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房產新聞
產業新聞
近3年單一年度新屋數量比10年平均量多 去年更高出逾27％
過去十年全國第一次登記建物超過一二八萬棟、新增供給面積近一千萬坪，新增建物面積超過八十六棟台北一○一大樓；且過去三年單一年度新屋數量比十年平均量還要多，去年更高出逾二十七％。
前4月年增近10％ 供給高峰未到
根據統計，今年前四月全國第一次登記建物高達五．三一萬棟，較去年同期增加近十％，顯見這一波新屋供給潮還未達到高峰，仍處於現在進行式。
房地合一稅閉鎖期 新成屋賣壓降
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，按早期房市經驗，交屋量越大則賣壓會越大，必然對房價產生抑制作用；但近幾年並未發生，推測原因可能與房地合一稅重稅閉鎖期拉長至五年有關，尤其五年內短期買賣面臨三十五％至四十五％的超重稅率，導致多數屋主延長房屋持有年限，變相降低新成屋的賣壓。
根據內政部統計通報，二○一五至二○二四年，第一次登記建物累積達一二八．一四萬棟、總面積九六九．五三萬坪，換算十年均線平均一年有十二．八一萬棟，而二○二二至二○二四年更全數超越十年均線。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，觀察近幾年房地合一稅制繳稅情形，持有五年以上、適用稅率二十％的住宅交易占比越來越高，顯示該稅率是多數屋主較能接受。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，本世紀以來最大量的交屋潮正在上演，但資金政策性緊縮以及信用資源的排擠與搶奪，不只讓建商、買方、銀行形成三方拉鋸，更讓預售市場也不開心，尤其開工推案被上緊發條，銷售狀況卻是腰斬再腰斬。
因此，建商購地動作也紛紛轉為都更、危老、合建、聯開案等策略，主要是降低土地持有成本，而推案房價不但開始修正，議價空間也逐漸拉大，甚至增加家電或裝修補貼。目前房市考驗建商財務能力，越來越多等著交屋的買方面臨斷頭風險，部分建商也被迫走上鋼索。
市場關注央行甚麼時間點會對房市較為鬆綁，觀察上一次選擇性信用管制措施，央行從2010年6月實施後，一直到2016年才鬆綁，主要當時房地合一實價課稅上路後，不動產投機需求減少加上房價趨於穩定，觀察當時交易量變化，2015年建物買賣移轉棟數則是14年來首度跌破30萬棟，顯示房市要趨於穩定才有條件放鬆。
自2010年6月採行不動產針對性審慎措施以來，金融機構持續強化不動產授信風險自主管理，加上房地合一實價課稅新制上路，整體市場不動產投機需求減少，房價趨於穩定，央行在2016年3月調整不動產針對性審慎措施，取消特定地區不動產信用管制。但針對高價住宅貸款，仍持續予以規範。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上一波房市幾乎確定涼涼後，加上房地合一稅上路非自用需求退場，央行才進行鬆綁，觀察這波在央行持續管控之下，銀行也持續強化不動產授信風險自主管理，預售市場交易量大幅萎縮，現在買賣移轉棟數也都呈現雙位數年減，只是央行也會謹慎小心，確定不會飆風再起後才有可能鬆手。
觀察上一波央行的選擇性信用管制措施，實施當年度建物買賣移轉棟數為40.7萬棟，一直到2015年才跌破30萬棟，且搭配當時有房地合一稅上路抑制，央行才鬆綁房市管制措施，鬆綁後房市也呈現自用當道的理性市場，一直到2019年建物買賣移轉棟數才重新站回30萬棟。
這波交易量本來2023年又修正到30.7萬棟，但2024年又拉高到35萬棟，2024年第三季央行就先請銀行喝咖啡，又祭出第七波抑制房市，隨後市場交易就出現量縮，觀察一手市場也從2024高峰時期每月成交1.4萬件，到今年都不到5千件，外在環境除了台幣升值有利外，後續再推升房市的利多因子有限，整體房市已經呈現自用當道。
攸關房屋稅稅基的房屋標準單價，今年13縣市要重新評定，據了解，今年標準單價後段班的縣市急起直追。尤其六都唯一要調整的台南市備受矚目，從紅區跳升到綠區，標準單價調幅為21％，影響1.6萬戶。業者以50坪透天厝為例，如是2025年7月以後取得的自住新屋，較舊單價計算的房屋稅，貴約2400元，房屋稅達萬元左右。
據《房屋稅條例》規定，房屋稅計算稅基包含標準單價、面積、折舊，和路段率，每3年評定一次，今年有13縣市需要重新評定，包含台南市、新竹縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、新竹市、嘉義市、基隆市、花蓮縣、台東縣、連江縣，各縣市需在6月底重新評定完成，以利7月到隔年6月計算房屋稅，2026年5月開徵。
財政部將22縣市劃分4區，綠區是與1984年基準相比，累計漲幅100％以上，目前有12縣市；淺綠區累計調幅80到100％，有5縣市；黃區為60到80％，有3縣市；紅區則是未達60％，計有3縣市落在此區。財政部希望，各縣市與1984年相比標準單價累計漲幅要達100％、進入綠區。
今年重新評定13縣市、未達100％者有基隆市、彰化縣、嘉義市、台南市、屏東縣、花蓮縣、台東縣、南投縣等8縣市，有調漲壓力。其中台南市、彰化縣、花蓮縣3縣市排名較落後的縣市，今年重新評定，急起直追，台南市原較基準累計漲幅只有50％，不僅是六都之末，在22縣市中也僅高於花蓮縣。台南市府表示，此次標準單價調幅為21％，影響戶數1.6萬戶。根據計算，調整過後累計漲幅可達100％，進入綠區。
彰化縣今年也需大幅調漲房屋標準單價，據知，彰化縣此次標準單價調幅約15％，較基準累計漲幅達84％，可以達到淺綠區；業者估算，以60坪自住新透天厝為例，較2022年7月以後取得舊標準單價房屋，稅額增加約1500元。花蓮縣累計調幅也從50％提高到70％，從紅區跳到黃區。
另已重新評定的縣市，雲林縣累計調幅已經達到100％，惟地段率方面，將調整53條街路，其中新增或調升路段有雲林科技工業區、小東市地重劃區、斗六市及虎尾等相關路段。
根據內政部統計，今年一至四月全國買賣移轉棟數約八．四六萬棟，對比去年同期的十一．一六萬棟減少逾二十四％。房產業者指出，去年全國買賣移轉棟數超過三十五萬棟、為十年來最高，但今年房市買氣明顯縮手，預期今年「房市體感溫度」將會相當冰冷。
今年前四月買賣移轉棟數下滑，但第一次登記棟數卻年增近十％，顯示需求端明顯縮手，供給端卻持續放大量。今年無論預售或中古屋買氣均較預期差，馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，傳統購屋旺季三二九檔期也平靜無波，即便有交屋潮挹注，全年買賣移轉棟數有很大機率失守三十萬棟，但房價仍在平盤游移，各都會區房價走勢分歧，房市暫時看不到春燕回歸跡象。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市交易主要受到房貸緊箍咒影響，非自用需求也退場，預料後續將進入盤整期，短期房價漲多區、過去非自用買盤多的區域，未來壓力相對較大，但今年第四季還是有機會看到自用慢慢回流。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，近幾年因為住宅新增供給暴增，交屋潮陸續灌入建物買賣移轉棟數，虛增的前期交易數據撐起移轉棟數創十年新高，也使中古屋市場交易冷清的狀況難被呈現。
但從去年房屋待售物件荒，到今年待售量充分，甚至開價持續往下修正，且房仲人員紛紛走上街頭發傳單、寄開發信的現象來看，買方市場態勢非常明確。不過，銀行雨天收傘，成交門檻不但要看買方身分，還要審慎評估收入、債務等確認貸款條件，讓房市已不再只是價量表現的市場問題，還牽涉到買方購買力、信用條件的基本面問題，因此短期賣方想要順利去化，變數更多，交易糾紛也將會更多。
受到淡江大橋、淡北道路等建設題材帶動，新北市淡水區房價也有明顯漲幅；其中，距離台北市一站之隔的竹圍，今年1到4月實價登錄資料顯示，有多筆屋齡15年以上中古屋成交單價站上5字頭，就連過去房價相對較低的工業宅社區，今年5筆交易，有3筆都在5字頭以上。
信義房屋竹圍店專員王德俞分析，竹圍站購屋族群主要來自兩大類，其一是在捷運紅線就業的上班族，包括士林北投、淡水馬偕、竹圍華碩總部，都有許多工作機會，而竹圍相對北市房價親民，又能一站進北市，成為上班族喜愛居住的地點；其次，幾年前在淡海新市鎮購屋的首購族，近年因房價有一波漲幅，部分開始考慮換屋到離市區更近的生活圈，不少人會考慮往竹圍移動。
王德俞指出，竹圍一帶購屋主力為剛需自住族群，但當地除了部分預售案，其餘多為中古社區，現階段屋主除非有急需換屋、售屋的需求，否則普遍惜售，使整體供給量較少，連帶房價並未隨房市景氣轉淡而往下修正；再加上淡水還有淡江大橋、淡北道路等重大建設題材，且輝達海外總部日前確定落腳北士科，有望使得竹圍再受外溢效應加持，房價走勢值得關注。
根據實價登錄，竹圍站周邊今年前4個月，有屋齡6年社區「丰川」成交單價達56.81萬，屋齡29年社區「關渡大國」成交價50.67萬，屋齡16年「南加州」土地分區雖屬乙種工業用地，也出現50至53.5萬的成交單價。
王德俞進一步說明，竹圍發展已久，以捷運站、全聯一帶為中心點，生活機能最充足，雖然多屋齡30年左右社區，但平均成交價格普遍能落在45至50萬間，部分甚至已出現5字頭，即使是工業宅社區，由於屋齡稍新、地點佳、戶數多、室內有挑高，也能出現5字頭成交價。
再往外圍一些，有部分屋齡較新、約16年左右社區，成交單價落在50萬上下；竹林路則是山坡地段，近年有許多預售案推出，預計還需2、3年才會陸續完工交屋，而當年預售推案時，開價多在45至50萬，對許多首購族頗有吸引力，若屋主拿出來轉售，目前多數會成交在50萬左右。
由於出口表現續旺、股市回升，預期國發會本週將發布景氣燈號有望續亮黃紅燈；經濟部將發布的工業生產指數連15紅可順利達陣。
根據國發會資料，4月景氣燈號的9項構成項目中，製造業銷售量指數轉呈紅燈，增加1分；股價指數轉呈黃藍燈，減少2分，製造業營業氣候測驗點轉呈藍燈，減少1分，其餘6項燈號維持不變。使綜合判斷分數下降2分至33分，續亮黃紅燈。
僅管燈號不變，但領先指標轉為下滑、同時指標仍上升，國發會指出，當前景氣維持成長，但需密切關注後市局勢發展。
經濟部本週將有兩項重要數據發布︰一是工業生產指數；另外則是象徵內需的批發、零售及餐飲營業額統計。
5月製造業生產指數 可望連15紅
在工業生產上，經濟部預估5月製造業生產指數有望連15紅，惟成長幅度有放緩跡象，主要是因對等關稅暫緩引發的拉貨潮，可能會逐漸消退，甚至呈現遞減。
根據經濟部統計，因拉貨潮大舉出籠，4月工業生產指數107.51，年增22.31%。其中製造業生產指數108.37，年增23.68%，雙創歷年同月新高，同是連14紅。
4月批發業受到新興科技應用加速擴展以及拉貨潮挹注，也來到1兆2,325億元，創下歷史新高。零售業及餐飲業因出國人潮續增以及國內股市波動影響，零售業營業額轉負成長、餐飲業表現也不如預期。
經濟部預估批發業5月仍有不錯表現；零售業及餐飲業年增幅度將相對平緩。
5月失業率 有機會續降
另外，行政院主計總處將發布5月失業率。依往年經驗，若無意外，應該有機會繼續下降。根據統計，4月我國失業率3.32%、月減0.03個百分點，終止連續2個月上升，續創25年同月最低，顯示我國勞動市場情勢穩定。
輝達宣布海外總部落腳台北市北投士林科技園區，帶動周邊房市行情，市長蔣萬安要求局處積極盤點都市更新範圍，北市更新處規畫將北士科周邊500公尺範圍納入、合計增加13.2公頃為公劃更新地區，如同讓所有權人取得都更門票，有助縮短時程，預計7月提至都委會審議。房仲業者表示，北士科周邊建案近期成交量或預售量都成長1成以上，看好房價成長空間。
北士科自2009年開始變更都市計畫，房價逐年提升，市府也為因應產業群聚及工作人口，在周邊積極興建社會住宅，包括洲美公共住宅、新奇岩社宅、永平社宅、華榮社宅，預計今年底完工的還有福國社宅，明年7月百齡水岸社宅將完工，所有社宅、公共住宅完工後，周邊預計可提供約1000多戶社宅。
北市都發局同時積極推動都更，全市更新地區於去年11月25日起至12月24日辦公開展覽，並於今年3月27日提送都委會審議，全市更新地區原1073.87公頃，目前預估新增365.78公頃，總計1439.65公頃，「北士科周邊500公尺範圍」公展版約為3.67公頃，修正後預估新增9.53公頃，合計增加13.2公頃，預計7月中再提至都委會審議。
更新處長詹育齊指出，在公劃更新地區範圍內，合法建物所有權人就如同取得都更門票，有助縮短時程，另外公劃都更同意比例為75％，也比自劃更新單元的80％低。當地德行里長張僡美表示，盼市府能增加優化條件，讓民眾願意加速都更。
住商企畫研究室執行總監徐佳馨表示，輝達宣布於北士科設廠後，周邊房市不管是成交量或預售量都成長1成以上，在供應量減少、需求量增加下，看好房價未來的成長空間。
住宅不動產市場儘管低迷，不過工業地產交易仍熱。根據信義全球資產統計，今年5月上市櫃公司工業地產交易量達169億元，寫下近34個月以來單月次高紀錄，顯示工業地產需求居高，具發展潛力的物件更炙手可熱。
今年5月大型工業地產交易不斷，和碩以56.38億元買下宏達電龜山工業區廠房，豐興鋼鐵以32.6億元取得彰濱工業區廠房，大宇紡織以21億元購入台中大雅區自強段廠房，合正科技以12億元取得觀音工業區廠房等，此外，包括大成、群聯、家登等上市櫃企業，近期也都有入手工業地產。
信義全球資產統計顯示，自去年第三季工業地產曾出現一波高潮，隨後沉寂了約三季，今年5月在關稅戰所引發的全球金融市場劇烈震盪趨於穩定後，上市櫃公司在國內工業地產交易量大幅成長至169億元，不少工業區都可見大型企業入手資產。
信義全球資產表示，在AI智慧升級、生產線整合、淨零排碳等趨勢下，帶動小企業置產需求，法人積極進駐，尤其成交的大型工業地產交易，多為土地面積千坪以上的大基地，企業轉型升級需求更大的廠區空間，資產布局也朝向廠房小換大，或是購併鄰近廠房以滿足擴廠營運需求，編訂工業區相關法規明確，對進駐企業來說可降低營運風險，且具備產業群聚效益，加上有利於員工通勤、人才招募。
此外，企業面對近期金融市場波動，調整經營策略，也會盤點旗下不動產的使用效率，重整資產布局、汰弱留強，經由處分閒置資產、重建開發等方式，達到資產活化目的，也有具備豐沛資產的企業跨足不動產開發，走向多角化經營，為集團成長注入新動能。
國內房市今年以來交易量縮，但銀行房貸水位仍吃緊，身兼銀行公會理事長的兆豐金控暨銀行董事長董瑞斌指出，目前各家銀行房貸大多都要排隊，平均而言，民眾從申請送件到最後審核，最長需要等待一個半月的時間。對於房市看法，他認為下半年房市應呈現量縮價平。
近期傳出新青安貸款設有門檻一事，董瑞斌表示，銀行看的不單是所得多少，而是綜合評估包括信用狀況、負債所得比及還款能力等條件，如觀察申貸者是否還有其他的房貸、車貸、信用卡貸款或信貸等，所得高並非唯一的考量因素。目前房市沒有太大價跌情形，兆豐銀各營業據點觀察，現在看房的人多，但是成交的不多，而且有議價空間，只是不大，六都建物買賣移轉棟數亦下滑。
董瑞斌分析，除非有特殊因素，房價才會再往上拉，例如利率往下降，不過目前不太會發生這問題，因此預期未來國內房市將「量縮價平」。
針對房貸水位，董瑞斌說，兆豐銀目前《銀行法》第72條之2比率約為27％，距離內部警戒值的28.5％仍有一些空間，承作上持續以新青安、無自用住宅者為優先；土建融方面，以都更危老為主，其次則是既有土融客戶的建融，但額度上會有些許調整。
除送件審核需要等待時間，房貸撥款也得等等，合庫銀行主管強調，由於案件量仍大，審核期間拉長，目前房貸仍需排撥，對整體房市景氣持續以較保守的態度看待。
合庫銀目前《銀行法》第72條之2比率為28.46％，不動產集中度接近36％，為避免信用資源過度流向不動產市場，土建融會採取個案擇優承作為原則，且已暫停受理非合庫銀的土建融分戶房貸，對合庫土建融整批性分戶房貸續約，也有部分調整額度。
中部營建股去年大豐收，櫻花建（2539）、坤悅（5206）、富華新（3056）今年延續交屋熱潮，挹注第一季獲利衝高，前五月營收均翻倍增長，預期上半年營收與獲利將維持高成長趨勢。
法人點名，櫻花建、坤悅下半年將迎接交屋潮，2025全年營收、獲利戰新高可期；富旺（6219）總銷合計達120億元的六個建案，預計下半年將陸續取照，營收也有機會拚新高。
面對政府打炒房，建商取得土建融資金愈來愈困難，中部營建股為了保留現金日後購地推案，2024年度盈餘分配多採「配息＋配股」做法，其中又有一半的建商配股金額高於配息，部分建商即使配息，配發率也不及5成。
櫻花建受惠於彰化「金馬之櫻」、台中「興大之櫻」雙完銷案交屋入帳，挹注第一季每股稅後純益（EPS）達1.57元、年增289％，穩坐台中營建股首季「每股獲利王」；前五月合併營收達63.87億元，年增2.7倍。
法人表示，櫻花建下半年預計還有台中烏日高鐵區「櫻花悅綻」、台中潭子區「櫻花知殷」、「櫻花知築」、桃園市楊梅區「櫻花旭」、台中清水區「市鎮之櫻」等五個新建案、總銷逾80億元將交屋入帳，櫻花建2025全年營收有望挑戰150億元新高，獲利大幅成長可期。
坤悅今年預計交屋認列案，包括台中市南區「君匯」、南屯區「君睿」與彰化埔心「心里程」三建案，總銷逾60億元，貢獻前五月合併營收達35.08億元、年增81.3倍，創下近五年同期新高，第一季EPS為0.97元、年增3.36倍。法人估，坤悅在三個建案交屋入帳挹注下，2025全年營收有望挑戰50億元、EPS上看7元，雙創新高。
富華新受惠於總銷159億元的台中北屯區大型造鎮案「心之所向」，今年第一季跨年交屋入帳，推升前五月合併營收達至35.15億元、年增42.7倍，第一季EPS達1.48元、年增12倍。惟下半年富華新已無新案交屋入帳下，法人估全年營收獲利可能將無法超越高基期的2024年。
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