|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
政策打房，大台北地區房價漲不動。根據信義大台北房價月指數顯示，4月大台北房價房價指數為177.6，月減0.68％、年增3.93％，自去年7月起指數已連續10個月呈現盤整、漲不動的狀態，也反映即使在信用管制政策，及4月股災衝擊下，只有優質物件才容易成交、撐住房價。
信義大台北房價指數顯示，台北市4月房價指數為160.42，月增0.17％、年增0.86％，顯示目前房價水準約與一年前相近；先前房價漲勢較強勁的新北市，4月房價指數為201.58，月減1.45％、年增6.76％，房價年漲幅有所收歛。
就長期來看，雙北房價自2020至2022年上半年緩步上揚，不過2022年下半年呈現盤整，2023年下半年起包括新青安房貸政策等利多帶動，房價出現一波強勁漲幅，而去年下半年起隨著銀行房貸放款緊縮、中央銀行實施第七波信用管制，交易量大幅萎縮，房價走勢也再度出現盤整；自去年7月以來，大台北房價指數已連續十個月在177～180間波動，其中台北市今年第一季起有較明顯下滑，過去漲多的新北市近期漲幅則開始收歛。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，4月因美國關稅戰造成全球金融市場劇烈波動，房市信心也受到影響，而過去房市景氣熱絡，無論物件條件優劣都雨露均霑，如今房市交易量低迷時期，只有地段或產品條件較佳的物件容易成交，使得整體房價指數仍呈相對平穩走勢。
曾敬德表示，市場向買方市場傾斜，尤其近年漲多的雙北以外都會區修正壓力較大，雙北地區買盤結構剛需自住比重較高，房價相對具支撐性，但面臨銷售時間拉長與買方價格保守的市況。
近年受到房市熱絡、土地及營建成本上升影響，全台各地預售屋價格上漲明顯，永慶房產集團盤點台南市近一年預售屋、中古屋實價登錄交易資料，發現前3名的行政區預售屋、中古屋單坪價差幅度超過六成。排名第一的「中西區」土地稀缺，推升預售屋、中古屋單坪價差幅度達77%；「新營區」預售屋受惠於科學園區，與中古屋單坪價差幅度達63%，位居第二；「安平區」則是環境舒適、吸引退休族群湧入，以單坪價差幅度達62%、排名第三。
台南市「中西區」預售屋每坪均價47萬元，較中古屋每坪單價多出20.5萬元，令中古、預售屋單坪價差幅度達到驚人的77%；換句話說，同樣是30坪，預售屋跟中古屋價差高達615萬元。永慶不動產台南中正西門加盟店東鐘子茜表示，中西區作為台南的舊城區，完美融合了新建設，是許多老台南人夢寐以求的居住地點！不僅知名小吃林立，也有百貨公司、火車站等大型建設，商圈也都是最精華的地段，生活機能相當頂尖。
鐘子茜店東補充，因為是舊城區，因此中西區物件屋齡都偏大，至少都是30年、甚至是40年起跳，整理修繕成本相對高、中古屋價格偏低；此外，因為地段精華、土地成本高，預售屋不僅數量稀少、且價格不斷攀升，持續拉大預售跟中古屋的價差。然而，對於追求生活便利性的購屋族群來說，中西區則是最佳的購屋地點，若因預算有限而有意購買中古屋，也務必考量後續修繕費用，才能做好財務規劃。
台南市「新營區」預售屋跟中古屋每坪價差達10.4萬元，但因房價基期低，預售屋及中古屋單坪價差幅度飆升至63%、位居第二名。永慶不動產新營三民中華加盟店長周大傑說明，新營區為原台南縣行政中心，因此人口聚集、生活機能相當不錯。且新營也剛好位於台南善化、嘉義太保的中間，許多在科學園區上班的通勤族也會在此買房，生活便利性較科學園區周遭好上許多，也帶動近年新營區預售屋、新成屋的數量大增。
周大傑店長指出，新營區中古屋以屋齡25-30年為主，多為透天厝，較少有大樓的選擇，而預售屋、新成屋剛好能補上大樓物件的缺口。然而受到營建成本上升影響，預售屋價格持續攀升，單坪價格達27萬元、朝3字頭邁進。而中古屋單坪均價還在1字頭，1千萬元內有機會買到40-50坪的物件，相對友善親民，也是不錯的選擇。
預售屋、中古屋單坪價差幅度達62%的「安平區」、名列第三，其休閒觀光區的定位，在台南有相當強勁的買氣。永慶不動產台南五期市政加盟店東楊旭昉解釋，因安平區生活環境好，加上近年來重大建設如跨海大橋、綠線捷運等議題發酵，吸引外地即將退休族群提早卡位置產。且受益於北外環道路的興建，部分南科通勤族也會在此購屋，拉抬預售屋價格。
楊旭昉店東表示，安平區的中古屋主要為屋齡20年以上的透天厝，因環境舒適吸引鄰近區域的換屋族、小家庭前來購屋。預售屋成本上升，加上外來客對於價格接受度較高，且外來客佔成交量近五成，直接推升預售屋價格成長。若以1千萬購屋預算來看，中古屋可買到近40坪、預售屋僅25坪，且中古屋公設比低，實際室內坪數差距會更大！
觀察台南市近一年的預售屋、中古屋的單坪價差，可發現價差大的行政區多是發展相對成熟的行政區。永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，台南熱門行政區預售屋與中古屋單坪價差達10萬以上，建議有購屋需求的民眾，可把握目前房價小幅下修、盤整時機，擴大範圍積極看屋、詢價，不僅價格實惠，同時享有更寬廣的居住空間。此外，預售屋近期也有交易量、價格下滑現象，若是偏好屋齡小的新成屋、預售屋，也可嘗試勇敢出價，趁機撿便宜。
中央銀行祭出第七波不動產信用管制後，市場買氣明顯降溫，新北汐止沿線房市也受到波及。根據汐止地政事務所最新調查，捷運汐東線SB11至SB15站周邊交易量大減逾六成，但房價卻呈現「量縮價穩」格局，甚至部分站點逆勢小幅上漲。專家分析，汐東線地處雙北交界、鄰近內湖與南港，加上房價基期低、租金支撐強，仍具首購族長線置產價值。
汐止地政事務所主任歐彥熙表示，中央銀行於施行第七波不動產選擇性信用管制，該所以央行發布時間點為基準，分析汐東線沿線SB11~SB15等5站，周邊區域房市前後半年整體買賣與租賃交易情形。
就買賣市場分析，SB11站至SB15站整體交易量下滑，各站減少幅度約38%~67%不等，但整體成交價格除SB11站均價由每坪47.12萬元下跌至45.61萬元；其餘沿線各站，包括SB12站均價由每坪51.67萬元微漲至51.94萬元，SB13站均價由每坪55.82萬元上漲至57.64萬元，SB14站住宅大樓均價55.03萬元上漲至58.14萬元，SB15站均價由每坪44.2萬元上漲至46.41萬元，整體均價仍呈現持穩，顯示政策上路後消費者對於市場產生觀望，買賣雙方持續價格拉距，確實造成成交量體減少，但成交價格變動幅度有限。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，汐東線沿線區域位處雙北交界之處，過去由於房價相對親民，且鄰近內湖、南港等區域優勢，磁吸於不少年輕族群在此置產，惟近期由於央行第七波信用管制等政策影響，加上國際金融局勢不穩令股市波動加劇，令全台房市買氣大幅下滑。
在此情況之下，本身即屬房市蛋白區的汐東線沿線，交易量重挫也實屬可預料之內，而在買氣持續冷淡之下，此類機能性較缺乏的蛋白物件，也可能面臨價格修正；不過，汐止一帶本身即屬價位親民，中古大樓物件單價約4~5字頭可入手，房價基期較低，跌幅也較為收斂，且未來仍有汐止東湖線議題，房市前景可期，對自住客群而言，若是自備款較顯不足的首購族，或是於內湖、南港一帶的上班族群，汐東一帶仍是適合長居的首購天堂。
近年來在「護國神山」台積電和產業園區的加持之下，高雄房價迅速竄升，然而，隨著房市降溫，高雄地區的房價也出現修正。中信房屋研展室彙整實價登錄資料，統計高雄各行政區平均房價變化，排除交易件數未達50件的區域及特殊交易，結果顯示，近一年來，只有前鎮區與前金區這兩個行政區房價，仍呈現正成長，其餘行政區則全面下跌，且跌幅分別落在0.7%~16.4%不等。
中信房屋研展室副理莊思敏22日指出，在重大建設和剛性需求的支撐下，高雄房價短期內，應不致出現大幅崩跌，但預期將進入一段較長時間的盤整期。
莊思敏表示，高雄房價出現回檔，推估主要有以下三點原因，首先，受整體房市降溫影響，市場觀望氣氛濃厚，買方追價意願明顯減弱，直接抑制房價上漲動能；其次，新建案價格居高難下，促使部分購屋族轉向價格相對實惠的中古屋市場，進而拉低整體成交均價。
第三個原因是，許多中古屋屋主持有年限長、取得成本低，議價空間相對充足，在買氣低迷的情況下，部分有資金周轉需求的屋主心態，開始放軟，願意增加讓利幅度以加速成交。
對於近一年房價跌幅最多達16.4%的大寮區，中信房屋澄清文山加盟店店長潘素珍指出，大寮區屬於高雄相對外圍的蛋殼區，近年受惠於精華區人口外溢、捷運橘線、81期重劃區、和發產業園區等利多題材的發酵，吸引了不少建商搶進推案，新建案的價格普遍2字頭起跳、個別預售案甚至上看3字頭。
不過，潘素珍表示，大寮區內也存在大量屋齡較高的中古屋產品，其成交單價大多落在每坪12-16萬元，新舊屋之間的價格落差，相當顯著。近期市場買氣降溫，投資客群紛紛退場，主力買盤回歸自住客群，且買方的購屋決策亦轉趨保守，更傾向選擇CP值較高的中古屋產品，在缺乏新建案拉抬的情況下，大寮的整體均價自然出現下修趨勢，並反映在房價漲跌幅的統計上。
潘素珍指出，反觀房價仍穩定成長的前鎮區與前金區，這兩區是南高雄早期開發區域之一，也是高雄著名的「富人區」，區內生活機能成熟，商業活絡，住戶結構以自住族群為主，因而具備較強的房市支撐力。
另外，從未來發展性來看，前鎮與前金鄰近亞洲新灣區、高雄軟體園區等重大建設，產業與公共建設紅利持續挹注，也進一步強化了區域房市的增值潛力。因此即便在整體市場走弱的環境下，前鎮區與前金區仍能保持不錯的房價表現，展現抗跌韌性。
國際科技大廠輝達（NVIDIA）近期宣布，即將進駐台北市北投士林科技園區，引起各界關注北士科房市議題。住商機構觀察預售實價登錄行情，近期該區域最高單價已達每坪143.9萬元，但在去年下半年仍出現單坪百萬元以下的成交紀錄。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，北士科為北市少數大型規劃的重劃區，近期適逢全球AI巨擘在此設置總部，未來房市發展相當可期。
根據預售實價登錄資料，北士科史最高成交單價出現在新洲美段的「遠雄泱玥」，該案23樓戶總坪數約89.7坪，2024年10月以總價1億1,322萬元成交，換算單價約143.9萬元，該筆交易不僅單價創區域新高，成交總價亦是北士科之最。住商不動產士北科加盟店加盟店店長郭秉杰分析，北士科目前區域蛋黃區素地幾乎皆名花有主，且已有不少上市品牌開發商插旗，致使該區域雖尚未開發完全，但平均新案單價已達120~130萬元，區域最高單價則達140萬元，未來隨著科技大廠進駐議題發酵，加上區域建設逐漸齊全，推估房價可達每坪150萬元以上。
另觀察實價資料，北士科預售案中最低成交單價社區同樣位於新洲美段，「樺輝沐畇」2樓戶總坪數約51.4坪，2024年7月以總價4,120萬元成交，換算單價約95.3萬元。賴志昶分析，過去北士科成交單價較低者，多位處北士科西側的新洲美段一帶，主因是該區遠離舊市區，生活機能較顯缺乏，因此行情略低於士北科軟橋段，惟該區有臨河岸景觀優勢，且近期隨著指標案銷售成績亮眼，加上近期區域建商封盤消息頻傳，在市場供給缺乏情況之下，新洲美段行情有期待空間。
賴志昶提醒，過往由於士林缺乏大型重劃區，區域高資產人士或換屋族購屋需求有待滿足，致使過往北士科買盤多偏向此類客群，而該重劃區推出時間較屬疫情後房市多頭的晚期，且適逢政府打房多劍指高總價市場，令區域銷售狀況一度冷卻，惟近期隨著科技大廠進駐議題加持，有望讓該區房市熱度轉盛。
中央銀行21日赴立法院財委會針對「房屋稅2.0課徵亂象與不動產融資緊縮」進行專題報告，根據書面資料，雖然央行自2020年12月以來已七度祭出房市信用管制措施，並逐漸見效，但仍存在兩大隱憂：不動產貸款餘額續創新高，以及銀行資源仍過度集中於不動產部門。
為抑制資金湧入房市，央行歷次措施包括限制貸款成數及道德勸說等，要求銀行自去年第四季起一年內，自主控管不動產貸款總量，並針對無自用住宅購屋設置熱線協助民眾。
根據央行書面資料，目前已出現四大成效：一是購地、多戶與高價住宅等貸款項目成數下降，有效釋出資源至真正購屋需求者；二是房市交易降溫，第三，全體銀行不動產貸款年增率減緩，至今年3月底，購置住宅與建築貸款年增率分別為9.34%、2.97%；無自用住宅貸款占比升至61.9%。第四，不動產貸款集中度略降至36.89%，逾放比率維持低檔，3月底購屋貸款逾放比為0.07%，低於整體的0.16%。
不過，央行也指出，3月底不動產貸款餘額仍增至14.64兆元，較去年底增加829億元，進一步與2018年9月底與2020年10月底相比，餘額分別增加66.94%、42.05%，增幅高於總放款與非不動產放款，顯示信貸資源仍未有效分散。
財政部亦提出書面資料指出，截至4月底，七家公股銀行平均不動產貸款集中度為36.11%，略高於去年底的36.1%，主要因住宅貸款增加所致，不過，這七家銀行仍全數符合《銀行法》第72條之2上限規定，且皆未超過28.5%，其中一家低於27%、三家低於28%。央行強調，現階段並非放寬管制的時機，將持續監控各銀行執行情況，督促其落實量化改善方案，確保信貸穩健流向與金融穩定。
交屋潮來了。據內政統計通報顯示，去年全年核發住宅類使用執照達13.8萬戶，創近十年新高；業者推估，今年使照核發戶數有可能再刷新天量，未來三年使照總戶數恐將突破40萬戶，部分建商已切換到「減量經營」模式，減少購地、暫緩推案，以保守因應這波政策及關稅戰夾殺的景氣考驗。
內政部統計通報最新數據顯示，去年核發住宅類建築物建造執照核發戶數計15.7萬戶、年增7.3％；使用執照達13.8萬戶、年增16.8％；申報開工戶數12.8萬戶、年減2.3％。
按用途別觀察，去年核發建築物建造執照及使用執照總樓地板面積，都以住宅類占比最高，分別為622.55萬坪（占51.5％）及585.04萬坪（占57.0％）；另申報開工方面，亦以住宅類占比較高，計518萬坪（占52.7％）。
內政部統計顯示，去年核發住宅類建造執照總戶數15.7萬戶中，六都共487萬坪，占比達78.2％，且以台中135.52萬坪、桃園107.99萬坪、新北市82.28萬坪較多；非六都縣市，則以新竹縣23.29萬坪較多。
與2023年比較，六都除新北市下降9.6％，其餘均增加，增幅以桃園增45.8％最多、台中增19.1％次之、高雄增6.6％居第三。
在住宅類核發使用執照數量方面，全年共13.8萬戶，為近十年最大量，樓地板面積達585萬坪，其中六都使照共447.7萬坪，占比達76.5％。各都當中，以台中120.7萬坪、桃園105.27萬坪、新北市73.5萬坪較多。與前年比較，六都以台北市增79.3％居冠、桃園增24.7％次之、台中增21.4％居第三。
展望今年，建商指出，第一季住宅類使照核發戶數已達3.16萬戶，再刷同期新高，未來三年有可能上看40萬戶。由於當前不動產貸款集中度、銀行不動產放款減降令、且不少銀行不動產放款水位已逼近銀行法72-2條上限，加上美國關稅戰方興未艾，現在建商買地、推案已採保守立場，儘量減量經營，若有籌備好即將推出的新案，則儘量排除自備款能力相對不足、低自備款的客戶及產品，以避免日後客戶碰到交屋問題。
13期重劃區已成為台中上半年預售新案主戰場，包括鉅虹、順天、國建三大品牌建商，不約而同聚焦在13期昌明段推出預售新案，其中鉅虹「蒔荃」與「蒔美」4月底進場以來，每周吸引近百組的賞屋人潮；國建13期首發新案「蒔萃」，自21日起開放客戶賞屋看圖，據悉預約滿檔。
台灣房屋信實黎明邸家店長陳家育表示，根據市地重劃資料顯示，13期擁有雙鐵共構交通利多，且鄰近生活機能完善的八期重劃區，還有中山醫學大學與附設醫院等資源匯集，不僅受到區域客的青睞，甚至吸引跨區、跨縣市的購屋客群。
由於13期昌明段擁有文心秀泰商場，商業機能最完善，鉅虹「蒔荃」與「蒔美」、國泰「蒔萃」、順天「MR.L」三大品牌預售新案，均不約而同聚焦該區段。
在13期與周邊手握逾2萬坪土地的鉅虹建設，第二季在昌明段推「蒔荃」與「蒔美」預售新案，「蒔荃」主打兩房23～28坪、「蒔美」三房38～41坪，總銷合計達百億元。4月底正式開案，每周平均吸引近百組預約賞屋。
同樣位在13期昌明段順天建設新案「MR.L」，產品規劃45或90坪，總戶數93戶，總銷超過40億元，3月正式開賣以來，目前實登揭露已銷售48戶，每坪成交均價78.02萬元，最高成交單價達87.9萬元，創下區域單價新高。
國建13期首發新案「蒔萃」，基地面積達1,362坪，產品規劃純3房37-46坪，據悉每坪開價75-80萬元。 13期重劃區位於台中市南區、南屯區，屬於公辦重劃區，區域鄰近大慶火車站、高鐵台中站、醫療機構有中山醫學大學附設醫院，目前13期銷售中新建案共16個，後續還有惠宇、碧根、豐邑等開發商將進場推案。
據實價登錄最新資料，今年第1季的店面租賃出現兩筆每坪月租單價破萬元的租金交易，每坪最高月租單價出現在師大商圈，承租方僅承租師大路8.5坪的店面，總月租金共9萬元，換算每坪月租金單價就高達10,563元。
今年首季第二高店租的是在永康商圈，承租方以每月總租金9.5萬元租下9.3坪店面，換算每坪月租金單價10,248元。
台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，今年第1季單坪租金最高的店面位於師大路，店面坪數小，但是每坪月租單價創今年第1季店面最高，主要是近捷運台電大樓站有一定人潮，所以仍能創下高價。
不過李毅甫指出，公館、師大商圈多年以來因居民檢舉，住宅區違法作商業使用，讓許多店家撤出商圈，店面榮景已不如過去繁榮，僅剩龍泉街、正師大路等合法店家居多，所以此區合法的店面稀有性高，仍具一定行情。
第一建經研究中心副理張菱育指出，去年每坪月租單價王在西門町商圈，藥妝店以每月總租金91萬元承租整棟三層樓店面，換算每坪月租金約2.97萬元，創下該商圈歷史新高紀錄。
深耕中台灣，興富發（2542）集團總裁鄭欽天再度出手搶地！繼擁有興富發、潤隆（1808）兩家上市營建股之後，去年才剛剛入主的營建廢棄土方上櫃股泰霖（8080），成為集團第三家上市櫃公司，並首度跨足到房地產開發，處女作即豪砸近6億元，買下台中「文心第一黃昏市場」約728.11坪的1/2持分市場用地，每坪取得成本逾164萬元。泰霖發言人指出，泰霖買下這塊地之後，未來將與另五成持有地主共同投資興建，展現集團加碼中台灣的企圖心。
鄭欽天再度出手獵地，去年以個人資金，透過私募途徑，取得原名為「印鉐」的營建廢棄土方業上櫃公司經營權後，集團已擁有繼興富發、潤隆之後的第三家上市櫃公司；去年底「印鉐」再進一步更名為「泰霖事業」。
鄭欽天正式入主「泰霖」後，第一場股東會，即將在六月中召開。
據泰霖最新公布的十大股東名冊，第一大股東即興富發「董娘」鄭欽天夫人鄭秀慧擔任董事長、鄭欽天公子鄭鈞方擔任監察人的「豐盛投資」，持股泰霖比例達51.14％，為最大單一股東。
經查公司資訊顯示，鄭秀慧持股豐盛投資九成，鄭鈞方持股則為一成，擁有泰霖最大的主導權。
至於泰霖第二大股東，也是鄭欽天人馬的博翰實業，則持股泰霖10.54％。
泰霖2025年5月也首度跨足房地產領域，日前董事會已決議授權董事長在單一個案不超過泰霖資本額之金額內，自董事會決議日起一年內於六都直轄市內一次購置不動產，並出手砸下5.98億元，買下台中南屯大進段822、823、836地號的1/2持分產權。
泰霖事業發言人財務經理蕭美智表示，此次泰霖插旗台中南屯購置不動產，是第一次購買土地，也是第一次跨足房地產開發的處女作。
經查地籍資料顯示，泰霖最新購入的台中南屯大進段該土地，有3筆地號，位於大墩路、大墩四街口，現況為「文心第一黃昏市場」，基地面積達728.11坪，建物面積達138.63坪，附近生活機能豐富。
依泰霖持有1/2持分產權的土地購置總價反推，換算「文心第一黃昏市場」的每坪土地成交行情，約達164萬元。
內政部實價登錄資訊顯示，附近近一年新屋的成交價，每坪已有見6的行情。
蕭美智表示，泰霖買下這座市場1/2產權持分，日後將會與另外持有1/2產權持分的買家，採共同投資興建的方式，合作開發，目前產品規劃及主力坪數、可售金額等，都還在規劃中；至於日後是否會持續再伺機進場購地、開發第二筆房地產，目前還要看董事會決定。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
