成，恐怕很多房產業者、仲介都很難撐，以2025年房市在內有央行管制，外有川普2.0關稅爆擊金融市場下，可說是不容樂觀。他認為，目前台灣房市已步入「僧多粥少」高度競爭的殺戮環境，房仲店頭和從業人員一定要有撐過漫長冬天的心理準備。
針對房市情況，馨傳不動產智庫執行長何世昌則表示，今年第一季，全台二手屋待售存量累計增加5,252戶，但由於今年4月全球總體經濟與股市歷經極大衝擊，預料會有稍多屋主信心脆弱而賣房，4月待售存量應會維持上升趨勢不變。
不過何世昌也強調，儘管賣壓持續成長，但對買家來說，賣壓增加的速度仍比想像中還要更慢，所以房價修正幅度並不顯著。
配合交通部高速公路局打造有「桃機新高速公路」之稱的「國道1號甲線」，桃園市都市發展局協助辦理林口、南崁地區路線都市計畫變更，林口特定區計畫內的路線已於5日公告，南崁地區都市計畫內路線也於6日經內政部核定，預計5月中旬公告實施後，高公局即可著手開始取得用地作業，力拚2026年動工、2028年通車，解決國道1號南崁、林口長期交通壅塞問題。
都發局說明，因應桃園機場拓建第3跑道、第3航站大廈後衍生的旅運需求，國1甲都市計畫變更案由高公局提出，建設完整高速路網，以連結人口密集區的交通需求，也分擔長期以來國道南崁段、林口段壅塞問題。
國1甲沿途經過非都市土地、南崁地區都市計畫和林口特定區計畫，其中林口特地區計畫內的路線已於5日公告實施，南崁都市計畫區內段6日也獲內政部核定，都發局預計5月中旬公告實施，高公局後續可開始取得用地，預計2026年開始施工，預計2028年9月完工通車。
都發局指出，國1甲南崁段都市計畫核定變更，是關鍵的1塊拼圖，讓重大建設可以推進，完工後將成為桃園市第5條國道，且因銜接五楊高架的新增匝道，將改善目前北上壅塞車況。
國1甲路線又稱「桃園航空城北側聯外高速公路」，為桃園航空城新建道路計畫之一，全長約11公里，西起竹圍漁港台61線快速道路，沿市道108號通過桃園國際機場北側，經蘆竹區山區於7至9公里處設置此路段最長的桃園隧道，東邊終點以北入、南出匝道銜接國道1號約47.1公里處，總預算高達683.64億元。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
