|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
台灣陷入租金地獄！房價跌了，但房租指數卻飆上史上新高。主計處公布最新住宅租金指數，7月再創新高達108.98、年增2.33％，已連續六個月達108以上；住宅維修指數同樣再刷史上新高，達114.46，顯示儘管政策嚴格調控，國人的居住成本仍居高不下。
央行去年祭出第七波不動產信用管制以來，房價跌了，根據第二季國泰房地產指數顯示，全台七都預售屋可能成交價為每坪57.77萬元，季減0.25％，且銷售率已創16年新低紀錄、成交量創8年最低量。反觀住宅租屋市場，房租仍逆勢上飆，衝破租金天花板。
主計處最新公布的7月CPI，其中房租指數達108.98，已連續六個月飆上108以上，年增率達2.33％。至於住宅維修指數，7月也同樣持續飆高達114.46，年增1.28％，再度改寫歷年新高。 房市專家分析，推升住宅租金、維修成本持續攀升原因很多，包括：持有成本、維修費用、利率上升、租金補貼政策被房東利用進而轉嫁房租，及房價太高、住房需求先轉進租屋市場的供需結構等，都是主要原因。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，台灣近年房屋租金漲幅擴大，今年7月年漲幅竟逾2％，近20年來薪資漲幅和房租漲幅不呈正比，更讓不少人質疑台灣是否要進入「租金地獄」。不過全世界主要國際都市，都在面臨高房租的痛。
何世昌分析，據歐洲新聞彙集德意志銀行、世界物價地圖、歐盟統計局的數據，比較今年全球主要國家46個一線城市的「平均每月淨工資」（扣稅後的薪資）與「平均每月房屋租金」，發現高達27個城市每月租金支出占淨工資的5成以上，租房支出占薪資所得3成以下的城市竟然屈指可數。
令人驚訝的是，土耳其伊斯坦堡、巴西聖保羅、葡萄牙里斯本、墨西哥墨西哥市、哥倫比亞波哥大、埃及開羅等六個城市，平均每月租金大於平均淨工資，意味著這幾個城市的租屋族最為艱困，為數眾多的租客收入根本無力承擔租金，他們必須降低標準，尋覓條件較差、租金低於正常水平的房子來承租。
北投區的家戶數跨越10萬大關，從去年7月9萬9755戶增加為今年10萬1050戶、年增率1.3％、僅次於文山區1.4％。鄉林不動產研究室指出，近年北市房市結構出現明顯轉變，不再一味追求市中心的蛋黃區，而是回歸「住得好」與「生活便利」的本質，北投區內坐擁醫護與科技雙產業的專業族群，購屋趨勢明顯向醫療資源密集、交通便利、生活機能完善的地段集中，加上北士科與關渡科技園區進駐，受醫護及科技人員青睞。
鄉林集團董事長賴正鎰說，北投區坐擁北投榮總、三總北投分院、振興醫院、關渡醫療園區與國防醫學中心等五大醫學重鎮，北投早已形成一條密度極高的醫療資源軸線。鄰近科技產業重鎮「北士科園區」，也吸引大量工程師與醫護專業人員落腳。
北投不僅交通機能佳，捷運淡水信義線與未來環狀線路網完善，同時坐擁溫泉綠意與陽明山自然環境，形成難得的「健康生活圈」，讓專業工作者能在高壓工作後，回家就能找到生活的喘息空間，紛紛就近選擇在北投區購屋的族群結構正快速轉變。
根據實價登錄統計，北投區近一年中古屋成交均價穩定上看8字頭，新案開價則站上9字頭。對於醫護人員與科技新貴而言，距離工作地點近、通勤時間短，加上良好生活環境與未來潛力，具備高性價比優勢。
以北投捷運復興崗站旁的鄉林建設北投預售案為例，前3個月的潛銷期就吸引逾200組客人預約賞屋，正式公開首周已成交近五成，客層以科技業主管、工程師與醫師為主力。根據現場銷售回饋，多數客戶來自北榮、振興醫院及關渡科技園區，他們除了看中品牌及規畫設計之外，通勤便利與居住品質也是他們選擇的兩大條件。
台中市地政局預計9月9日舉辦今年第三次整體開發區土地標售開標，這次總共釋出多達173筆土地，區域橫跨水湳經貿園區（原水湳機場）、13期、14期等三大熱門重劃區，總底價合計約227億元。儘管土地區段佳，建設題材亦頗具吸引力，惟房市低迷，開發商卻普遍心存觀望。
多位開發商私下坦言，目前房市低迷氛圍，要再進場買地有點難，更不乏開發商自嘲「買不起！」受限於高利率環境、銷售去化壓力未減，以及土建融條件趨嚴等不利因素影響，業界預估，這次整體標脫率可能會落到2至3成。
台中市府今年前二次土地標售案標脫率分別僅20％與17.6％，溢價率約為3％，整體市場反應冷淡，顯示開發商對購地策略愈加謹慎。這次土地標售案雖然涵蓋水湳經貿園區等擁有建設亮點的區域，加上逢甲商圈、超巨蛋、捷運等利多題材，但整體市場仍受現實因素影響，並未出現顯著轉熱的跡象。
本次標售案的「地王」為西屯區逢大段21地號土地，面積約為1,622坪，屬於創研專用區，底標單價每坪約為112.4萬元，底價總價高達18.3億元；另一塊受到矚目的是南屯區昌明段309地號土地，面積約為1,442坪，底價14.13億元，每坪單價約為98萬元，為此次「地后」標的。
台南持續吸引招商投資，轄管包括新吉、樹谷、柳科與永康科技園區等4大科技工業區，陸續展現招商成效，也吸引多家標竿企業進駐，提高園區產值與增加就業機會，尤其招商進駐有成的新吉工業區與樹谷園區，都成為引領周圍房市成長重要推手。
台南市府經發局長張婷媛指出，截至目前，南市已通過「投資臺灣三大方案」之投資案共計254件，累計投資額約3,066億元，預估創造逾2萬1,235個就業機會，充分展現臺南優質的投資環境與政策成效。面對政策延長及利多加碼，市府團隊將全力配合中央，針對有意來臺南投資之企業，提供包括投資計畫書撰寫輔導、申請文件準備及專業諮詢等服務，協助加速投資案核定與落地。
經發局統計，轄管的新吉工業區已入區廠商家數達147家，廠區就業人數約4千人，年產值約達372億元，廠區內進駐多家指標型廠商，包括從事高精度精密滑台及工業用機械手的開發生產的東佑達自動化科技公司、國內家電大廠上市公司禾聯碩、半導體及顯示器設備領導廠商台灣應用材料公司、生產束帶及配線零件指標供應廠商，上市公司永裕塑膠之關係企業精奕興業、生產汽車專用零件之上櫃公司友鋮、自行車零件製造商，研發出全球第一支可調式座管的凱薩克科技公司，與友賓食品工業、斑尼菲國際、立興鞋業等。
另外，緊鄰南科園區的樹谷園區，廠商進駐數38家，就業人數約達1萬1789人，園區年產值約達1066.93億，標竿企業進駐也包括群創光電、Garmin、亞德客、統一物流、家登、直得科技等大廠。
經發局長張婷媛表示，南市投資招商展現成效與工業區持續發展，除了增加更多就業機會，也吸引就業人口在周圍區域購屋置產，提高商機與區域發展機會，工業區與科技園區持續吸引大廠與標竿企業進駐，形成良性循環。
市調顯示，受惠鄰近的新吉工業區高進駐率與增加就業人口，並且也陸續有半導體產業鏈進駐，加上國道8號高速路網與北外環快速道路，連帶讓周圍的安南區與九份子重劃區受惠，陸續有該工業區的工程師等就業人口進駐，目前九份子重劃區新案陸續出現4字頭售價帶。
另外，南科旁的樹谷園區，也有不少科技新貴陸續前往緊鄰的善化房市購屋置產，區公所與火車站鬧區一帶的房價帶也站穩4字頭，善化外圍區仍有3字頭的輕豪宅推案。
由潤泰國際子公司潤泰創新持有的台北市南港區指標商辦案「玉成廣場」，日前宣布將整棟出售，由於輝達NVIDIA已在2023年底簽約承租3樓至17樓，且租期長達10年1個月，此次出售案備受關注。
潤泰新日前代持股比例7成的子公司潤泰創新開發股份有限公司公告，擬處分南港「玉成廣場」建築物及其座落土地，辦公室面積約1萬7,526坪、停車位290個。市場預估，全案總價上看200億元，可望成為今年商辦市場最大金額的整棟交易案。
「玉成廣場」於2024年初完工，輝達在2023年底即簽約承租3～17樓，租期長達10年1月個，面積約1萬259坪，依據先前公告，總租金高達28.97億元，月租金每坪約2300~2400元。以附近「世界明珠」商辦案，每坪成交約143萬推估，此筆交易總金額有望突破200億元。
該大樓位在南港路三段47巷，基地面積1600坪，總租售面積1萬7,526.37 坪，規劃地上27樓、地下5層，共111戶。主力坪數為700多坪，去年完工後已取得鑽石級智慧建築、綠建築黃金級認證及耐震標章，對高端企業主來說相當具吸引力。
高雄公辦都更招商，正催緊油門，「前金區後金段」上周公告，高雄捷運R17站台積電高雄廠附近的A5基地，因考量國際情勢變遷等因素，而延至今年12月5日截止投標，以便廠商有更多時間評估這項半導體關聯產業所需A級商辦、企業安家住宅的都更案，這兩個案子的預估投資金額合計約145億元，如果再加上12個已經施工、簽約和評選出爐的公辦都更案，高雄市累計迄今的14個公辦都更案，招商總額將達2,029億元左右，創下最高紀錄。
高雄公辦都更過去負責的局處包括都發局、財政局、以及文化局，捷運局今年也加入公辦都更招商行列，高雄捷運局副局長王正一11日表示，捷運局今年有3個公辦都更，其中，苓雅清潔隊公辦都更案已在8月7日評選隆大營造為最優申請人。
今年4月9日公告招商的高雄捷運紅線R17站A5基地，配合高市府基於既有缺工、缺料情形尚未緩解、以及國際情勢變遷等因素，今年7月17日公告建築期限延長，為了讓有意願競標的廠商，可以有較充裕時間評估，並確保A5街廓公辦都更能夠如實如質達成目標，因此，8月7日已正式公告延後截標日期至今年12月5日。
他說，R17站A5基地開發的重要性，是因該基地就在台積電高雄廠附近，希望藉由公辦都更開發，提供半導體關聯產業所需A級商辦、企業安家住宅及地區所需零售商業，並支援型生活服務設施。
王正一指出，該局負責的另一個公辦都更則是，基地面積約3274平方公尺（990.39坪）的「前金區後金段」，此一使用分區為「商四」的公辦都更案，8月8日正式公告招商，將規畫地上30層、地下5層的住商大樓。
他說，該案是亞洲資產管理中心高雄示範專區7月啟動之後，第一個位於高雄示範專區的公辦都更招商案，希望此一公辦都更的加入，可協助打造匹配全球市場的競爭力與吸引力的高雄金融專區。
高市府指出，捷運局、都發局、財政局、以及文化局陸續招商的公辦都更，除了第一案，由國城建設得標、開發的「鳳山都更好」住宅建案，其餘的13大案都是在陳其邁當選高雄市長之後的招商案。
如果包括正在公告招商的「前金區後金段」、以及「R17站A5基地」，高雄總共14大公辦都更案，預估的總招商金額約2,029億元，已創下高雄市有史以來公辦都更的最高紀錄。
壽險業持續購置潛力不動產，做為自用或置產用途，投資布局明顯從雙北的既有商辦、老舊大樓，轉向土地與整棟廠辦等可彈性規劃的資產，看好物流與工業地產的需求增加，進一步加碼物流倉儲業廠房的投資，搶占未來的收益來源。
臺銀人壽8月初購置臺銀內湖分行所在建築，總價4.6億元，從租客變屋主。
台灣人壽則以14.78億元購入安康路整棟新廠辦，這也是台壽三度入手內湖辦公大樓。
南山人壽今年初以9.6億元買彰化縣員林市土地，開發後部分作為自用辦公大樓，部分作為投資之用。
元大人壽則是積極搶占地上權標的，在台北大安區美國在台協會（AIT）舊址，以及中山區松江路土地，分別以21.9億、21.77億元，標下地上權案。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，壽險業者持續盤點旗下資產並優化收益結構，顯示資金操作從「穩定收益型」轉為「中長期開發型」策略。
壽險業者資金運用不再只單純追求「穩定收租、抗跌保值」，購買可以新建、整修或出租的整棟大樓或土地，較能讓資產有更多彈性運用的空間，也可能帶來比傳統出租更高的收益，特別是利率脫離低利環境的情況下，以此靈活布局的方式，有助於掌握長期收益的機會。
7月進入股利旺季，外資大量匯出、新台幣匯價回穩，整體市場資金偏緊，金融業隔夜拆款利率維持高檔，當月大致在0.822％～0.823％之間，單月加權平均利率續升至0.824％，創2009年1月以來、逾16年半新高，較6 月小升0.1個基本點（1個基本點為0.01個百分點），已連三個月上揚。
根據央行統計，7月金融業隔夜拆款利率最高0.827％，雖未超越6月30日的0.828％，但單月最低0.82％，比上月的最低值來得高，全月平均隔拆利率也拉高至0.824％，已連續16個月維持在0.8％以上；日平均拆款餘額增加至4,219億元，較上月增29.38％；拆款市場交易量合計也升至為2兆7,469億元，月增4,181億元或17.95％，日平均交易量1,194億元，月增85億元或7.66％。
銀行資金調度主管指出，第二季新台幣狂升，市場短錢不少，但由於今年報稅再度延長至6月底，緊接著登場是7月起台股發放龐大現金股利，短期資金分配不平均更為明顯，預計外資領到股利匯出最晚將持續到8月中，在此之前市場預期拆款利率應會維持高位一陣子，7月平均利率來到0.824％。8月初新台幣續偏弱，月初多日隔拆利率都維持在0.825％以上，8月6日一度來到0.827％，但後續隨半導體關稅出爐，台積電可望豁免後，外資開始回流，加上股利匯出告段落，新台幣若轉為升值，市場資金相對寬鬆，銀行間拆款需求將下降，拆款利率反應下調。
從央行公開市場操作機動調節來看，7月同樣反向減發定存單放錢，提供更充裕的流動性，至7月底未到期定存單餘額略降至7.68兆元，單月減發560.35億元。反應在代表短期資金結構變化的金融業隔夜拆款利率同步上揚，顯示市場資金需求確實提高。
投信法人表示，近期股市驚驚漲，加權指數從4月盤中低點17,306.97點，至今波段反彈已逾6,222點，漲多逢高獲利了結恐陷賣壓，外資是否持續買超台股有待觀察。
基隆市七堵區有一處舊港務局宿舍群「一德新村」已經廢棄多年，土地面積達1.1公頃，且就位於七堵市中心區。為活化旗下資產，台灣港務公司基隆分公司7日上午舉辦都市更新招商說明會，吸引50餘名相關業者參與。基隆市政府強調，希望該處基地面臨明德一路的部分，能夠朝產業園區規畫。
舊港務局宿舍「一德新村」在基隆市七堵區明德一路與光明路之間，位於陽明海運總部後方，基地面積達1.1公頃。由於鄰近基隆捷運七堵站附近，也被視為是基隆市政府大力推動大眾運輸導向型發展（TOD）開發案的一部分。
基隆港務分公司總經理宋益進表示，這個開發案是該公司首件以都更方式辦理的資產活化案，希望能藉這次的招商說明會，吸引業者踴躍投標參與開發。
港公司指出，這塊基地緊鄰台灣菸酒及台鐵兩塊土地，其中，原台鐵宿舍目前作為停車場使用，港公司也曾與台鐵及台灣菸酒洽詢，都有參與聯合開發的意願。港公司強調，若能夠整合進行聯合開發，則基地面積將達1.4公頃。
基隆市政府則是認為，這片基地緊鄰陽明海運總部，具有產業發展及產業群聚的潛力，希望未來順利招商後，希望朝產業園區規畫，並提供至少6000坪樓地板面積，作為辦公空間使用，且應集中在明德一路路側。
不過會中也有業者認為，這片基地方正，若作為住宅開發，投資回收會很快，但市府要求在明德一路側規畫為辦公空間，再加上基地側邊的開元路路幅較窄，擔心後續投資回收以及後續招商會有變數。
基隆市政府祕書長方定安指出，這片基地鄰近基隆捷運七堵站，目前相關工程已經啟動，中央也支持河谷廊道開發，產業園區投資朝基隆推進是趨勢，商機明顯。
都發處長謝孝昆也認為，七堵產業園區房地產價格低於南港、內湖，前景看好。另外就他了解，陽明海運總部也有都更計畫，一德新村臨明德一路的6000坪辦公空間，做為陽明海運的中繼辦公空間也是可能選項。
隨關稅議題逐漸明朗，台股指數在科技業帶動下，又重新回到2.4萬點的高檔水準，不過產業間卻是呈現兩樣情，目前營建類股指數仍較3月底關稅戰前跌幅達11%，更較去年第3季房貸之亂當時的指數高點，跌幅高達3成，顯示營建業在政策調控與市場信心轉向後，整體表現的確有點燜。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新青安上路後房市交易熱絡，2024上半年預售市場熱銷，不過第3季房貸政策緊縮後，一二手市場交易量都出現明顯量縮，尤其預售市場從上半年旺季一個月揭露1.4萬件，到近月一個月剩下約4千件，連帶營建類股指數一路修正，對比股市已經回到2.4萬點，完全收復關稅後的跌幅，但營建類股還較關稅戰前少11%，更較去年第3季政策發酵當時，修正高達3成。
統計指數資料，台股又回到接近2.4萬點的高檔水準，較股災後的低點大幅反彈超過6千點，投資人今年資產減損普遍都獲得修復，不過營建類股指數表現疲弱，去年房貸管制前最高衝到714點，股災當時最低446點，到8月8日父親節仍只剩下496點，營建指數仍較去年管制前減少3成，較股災前減少11%，和大盤指數表現呈現兩樣情。
曾敬德表示，營建業對於政策的資金控管相當有感，雖然未來幾年還有近2、3年的預售熱銷案子可以交屋入帳，但後續預售市場表現清淡，營建類股也因此出現資金流出的狀況，不過今年底銀行的自主管理實施屆滿一年，資金面可觀察是否有新的變化。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
