|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
交通部觀光署最新統計，今年截至5月，國人出國人次已接近750萬，顯示國際旅運需求強勁回溫。隨著北、中、南三大國際機場陸續啟動擴建工程，航空城經濟效應持續發酵，成為帶動區域房市熱度與買氣的驅動力。以台中沙鹿區為例，近五年房價漲幅高達111％，市場規模也隨之擴大。
近期全台航空城生活圈建商推案熱度不減，包括桃園國際機場所在的大園區，有「力璞水御-耘山」、「臥墨池」新案；台中國際機場所在的沙鹿區，則有指標新案「麗景風和」；高雄小港國際機場所在的小港區，包括「寶立寶蒔捷」、「清景麟國家公園」、「華友聯POWER CITY」等指標建案，均以航空城題材吸引置產族關注。
其中，北部桃園大園區在桃捷、台鐵及高鐵等交通系統相繼到位下，區域通勤便利性大幅提升，從台北至大園通勤時間可壓縮至約30分鐘，讓大園區成為更具吸引力的居住選擇。觀察近期房市交易動態，新案表現亮眼，例如「力璞水御-耘山」最高成交單價達每坪79.05萬元、「臥墨池」亦達69.09萬元，反映區域價值逐漸被市場認可，帶動新案價格持續上揚。
中部地區受惠於國際航線擴增與旅運需求的回升，台中國際機場帶動沙鹿周邊區域快速發展，成為建商與置產族積極布局的新熱區，預售新案「麗景風和」，實登揭露最高成交單價站上4字頭。
南台灣則由小港國際機場擴建計畫領軍。高雄小港機場第一期擴建工程正加速推動，預計2032年完工啟用，將成為南台灣重要的國際交通樞紐。在交通建設與產業發展題材加持下，小港區近五年房價漲幅達50％，反映市場對小港前景的正面看法。
小港區近期新案交易熱絡，包括「寶立寶蒔捷」最高成交單價達43.2萬元；「清景麟國家公園」最高成交單價37.71萬元；「華友聯POWER CITY」最高成交單價34.29萬元，顯示建商與買盤均看好小港區未來的發展潛力。
21世紀不動產資深經理沈政興指出，無論是台中的機場特區、桃園的大園生活圈，或是高雄小港航空門戶，在交通建設＋產業發展雙引擎驅動下，房市磁吸效應逐步浮現。受惠於交通網絡升級與產業就業機會挹注，航空城生活圈不僅吸引自住買盤穩定進場，也成為置產族關注的熱門區域。
這幾年國內房市熱絡，加上產業發展蓬勃、台商回流、資金挹注、企業擴廠...等因素，都帶動房地產的需求、交易增溫；其中土地交易由大為攀升到央行重拳打炒房後而呈「暫時止歇」，不動產專家、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，整體房市在未來3至5年為價跌量縮過程，經調整後，整體不動產業將朝更健康的方向發展，但若希望房價跌幅更多一些，可能也不太實際。
'莊孟翰舉出相關統計資訊，2016年北台灣土地交易金額高達8,132.59億元、其後2017年8,025.58億元、2018年台商回流當年迅速攀升至11,102.57億元，2019年再攀升至11,287.00億元、2020年12,961億元、2021年11,929億元、2022年12,539.6億元、2023年11,157.4億元、2024年更攀升至最高點15,474.7億元，並且2024年還較2023年大幅增加28.7％；不過今（202）年因2024年9月19日央行第七波選擇性信用管制「限貸令」影響，土地交易呈現暫歇狀態。
莊孟翰說，2024年最值得關注的是，北台灣土地交易金額最高的是新北市5,514.4億元，其次為台北市4,026.1億元，第三名則是桃園市3,926.9億元，並且都是2016年以來的創新高價，在此情勢下，往後三年土地交易暫歇將是趨勢。
不過央行七波選擇性信用管制、銀行「限貸令」衝擊下，將有變動。莊孟翰指出，從2016年土地交易數量逐漸呈現增加趨勢之後，2018年更因台商大量回流而導致2018～2024年每年交易都超過1兆元，並且2016～2024年累計高達10兆2,609.44億元。此土地交易逐年增加趨勢，無形中也逐步推升房價上漲，但從今年之後，在房價普遍呈現下跌情勢下，除非具有交通利多與產業投資因素激勵，否則土地價格下跌預期也將是必然趨勢。
相關統計資料顯示，全國土地交易從2019年之後就呈現逐年增加趨勢，2019年土地交易金額為1.54兆元，其後2020年1.67兆元、2021年1.7兆元、2022年1.94兆元、2023年2.08兆元、2024年2.56兆元，總計2019～2024年全國土地交易金額高達11.49兆元。莊孟翰認為，由土地交易數據大都集中在大型建商所衍生的建築產業動態，必然又是汰弱留強的嶄新發展趨勢。
由近年土地交易資訊顯示，莊孟翰分析，只要房價不出現崩跌情況，而只呈現逐年緩和下降趨勢，整體房市在未來3至5年價跌量縮過程，經去蕪存菁之後，整體不動產業將朝更健康的方向發展；但值得注意的是，近年在地價、造價與工資逐漸上漲情況下，雖然房市走冷，房價可能逐步下跌2至3成，但若希望「房價跌回三年前的原點」，恐怕也是不切實際。
台北市地政局公布114年7月建物買賣移轉棟數，全市買賣移轉棟數為2,073棟，較去年同期大減29.8%，較6月則持平微增1.8%，統計今年1～7月總移轉數為13,821棟，較去年同期減少24.9%，創下自2018年來同期新低量，在第七波信用管制與美國關稅雙重衝擊下，業者直言，全年交易量可能創下10年新低。
相較於台灣其他五都，台北市7月的交易登記棟數衰退幅度與六都平均值相當，月增率則低於平均值。其餘五都中，台南市及高雄市出現年月雙減，台南市衰減幅度甚至達2成以上；桃園市相對略優，月增率13.9%、年減率為17.0%，呈現增幅大、減幅小的市況。顯示在雙重利空因素影響下，六都交易現況皆不理想，年增率已呈現數月連續衰退，後市亦難樂觀。
合計今年1～7月移轉登記棟數來看，台北市總計交易13,821棟，為7年以來的新低點，較去年同期減少24.9%，交易量大減讓房仲業經營壓力大增。台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長蘇金城表示，交易量下降已經出現危機，購屋貸款卻又遭拖延，過去平均1、2個月就可完成對保放款，而今平均約延長至3～6個月，嚴重影響交易進度，更加提升了交易難度。目前換屋購買都靠少數資金實力雄厚、不倚賴房貸的買方；但畢竟這類買方屬相對少數，難以支撐基本交易量，房仲業者生存陷入困境。
觀察各行政區1～7月數據，除了大安區及南港區之外，台北市各行政區交易都陷入僵局，與去年同期相較，餘10區皆衰退2成至4成不等，其中萬華區衰退45%最多，大同區、中山區、及北投區皆減少3成以上；信義區及中正區減幅相對較低，分別為21.5%及22.5%。初步研判，上述資產雄厚的資產者，可能對老屋較多的老舊市區購屋意願偏低，對大安區及信義區等精華區的購屋意願相對較高。
蘇金城表示，去年10月之後台北市的市況十分慘淡，來人量及成交量持續大減，再加上台灣與美國關稅稅率談判的初步結果不盡理想，台灣經濟衰退的危機可能擴大，台北市競爭激烈的房仲業生存環境恐愈趨艱困。以今年6月底房仲全聯會的會員家數統計來看，台北市會員家數來到926家的歷史高點，而此時的成交件數卻持續下降中，同業競爭更趨白熱化，除了呼籲政府放寬貸款的信用管制之外，亦提醒同業會員要謹防交易糾紛。
清華安富房價指數公布6月全國房價指數為210.97，年增率1.20%。值得留意的是，自2024年7月以來，年漲幅逐步收斂，六都房價漲勢普遍趨緩，目前多數區域年增率已降至近年低點，並低於4%，反映市場買氣明顯降溫。
根據國發會最新公布的經濟景氣對策信號，2025年6月續呈綠燈，綜合分數為29分，顯示國內經濟處於穩定階段。其中，領先指標已連續五個月下滑，同時指標則持續上升。房市方面，自2024年底出現明顯反轉訊號，整體市場氣氛轉趨保守。
根據清華安富房價指數最新公布的行政區資料顯示，高雄市楠梓區自2019年9月的136.63上升至2024年9月的273.91，5年累計漲幅達100.5%，房價翻倍。若以2019年月中古屋每坪房價14萬元推估，2024年9月每坪逾28萬元，約5年間增加每坪14萬元。
對比竹科及南科房市發展的狀況，市場普遍認為，2021年11月台積電宣布設立2奈米廠，是推升該區房價主因，帶動指數自2021年1月的149.68一路攀升至2022年底的220.02，兩年內漲幅約47%，推估單戶總價上漲數百萬元。
而在2021至2022年間，楠梓區平均每月交易量達331件，單月交易量最高曾達739件，使楠梓區成為高雄新興活躍區之一，顯示市場對台積電題材反應強烈。
不過，楠梓區自2023年起成交量趨穩，指數在2024年9月來到歷史高點273.91，對照中古屋初始單價等同每坪逼近30萬元。好時價表示，楠梓區市場已由「高速成長」邁入「價穩量縮」的盤整期。2024年後，價格漲勢趨緩，過去12個月價格指數略微回檔1.4%，顯示市場已達短期高點，值得注意的是，交易量大幅縮減，顯示買方需求受到資金成本與貸款條件限制影響，市場觀望氛圍濃厚。
整體而言，受到貸款不易、買氣觀望及總體經濟不確定性影響，楠梓房市短期內可能持續面臨壓力，後續仍需觀察政策動向與資金面變化。
相隔64季度、長達16年，全國新增房貸利率再度突破2.5%。根據內政部不動產資訊平台最新發布，去年第四季全國新增購置住宅貸款平均利率約2.54%，且22縣市中，僅連江縣、澎湖縣不到2.5%，其它20縣市全數突破2.5%、又以嘉義市最高、約2.7%。
攤開去年第四季、六都新增房貸平均利率，以雙北市最低、約2.54%，桃園市最高、約2.61%，至於新竹縣市、平均利率也拉高至2.55%起跳。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，由於美國國債殖利率穩定維持在4%以上，又遲遲未如預期降息，引動資金移動及貸款成本居高不下，而台灣市場又面臨央行降低不動產放款集中度的要求，進一步出現貸款利率以價制量的做法，從央行公布的數據來看，土融、餘屋貸款、購置多戶住宅等利率早就升破3%，且超低利率的新青安申貸量也逐漸回落，在主客觀的因素帶動下，房貸利率短期漲勢不變。
多戶房貸利率早破3%
對比去年第三季，全國新增房貸平均利率仍不到2.5%、約2.39%，第四季直接拉高至2.54%、一季就增加0.15個百分點，而六都去年第三季新增房貸平均利率也均不到2.5%，相隔一季則全數突破2.5%，單季增加0.12至0.2個百分點不等。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據央行先前公布資料，首購的一般房貸利率已達2.5%，不僅如此，連申辦的手續費開辦費用都拉高，且民眾要申辦的新購置住宅房貸利率資金額度有限，促使整體資金成本明顯增加
桃園市政府為因應大園菓林地區發展，辦理「大園區菓林市地重劃工程」，工程已順利完工，並全面開放通車。市府表示，本案以「飛機下的幸福城市」為規劃主軸，透過完善的土地配置及公共設施建設，全面提升區域交通動線與整體環境品質，促進桃園國際機場周邊地區共榮發展。
新工處表示，大園菓林地區為桃園重要的聚落，過去因土地型態多屬畸零不整，公共設施不足，影響地方整體發展與居民生活品質。
重劃範圍涵蓋竹圍段崁下小段及拔子林小段部分土地，介於大園區三民路二段、坑菓路及菓林路之間，重劃面積約42.75公頃。
為配合航空城發展及捷運建設，並強化都市機能，桃市府推動「大園區菓林市地重劃工程」，總經費約17億7,482萬元，將原本破碎不整的土地重新規劃配置，規劃內容涵蓋住宅區、商業區、道路用地、學校用地、停車場、綠地及兒童遊樂場用地等，串聯機場與捷運系統，將菓林地區塑造成桃園幸福城市的宜居典範。
新工處表示，本案以「飛機下的幸福城市」為規劃主軸，重劃聚焦於「建構完善基礎建設」、「維持永續環境保護」及「營造友善休閒綠地」三大核心要素，打造完善的交通路網、基礎設施與生態景觀，締造宜居友善的生活環境。
由於菓林地區位屬桃園市與機場之間的重要交通樞紐，工程結合桃園國際機場、桃園捷運機場線及興建中的桃園捷運綠線導向發展，不僅將有效提升都市服務機能與交通效益，更可作為支援航空城相關產業發展的重要腹地，帶動大園成為區域發展的新核心，進一步提升居民生活品質，促進地方繁榮，打造桃園成為宜居、宜業的幸福城市。
根據市調統計，此區近1年成交價均價約36.68萬，生活圈過去多為荒地、農地，重劃後將結合桃園機場、機捷、捷運綠線，成為新興發展地區。區內商家、新建案多集中在三民路一段一帶，生活圈鄰近機捷A11坑口站，未來將有捷運綠線G31菓林站、G32站完工。
台中市今年上半年房市交易冷，連帶土地交易也明顯降溫，「養地風」再起。鄉林不動產研究室觀察，有別於過去七期、八期以汽車旅館摩鐵、幼稚園養地，近期則是流行以停車場、連鎖店面或倉儲養地，不僅創造收益，又能避稅。
台中市地政局公布，台中今年6月買賣移轉棟數共3122棟，與去年同期相比，大幅衰退33.9%，交易量創近16個月新低，交易量比今年農曆過年還慘澹；台中市今年上半年土地買賣移轉筆數2萬6697筆、較去年同期3萬5513筆年減約25%，創近五年同期新低。
鄉林不動產研究室表示，新興重劃區剛開始完成開發時，除了土地買賣給開發商蓋房子推案出售外，有些地主就出租給大型餐飲公司，申請設置停車場或出租給汽車旅館摩鐵業，像是過去七期、八期重劃區以汽車旅館、大型餐廳、幼稚園養地，近五年來因房市熱，這些地因位處精華地段、地坪廣大且方正、整合容易，出現獵地潮而逐漸消失匿跡。
鄉林不動產研究室觀察，近半年來，可能因房市冷，土地交易降溫，新興重劃區內大型連鎖店面，如全聯賣場、麥當勞餐廳、無人停車場，如雨後春筍的冒出，有的改做收費停車場與倉儲等，連最夯、地價較高的十三及十四期重劃區也不例外。
台中市交通局資料顯示，台中市小型車停車位，2023年有14萬7649個、去年底增加至18萬1867個，到了今年第一季，暴增為18萬9001個，顯示一個季度就增加8000個停車位，年增率達21.8%。
鄉林集團董事長賴正鎰說，建商看到好地段的土地都不會放過，但確實現階段部分住宅案或商辦案因建築成本高、利率攀升與買氣冷而遞延推案，地主紛紛轉向低門檻的收益模式，但這個應該只是權宜的養地作法，等待房地產政策鬆綁、捷運等重大建設利多釋出，過些年或許又將搖身一變成為下一波推案熱區。
近期又傳出建商資金斷鏈，公告旗下建案停工訊息，房市專家觀察到包括《銀行法》72-2的放款水位限制條款、銀行不動產貸款集中度等多項資金風險數據超標，都讓銀行可放款於不動產的水位下降，並同步調高貸款利率，增加了建商開發成本，如今也出現零星爛尾情形。
房市專家、消基會董事暨房委會委員張欣民指出，從央行在2022年1月公告限購地18個月內動工，否則金融機構將逐步收回貸款，並採階梯式加碼計息，降低購地貸款成數之際，建商就應該進行內部風險控管，但偏偏後來房價又飆漲一波，也讓許多中小型建商在浪頭上繼續推案。
根據正心不動產估價師聯合事務所彙整「央行實施房市控管機制之因果關係」，在諸多資金風險數據超標情境下，央行不僅四度提升存款準備率，也祭出第七波打炒房限制民眾貸款，資金緊縮之下，造成房市買氣轉弱。
也有地產業者透露，包括降低購地貸款成數、餘屋貸款成數，都讓建商資金緊俏，但最關鍵是，第七波打炒房後，銀行必須配合政策降低不動產貸款集中度與改善放款水位，對建商貸款審查嚴格，以往建商購地後土地價值提升，再次進行融資「以案養案」的玩法被堵住，才是重傷拳。
張欣民認為，中小型建商資金斷鏈，恐怕是央行預期內會發生的事情，讓體質不佳、玩槓桿的建商提早退場，這也是「擠掉房市泡沫」軟著陸的一個環節。至於爛尾情形會讓房價下跌嗎？他提到，停工不代表建案會拋售，且在區域僅是個案，周邊建案資金許可之下，建商肯定能撐就撐。
紅色子房瑞德資本董事總經理蘇明俊之前就預判，這些爛尾案要造成房價「點線面」下跌的串連，必須是有新投資方接手，再用降價銷售方式，快速去化，造成區域價格的破壞。不過，目前市場僅零星個案，現況較難出現「面與線」的下跌。
近年政府「打住不打商」，因此不少私法人積極購置商廠辦產品，甚至不乏加購同棟商辦的案例，進一步擴大企業經營版圖，台灣房屋集團趨勢中心根據內政部實價登錄資料，今年包括展碁國際、長庚醫療體系、浪凡網路科技、豐順營造等法人機構，皆出手加購台北「同棟不同層」商辦，顯示企業主對同棟大樓的喜愛與發展信心。
展碁國際於去年，與其子公司共同砸下約35.7億元，購置南港新商辦「利百代商業大樓」多層多戶逾五千坪辦公室，今年5月再度以1.8億元購入10樓，擴大範圍，兩年間的購入單價落在75~80.6萬元。
浪凡網路科技自2022年以6.8億元入手4戶士林「欣翰士林官邸」豪辦，單價94萬元，今年4月再砸約6.1億元、單價105萬元，購入同棟3戶其他樓層戶別；此外，豐順營造繼2023年購入「欣翰士林官邸」後，也於今年6月加碼購1戶。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，企業經營發展順利，不少企業主會認同辦公室風水氣場佳，因此拓展辦公空間，往往以同棟大樓為優先考量，另外也方便員工集中管理和業務往來互動，且同大樓加購對於行情熟悉，若為同一屋主出售，也有機會以舊行情成交。
張旭嵐分析，近年積極拓展的產業以科技業為大宗，而吸引這類企業主加購的多為屋齡新，甚至剛完工不久的商辦，由於初期待售樓層較多、屋況好、各樓層格局相似，有利於快速裝修規劃，並立即使用，因此賺了錢就會積極加購，自用置產兩相宜。
第一建經研究中心副理張菱育指出，在租金高漲與空間可控性的雙重壓力下，自購商辦已成為不少企業的長期策略，且目前仍處利率相對較高檔的狀態，不乏有能力以現金購置的法人，加碼購入同棟、同層或上下樓層的商辦，不僅有利於內部使用規劃，也能提升資產價值與未來轉售彈性。
銀行限貸壓力除了造成台南房市買氣觀望，連公有地標售也因建商態度保守而受到影響。台南市政府地政局因颱風而延期於今(6)日上午，公開標售10標區段徵收區公有地，區段涵蓋善化善特段與永康平道段。開標結果，僅順利標脫1標永康鹽行國中區段徵收區平道路旁約260坪商業地，由桃園大牛牛建設以微幅高於底價的1億5145萬餘元得標，單坪得標價約58.24萬元。
從去年第三季央行祭出第七波選擇性信用管制措施後，台南房市買氣明顯衰退，但仍有少數外地大建商搶進精華區大筆土地。實價登錄揭露，位於台南永康區鹽行國中區段徵收區的平道段310地號等3筆商業用地，合計面積793.82坪，2024年12月，由桃園建商大牛牛建設以總價約6.27億元買下，每坪成交單價達79萬元。
但今日地政局標售的公有地，僅收到2封標單以微幅高出1億5131萬餘元的底價，競標平道段313地號的260坪商業地，其中一封標單高雄光洲建設單坪投標價58.18萬元，最後由桃園春虹集團的大牛牛建設，以總價1億5145萬餘元、每坪約58.24萬元得標，溢價率0.1％。
南市府地政局長陳淑美表示，目前土地市場受資金管制與市場交易冷清影響，開發業者購地態度趨於保守，本次標售僅標脫一筆，標售情況不佳，未來將持續觀察市場變化，並適時調整策略，以利後續土地開發順利推進。
房仲業者分析，鹽行國中區段徵收區位於南科與台南市區之間，鄰近國一交流道及永康火車站，亦可快速連接北外環道路通往南科，聯外交通相當便利，加上區段可與大橋生活圈串連為永康新都心軸帶，擁有台南市立總圖、創意設計園區等開發紅利，因此近年吸引包括國泰、茂德、遠雄、櫻花等大咖建商進駐插旗，後續桃園建商購地後，規劃高質感大樓，售價帶可望邁向5字頭。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
