|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
國發會發布最新5月景氣燈號，其中領先指標已跌破100以下；馨傳不動產執行長何世昌表示，倘若以往的規律不變，領先指標持續低於100以下，接下來一至三個月股市變盤機率極高，時間恰好會落在今年第3季。
他表示，股市、房市大多跟著經濟連動，當經濟面疲弱時，有極大的機率促使房市連袂下修，今年第3季，很可能就會出現「脆弱時刻」。
何世昌表示，由於美國廠商因應關稅提早拉貨的影響，今年上半年出口遠優於預期，但卻使得第3季展望趨向於保守悲觀。根據央行預測，今年經濟成長呈前高後低，各季成長率大致逐步走緩。
此外，國泰金（2882）與台大產學團隊亦預估，下半年關稅稅率陸續底定後，對出口、投資與消費的負面影響可能逐步顯現，景氣面臨放緩風險，評估第3季台灣經濟氣候將徘徊在「陰」「雨」之間。
何世昌表示，截至目前觀察，第3季台灣總體經濟可能是一顆急墜大曲球，如果7月出口數據停滯或下滑，8、9月恐怕會更難受。受此衝擊之下，股市與房市的修正壓力加劇，變盤的風險會大幅升高。
按趨勢推測，第3季經濟情勢急速下墜，第4季開始回升，2026年經濟展望優於今年。因此，今年下半年或許逢低布局的好時機，準備好現金，慎選標的與進場時機即將來到。
他表示，去年9月央行打房之後，市場搖旗吶喊房市將全面反轉，但並未發生，不過，不是空頭不會到，而是房價修正時間往後推遲了。隨著房市調控時間拉長且不斷加壓，房價在今年下半年出現修正的機率正在升高，尤其第3季在經濟走弱的背景下，購屋族應該更有機會撿便宜。
台中雙巨蛋預計2030年完工，分別位於北屯14期與水湳經貿園區，將邁入雙巨蛋時代。信義房屋中二區協理王聖憲分析，兩座巨蛋的共通點是皆位於台中高度發展的重點重劃區，象徵大型體育與展演設施全面升級，並有望在完工後持續推升區域與都市發展，其中14期重劃區街廓完整、機能完整自足，目前新案已上看到每坪80萬元以上。
台中雙巨蛋預計2030年完工，分別位於北屯14期與水湳經貿園區，將邁入雙巨蛋時代。信義房屋中二區協理王聖憲分析，兩座巨蛋的共通點是皆位於台中高度發展的重點重劃區，象徵大型體育與展演設施全面升級，並有望在完工後持續推升區域與都市發展，其中14期重劃區街廓完整、機能完整自足，目前新案已上看到每坪80萬元以上。
信義房屋崇德14期店專員鄧和庠指出，14期重劃區為台中市最受矚目的重劃區之一，擁有洲際棒球場、漢神百貨及台中巨蛋等重大建設，加上街廓完整、低密度規劃與高綠覆率，且同時具有四張犁商圈等傳統生活機能，居住機能良好、居住氣息濃厚，自住比例高，並不乏有北部遷居至此的客群。
鄧和庠說明，14期因房價不算低，主要購屋族群為35至50歲的換屋族。區域內住宅產品多元，交易主流多為中大坪數產品，其中更有大四房雙平面車位的電梯大樓及一樓可做營業用的電梯別墅，部分總價已在5000萬以上。而屋齡10-15年的中古屋，視坪數大小及建商品牌，單價落在43-59萬之間，成交總價約在2300-4000萬元，新案則已上看到每坪80萬元以上。另外，14期連接台中市主要公路幹道，以及鄰近74號快速道路連通國道，便利性也吸引位於潭子、大雅、神岡等科技產業族群在此置產通勤。
水湳超巨蛋所在地屬於水湳經貿園區「創研一」區段，水湳經貿園區為台中市政府主導，並與民間合作的重劃區。位於北屯、西屯交界處，鄰近水湳市場、逢甲等商圈，具備文創、展演、辦公、商業複合功能，有綠美圖、會展中心、水湳轉運中心、台中流行影音中心，未來有望迎來國際級酒店、百貨等等大型機能，交通方面享台中最核心的轉運中心亦緊鄰74號快速道路，以及捷運綠線與未來橘線延伸台中國際機場的規劃，外界普遍看好是台中市未來的經貿發展重心。
房市方面，目前水湳經貿園區主要以預售案為主，其中有面朝中央公園，可俯瞰中央公園景觀的大坪數豪宅，總價為4000萬到7500萬之間，主流產品則為小兩房的電梯產品，總價約在2000-3000萬之間，頗受喜好新屋的年輕首購族青睞，受益於水湳經貿園區的多元產業機能，超巨蛋的落成後，未來人潮與大型活動更為活躍，並將完善區域內國際級體育與表演場地的機能。
王聖憲總結，兩座巨蛋場館帶動的不僅是城市公設話題，更提升台中市發展的動力。其中14期重劃區具備種種宜居因素，十分合適有剛性需求的自住住群，而水湳經貿園區重大話題不斷，隨著更多建設完工，未來發展深具潛力，也適宜有意入駐的民眾在此時好好規劃，兩個區域無論在生活機能還是區段價值，都具高度成長動能。 信義房屋崇德14期店專員鄧和庠指出，14期重劃區為台中市最受矚目的重劃區之一，擁有洲際棒球場、漢神百貨及台中巨蛋等重大建設，加上街廓完整、低密度規劃與高綠覆率，且同時具有四張犁商圈等傳統生活機能，居住機能良好、居住氣息濃厚，自住比例高，並不乏有北部遷居至此的客群。
鄧和庠說明，14期因房價不算低，主要購屋族群為35至50歲的換屋族。區域內住宅產品多元，交易主流多為中大坪數產品，其中更有大四房雙平面車位的電梯大樓及一樓可做營業用的電梯別墅，部分總價已在5000萬以上。而屋齡10-15年的中古屋，視坪數大小及建商品牌，單價落在43-59萬之間，成交總價約在2300-4000萬元，新案則已上看到每坪80萬元以上。另外，14期連接台中市主要公路幹道，以及鄰近74號快速道路連通國道，便利性也吸引位於潭子、大雅、神岡等科技產業族群在此置產通勤。
水湳超巨蛋所在地屬於水湳經貿園區「創研一」區段，水湳經貿園區為台中市政府主導，並與民間合作的重劃區。位於北屯、西屯交界處，鄰近水湳市場、逢甲等商圈，具備文創、展演、辦公、商業複合功能，有綠美圖、會展中心、水湳轉運中心、台中流行影音中心，未來有望迎來國際級酒店、百貨等等大型機能，交通方面享台中最核心的轉運中心亦緊鄰74號快速道路，以及捷運綠線與未來橘線延伸台中國際機場的規劃，外界普遍看好是台中市未來的經貿發展重心。
房市方面，目前水湳經貿園區主要以預售案為主，其中有面朝中央公園，可俯瞰中央公園景觀的大坪數豪宅，總價為4000萬到7500萬之間，主流產品則為小兩房的電梯產品，總價約在2000-3000萬之間，頗受喜好新屋的年輕首購族青睞，受益於水湳經貿園區的多元產業機能，超巨蛋的落成後，未來人潮與大型活動更為活躍，並將完善區域內國際級體育與表演場地的機能。
王聖憲總結，兩座巨蛋場館帶動的不僅是城市公設話題，更提升台中市發展的動力。其中14期重劃區具備種種宜居因素，十分合適有剛性需求的自住住群，而水湳經貿園區重大話題不斷，隨著更多建設完工，未來發展深具潛力，也適宜有意入駐的民眾在此時好好規劃，兩個區域無論在生活機能還是區段價值，都具高度成長動能。
東區為台南市房價最高的行政區，雖然面積不大，但台南五大蛋黃重劃區有三個都在這裡；其中虎尾寮及平實重劃區近期新案都有6字頭的成交單價，南台南站重劃區也穩坐4字頭，而天花板66.16萬元就出現在東區最金貴的地段-平實重劃區內。
值得注意的是，東區近一年預售新案平均成交單價3字頭也在這裡，相鄰僅600公尺、價差卻近一倍，顯見高機能核心地段裡即便為地上權住宅，對於需求不同或是預算不足的購屋族群仍極具吸引力。
台南東區生活交通機能佳 房價也居台南之首
台南市東區為台南市中心精華區之一，位置緊鄰台南火車站、南紡購物中心等，區內商業與人文薈萃兼具，生活機能和交通便利聚集不少人口居住。
而台南不少指標性的地標，像是夢時代百貨、成大醫院、台南車站等均位於此，雖然面積在所有行政區中排行倒數第三，但人口密度卻是所有行政區中最高的，而房價也是最高的。
根據實價登錄，台南市東區近一年房價漲幅14%，平均成交單價約38萬元，新案平均成交單價則已坐4望5，來到47萬元。
不過，近期區內已有不少指標新案成交逾6字頭，都位於東區主要的重劃區：平實重劃區及虎尾寮重劃區內。
而目前台南市五大蛋黃重劃區，就有三個位於東區，區內除了上述兩個重劃區外，還有台南鐵路地下化後漸受矚目的南台南站重劃區。
三個重劃區憑藉各自發展目的及重要建設，房價也各發展出不同的趨勢及變化。
根據實價登錄資料，開發較早、已成熟的虎尾寮重劃區，近一年平均房價約53萬元。
平實重劃區則是目前台南房價最高的地段，近一年平均成交單價約57萬元；而較靠近仁德區的南台南站重劃區，近一年成交單價則近42萬元。
平實重劃區屬高房價地段 區內也有價格砍半的地上權宅
平實重劃區是目前東區房價最金貴的地段，根據實價登錄資料，近一年新案平均成交單價已來到58萬元，而台南市近期揭露的最高成交單價66.16萬元也在該區內，為指標建案「浩瀚無極」的高樓層戶。
平實重劃區緊鄰南紡購物中心、興建中的平實轉運站及未來的捷運藍線，區內也有平實公園環境極佳，是近期話題熱絡的重劃區，具高機能的核心地段也讓不少知名建商爭相插旗推案。
不過，雖然平實重劃區平均成交單價坐穩5字頭，也出現了整個東區最高的成交單價，看似難以撼動的高房價區段，卻也出現如「清景麟夢公園」平均3字頭的成交價落，不僅低於區域平均價格，和最高成交單價個案相比，僅相鄰600公尺，價差卻接近一倍。
如此金貴地段出現這樣的價格落差，主因該案為地上權產品，雖比高單價個案晚銷售，但也已去化9成，顯見為滿足不同需求，預算有限的首購自住也能享受區位及機能優勢。
重劃區有房價起漲要素 舊市區缺規劃價格偏平穩
同樣鄰近南紡購物中心的虎尾寮重劃區是東區較早發展的重劃區，區內學區完整、生活機能穩定，也為富人住宅區，不少知名豪宅建案都集中在此。
根據實價登錄，近一年平均房價約53萬元，略低於平實重劃區；而區內目前最高成交單價是近期開案的「WHOSE HOUSE 宗大虎隱」高樓層戶，61.55萬元，該案目前成交均價為59.35萬元，有機會站穩6字頭。
不同於上述兩個重劃區成交均價已坐5望6，尚在發展中的南台南站重劃區近一年成交均價為41.88萬元、相對親民。
該重劃區以巴克禮公園為地標、綠覆率高，周邊商圈、文教等生活機能均已成熟，加上未來南台南站鐵路地下化、捷運輕軌等交通建設，均吸引建商搶進推案。
根據實價登錄，區內新案「巴克禮 Park」歷史最高成交單價已來到49.71萬元，未來新案成交價突破5字頭指日可待。
而不同於街廓整齊、有規劃的重劃區，東區其實也有不少生活機能成熟的舊市區生活圈，只是舊市區因缺少新腹地的開發，新案較少、平均房價多落在3字頭左右。
少了如重劃區整體發展、利多題材、產品規劃及建商品牌等要素，如同缺乏房價起漲要素，也吸引並區隔了和重劃區不同類別的購屋族群。
2024年9月央行推動第7波不動產信用管制，新北市板橋地政事務所觀察，央行政策使以預售屋推案及成交量大的新北市板橋區江翠重劃區、土城暫緩重劃區交易量明顯減少，但交易價格仍持穩；中古屋及新成屋交易也出現量縮價穩，但沒有預售屋顯著。
板橋地政事務所指出，板橋江翠重劃區為新興開發區，擁有水岸景觀優勢，部分區域距台北市僅一橋之隔；土城區內則有捷運萬大線、三鶯線、金城交流道等建設持續推動，土城暫緩重劃區為區域交易熱區。
板橋地政事務所統計，2024年第1季至2025年第1季預售屋交易實價登錄案件，排除特殊交易及商辦案件後，板橋江翠重劃區各季案件量分別為499件、241件、178件、32件、76件，其中2024年第4季預售屋交易量顯著減少，但各季平均成交單價分別為每坪70.3萬元、71萬元、75.8萬元、81.1萬元、82.4萬元，價格差異來源是因交易熱區移往精華地段，導致各季成交單價上漲。
土城暫緩重劃區各季案件量分別為216件、245件、93件、30件、20件，2024年第3季後預售屋交易量亦顯著減少，各季平均成交單價分別為每坪61.8萬元、63.7萬元、62.5萬元、63.5萬元、63.6萬元，各季平均成交單價呈穩定情形。
至於中古及新成屋交易情況，板橋地政事務所統計，板橋區及土城區2024年第1季至2025年第1季買賣實價登錄案件，以交易大宗的住宅大樓及公寓等建物類型分析，交易案件量雖然逐季減少，但狀況沒有預售屋顯著。
至於價格部分，板橋區住宅大樓各季平均單價落在每坪64.3萬元至每坪70.3萬元之間，公寓各季平均單價落在每坪44.7萬元至每坪46.3萬元之間，土城區住宅大樓各季平均單價落在每坪53.7萬元至每坪56.5萬元之間，公寓各季平均單價落在每坪38.3萬元至每坪40.2萬元之間，顯示信用管制後，板橋區及土城區各季住宅大樓及公寓平均成交單價未見顯著波動，整體仍呈持平趨勢。
房市交易低量持續，6月各大房仲門市交易量普遍與上月持平至衰退1成，與近年房市景氣最熱的去年同期比，減少4成～5成，業者普遍認為，房價盤整、下修態勢尚不明朗，交易低量僵局短期難以扭轉。
根據各大房仲業者統計，6月交易量與5月相較，永慶、台灣房屋持平，住商機構、中信房屋約衰退1成，從4月股災衝擊交易量跌落谷底、5月微幅回溫，6月因政策持續調控、動能不再，反應對後市保守；與去年同期相較，則約減少37％～50％。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，全球貿易緊張局勢雖略為緩解，但長期貿易協議7月談判期限到期，不確定性仍高，關稅戰使台灣出口產業恐面臨成本上升與需求降低，經濟成長動能減弱，進而影響內需與房市購屋意願，加上銀行房貸緊縮與第七波信用管制持續，預估今年全年房市交易量將跌破28萬棟大關，創下近七年來新低。
中信房屋總經理張世宗指出，以伊戰爭引起民眾對物價通膨與經濟減緩的疑慮，加上川普關稅戰90天大限逼近、新台幣急升，央行尚未釋出放寬房市管制的訊號，市場觀望氣氛濃厚；房價方面，雖有部分建商以「送裝潢、家電」等方式變相讓利，資金壓力較大的投資客與屋主議價彈性也有增加，不過剛性需求支撐，短期應不致出現大幅走跌。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，房市動能受資金面影響，買氣回歸區域表現，具有產業紅利、建設利多的區域，可望穩健發展，反之推案量大的蛋殼重劃區，將面臨價格鬆動的考驗。部分民營銀行陸續釋出資金，也有壽險開放承作房貸，對有自用需求購屋者而言，稍微緩解購屋資金壓力，購屋計畫得以陸續推進。
2025年市場不確定性高，企業投資轉趨保守，加上各銀行配合中央銀行進行不動產放款總量管制，為了降低集中度，土建融聯貸受限，且2024年基期較高，預期全年整體國銀聯貸案量、承作金額均將減少。
目前各銀行聯貸案承作量年減2～4成左右，公股銀行主管表示，由於受到美國總統川普關稅政策衝擊，全球經濟景氣陷入衰退危機，加上地緣政治風險，各產業投資態度均謹慎，新案大多都是科技業。
另外，亦有國銀主管表示，央行嚴格要求各銀行自主控管不動產放款，目標是要降低集中度，且儘管有個別銀行資金水位充足，不動產放款集中度仍不能繼續成長。
換言之，只能降、不能升，銀行在土建融貸放上有所限制，就連都更危老案審核也更嚴格，例如建商申請融資，必須有更明確的自有資金籌措來源等，因此預期，國內聯貸市場全年將呈現衰退。
臺灣銀行觀察，上半年聯貸案主要支應半導體相關產業成長需求，針對下半年聯貸市場看法，考量地緣政治及景氣因素，企業投資轉為謹慎，但半導體產業仍具成長趨勢，預計其製程升級或應客戶要求而有分散生產基地之需，可能帶來聯貸商機；另因應台灣用電需求成長及政府推動綠色能源轉型，燃氣發電及再生能源如離岸風電、太陽能電廠等投資亦帶來融資需求。
嘉義縣政府推動「中正大學特定區第二期市地重劃案」將正式啟動，整體開發面積達77公頃，將為民雄地區帶來全新面貌。嘉縣地政處指出，隨著鄰近大埔美精密機械園區與民雄航太園區持續擴張，預計新增超過4萬個就業機會，住宅需求同步攀升，重劃案不僅補足區域居住空間，更有望打造結合產業與生活的新興核心城鎮，帶動整體轉型升級。
嘉縣地政處說明，由於重劃案地主平均負擔超過45%，依法需取得過半數同意，才能提報內政部審議。中正特定區早在1992年即開始規劃開發，第一期以區段徵收完成開發；第二期則於2013年經內政部核定改採市地重劃，原於2023年完成細部計畫審議。經多次都市計畫檢討與修正，目前縣府已啟動前置作業，預計今年9月召開土地所有權人座談會說明計畫內容，並同步徵求地主同意書。
地政處指出，明年啟動工程設計與招標，辦理規劃與發包作業預計需1年半，後續工程施工期則約為4年，整體開發歷時約6年，目標於2031年底前全面完成，屆時將完整串聯生活、就業、交通與公共服務機能，打造現代化新聚落。
重劃區位於中正大學東西兩側，全區可建築用地達45公頃，公共設施用地則規劃約32公頃，預估可容納5000位居民；設施方面，將建置完善的道路、公園、廣場、停車場及綠地，並針對地勢需求納入滯洪與排水設施。
中正特區第二期開發完成後將不僅是住宅區，更將結合中正大學與鄰近產業園區資源，成為吸引青年就業與返鄉定居的重要據點。嘉義縣政府將持續以開放溝通與民意參與為原則，讓重劃案不只是土地使用變化，更是提升民雄地區生活品質的開端。
長照3.0迫在眉睫，財政部國產署30日公告最新一次指定產業地上權標租，推出6宗長照用地，其中新北、雲林、高雄、嘉義各1宗，台中市則有2宗，6宗權利金底價合計約2億8,697萬元，9月30日截止收件。
國產署表示，6宗標的是供未來得標業者設置長照機構，地點均鄰近醫院且交通便利，以符長照相關需求。合計6宗標的的土地面積共約1.38公頃（約4.17萬坪），土地使用分區分別為住宅區及鄉村區乙種建築用地。
考量長照機構基地區位需求，各宗標的皆鄰近醫院，區域設施資源豐富，生活機能成熟。例如新北市林口區土地距林口長庚醫院約4公里，權利金底價9,906萬8,327元，為這一批次底價最高者，面積約577坪。
至於台中市清水區、梧棲區2宗土地鄰近童綜合醫院，其中梧棲區土地是本批面積最大者，達約1,383坪，權利金底價6,624萬6,000元；清水區土地權利金底價則為1,064萬7,612元，面積約337坪。
雲林縣虎尾鎮土地距台大醫院雲林分院虎尾院區5公里，權利金底價746萬5,380元，面積約511坪；高雄市左營區土地鄰近高雄榮總醫院，權利金底價6,660萬5,005元，約720坪；嘉義市土地權利金底價3,693萬8844元，約630坪。
業者投標各宗地上權，因應標的所在區域需求指定，應設置長照機構類型，需至少擇一布建（例如團體家屋或是住宿式長照），設置長照機構規模應符合「長期照顧服務機構設立標準」規定，剩餘空間可依土地分區複合使用。
國產署說明，指定產業公開招標設定地上權公開評選分2階段，第1階段為資格審查，投標人資格開放公司法人、財團法人、社團法人等，其團隊具有可經營長照機構資格的法人投標；第2階段則是書面評選。
愛山林今日召開股東會，董事長祝文宇表示，明年起公司營收重心將由代銷轉為建設，邁入自建案回收階段，營運模式正式轉型。他說，公司入主愛山林十年的成果，「明年開始，我們不是代銷公司，是建設公司。」
股東會承認去年營收111.58億元、年增37.7%，稅後純益達19.02億元、年增26.1%，並通過配發1元現金股利、共3.99元股票股利，總計共配發4.99元股利，每股盈餘3.07元。
祝文宇指出，過去愛山林以代銷為主，但透過長期投資，公司股本從7500萬元擴張至目前逾66億元，預期年底可達90億元。他說，公司土地儲備充足，新推案多位於市場有需求的區位，並持續採「早買早好」原則銷售，部分熱銷案如三重「市政帝寶」，已經每坪讓利達20萬元。
愛山林近年持續擴大自建案比重，愛山林總經理祝藝表示，去年營收除了來自三重「都廳大院」、土城「金城帝寶」、中山「中山麗池」、新竹「新竹帝寶系列」等代銷案之外，自建案板橋「帝景3號」及「帝景5號」完工入帳，也帶動營運成長。
祝藝說，今年將有屏東「花園帝寶」、「海上皇宮」完工入帳，預估金額約43億元。明年則規劃推出多項重磅自建案，包括士林「圓山帝寶」、板橋「采蝶」、「帝景2號」、「帝景6號」、三重「市政官邸1號」及「市政愛悅」、新竹「新竹帝寶8-1至8-3」、「新竹帝寶9-1」以及高雄「橋科大極」，整體完工案量合計約251億元，未來三年每年完工量體皆有望突破200億元大關。
代銷部分，今年線上個案總銷達1156億元，下半年規劃推案量達1469億元，當中不乏大型自建案支撐，如中和總銷約400億元的「左岸明珠」、三重總銷130億元的「市政帝寶」等，成為推升銷售業績的重要動能。
祝文宇說，愛山林將正式邁入營運轉型關鍵期，代銷退居次位，自建案收割成績可期，預估明年自建、代銷分別占八、二成。
拚活化資產、創造多元收益，土地銀行今天表示，今年5月推出首宗設定地上權案於6月25日開標，該筆南投市區地上權案最終以超過新台幣3100萬元標脫，溢價率衝破50%，有望打造在地綜合型商場。
土銀指出，土銀首宗地上權案座落於南投市，地點鄰近平和國小與市立圖書館，面積約687坪，使用分區為住宅區，建蔽率60%，容積率為200%，使用期間為20年，經專業不動產鑑價機構鑑價，土地市價約2億元，土地銀行參考鄰近地區國營事業地上權案例，權利金底價設定為約土地市價1成，地租為申報地價10%。
土銀表示，業者看準南投市及鄰近鄉鎮消費潛力，此地上權案成功吸引3家企業搶標，最終以超過3100萬元標脫。土銀指出，得標業者表示，初步規劃打造綜合型商場，以屋頂型太陽能板的光電躉售收入、停車場租金及商場營運收益為3大獲利基礎，可望進一步帶動當地區位商圈發展。
土銀進一步說明，近年全面落實資產活化，不僅以標租、設定地上權方式活化閒置資產，更運用自有土地參與都更，近年獲配分回「吉美大安花園」6戶都更宅，現已標脫3戶，預定於7月16日再次公開標售，提升資產使用效益。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
