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房產新聞
產業新聞
即便近10年有超過百萬戶新屋供給大量注入房市，但全國住宅平均屋齡老化趨勢仍持續發生，根據內政部不動產資訊平台最新發布，今年第一季全國房屋稅籍住宅平均屋齡約33.23年，為史上最老，且已連續四個季度為33年起跳。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房屋平均每年都會老化一歲，除非新的供給量夠大，才能夠讓老化平均變慢，不過老房子數量越來越多的確是個問題。
根據最新統計，今年第一季全國房屋稅籍住宅屋齡30年以上的數量達515.18萬宅、占全國比重逾55%，其中40至50年的數量高達223.19萬宅、占比約23.83%，也就是說全國每4.19宅，就有1宅屋齡落在40至50年的近半百現況。
進一步觀察第一季六都住宅平均屋齡，以台北市最老、約38.18年，超過72%住宅屋齡為30年起跳，其中40年以上的住宅占比則達53.76%。換句話說，台北市目前每1.86宅就有1宅屋齡為40年起跳。反觀桃園市、臺中市等兩都，第一季平均屋齡均不到30年，分別約27.6年、29.65年。
老屋整合之路漫長
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，由於1980至1990年代完工的房屋數量龐大，而當時完工的新成屋至今屋齡逐漸滿30年至40餘年，是老屋數量與平均屋齡持續上升的主因。其次，老屋重建整合之路依舊漫長；重建基地若較大，則整合時間會拖得太久，基地太小則可能因營造成本過高而胎死腹中。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，雖然大量新增供給的交屋潮逐漸湧入市場，擴大新屋占總庫存的比例，但市場胃納畢竟有限，去化狀況已經缺乏過去幾年相對房價低基期、高槓桿的熱銷氣氛助攻。
舉例來說，2022年開始升息，再加上2023年平均地權條例修法壓抑預售的建築投資，最後又有去年針對建築開發業周轉金的金檢，以及現階段危老重建條例原設計落日的邊際效益遞減等多重利空，恐使都市新陳代謝的速率大減，都市老屋問題所面對的安全、市場壓力將更大。
預售屋價格飆漲不僅在六都、新竹縣市明顯，其餘縣市預售屋、中古屋的價差也相當驚人，房仲業者盤點近1年非六都和新竹縣市預售屋、中古屋實價登錄交易資料，發現預售屋、中古屋單坪價差幅度最大的前3大行政區，幅度均超過80%。排名前2名均位於基隆市「暖暖區」和「安樂區」，受益於雙北通勤人口移入，讓預售屋價格攀升，但中古屋價格相對便宜，讓單坪價差幅度均破百；嘉義縣「太保市」則因台積電進駐，推升預售屋價格明顯飆升，與中古屋單坪價差幅度84%、排名第3。
基隆市「暖暖區」預售屋每坪均價47.2萬元、位居基隆市第1，也讓預售屋、中古屋單坪價差幅度達到驚人的156%；換句話說，買一間30坪預售屋需要1416萬元，等於買2間中古屋、還剩312萬元的裝修費用。永慶不動產基隆廟口市區加盟店協理楊家松表示，暖暖區距離汐止近，又有火車站、國道吸引通勤人口入住。以價格來看，4字頭的預售屋，仍是比汐止、甚至內湖、南港便宜近一半，且開車到台北信義區僅需半小時，因此許多雙北外移人口選擇在此購屋。
楊家松指出，受限於靠山、腹地小，暖暖區的住宅數量並不多，但是價格上相當有競爭力，加上有捷運計畫及從汐止延伸往基隆的新北市產業黃金走廊，未來的前景看好。以購屋族群來看，預售屋主力是雙北的通勤人口，中古屋則是以在地人居多。對於預算有限的小資族，若4字頭的預售屋有壓力，不妨可參考中古屋，一半左右的價格就能買到2房、3房帶車位的產品。
基隆市「安樂區」預售屋、中古屋單坪價差幅度也達101%、排名第2。有巢氏房屋基隆安樂長庚加盟店經理詹鈞傑表示，安樂區是基隆最大的行政區、也是早期發展區域之一，生活機能相當不錯，也有大型綜合醫院、醫療資源充足，且透過國道往來雙北市區僅需半小時左右，對於追求便利、房價便宜的通勤族來說，安樂區的中古屋是相當不錯的選擇。
詹鈞傑表示，以中古屋來說，安樂區屋齡約30年左右，每坪平均單價約20萬元，相較於貴上的一倍預售屋來說，中古屋價格相當具吸引力。值得注意的是，因基隆氣候潮濕，中古屋需要花費較多心力維護，購屋時務必將相關花費考慮進去。不過因房價低，即使加上整修費用仍比預售屋便宜許多，即便是預售屋的價格，也較汐止、內湖一帶親民，因此近年來有許多雙北通勤族選擇到此置產定居。
預售屋、中古屋單坪價差15.7萬元、價差幅度達84%的是嘉義縣「太保市」，價差幅度位居第3名，以500萬購屋金計算，中古屋可以買到26.7坪，但預售屋僅有14.5坪。有巢氏房屋嘉義縣府祥和加盟店東陳建憲說明，太保市房市最重要影響的就是台積電進駐，帶動整體房價走揚，除了原有的大型醫療院所外，加上馬稠後產業園區、故宮南院二館、百貨公司的進駐，且可供建設的土地相當多，縣政府也積極規劃開發，未來發展潛力無窮。
陳建憲指出，太保市在台積電進駐後，新建案推量相當大，雖然中古屋房價基期低，但因中古屋物件量不多，在需求大於供給下，市場上中古屋變得搶手，價格彈性也較小。且當地醫療院所也有醫護人員的剛性住宅需求存在，加上台積電供應鏈廠商的陸續進駐，也將持續帶動住宅需求。
從全國非六都和新竹縣市預售屋、中古屋價差較大的行政區來看，多屬於具備重大建設、產業發展議題、或是通勤人口移入區域。永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，因建築成本提升、區域發展利多，讓這些區域的預售屋價格攀高，加上當地中古屋屋齡相對較大，房價基期低，拉開兩者間的價差幅度。因此預算有限的首購、小資族，不妨「先求有再求好」選擇具備房價實惠、室內空間實在的中古屋，在區域利多加持下，未來可能還有增值空間。若預算充足，也能趁近期房市盤整、議價空間較大之際，多方比較預售屋，也是相當不錯的入場時機。
台南市財稅局今日表示，今年不動產評價委員會已於4月底召開，決議各類構造房屋標準單價較108年標準單價表實際平均調幅為21%，這次調升適用今年7月1日以後取得使用執照的新建房屋，既有房屋不受影響。此外，適用新標準單價之房屋裝設電梯不再額外加價課徵房屋稅。
台南市財稅局說明，近年房屋建築成本已有顯著漲幅，以行政院主計總處公布2024年營造工程物價指數平均漲幅較1991年已達153%，此次調整前台南市標準單價增幅僅較花蓮縣高為全國末段班，這次調整後，在六都中調幅與桃園市相當，已提升為綠燈等級，仍較台北市、新北市及高雄市為低，估計今年7月1日以後新建房屋，約有1.6萬戶受影響。
財稅局進一步說明，影響房屋稅評定現值有標準單價、折舊及地段率。此次除標準單價調整外，地段率調升路段有170個，主要是重大建設、商圈及繁榮道路、新興區域的路段，並且衡平考量區域發展情形，適度調降3個路段，調升（降）幅多為5%，調升路段預估影響約1.7萬戶，以2025年期房屋稅開徵查定戶數76.5萬戶僅占2.2%，絕大多數房屋不受影響。
高市府地政局訂於本月25日上午公開標售第二季開發區土地合計5標，範圍涵蓋三民區中都重劃區旁、仁武96期重劃區、高大特區與大寮區等，合計總底價 14億8633萬4468元。其中一筆位於高大特區大學西路與大學58街口約1138.94坪住三土地，底價達7.9億餘元，單坪底價約69.39萬元，稍低於市價行情，吸引多家大型建商評估興趣。
此次標售的3筆大面積精華地，其中一筆位於中都重劃區旁九如三路與中道街口，面積約588.6平的商二土地，底價達4.34億餘元，每坪底價僅約73.75萬元，除非都設會審議同意，最大建築高度以不超過26公尺為原則，約只能蓋8樓華廈產品，因此建商紛抱持觀望，但區域九如三路已有「遠雄沐蘊」預售建案單坪實登價站穩5字頭，最高已達57.49萬元，鄰近的「善寬UNI」預售大樓案，單坪實登價最高已達51.7萬元。
這次標售最大一筆的高大特區大學西路旁1138.94坪住三土地，為大學西路稀有釋出的大面積精華地，市調顯示，華友聯集團在大學西路將於7月進場推出的「以學MDT」景觀大樓預售案，售價帶將站上4字頭，持續有不少科技工程師與都會新貴對預約賞屋抱持高度意願。
另外，仁武96期重劃區大正路旁一筆558.42坪住二土地，底價達2.51億餘元，單坪底價約44.96萬元，也吸引建商評估興趣。
國產署南區分署16日公告招標南區4宗大面積國有土地設定地上權案，包括高雄仁武、小港共2宗、台南東區平實營區重劃區1宗與嘉義市湖子內重劃區1宗，招標權利金總底價約達15.75億元，訂於8月4日開標。
國產署南區分署指出，本次於高雄地區推出2宗設定地上權標的，包括位於仁武區澄德段面積約576.97坪的社區中心商業區土地，基地正面臨京吉三路，且鄰近國道1號與國道10號高速公路、鼎金系統交流道，權利金底價達1億1552萬3211元；另1宗位於小港區青島段二小段、面積約920.2坪住三土地，基地面臨飛機路、廠前路等，緊鄰小港機場旁，鄰近公共設施包括市立小港醫院、社會教育館、小港森林公園等，權利金底價達8857萬6956元。
讓建築業界注目的是，1宗位於台南東區平實營區重劃區中華東路一段旁、平實三街、平實五路，面積約1897.28坪商五土地，基地鄰近成大、南一中、復興國小、後甲國中、高雄榮總臺南分院、南紡購物中心、平實轉運站與國道1號高速公路大灣交流道等，權利金底價達13億877萬4477元。
另外，1宗嘉義市湖子內重劃區面積約634.5坪的第三種休閒專用區土地，基地面臨湖子內路、環湖一街，基地鄰近台82號快速道路、嘉義大學、興嘉國小、志航國小，距嘉義火車站僅約10分鐘車程，權利金底價為6173萬1191元。
南區分署表示，得標人取得規劃建築使用土地為70年的地上權，除權利金外，每年應繳地租，包括年地租率為3.5%，按簽約時土地申報地價2.5%利率，加上當期土地申報地價的1%利率二部分合計收取年租金。
房市交易時間拉長、建商不再只靠賣房獲利，保留收益性不動產、升級為地產開發商已躍居王道。包括國泰建設、達麗、皇翔、興富發、冠德等建商，近期紛紛加碼商用不動產，其中國建不但保留「南港利百代」辦公大樓只租不賣，接下來還有敦北三井飯店大樓、高雄Lalaport購物商場、新竹公辦都更案商場等大型收益性不動產，將長期持有。
在政策牽動下，近期房市交易速度放慢、成交時間拉長，建商傳統購地推案的營運模式備受挑戰，為挹注長期穩定的營收和獲利來源，大型建商陸續加碼只租不售的收益性不動產。
除國建大手筆布局外，達麗也來勢洶洶，繼開出高雄岡山米樂購物中心後，接下來也加碼收益性不動產，包括高捷O10站聯開案的飯店、屏東火車站都更案商場等。
皇翔除北市士林萬麗酒店、格拉斯麗飯店外，皇翔台北廣場前年底完工，迄今出租率近5成，未來還是在北市蛋黃區投資，其中SOGO敦化館都更案，低樓層將考慮規劃為商場，只租不賣。
興富發、冠德也皆布局商用不動產多年，分別保留飯店、辦公室和商場等，以享有租金收益以及長期不動產保值、增值之利益。
興富發已擁有台南安平雅樂軒Aloft飯店，接下來新北金山洲際溫泉飯店、高雄凱悅飯店，可望陸續開花結果。
冠德近期有民權東路公辦都更案落成，除集團總部將喬遷進駐，部分樓層將對外出租，另有中和秀朗橋捷運辦公、南港台電公辦都更案、台北埕公辦都更案、台中中捷市政府站（G9-1）開發案等，都將會保留一部分作為商場或飯店，自有資產保留比重逐年提升。
行政院將推動「AI新十大建設」，房市業者預測，房市經過未來一年下修調整後，下一波房產主流將是AI科技宅遍地開花的時代，由北到南「四大AI矽谷大計畫」，AI產業鏈落腳處，將帶動房產AI宅蓬勃發展。
房市趨勢專家李同榮表示，此波房市下修跌勢不會太久，跌幅不會太深，未來透過政策積極推動，將帶動15兆元產值、50萬人的新就業機會，未來AI產業落腳處，房地產也勢必水漲船高，繼上波台積宅興起後，展開另一波AI宅的榮景。
李同榮表示，「AI新十大建設」，由雙北、桃竹苗、中彰雲投、嘉南高屏等四大矽谷廊帶。輝達海外總部落腳北士科，除了吸引更多AI產業鏈聚集，同時除北士科，包括內科、南軟、圓山新創以外，加上社子島開發計畫的最後一張拼圖，就完成台北4+1創新矽谷計畫。而該廊帶往北連結華碩、和碩總部，往東延伸北汐止，往西延伸三重五股到林口，往南延伸土城鴻海總部、中和、新店工業區，將形成雙北AI產業園區環狀科技廊帶。
去年行政院已核定「桃竹苗大矽谷計畫」將連結由桃園航空城、亞洲矽谷創作中心、竹北科學園區、竹南科學園區、後龍高鐵產業園區，帶動竹苗科技廊帶成為北台灣重要的產業生態園區，加上五楊高架延伸至苗粟銅鑼再連結輕軌至高鐵與後龍工業區，桃竹苗AI矽谷廊帶就完整實現。
此外，后里科學園區至台中科學園區一、二期，再到彰化二林、虎尾、南投中興等工業園區，將中部精密智慧園區升級為AI矽谷大計畫，形成中彰雲投AI矽谷科技廊帶。「大南方矽谷計畫」未來將結合南科、沙崙智慧綠能科學城及嘉義至高雄屏東半導體S廊帶科技產業園區。
市場出現民眾反應年薪不到150萬元就無法取得新青安貸款，八家公股銀連二日發稿強調支持新青安貸款，重點為重視企業社會責任，全力支持政府各項政策，自新青安貸款開辦以來積極配合推動，協助無自有住宅家庭購屋自住。
觀察16日臺灣企銀、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、合庫銀行、臺灣銀行共6家銀行發稿，加上15日發稿的土地銀行、兆豐銀行。八家公股銀皆強調，辦理新青安貸款均依據主管機關及銀行公會相關徵審授信規範，按申貸民眾的信用狀況、負債所得比及還款能力等條件綜合評估。
另外，八家公股銀也強調，皆會提醒民眾須審慎評估本身財務條件，避免市場波動風險影響其還款能力，以維護良好信用、兼顧生活品質。
另一方面，由於今年以來房市急凍，加上新台幣升值，也讓各銀行除政策性貸款、新青安貸款外，其他非新青安的房貸利率持續上揚，更有銀行已經上看3％。
臺企銀5月新增房貸利率區間為2.117％～2.665％、第一銀行5月新承作房貸平均利率約2.55％左右、彰化銀行5月新增房貸利率區間約為2.5％～2.8％、華南銀行4月新承作購屋貸款利率，首購族約2.3％～2.6％，非首購族約2.7％～3％。
臺企銀5月份新增房貸利率區間為2.117％～2.665％，較2025年1～4月利率區間2.088％～2.415％，微幅增加0.029至0.25個百分點。預計今年6月以後的新增房貸利率區間約微幅增加在2.2％～2.7％左右。
第一銀行5月新承作房貸平均利率約2.55％左右，自去年下半年以來金融同業紛紛調升房貸利率，預估2025年房貸新承作利率或將呈上升趨勢。
彰化銀行2025年5月新增房貸利率區間約為2.5％～2.8％，與1～4月相比大抵相同，惟平均利率仍有所提升，主要是因央行於去年9月推出第七波選擇性信用管制措施，加上銀行實施自主動撥限額管控所致，預計6月以後新增房貸利率區間及平均利率將微幅提升。
華南銀行4月新承作購屋貸款利率，首購族約2.3％～2.6％，非首購族約2.7％～3％，與2025年第一季新承作購屋貸款利率相當。
隨著房市需求與資產配置趨勢持續升溫，而銀行端從去年開始卻面臨房屋貸款接近滿水位的狀況，市場資金開始轉向壽險公司申貸房貸，壽險業者也伺機深化房貸業務。富邦、國泰兩大壽險公司今年提供房貸的優惠利率2.5％起，貸款年限最長可達40年，來強化與客戶黏著度同時也穩固房貸業務發展。
富邦人壽去年起重新受理房屋貸款業務，並持續深化房屋貸款服務。富邦人壽資深副總陳寬偉表示，近年來在政府的政策支持下，青年成家與首購族獲得更多實現購屋夢想的機會，隨著新青安貸款政策上路，以及預售屋交屋潮的到來，市場對房貸的需求快速攀升，另外，房貸已成為資金運用與資產配置的重要一環，為協助客戶解決購屋資金問題，富邦人壽透過全台的業務員，提供客戶房貸服務以及多元的房屋貸款方案。
富邦人壽針對首購族、換屋族推出彈性貸款方案與優惠利率，克服購屋資金門檻、增貸及原屋貸款等需求，貸款條件具競爭力，優惠利率2.5％起，最高可貸八成，並提供最長3年的寬限期。針對首購的年輕客群，貸款年限最長可達40年。
國壽表示，2024年下半年銀行端面臨購屋貸款趨近滿水位，造成資金排撥效應，部分客戶為配合買賣件交屋時程，故轉往壽險公司申貸房貸，惟現行央行房市信用管制及市場變化大，房貸主要服務對象為保戶，且多以自住型及受薪階級客群為主，擔保品篩選機制則以7都為優先，整體房貸餘額穩健成長。國泰人壽目前一段式房貸專案利率2.65％起，最高可貸30年、貸款成數可到8成、提供寬限期最長2年。
根據聯徵中心日前公布最新的房貸資料顯示，今年第一季房貸市場交易最多的大樓產品，房貸利率已增加至2.3％，近年受歡迎的小坪數物件貸款利率更來到了2.8％，相較之下，壽險公司提供的房貸條件並不差。
亞昕（5213）16日公告，取得台中市西區草悟道商圈英才路、中正國小正對面601.97坪土地，總價13.84億元，拆算每坪土地單價達229.91萬元，據了解，亞昕未來推案擬朝高級精緻飯店宅方向開發。
亞昕此次購入的土地，現況為一整排的3C賣場，包含彩虹3C、原價屋等，旁邊為NOVA資訊廣場，被喻為「台中的光華商場」。勤美誠品綠園道購物商場、新開幕的勤美洲際酒店，以及市民廣場也都在附近，生活機能成熟。
此區為由台中自然科學博物館逐步擴散發展的草悟道商圈，再往南可延伸至美術園道商圈，向來是台中七期之外，另一個豪宅聚集的熱區，且人文氣息濃厚，近幾年新開發的豪宅建案，又以勤美集團的「勤美之森」及忠泰建設的「老佛爺」為指標。
業界指出，目前草悟道商圈周邊中古屋房市，多半為中大坪數產品，剛完工交屋的兩大豪宅「老佛爺」、「勤美之森」同樣走中大坪數路線，最新預售案，則是勤美二期個案「勤美之真」。
「勤美之真」規劃26層、24層兩棟超高大樓，坪數38至57坪，整體264戶住家、7間店面。即便開案遇到房市景氣反轉，但因地點、配備、建商品牌力佳，目前銷售超過百戶，且平均成交單價落在73.18萬元，表現亮眼。
對於購地規劃，亞昕土地顧問張維珍說，這塊土地位於草悟道商圈核心，接洽超過5年，整合3代才爭取到；由於目前剛取得土地，租約也尚未到期，推案進程未定，但未來會朝高級精緻飯店宅方向規劃。
業界指出，亞昕此次取得土地的成本每坪約230萬元，除了因為土地稀缺，還有一個重點是使用分區由住二變商二，容積增加。此區除了勤美洲際酒店旁的停車場之外，是少數基地整合後可以超過700坪的精華地，備受矚目。
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