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房產新聞
產業新聞
房市景氣低迷持續近一年，據內政部統計，今年上半年建物買賣移轉棟數僅13萬棟，年減26.4％，創下自1999年有統計以來的第三低量，全台22縣市中僅苗栗縣維持成長，其餘均呈現衰退；六都上半年交易量超過100棟的111個行政區中，有94個行政區衰退，比例達85％，顯示這波房市景氣寒流，幾乎籠罩全台各角落。
以各縣市來看，六都直轄市中新北、台南、高雄衰退幅度均超過3成，非六都中的基隆市、新竹市衰退幅均逾4成，新竹縣、花蓮縣、嘉義市也超過3成，過去景氣熱絡時因題材房價漲多的縣市，在此波反轉中交易量衰退幅度格外明顯。僅有苗栗縣靠著頭份、竹南等地交屋高峰，及吸納竹科外溢買盤，年增2.4％，成為全台交易量唯一逆勢成長的縣市。
以六都各主要行政區來看，今年上半年交易量衰退幅度以高雄苓雅區的66％最高，此外包括新北五股、台中南屯、台南安定、高雄鼓山等區跌幅也都超過6成。相較於各地的量縮衰退，仍有少數行政區成長，包括如新北土城、桃園觀音及大園、台中梧棲及沙鹿、台南新化及新市、高雄新興等行政區，主要集中於都會區外圍的蛋白區交屋潮帶動。
房地產業者表示，去年下半年起銀行房貸緊縮與第七波信用管制持續，房貸審核嚴格、貸款及排隊等撥款的狀況頻傳，加上關稅戰衝擊市場信心，民眾購屋態度轉趨觀望，不僅投資買盤退散，剛需自用買盤也縮手觀望，相較於去年4月至8月間全台買賣移轉棟數逾3萬棟的熱絡，今年六個月來各月均不及2.4萬棟，降溫相當明顯。隨著台灣的關稅協議尚未有定數，目前房市管制政策並未鬆綁，銀行房貸緊縮以及央行選擇性信用管制恐仍持續，加上房價在去年下半年創下高點以來已開始出現反轉盤跌，下半年房市交易量難以樂觀期待，各界普遍預期今年全台交易量將大幅衰退至28萬棟左右。
儘管房市交易量大幅萎縮、房價出現鬆動，整體房市進入盤整向下格局，但房市仍無立即「崩盤」危機，尤其房貸違約率及預售建案解約率，2項「崩盤」重要參考指標仍處於歷史相對低點。
房產業者認為，2項房市「崩盤」觀測數據都非常低，甚至處於史上相對低的位置，顯示整體房市沒有「硬著陸」跡象；但目前房市信心明顯不足，加上房貸資金緊縮以及央行限貸令等政策，導致買氣急凍，整體房市預期朝緩跌的「軟著陸」方向前進。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，國人購屋負擔雖沉重，但因股市等金融資產帶動整體財富上升，「保住房子」的重要性往往被擺在首位，且多有家族資金奧援，諸多因素使得房貸違約率維持於低谷，全球各國找不到第2個國家有如此低的違約率，堪稱另類「台灣奇蹟」。
低房貸違約率 連7季0.07％
根據內政部不動產資訊平台統計，去年第4季房貸違約率僅0.07％，且連續7季維持此低水準，相較歷史最低點2023年第1季的0.06％僅高出0.01個百分點；對比有統計以來最高點、2007年第3季的1.62％，去年第4季違約率連最高點的5％都不到。
預售屋解約率 前5月僅1.76％
另，根據內政部實價網，今年1至5月預售屋解約戶數累積332件，對比今年前5月預售屋揭露件數1萬8861件，解約率僅1.76％。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，現在景氣狀況還算平穩，失業率沒有明顯增加，因此壞帳並未大量增加，且4月股災也很快修復，民眾資金壓力減輕，尤其若察覺未來財務狀況可能出問題，都會提早應對，透過讓價將房地產變現，短期內房貸體質還算健康。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，房市量縮價跌，卻尚未出現大量逾放及違約、解約、退戶等現象，主因這次政府選擇性信用管制的調控時間早而且長，尤其房地合一稅、實價登錄、囤房稅等各項房市政策2.0版本，加上「平均地權條例」修正案，看似為舊政策延續，但實際上卻是漸進、有效地封住炒房破口。
近年屏東房市能見度不斷攀升，位於南屏東的潮州，更因具人口與交通兩大優勢成為房市熱區，潮州房產平均鑑估值從十年前的503.8萬元，漲至當前的864萬元，十年來成長超過7成，區內推案熱度持續升溫，部分大樓新案開價上看3字頭，也帶動潮州中古屋價格。
中信房屋研展室副理莊思敏表示，根據聯合徵信中心統計，目前屏東潮州包括新舊大樓和透天的整體平均鑑估值已達864萬元，十年來成長超過7成，漲幅超過屏東縣整體的58.3％。
中信房屋潮州大田加盟店店東陳泳進指出，潮州擁有完善的生活機能與優越的區位條件，加上區內人口基數較大、剛性需求穩定，區域房價自然具備穩健成長的空間。
陳泳進表示，潮州是屏東縣內人口第二多的行政區，區內剛性需求相對穩定，且鄰近88快速道路，無論前往高雄、墾丁或台東都相當便利，是屏東南來北往的中繼站，在人口和交通優勢的坐鎮下，近年來吸引了許多嗅覺敏銳的建商進場卡位，區內推案熱度持續升溫，部分新案開價甚至上看3字頭，也帶動區內中古屋價格的走揚。
潮州房價與屏東市、高雄市相比，仍具備明顯的價格優勢，目前潮州三房新建案（含車位）的購買總價約800萬元，屋齡較高的中古透天多在千萬元以內，中古車墅則普遍落在1,200萬到1,300萬元間。
為提升都市計畫執行效率，加速取得公共設施保留用地，苗栗縣政府參酌外縣市作法，修訂完成《苗栗縣都市計畫容積移轉許可審查標準》，自2025年1月1日起正式實施容積移轉代金機制。凡申請容積移轉案件，接受基地所移入的容積，至少50％需繳納代金，以建立合理開發回饋制度，兼顧都市發展與公共利益。
縣府工商發展處指出，今年首件容積移轉案已於4月提出申請，開發單位申請將10％容積移入接受基地，依新制其中5％折繳代金、5％捐贈作為公設保留地。縣府於7月完成審議，核定應繳納容積移轉代金金額約新台幣800萬元。並有4件申請案陸續受理中，縣府將於確認申請資料完備後，轉請台中市不動產估價師公會協助，審議3位估價師所提報告，據以評定代金金額，如申請全部折繳代金可免除勘查送出基地流程加速案件辦理時程。
工商處強調，未來所收容積移轉代金將專款專用，限用於接受基地所屬都市計畫區範圍內的公共設施保留地取得，並將每年度收支情形公開於縣府網站，確保資訊公開透明，接受鄉親監督，加速未徵收公共設施用地取得，共同打造更完善的城市公共環境。
苗栗縣長鍾東錦表示，都市容積移轉制度原旨在活化土地與保護資源，但過去部分個案未能充分反映社會回饋與公平負擔。此次修訂導入代金機制，不僅可抑制容積過度集中造成之都市負擔，也能有效挹注縣府取得公設用地的財源，落實「開發者回饋、全民共享」的理念，邁向永續發展城市。
央行鐵腕打房影響，公股銀土建融以都更危老撐盤，指標行土銀上半年土建融餘額較去年底減少2.35%、較2023年底更減少9.59%，呈逐年下滑趨勢。臺銀持續控管土建融業務，近三期亦呈逐期遞減情勢，相較2023年同期減幅約8.1%。有成長的一銀及彰銀主要動能則來自都更為老。
土銀截至6月底土建融餘額較去年底減少2.35%、較2023年底減少9.59%、較2022年底減少10.02%，呈逐年下滑趨勢。變動主因為中央銀行仍持續實施「健全房地產市場方案」選擇性信用管制措施所致。
一銀至6月底土建融維持成長趨勢，較去年同期成長率為6.6%；2024年6月底較2023年同期成長2.1%；2023年6月底較2022年同期成長率為21.7%，主要成長來自於都更危老及興建社會住宅放款餘額增加，且成長率逾四成，一銀強調此為響應政府都更危老重建政策，有改善居住環境、提升建築安全成效。
彰銀近三年來土建融餘額呈微幅成長。截至上半年土建融餘額約1,800億元，應為市場前三。彰銀說明土建融業務成長主因支持政府推動都市更新及危老重建政策。儘管本年度在整體不動產總量管制與信用管制措施下，土建融業務成長幅度相較往年有所趨緩，但仍保持2%增長。顯示在風險可控的範圍內，審慎評估市場變化，穩健推展業務。
兆豐近三年上半年同比土建融成長率約7%~10%，2025年上半年成長率較去年同期略降。合庫上半年土建融含都更危老餘額1,590億元，較去年同期持平。
2025年上半年房市進入盤整期，買氣降溫、資金仍寬鬆，建商卻未收手持續投入。5月建築貸款餘額達3.4兆元、年增3%，專家指出市場呈現「買氣趨緩、策略調整、資金充裕」三大現象，顯示景氣回升與購屋行為之間出現信心落差，買方普遍轉向觀望。
金融聯合徵信中心統計，2025年第一季全台住宅貸款核准件數約3.5萬件，季減22%、年減35%，成交週期明顯拉長。央行2024年9月啟動第七波選擇性信用管制，第二戶購屋貸款成數降至五成，並新增一年內出售原屋切結條款，違規者恐被追繳貸款差額與違約金，相關切結案將於2025年9月起陸續到期。
利率升高 資金與買氣拉扯
央行資料顯示，2025年6月五大銀行平均房貸利率升至2.283%，年增4.5%，創16年新高；但M1B與M2年增率分別為2.44%、3.45%，市場資金仍屬寬鬆。主計總處指出，第一季GDP年增率5.48%，CPI僅1.37%，經濟穩健但買盤未同步回溫。
建商資金持續投入，5月建築貸款餘額達3.4兆元、年增3%，開發聚焦北部都更、中南部高鐵與捷運沿線等具潛力區域，以卡位中長期交屋高峰並控管風險。
國際變數升溫 市場信心不足
台美關稅談判尚未定案，21世紀不動產指出，若美方加徵高額關稅，恐衝擊出口與企業支出，間接壓抑民眾購屋信心與可支配所得。加上政策檢驗期與高房價壓力，短期買盤回升力道有限。
21世紀不動產企劃研究室副理董家菱分析，下半年房市將延續盤整，自住與投資需求分化更明顯。交通建設、產業聚落與生活機能成熟區域，仍具長期抗震韌性。
董家菱提醒，高利率與政策不確定性下，購屋者應審慎評估財務彈性，房貸支出宜控制在家庭可支配所得三成內，以防債務壓力侵蝕生活品質，偏離成家的初衷。
美國關稅政策陸續開獎，對金融市場的影響性也逐步鈍化，市場陸續回歸基本面評估，加上年內仍存有降息可能，帶動近期REITEs表現回溫，觀察REITs基金近三個月累積漲幅超過5％有7檔，以群益全球地產入息基金上漲10.3％表現最佳，也是唯一一檔漲幅超過1成，富邦全球不動產基金與元大全球不動產證券化基金也分別有7.22％和7.16％的不錯表現。
群益全球地產入息基金經理人楊慈珍表示，從基本面來看，最新美國ISM製造業指數回升至50.8擴張水準，非農就業人口增加狀況也優於市場預期，總經數據動能溫和，加上減稅法案通過，令景氣大幅下行的風險降低，隨全球公債利率波動回穩，有利於REITs市場波動減緩。在不動產產業方面，商用不動產交易狀況延續第一季擴張趨勢，4月份交易金額近339億美元，年增率近3成，平均Cap rate為6.6％，可見在經濟溫和擴張與投報率良好下，促進市場交易回溫。
REITs次產業與區域方面，隨AI運用範圍更為廣泛以及雲端轉型，進而帶動數據中心擴張，現階段全球數據中心供給不足，可望持續推升數據中心REITs收益成長。值得留意的是，亞太數據中心的發展較美國慢，以澳洲為例，去年開始AI數據中心用電量快速提升，預期未來三年之年複合長率近90.6％，也令相關數據中心REITs更加具備發展潛力。其他次產業如醫療、零售、住宅等亦可適度配置。
大華銀投信指出，儘管近期市場波動，但新加坡REITs的融資成本已達高峰，且對於未來兩年REITs 每單位分配收益年複合成長1.7％的健康預期，因此對新加坡REITs維持積極的態度。隨全球主要央行仍處於貨幣寬鬆的週期，加上房地產基本面的支持，認為未來評價有望繼續調升。
儘管亞太地區REITs並未豁免於川普關稅政策及其對於總體經濟放緩的擔憂影響，但從總報酬角度，REITs仍是具有吸引力的投資選擇，源自於同時具有穩定股利收益與資本價值上漲潛力。
推動公共建設金融商品，是「兆元投資國家方案」策略之一，也可滿足民眾、保險業投資需求，並進一步將資金留在台灣，降低匯率風險。資本市場服務團隊近日盤點，10大類公共建設適合發行公共建設不動產信託（REIT），其中8大公建具有穩定現金流，適合優先發行。
引導民間資金投資公共建設，除提供充足的案源外，發行金融商品也是策略之一，包含永續債與證券化商品。「民間參與公共建設專案辦公室」近期邀集中央與地方政府以及相關的金融周邊單位舉行教育訓練，說明發行金融商品情形。
資本市場服務團隊由證交所與櫃買中心組成，推廣公建金融商品，該團隊指出，REIT若投資任何類型的公共建設標的，需考量三大條件，包含「可產生穩定長期報酬」、「已經進入營運期」為案源，並且「符合業者投資需求」。
據資本市場服務團隊盤點，共計有10大類適合發行REIT，包含工業及商業設施，如產業園區、商辦大樓、購物中心、公用市場、物流倉儲；運動設施，如運動展演中心；文教及影視設施，如表演藝術中心；衛生福利設施，包含護理機構、老人福利機構與長照中心。
數位建設則有行動通訊基地台、光纖電纜和數據資料中心；交通建設包含車站、機場、捷運站、港埠、公用停車場；水利設施包含供水系統、汙水處理設施；環境汙染防制設施，包含垃圾掩埋場、回收場、廢棄物轉化能源設施；以及電業及公用氣體燃料設施，像是石油、天然氣管道與儲存設施；其餘如綠能等。其中8大公建包含產業園區、商辦大樓、物流倉儲、老人福利機構、長照中心、光纖電纜和數據資料中心、回收場、綠能等。
國發會本週將公布6月景氣燈號，是否續亮象徵景氣穩定的「綠燈」備受關注；行政院主計總處也將發布第二季國民所得概估。受惠於出口優於預期，第二季經濟成長率有望突破5%，但能否超越主計總處原先預測的5.23%，仍須視內需動能而定。
主計總處今年5月曾發布最新經濟預測，將全年經濟成長率由2月的3.14%微幅下修至3.1%。其中，上半年受惠於全球AI相關需求以及因應關稅延後的提前出貨潮，GDP成長率可達5.35%，下半年在關稅與匯率的不確定因素下，成長動能明顯收斂，成長率僅1%。
當時主計總處發布第一季經濟成長率有5.48%，預估第二季為5.23%、第三季驟降至0.8%、第四季為1.19%。
雖然第二季出口金額達1,537.1億美元、年增34.1%，表現遠優於主計總處預測值，惟汽車銷售因關稅變數顯著下滑，內需表現將牽動整體GDP數據。中經院最新預測中，則將第二季GDP成長率估為4.84%，低於主計總處預測值。
另外，國發會將於本週公布6月景氣燈號。國發會景氣燈號由9項指標構成，5月燈號因批發、零售及餐飲業營業額轉弱，由紅燈轉呈綠燈，致綜合判斷分數月減2分至31分，跌破黃紅燈門檻，為2024年3月以來再度亮綠燈。
國發會指出，傳產與汽車銷售疲軟為主因；景氣領先指標也續呈下滑，尤其信心面與金融面指標轉弱，反映產業對經濟前景轉趨保守，影響外銷訂單動向與製造業營業氣候測驗點等指標表現。
美國關稅尚未確定、下半年經濟景氣恐蒙上陰霾，影響商用不動產市場，據調查今年台北市A辦市場將迎來9大棟完工的新供給潮，估計逾9萬坪釋出租賃市場，在企業紛紛保守配置資產及辦公室搬遷計畫之際，恐進入出租方市場，年底空置率面臨飆升壓力。
目前企業租賃態度保守審慎，第三季辦公租賃市場供應將大幅增加，租戶具有議價空間，爭取優惠條件將更有力道。
根據仲量聯行統計，下半年估計將有2萬7,582坪新辦公大樓釋出，新增供給包括「新光杭北」、「元大銀星」共約1萬290坪可望在第三季完工釋出，以及「力麟松江總部」及「國泰環宇」、「青山N9」等辦公大樓可望在第四季陸續完工，合計5大棟新增供給釋出達1萬7,292坪，因此台北市平均空置率也勢必攀升。
在新興辦公商圈南港方面，上半年有「台壽C3」大樓完工，商辦空間持續去化，空置率小幅下降約0.2％至17.9％；下半年預計有1萬7,384坪新供給釋出，包括「中華電信南港商業大樓」將有5,237坪完工釋出，「世界明珠」A棟辦公大樓將有1萬2,147坪完工釋出，預估南港下半年平均空置率恐飆高。
仲量聯行表示，台北市核心商業區及南港商業區A級辦公室，包括租賃及自用為目的，全市總量體達95萬4,998坪；至於A辦大樓總數，在台北核心商業區有71棟，南港商業區有14棟。
商仲業憂心，在新增供給快速增加之際，部分潛在供給量大區域，招租速度可能不若往年快；尤其美國對等關稅不確定性，新台幣匯率快速升值，部分企業在購買辦公大樓、擴增辦公室空間或搬遷計畫，自第二季起有暫緩、腳步放慢等現象。
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