|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
近年房價上漲，尤其代表期貨市場的預售屋價格，在先前景氣好時題材加持、建商策略與買盤追價下，更領跑整體房價，尤其重劃區預售屋和成屋價差持續拉大，新北九大重劃區中，兩者價差以三重仁義重劃區最大，預售屋高出成屋52.9％，新莊塭仔圳以42.6％居次；兩者價差最小的是板橋江翠北側重劃區，預售屋僅高出成屋13.2％。
根據永慶房產集團統計，新北市九大重劃區預售屋及成屋價差，除塭仔圳和五股洲子洋目前預售屋房價尚在5字頭，土城暫緩重劃區在6字頭，其餘重劃區預售屋均價均已站上7字頭，對比於該重劃區的成屋價差，普遍高出每坪10萬元以上。
其中三重仁義重劃區預售屋均價更高出成屋均價每坪27.6萬元，九大重劃區僅有土城暫緩重劃區、板橋江翠北側重劃區，預售屋高出成屋約每坪8萬元。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，當地預售屋具未來發展潛力、買盤追捧，又或是重劃區發展時程較久以及區域機能較為成熟，而且有更多屋齡較老的成屋，都可能拉大預售屋與成屋的價差。
以三重仁義重劃區來說，面積小、發展快速，又與台北市一橋之隔，對於以汽車通勤的客群具有一定的吸引力，預售屋推案受歡迎，以致單價飆漲。
三重仁義重劃區近年一年預售均價達每坪79.8萬元，相對於當地部分成屋大樓屋齡偏高，也使預售屋與成屋的價差居新北各重劃區之冠。
陳金萍指出，另外塭仔圳重劃區塭仔圳近一年預售屋每坪均價為58.9萬元，對比副都心和頭前重劃區的7字頭，房價更具優勢，受惠捷運五泰輕軌建設規劃，成為建商推案熱區，不過區內因腹地面積龐大，仍有部分屋齡偏高的大樓留存，加上交通機能完善，預售屋單價高出成屋超過4成。
台北市大直重劃區的中古水岸宅「輕井澤」，4月低樓層3樓戶以總價1.75億元、每坪成交價155.2萬元交易，不僅寫下該社區新低，更較2018年同樓層戶讓價約15%；同時「首泰信義」高樓戶每坪站穩200萬元，顯示台北市豪宅市場已出現價格分歧。
據實價登錄最新資料，今年4月「首泰信義」25樓高樓層以總價約1.96億元、每坪成交價約205.7萬元成交，高樓層每坪單價站穩200萬元俱樂部。
反觀，台北市大直重劃區的中古水岸宅「輕井澤」，4月低樓層3樓戶以總價1.75億元、每坪成交價155.2萬元交易，較2018年同樓層戶當時以每坪單價183萬元入手、讓價約15%，該交易價寫下社區新低。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年高總價住宅交易漸減，主因近年法人購買住宅採許可制，限制法人置產規劃，在北市豪宅價格呈現分歧走勢下，認為周邊交通商業機能佳，且周邊交通商業機能優的物件，更能吸引偏好市區機能的高資產族目光，如捷運信義安和站共構案的「首泰信義」，雖然豪宅、豪辦混合社區，19樓以下為事務所使用，20樓以上為住宅，但依舊有高端客出手。
張旭嵐分析，近年豪宅交易動能低，選在今年售屋者，多半有明確資金規劃，或是人生階段有換屋需求，像是家庭人口變化影響，如子女成家離巢，或規劃退休移居等因素，加上居住十多年的屋況多少需要重新裝潢，因此不少中古屋主也會興起大換小，或一（戶）換二（戶）的換屋規劃，但對接手屋主來說，原裝潢較不具價值，打掉重練的花費也不斐，因此相對新豪宅，中古豪宅顯得不太吃香。
台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察，今年上半年台北市指標豪宅交易中，以中正區「新光人壽總統傑仕堡」成交四筆最多，每坪成交價在131萬~149.6萬元間；而士林區新成屋豪宅「御上天母」，則有三筆交易，每坪成交價落在118萬~130.7萬元上下。
近年來房價明顯上漲，其中又以預售屋價格攀升最為快速。擁有大量預售建案的重劃區，區域內的預售屋和成屋的單價也產生明顯價差。
永慶房產集團統計近一年新北市九個主要重劃區的預售屋和成屋大樓的平均單價價差，仁義重劃區的預售屋每坪單價來到79.8萬元，相比成屋大樓的52.2萬元，高出近28萬元，價差幅度逾五成，居九大重劃區之冠。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，仁義重劃區以住宅規劃為主，面積相比其他重劃區小，交通是一大優勢，有中山高及重陽大橋，可連接台北市中心、內科、士林等地區，對於以汽車通勤的客群來說，具有一定的吸引力。
該區生活機能相當好，有仁義街、五華街等商圈，也有全聯超市，日常採買一應俱全。因此，該區預售屋也受許多消費者歡迎，預售單價飆漲，加上當地部分成屋大樓屋齡偏高，也拉大預售屋與成屋的價差。
塭仔圳重劃區以42.6%的價差幅度位居第二。陳金萍表示，該重劃區橫跨新莊及泰山區，面積為新莊三大重劃區之首。該區受惠於捷運五泰輕軌建設規劃，未來交通便利性將大幅提升。再加上相較於副都心和頭前重劃區，塭仔圳房價更具優勢，吸引許多看好區域發展的購屋族進場，並成為建商推案熱區。
數據顯示，近一年預售屋每坪均價為58.9萬元，對比副都心和頭前重劃區的7字頭，實惠不少。不過，區內因面積龐大，仍有部分屋齡偏高的成屋大樓留存，加上交通機能還待完善，拉大當地預售屋和成屋價差，幅度超過4成。
江翠北側、暫緩重劃區為預售和成屋大樓價差在10萬元以內，唯二的新北重劃區。陳金萍說明，江翠北側重劃區預售和成屋大樓價差不大的關鍵在於，近一年主要有不少筆的預售交易，落在該重劃區的A-B區，距離新埔、新板特區較遠，交通亦無捷運經過，因此預售單價不像鄰捷運站的D-F區那麼高，因此使兩者價差幅度不顯著。
至於暫緩重劃區，陳金萍指出，該重劃區位處土城區的核心地帶，緊鄰土城的成熟商圈，日常採買、就學、就醫等需求都能一次滿足，加上鄰捷運海山站，交通十分便利。而且，暫緩重劃區挾著親民實惠的房價，吸引不少新婚家庭及小資族群的目光，成新北重劃區的一大亮點。
不過近年來該區漲幅已大，近一年預售每坪均價已達63萬元，也拉抬區域成屋大樓單價，加上區內新成屋交易熱絡，使預售和成屋價差幅度沒那麼明顯。
近年台灣房市深受AI科技能量牽引，從台積電效應足以顯見，因此2024年南港、林口、桃園等地列入輝達研發總部之候選落腳名單時，就已讓上述區域的發展利多有所發酵。輝達正式宣布定址北士科後，預計帶來千人就業紅利，以及熱絡可期的經濟潛力。
延伸南港、串聯內科，並可進一步接軌北台灣科技走廊的北士科，因其交通便利、極具優勢的地理位置，且相較於內湖科技園區與南港軟體園區，尚有開發空間，無疑是大台北科技發展的最後關鍵拼圖，勢必將讓北投、天母居住聚落回歸熱情，社子、關渡、淡水等周邊房價低基期區域亦備受矚目一路受惠，進而推動台北移居新趨勢。
信義代銷指出，輝達效應著實已讓近期冷淡的房市泛起漣漪，顯示台灣AI科技主角已正式在北台灣啟動；未來隨著北士科的逐步成熟，及捷運環狀線的積極規劃與動工，皆可預期讓台北市核心有所變動，其中更值得注意的，則是鄰近北士科僅一橋之隔的士林延平北路五段至六段地區，開啟對外亮相的黃金時機。
漢皇集團長年投入都市更新，不僅具有堅強企業實力，更是精準著眼未來城市發展動向，近年極具遠見將觸角伸至雙北地區，積極佈局北市黃金核心地段。士林區延平北路五段首座具指標的公辦都更案「士林海光」，便是漢皇集團其一慧眼獨具，即將於今年底蓄勢重量推出的個案之一；融合在地文化延續再造，並串聯周邊景觀綠化，回饋區域鄰里改善整體生活環境與居住安全，漢皇集團在北士科躍升火燙之際，即將以地標引領的品牌角色，率先拉起號召旗幟，為台北市的菁英族群們，鎖定移居的夢想新天地。
新北市住宅租賃市場延續緩漲趨勢，根據新北市地政局公布的113年下半年住宅租金指數，本期共納入8大次分區觀察，包括：板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、汐止、淡水，以及首次納入的樹林、三峽、鶯歌（樹三鶯）地區，其中以新店區與新莊區漲幅最明顯。
北市地政局公佈113年下半年住宅租金指數，除板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、汐止及淡水7大次分區外，經統計本市樹林區、三峽區、鶯歌區實價登錄案件量已達相當水準，故本次增加樹三鶯地區，8大次分區租金指數分別為104.82、105.68、104.59、104.52、104.53、104.03、99.64、102.32，這半年的漲跌幅介於0.02%%至1.37%之間，與去年同期相較有-2.73%至2.85%的年變動率。
觀察各次分區表現，以新店區與新莊區漲幅最明顯，與113年上半年相比，分別上漲1.37%與1.16%。地政局分析，新店區租金走高，與當地出租住宅多為大樓產品、單坪租金水位較高有關，帶動整體指數上揚。
此外，樹林、三峽、鶯歌地區實價登錄租賃案件量已達一定水準，因此首次納入租金指數統計體系，該區指數為102.32，顯示外圍區域租賃需求亦逐漸升溫。
整體而言，新北市租賃市場受到重大公共建設推進、生活機能持續完善等利多支撐，加上區域內就業人口與自住族的剛性需求，讓租賃市場維持熱絡，價格亦維持溫和上行。以新店區指數成長1.37%為例，若以每月租金1萬元為基準，等同半年內增加約137元租金，雖非大幅上漲，仍顯示市場持續受到區域機能、交通建設與產品結構影響。
台中建地交易好冷，第一季台中推案量最大的前五個行政區，逾600坪以上的建地成交量僅有15件。建商指出，限貸令實施以來土地交易明顯降溫，地價雖然略降5至10％，惟在限貸令與融資環境未鬆綁下，開發商購地心態普遍轉趨保守，越來越多開發商轉而投入都更合建與危老行列。
鄉林不動產研究室指出，過去北屯區以11期洲際棒球場周邊、機捷特區、廓（郭換部）子區等重劃區釋出的建地較多；而南屯區則以單元二、三、四、五與鄰近的13期重劃區交易最熱門；海線地區的梧棲、沙鹿受惠捷運藍線利多題材，吸引開發商圈地。
以土地交易最熱絡的西屯區為例，目前僅剩幾家規模較大的開發商仍在少量購地，且多數交易標的都是300坪左右；若以600坪以上建地來看，第一季僅有1件交易案，沙鹿區甚至掛蛋，顯示開發商購地及推案明顯縮手。
鄉林不動產研究室表示，中央銀行去年919發布第七波信用管制，尤其對土建融及房貸設限，九個多月來房市冷卻，加上近幾年開發商庫存土地很多，多數開發商對於購地或標地大都抱持觀望態度，甚至宣布暫時不再買地；還有開發商宣布轉向工業不動產或旅遊商業地產。
台中土地供給無虞，無論公辦重劃區13期、14期，自辦重劃區單元二、三、四、五至單元12，還有規劃中的單元13；此外，外環的潭子、豐原、太平、大里、烏日都有重劃區，甚至沙鹿、清水、梧棲也有新重劃區。
台中還有這麼多重劃區土地，重劃後的農地搖身變建地、農戶變田僑仔，尤其是不缺錢的地主惜售且態度強硬，主因地價稅過輕，越來越多開發商暫不購地，還有愈來愈多開發商投入都更合建和危老行列。
雖然政府已經逐年調高土地持有稅，惟很多地主直接調高地價，將土地持有稅轉嫁給開發商，造成地價一再翻漲，只有土地成本下修，房價才有機會降低。
亞灣2.0計畫持續推動，其中由高市府主導的特貿三公辦都更開發案持續推進，合計三案總投資金額達858億元，結合鄰近高雄軟體園區，形塑科技產業聚落，吸引優質企業與國際新創進駐，進一步壯大亞灣區產業能量。看好亞灣區建設前景，迅速串聯亞灣的中山商圈、五福商圈，陸續有多家大型建商高價購地卡位與推案，成為南高雄推案新熱區。
建商佈局大亞灣區動作頗積極，近期已有包括永信集團、茂德等知名建商布局中央公園周邊，城揚建設集團也在中山路購地卡位，顯見該區段熱度與潛力備受市場看好。台南知名豪宅品牌建商富立建設，4年餘前以每坪250萬元購入位於南高雄中央公園民生二路綠園道旁、中華三路口約600坪商五角地，已在去年底動工興建樓高33層純鋼骨結構的景觀豪宅大樓，將安排一層4戶皆面對中央公園景觀，業界推估售價帶將站上6字頭。
市調顯示，興富發集團在高市中央公園旁的中山大道上，甫公開銷售「中山鉑悦」超高層預售大樓案，採樓高36層、地下6層採21~41坪的2~3房，規劃住家550戶與1間店面，單坪售價帶約48~60萬元，總銷90億元。
浤圃建設在五福三路鄰近雄女校園新推出「星峰匯」高質感大樓預售案，規劃總戶數住家130戶、店面1戶，採地上29F、地下6層，坪數24.44~42.88坪的2~4房，售價帶每坪55~65萬元，總銷達30億元，訴求位於高雄市中心科技發展含金量最高板塊，坐擁世界級港灣、亞灣嶄新建設，並精選日本住友制震、地下室SRC堅固共構，與日本TOSTEM隔音氣密窗.德國第一太格木地板，從地段到規劃、建材都是上上之選。
興富發代銷事業單位苗青德特助指出，南高雄在亞灣區建設、特貿三開發與火車站大都更計畫推動，多家品牌建商紛紛佈局中山大道、中央公園與民生圓環綠廊道，尤其基地鄰近捷運紅橘線雙交會站，步行可達中央公園與漢神百貨，交通與生活機能兼具。隨著高雄車站都更、高鐵延伸拍板定案，整體區域可望進一步升級為軌道經濟核心區，中山路沿線也因具備高雄車站與捷運雙轉運優勢，再加上公園與商圈資源完整，未來發展性頗具機會。
在房市買氣急凍之際，不到10坪的「鳥籠」房型，藉由壓低購屋總價，成為少數受關注的投資收租、買房圓夢的建案。根據新建案市調機構彙整，上半年北台灣共有4個建案，規劃有不到10坪的「鳥籠」房型，其中以桃園市大園工業區建案的總價最低，單戶僅7坪、總價200多萬元。
根據住展雜誌彙整，上半年北台灣鳥籠房型分布，台北市中山、大同區各有1個，單戶最小坪數僅8坪，其它兩個都在桃園市，而大園區的新案最小坪數更僅有7坪，另龍潭區建案最小坪數則約9坪。
住展雜誌發言人陳炳辰指出，去年北台灣鳥籠房型，單戶坪數最小壓低在10坪，今年上半年則又更小，主因是房價飆漲、建案為控制總價帶，唯有再縮小坪數，尤其北市兩個「鳥籠建案」，最小僅8坪，單戶總價1千多萬元，仍有民眾願意買單。
而大園工業區的鳥籠建案僅規劃十多戶，最小戶型僅7坪，單戶總價200多萬元，目前已經賣完，至於，新北市在上半年雖然還沒有不到10坪的新案推出，但在中和最高房價破100萬元的市況下，已有建商規劃單戶僅9坪的建案要測試市場。
陳炳辰指出，鳥籠房型多數帶有出租效益，像是上半年桃園市推出的兩個鳥籠案分別坐落工業區以及軍營附近，多少也是看中當地的租屋需求。
小宅銀行核貸更嚴謹 但陳炳辰也提醒民眾，即便鳥籠建案總價低，但居住舒適與品質不若一般房型，加上銀行對於小宅核貸更嚴謹，尤其鳥籠房型吸引不少投資客買來出租，建議民眾還是需要多方思考。
台中七期商辦市場近年來快速崛起，成為中台灣金融與商業核心區域。根據高力國際調研部的報告，七期商圈已吸引多家金控、國際企業及專業服務業進駐，包括富邦金控、新光金控、中信金控、形成產業聚集效應。專家認為，七期現在有『三高、三低』正是聰明進場時機。
台中七期商辦市場呈現M型化趨勢，微型辦公室需求尤為強勁。根據預售屋實價登錄揭露，整個大台中商辦用、辦公用、商業用的預售屋交易，近1年共銷售833筆，其中微型商辦交易件數約410件，佔了5成交易量，時間再拉近至2025年第一季，台中商辦交易量達96筆，其中小坪數辦公室交易高達72%，比例拉高後，顯示微型商辦已成市場新寵。
位於七期的「市政壹號廣場」主打25~48坪的空間設計，吸引新創企業、自由職業者及投資人青睞。目前累計銷售286戶，每坪單價最高93萬元，顯示市場對微型商辦的高度需求。
另外中大型商辦需求也浮現，包含允將建設同樣位於台灣大道上的中大型商辦「TST台灣之鑽」平均成交90.43萬元，最高單價來到107萬元，刷新中台灣商辦紀錄。
興富發集團「市政壹號廣場」業務部主委黃惠玲分析：「台中的自行車、工具機、手工具、精密產業、風電、面板業，都是行銷全世界的頂尖企業，有工廠落腳，也要有市場行銷，七期的地理位置與重大建設加持，讓台中轉型，逐漸從工業區廠辦合一升級為需求頂級辦公室。」
而台中大型利多包括「台中超巨蛋」、「綠美圖」、「臺中國際會展中心」等國際級建設，以及有著「台中101」之稱的置地廣場台中，均為七期商圈增添城市競爭力。
黃惠玲表示：「七期現在有『三高、三低』，三高包含七期容積率高、價值高、含金量高，三低則是低土地釋出、低投資客、被低估的價格，整個來說，目前的七期正是聰明進場時機。」
「市政壹號廣場」專案經理陳豪則是表示：「微型商辦在七期供給量不多，但實際上，不僅企業二代轉型、自營商置產需求，更多的是還有新創產業的需求，微型商辦支撐微型經濟。」
高力國際董事總經理劉學龍指出：「微型商辦已成為企業置產的首選，特別是在租金成本高企的情況下，購置商辦資產能有效將支出轉化為企業資產，並提升財務穩定性與競爭力。」
儘管全球政經局勢持續動盪，不過戴德梁行最新統計，台灣今（2025）年第二季大額商用不動產交易（單筆超過1億元）總額仍達313.1億元，顯示國內基本面具備良好韌性。在AI產業快速發展的推動下，相關企業積極調整與擴充產能，助攻交易動能延續。
戴德梁行表示，第二季最大宗交易為遠見科技以62.4億元向威獅倉儲購得位於桃園市楊梅區的現代化物流設施；第二、三大交易則分別為和碩聯合科技以56.4億元購入宏達電位於桃園市桃園區的工業廠房，以及以28.1億元出售其位於新北市新店區的工業不動產給國宏地產開發。
戴德梁行指出，雖然地緣政治風險與其他不確定因素仍影響市場信心，使投資型買盤趨於保守，但截至今年上半年，大額交易金額已累計達741億元，約為去年全年總額1,480億元的一半。其中自用型需求佔比超過八成，撐盤效應明確，反映企業對未來營運發展仍具信心，也為商用不動產市場提供穩定支撐。
台北市A級辦公大樓今年第二季無新增供給，單季淨去化面積約2,100坪，上半年累計淨去化約12,800坪，市場去化表現穩健。全市平均空置率降至6.9％，比上一季微幅下降0.3個百分點。其中南京松江區受惠於新大樓租賃穩定、去化順利，空置率大幅下降5.5個百分點，不少成交租賃為大面積進駐，需求主要來自同區企業從舊辦公大樓升級。下半年預計新增約18,600坪辦公空間，包括冠德松山民權大樓與新光華山金融中心等兩棟新案，屆時全市總供給將來到86.6萬坪；本季租金小幅上漲，平均每坪月租為2,810元，季增0.4％。
戴德梁行表示，受到國際經濟不確定因素影響，企業在擴編規劃上趨於保守，部分租戶選擇延長既有租約，原本的搬遷計畫也多轉為續租。然而，對於設施新穎、條件優良的辦公空間，市場仍展現穩定需求，顯示企業仍願意投入資源優化工作環境，進一步穩定留才並吸引人才。
而第二季忠孝商圈空置率從上季8.94％回升至10.06％，顯示雖然大巨蛋活動持續帶動周邊人潮，對於商圈店面長期效益仍待觀察；西門商圈部分，空置率維持低檔的4.99％，商業活動暢旺，租金有走高趨勢，精華地段店面去化快速；中山南京商圈則持續受益於線形公園人流，空置率微幅降至4.73％，商業表現穩健。
面對大型商場如南港LaLaport等新興零售據點強勢進場，傳統商圈逐步調整策略，街邊店面透過縮小坪數、提升租賃彈性，並強化街區環境如人行空間與綠意設施，強化整體消費體驗。
戴德梁行指出，第二季內湖科技園區整體空置率小幅上升，其中西湖段上升1.8個百分點至5.7％，文德段與舊宗段分別上升0.3與0.5個百分點。租賃去化仍有零星進展，包括資訊服務業與電子製造業承租西湖段多處辦公空間。租金方面，各段維持上季水準，售價也持穩；本季主要交易為竣為國際貿易以9.5億元購入舊宗段預售廠辦。整體而言，內科因多為早期開發建物，部分大樓設備等級與建築標章條件已難與新廠辦競爭，未來恐面臨租金調整與去化壓力。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
