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房產新聞
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市調機構最新數據顯示，北台灣預售新屋市場4月來人、成交量雙雙較3月回升，平均周成交組數為2.7組，為去年9月中央銀行第七波打房政策以來的近七個月高點，但供給量居高不下、去化時間拉長，待售案數已衝上三年半新高，達1,271案。市場專家認為，520檔期量縮成定局，在美國關稅、新台幣升值的陰霾籠罩下，今年房市恐回溫無望。
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，4月燈號持續為代表穩定的綠燈，分數是45.7分。住展發言人陳炳辰分析，現況不明朗，供給面謹慎。調查顯示，4月新成屋推出戶數僅200餘戶，月減600多戶，並無指標案登場。預售屋推案量方面，已連續兩個月都是單月800多億元，估計今年329檔期實際推案量只1,700餘億元，與前幾年動輒兩、三千億元規模，有不小落差。
調查顯示，4月北台灣新案來客數、成交數，雙雙回升。其中平均單周來客為24.8組。平均單周成交組數為2.7組，均為去年9月央行第七波打房政策以來新高。陳炳辰分析，主要是因為目前勇敢進場的新案，大多具有指標意義，相對較集中吸納買氣。
不過整體房市買氣回溫力道尚緩，加上指標案總銷金額也大，不論新舊案，去化時間均得一年半載，因此也推升4月待售建案數攀升至1,271案，為近三年半來高點，建商即使自主控制推案時機，但如果能延就儘量延後，以免造成市場賣壓持續升高。
其中以桃園市待售案增加案數較多，尤其大園、觀音、捷運A7、A20站一帶，銷售速度較慢，預售屋待售量庫存水位上升。
陳炳辰指出，520檔期供給量縮確立，之後雖還有北士科、大巨蛋周邊、林口新市鎮、新店央北重劃區、基隆中山區，有可期待指標案，但台北市北車一帶、桃園青埔、A7生活圈 、新竹東區等，指標大案依然能延就延，建商心態不算樂觀。
陳炳辰表示，當前房市籠罩在美國關稅、新台幣升值的危機陰霾下，上半年傳不出好消息，下半年將還有暑假、颱風、民俗月等因素干擾，悲觀全年房市回溫恐無望。
房貸利率上升、成數走低，買房後負擔又加重。根據聯徵中心最新發布，第一季全國新增房貸樣本近3.6萬件、平均房貸利率拉高至2.36%，為2009年發布以來新高，同時房貸成數下降至71.82%，為近20季以來新低，整體房貸現況呈現利率增、房貸樣本數、成數以及金額縮減的「1增3減」現象。
根據最新發布，全國第一季房貸平均金額約976.2萬元，在2024年第二季至第四季、連三季站上1千萬元以後，首度跌破1千萬元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，受限於央行第七波選擇性信用管制與銀行可放貸的房貸額度有限，藉由拉高利率跟相關手續費的以價制量策略進行房貸業務，同時間部分銀行對於房貸申請戶的徵信條件更加嚴謹，種種原因加總導致第一季全國平均房貸成數下降。
若進一步與房市熱絡時的去年第二季對比，第一季房貸成數減少1.63個百分點，房貸利率拉高0.16個百分點。
曾敬德表示，現在受限央行管控、銀行資金部位有限、風險利率提升等狀況下，房貸已經從申貸戶市場轉為銀行市場，銀行端資金有限狀況下更會挑選申貸戶，若是條件不符合銀行評估，恐怕會面臨房貸利率拉高至3%，甚至求貸無門的困境。
中央銀行公布4月五大銀行新承做房貸金額及利率，單月新增房貸降至627.3億元，較前月下降192.79億元，累計前四月新增房貸較去年同期大幅年減635.15億元，整體房市仍是呈現趨勢性下降。4月新承做房貸利率上升0.018個百分點至2.282％，續寫2009年1月以來的逾16年新高水準。
4月六都買賣移轉棟數年減26.32％，前四月年減24.34％，央行公布4月五大銀行新承做房貸金額及利率，累計前四月新增房貸2,702.8億元，較去年同期的3,337.95億元，大幅年減635.15億元。
央行官員表示，整體房市呈現趨勢性下降，房市已看到降溫，並出現量縮、價格漲幅縮減的情形，對於是否受到川普對等關稅政策衝擊，因為目前僅一個月的數字，「或多或少有影響」，但購置房屋是中長期的決策，因此還要持續觀察看看。
根據央行統計，4月台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大銀行新增房貸627.3億元，較3月的820.09億元，減少192.79億元。央行官員指出，4月六都買賣移轉棟數年減26.32％，前四月年減24.34％，顯示整體不動產放款集中度或貸款餘額皆下降，房市呈現趨勢性滑落。
對於打炒房措施成效，央行官員重申，政府在健全房市成效有幾大方向，一是市場投機行為有降溫，反映在成交量減少，價格漲勢也已放緩甚至下跌，民眾對房價預期已降溫；二是不動產放款集中度持續向下；三是央行希望信用資源流向無自用住宅族群，近期無自用住宅者購屋貸款占比已有增加。
五大銀行4月新承做房貸利率上升0.018個百分點至2.282％，利率連七月上揚，持續逼近2008年12月的2.523％。央行官員說明，這部分顯示出央行、金管會、財政部等部會的健全房市相關措施，已有明顯成效，加上銀行對不動產的風險控管更加嚴格，也就是審慎承做，因此反映在房貸利率的上揚。另外，4月新青安占整體新增房貸的比重約37.35％，為今年低點。
央行第七波信用管制後，不少人認為供給量大的重劃區首當其衝，房價恐明顯修正。不過591新建案統計近兩年全台重劃區房價變化，前十名地區仍有一至兩成漲幅，其中高雄新市鎮從去年3字頭一口氣漲破40萬，較去年大漲26%奪冠，較去年大漲26%奪冠。
台中西屯「十二期重劃區」年漲21%排名第二，「林口新市鎮」上漲17%排第三。其他包括淡海新市鎮、A7重劃區、青埔特區也都有13%~15%的漲幅，完全無懼這段期間房市的風風雨雨，令人傻眼。
591新建案分析，現階段受政策利空、市場信心薄弱衝擊，多數重劃區來人降至冰點，買氣更是慘兮兮，即便如此，房價還是沒有出現想像中「大場面」，最多是開價回歸區域行情，或是業者為了去化舊案、擴大讓利的操作。而部分自帶聲量的區域，在話題支撐下價格依舊堅挺，消費者想撿便宜可得再等等。
捷運紅線助攻 高雄新市鎮漲幅居冠
漲幅居冠的高雄新市鎮，過往受限地理位置，且機能尚處發展，採買上仍需仰賴楠梓、橋頭等市區機能，算是相對冷門區域。如今因捷運紅線途經，加上親民3字頭價位，又有橋科等題材增添房價想像空間，都能獲得吸引北高雄首購及置產族青睞，今年則在「達麗世界學」等個案交易帶動下，單價快速站上4字頭，不輸高雄其他蛋黃區。
相較「七期」、「水湳經貿」等知名熱區，同樣位在台中西屯區的「十二期重劃區」，在兩大高價區環伺下補漲效應明顯，且因土地飽和、新案供給有限，進一步推升房價力道，短短一年每坪就漲了近11萬元，相當驚人。
漲幅排名第三的林口新市鎮，今年漲幅最大的落在中段「家樂福生活圈」，目前當地在線個案高達22個且有逾萬戶的銷售規模，是主要熱區之一，今年在「原森TWIN TOWERS」、「九揚華樂」等交易拉抬下，均價直逼7字頭，隨著就業及建設持續兌現，當地行情仍有機會繼續走揚。
十大抗跌重劃區。 資料來源／591新建案提供 十大抗跌重劃區。 資料來源／591新建案提供 前十名地區中，「台中七期重劃區」、「江翠北側重劃區G」，兩區單價皆站穩8字頭，年漲都超過1成。七期雖然房價本來就貴鬆鬆，但除了「聯聚玉衡大廈」、「寶璽天讚」等高新案外，近期開始有「市政壹號廣場」等小宅成交，進一步墊高區域行情。
位在新北板橋的「江翠北側重劃區G」，由於水岸宅及一橋之隔到北市等優勢，加上板橋市區新案稀缺，讓該區房價三級跳，目前如「九欣觀宸」在內等預售案，均價普遍站穩8字頭，部分高樓層甚至突破9字頭，未來是否能成為江翠北側各區率先衝破百萬大關的區塊，值得期待。
對於今年後續，591新建案指出，由於關稅戰等外部利空持續衝擊下，市場仍需時間消化利空，且在觀望情緒發酵下，買方猶豫期拉長，短期內成交量勢必不樂觀，更進一步影響建商在下半年如928檔期的布局，重劃區作為供給主力，除了得面臨量縮走勢外，若缺乏價格調整或促銷策略的彈性，銷售壓力恐將延續，苦日子還得持續一陣子。
受惠國家政策加持、半導體產業鏈及5G AIoT群聚，加上軌道交通、聯合開發案等重大建設利多發酵，全台一級建商看好高雄未來發展潛力，紛紛搶進卡位優質土地布局，尤其南高雄12公頃餘中央公園綠地周圍，景觀宅基地釋出已稀缺，除了造就315萬元地價新高成交紀錄，基地也紛紛將規劃超高層景觀大樓，市場推估房價帶都將站上6字頭，高樓層景觀戶也有機會挑戰7字頭高檔行情。
土地市場成交資料顯示， 2024年12月永信集團股東永碩投資公司，以每坪約315萬元價格，購入五福三路面對中央公園基地，刷新高雄土地交易價。今年3月城揚建設以每坪單價185萬元購入中山二路鄰近「高雄晶英國際行館」土地，而茂德建設相中美麗島捷運站周邊建地，折合每坪222.58萬。
另外，中央公園周圍， 興富發建設則買下中山一路與民生二路口土地，創每坪226.3萬成交價。潤隆建設更以每坪247萬購入鄰近中央公園與雄女校園對面的五福三路與英雄路地塊。富立建設購入面對中央公園的民生二路、中華三路口土地，每坪單價250萬元。
房仲業者分析一級建商購地策略，80%聚焦市中心精華區。主因高雄市中心精華區發展較早，釋出建地本來就很稀少，再加上市中心具備未來車頭經濟翻轉高雄再起的動能，首先受惠的便是中山大道為中軸的新興區、前金區，也因此這兩區備受建商們青睞。前金區為傳統商業行政人文特區，區內超過19家銀行設點。
本區以中央公園城心綠洲為圓心，外擴大立、漢神百貨生活圈，生活機能無可比擬。新興區則為高雄CBD特區，更是商業活動最活絡的區域，尤其銜接車頭特區效應，新興區首當受惠。
市調顯示， 多家品牌建商看好中央公園與中山大道的房市前景，包括永信、城揚建設集團等積極插旗，興富發建設同樣看好高雄車站特區的市中心地段與發展前景，在新興區中山一路旁約621坪商五基地推出「中山鉑悦」36層超高層大樓預售新案，區域內包含大同國小、新興國小、新興完全中學等優質學校林立，訴求比鄰大立百貨、漢神精品生活圈，為近期高雄市中心最受矚目的指標推案。該案採21~41坪安排，住家550戶與一間店面。
面對中央公園的民生綠園道旁，富立建設也動工興建樓高33層鋼骨景觀豪宅大樓，安排一層四戶，採68~110坪規劃共128戶住家，預計2年至2年半後外觀完成後進場推案，業界推估售價帶將站上單坪約65萬元，高樓層景觀豪宅戶單價有機會挑戰7字頭。
輝達（NVIDIA）攜手鴻海2024年6月，在高雄軟體園區建置AI先進算力中心，不過，亞灣區開發範圍的苓雅區及前鎮區，去年下半年的商辦大樓租賃需求表現降溫，只有28件，比去年上半年縮減約2成，不過，租金則從每2024年上半年的每坪972元，在去年下半年上漲至平均每坪1075元，漲幅約1成，呈現量縮價漲局面。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮22日表示，亞灣區為高雄近年最受矚目建設焦點，也是高雄公共建設最豐沛的區域，計畫建構5GAIoT創新園區，打造科技核心聚落，並擴大產業國際資源鏈結與就業力，然而在整體開發計畫尚未到位前，企業未必會一窩蜂靠攏。
目前區內最大亮點「特貿三北基地公辦都更案」，北基地今年4月已動土，南基地也預計今年下半年陸續動土，未來將供給近2500戶商辦量能，再隨建設、產業、人力陸續進駐，也將為亞灣商辦需求再添柴火，整體表現，有機會先蹲後跳。
台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東劉沛緹表示，以苓雅、前鎮區一帶商辦大樓，屋齡多偏高約為30年以上，較熱門商辦包括像是中華經貿中心大樓、亞太財經廣場、台灣領航企業、泛美財經廣場等，每坪租金單價約落在500到900元左右，雖租賃需求成長表現尚不明顯。
不過，已有房東看準亞灣商機進而漲租，就有企業原本已長租5年，去年下半年續約時，月租從4.5萬直接漲6成，來到7.3萬元，然而看好亞灣未來潛力，仍有不少企業想趁早卡位亞灣區，而願意買單。
交通部鐵道局22日赴宜蘭針對高鐵延伸宜蘭建設溝通。有關外界關心高鐵與直鐵比較，鐵道局表示，高鐵最高時速300公里，南港至宜蘭僅需20分鐘，遠優於北宜直鐵45分鐘車程，且每列車可載977人，尖峰每小時規劃5班次、最高可達12班次，運能也明顯優於直鐵。鐵道局強調，高鐵延伸宜蘭不僅提升宜蘭聯外交通便利性，亦是打造環島高效鐵路網的關鍵計畫，盼社會大眾共同支持，早日讓高鐵計畫付諸實施。
鐵道局22日赴宜蘭縣議會拜會議長張勝德及議員。鐵道局長楊正君表示，高鐵延伸計畫歷經多年評估，後續無論是中央或地方民意代表有召開說明會與鄉親溝通需求，鐵道局均會全力配合，凝聚共識共同推動高鐵建設。
有關外界關心高鐵與直鐵比較，鐵道局表示，西部高鐵不論是在安全、穩定、運能及速度等層面均有良好表現，深受國人肯定。高鐵最高時速300公里，南港至宜蘭僅需20分鐘，遠優於北宜直鐵45分鐘車程。每列車可載977人，尖峰每小時規劃5班次、最高可達12班次，運能明顯優於直鐵。外界所稱「僅快5分鐘」為錯誤對比，實際高鐵比直鐵快25分鐘。
相較之下，直鐵受限臺鐵樹林至七堵間路段瓶頸，且時速僅130公里，班次與載客量皆有限。此外，高鐵在準點、安全、穩定及系統性能上表現優異，能有效紓解國五壅塞，提升東部交通品質。
另外，針對宜蘭縣府建議高鐵與臺鐵共用頭城至礁溪路廊，鐵道局直言，恐將嚴重影響高鐵計畫時程。鐵路高架為另一獨立計畫，須依程序完成可行性研究與綜合規劃，獲政院核定後始得動工，無法併入高鐵計畫執行。以宜蘭至羅東鐵路高架歷時逾10年為例，若高鐵配合共線須重新辦理綜規與環評，將衍生高度不確定性並大幅影響期程。
即便未來核定頭城至礁溪鐵路高架計畫，共用路廊涉及大規模用地拆遷，高鐵行駛速度亦會受臺鐵線形限制。鐵道局指出，高鐵計畫已邀請宜蘭縣政府多次參與站址及路線規劃，經充分評估並納入地方意見，現階段路線方案成熟，籲維持既定規劃。
至於農地徵收、灌排影響與禁限建問題，鐵道局指出，高鐵採高架橋梁設計，原則不落墩於灌排水路上，確保灌溉功能不受影響。高鐵未公告禁建，僅有依法規定的限建範圍，即自高鐵路基或結構物外緣兩側起算60公尺寬之廊帶，民眾僅須於施工前提出安全影響評估予主管機關審查，確保工程行為不影響高鐵結構及營運安全。
在用地取得方面，將優先以市價協議價購或以其他方式取得，協議不成才會以徵收方式辦理，並將從優補償及提供自拆獎勵金。對於農民關切興建農舍權益問題，行政院已責成內政部與農業部研議修正法令，保障農地剩餘使用彈性。
鐵道局指出，「新訂高速鐵路宜蘭車站特定區計畫」已委由宜蘭縣政府辦理新訂或擴大都市計畫作業。後續開發將依法進行公開展覽、意見徵詢與政策環評等程序，確保地方意見充分反映。
鐵道局強調，高鐵延伸宜蘭不僅提升宜蘭聯外交通便利性，亦是打造環島高效鐵路網的關鍵計畫。北環段需藉由高鐵貫通，打開樹林至七堵瓶頸，將臺北至花蓮旅行時間由目前140分鐘縮短至90分鐘內，方有助於實現6小時環島，均衡臺灣發展的目標。高鐵延伸宜蘭計畫歷經審慎評估，鐵道局也會與地方持續溝通，期盼社會大眾理性看待、共同支持，早日讓高鐵計畫付諸實施。
當前市場氛圍因受到多重因素夾殺，包括4月川普關稅戰、國內股災、美股震盪、貸款壓力、資金收緊與報稅季接踵而至，讓買家紛紛抱持購屋觀望態度，房市風向已經從賣方市場逐漸轉為買方市場。一向穩健經營追求獲利最大化的華友聯開發(1436)，113年每股稅後盈餘19.93元，今(22)日股東常會通過配發現金股利10.122元，股票股利3.114元，合計股利達13.2元，今年下半年將在台南與高雄推出二場預售大樓案，合計總銷達60億元。
華友聯開發目前在高雄小港區坪松段推出的「Power City」於今年4月取得使照，6月開始交屋入帳，總銷金額約47億元，已銷售近7成，受惠台積電於高雄楠梓設廠利多因素，左營區啟文路「NeXT 21」新成屋景觀大樓案剩23億元，目前穩定去化中，兩案皆是今年入帳收益的主要來源。
華友聯集團董事長陸炤廷指出，去年第三季央行祭出的第七波選擇性信用管制，以及其後各類金檢，再加上各銀行授信內規的不斷限縮，都壓縮購屋民眾實質貸款成數。即便預售屋買家還未直接面臨交屋的財務考驗，但擔心未來求貸無門，又或看淡市場發展，想提前下車。而且目前預售屋禁止轉售，不能賣、只能退，促使民眾買房態度趨觀望，交易量大幅下降。
陸炤廷也說，當前市場氛圍因受到多重因素夾殺，包括4月川普關稅戰引發的股災，美股震盪、升息陰霾、貸款壓力、資金收緊與報稅季接踵而至，讓無論是自住、置產或投資族群，紛紛抱持觀望態度。但公司已在幾年前土地相對低檔合理時，陸續取得高雄市區幾塊精華地，在成本上提高競爭優勢。
華友聯開發今年下半年預計推出2個預售個案，其中之一是緊鄰楠梓區高雄大學，案名「以學MDT」，總銷金額36億元，產品規劃為2-4房產品，另一案是台南市南區86特區大山段486案名「城芯」，總銷金額24億元，坪數為32-46坪，預計下半年開始銷售。目前開工中的有鳳山衛武營案，規劃樓高31層超高層景觀大樓，安排3-4房住宅產品，銷售金額約90億元，預計116年銷售。
陸炤廷表示，高雄近年來房價基期都比其他縣市低甚多，且台積電設廠利多消息不斷，加上營建成本不斷上漲，房價易漲難跌，短期雖受政府政策的影響，長期來看高雄還在積極地建設發展中，所以公司也會加強經營管理，滾動調整應對市場的變化，做好產品設計及品質、售服等，建立消費者心目中理想的品牌印象。
針對華友聯經營方向，陸炤廷說明，未來公司也將朝向多角化經營，如有獲利不錯的投資標的，適合長期經營開發，將詳細評估其未來發展性，也可採雙品牌結盟除了分散風險，還具有「一加一大於二」的效果，如華友聯、台灣三井不動產「高雄鳳山案」，其他如同業策略聯盟、共同開發，發揮各家所長1+1>2的功效，如捷運O10聯開案，結合達麗、海悅三家公司共同合作開發，資金可做最有效的利用，讓經營管理更有效率。
三多商圈地段精華，有大遠百、新光三越、SOGO等多家百貨，長期蟬聯高雄地王寶座，附近巷弄卻有空地長期空置，打包價開出2.65億元求售，堪稱「最貴菜園」，換算土地單價約100萬元，信義房屋專家表示，該區素地有限，有機會吸引建商收購。
高雄大遠百前的三多四路，連續12年蟬聯高雄地王寶座，每坪達195萬元，連帶三多商圈也蟬連地王寶座多年。附近文橫三路巷內有塊空地，面積約160.33坪，為特商2用地，建蔽率50%、容積率300%。根據《Google Maps》最早街景顯示，早在2009年就是菜園。據附近居民表示，該筆土地閒置多年，之前都是種菜、種花，這1~2年才圍起圍籬。
而該筆交易打包一起出售的還有南天街上1間店面，為地上1樓透天，地坪104.67坪、建坪30.43坪，為特商2用地，建蔽率50%、容積率300%，原本為22號公園人文咖啡館，2018年熄燈後，就空置至今。2塊基地面積合計265坪，屋主開價2.65億元，換算土地單價100萬元。
在地仲介透露，2塊基地面向不同，僅小部分面積相鄰，地主共有謝、陳、吳姓自然人共11位，分開來看，地坪均不到200坪，若能整合基地周邊公寓改建，未來開發機會較大。
信義房屋三多捷運店經理徐珮凰表示，三多商圈地段精華，鄰近新光三越、SOGO等百貨，吸引建商卡位，不過因可建地不多，土地交易稀少，建商多以整合為主，該區公寓屋齡約30年，成交價依樓層、屋況不同，單價大約落在17~20萬元，1樓若可停車，單價約45~50萬元。
華友聯集團執行副總經理吳家德表示，三多商圈地價單坪落在100萬元上下，不過若想整合，難度相當高，若地主間意見分歧，僅需1~2戶反對，整個計畫便可能停擺，現在都市更新進展緩慢，主要原因就在於地主間協調困難，部分地主因對價格或條件不滿而「拿翹」，導致整合失敗。吳家德說：「若能成功整合，該區未來新案開價至少也要5字頭。」
高雄發跡的「捷利國際餐飲股份有限公司」，受母集團「五互集團」涉不法吸金案影響，2023年7月驚傳倒閉，旗下牛角燒肉高雄旗艦店熄燈後，空置至今，近期該店開出月租金85萬元、年租1020萬元招租，創該區新高，地主就是知名台南幫成員之一。
「捷利國際餐飲集團」代理及自創包括牛角燒肉等8個品牌，全盛時期全台有30家門市。2023年母集團「五互集團」捲入不法吸金案，捷利營運出現危機，所有門市無預警歇業。後牛角燒肉由日本總部「東京牛角股份有限公司」收回自營，根據官網顯示，目前全台有14家分店。
而當初捷利經營的牛角旗艦店歇業後，空置至今約2年，近期房東開出每月85萬元招租，換算年租金1020萬元，為中都重劃區最高租金，換算地坪單價約1185元。
據了解，該店地坪717坪、建坪278坪，為地上2樓透天，地下1樓，規劃25個平面車位，過去除牛角燒肉，包括捷果咖啡、樁涮HOT POT等品牌也曾在此開店，目前均已結束營業。
而謄本顯示，地主為亞洲合板股份有限公司，主要經營進出口合板、加工合板等營業項目，屬於知名的「台南幫」成員之一，該公司從2009年重劃完成後持有至今，租賃實登則查無無成交紀錄。
住商不動產高雄愛河之星加盟店店長張晉源表示，該店位於中都重劃區範圍，緊鄰北高雄美術館特區，擁上萬坪中都溼地公園綠地，房價漲勢兇猛，區域租金行情因地段、坪數與建物狀況而異。
由於區內有不少素地，依地主規劃，出租模式可分為2種，1種是純租素地，由承租方自行興建，單坪地價租金約700~1100元；另1種則是由地主先興建地上物後出租，因地段與裝潢差異，單坪租金約1200~1500元。
台灣房屋美術之心特許加盟店東林家福表示，該店屬於大型店面的特殊產品，符合三角窗地段、大坪數土地行情，但高租金與特殊定位可能限制承租對象，需有一定承租能力的連鎖業者，較有機會進駐。
區域以大樓店面為主，主力坪數30~50坪，月租金約4~6萬元，依面寬不同，單價約1300~1500元，由於該區尚有大面積土地可利用，可吸引更多知名連鎖品牌業者，朝大型獨立街邊店模式展店，提升商圈整體價值性。
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