|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
打炒房打掉買氣，交屋潮卻來不及煞車！台灣房屋根據內政部資料，統計2021年至今的住宅使照量觀察，國內完工取得使用執照的住宅數量逐年上升。
2021年為10萬戶左右，增加至2024年近14萬戶，今年上半年有近7萬戶的新成屋報到。
另外根據內政部最新統計，113年第4季全台待售新成屋住宅數量高達111,085宅，首次突破11萬宅大關，創有統計數據以來的歷史新高。從六都各行政區待售新成屋數量排行來看，桃園市龜山區以4737宅居冠，第2名是台中市北屯區4446宅。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，餘屋較多的區域，多為過去幾年重劃區多且推案量大區域，隨著房市有感降溫，這些地區的新成屋賣壓也相應加重。
近5年，全國有54.3萬戶新成屋完工，其中又以台中市獨佔約10萬戶最可觀，桃園以近9萬戶居次。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，2024年上半年之前，整體房市後疫後資金回流、AI產業崛起帶動買氣，市場景氣活絡，買氣甚至從蛋黃區一路外溢至蛋殼區。當時業者積極推案搶市，經過3~5年工期，交屋潮陸續湧現，新成屋供給也逐年走揚。
然而，第七波信用管制上路後景氣降溫，許多建案邁入工程期尾聲無法立即喊停，導致上半年完工的新成屋數量，並未較去年同期減少，市場上餘屋賣壓也因而與日俱增，價格鬆動可能性愈來愈大，房市版圖也將逐漸朝買方位移。
台中新成屋逾10萬戶 供給量冠全國
台中上半年完工的新成屋近1.5萬戶，已逾去年全年的55%；桃園今年H1取得使照的新成屋數量，更是去年的近6成。據此推估，台中與桃園2025年的使照宅數將更勝2024年。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台中近年新興重劃區開發熱切，從市區周邊的14期、13期，到屯區的單元12、總站特區，以及海線的台中港特定區等地，新興重劃區遍地開花、接力放量，讓台中近5年每年的使照宅數都居高居全國第一。
桃園也有市區的中路、小檜溪，郊區的草漯、客運園區，以及機捷沿線的山鼻、興南等新市鎮連番開發，加上雙北遷居桃園的需求殷切，市場需求穩定，使供給量居北台灣之最。
張旭嵐分析，大量交屋的蛋白重劃區，貸款被低估的比例高，因此趕在交屋前解約退戶，或一交屋就賠售下車的機會較多，也讓蛋白重劃區成為解約潮與賠售潮的海嘯第一排。
六都前5大餘屋區 桃園奪3席
近期建商正面臨著前所未有的市場壓力！從內政部統計分析六都各行政區待售新成屋數量排行來看，桃園市龜山區以4,737宅居冠，其後分別是台中市北屯區4,446宅、桃園市中壢區3,930宅、新北市板橋區3,526宅、桃園市桃園區3,370宅。
莊思敏指出，根據實價登錄，對比待售新成屋數量較多的前五大行政區近一年平均成交單價，今年上半年，桃園市龜山區新成屋的成交單價約為43.7萬元，較去年上半年的41.7萬元上漲4.8%，顯示當地雖然供給量較大，但因交通優勢與產業發展利多，仍能持續吸引買盤進駐，對區域房市產生支撐效果。
新北市板橋區和桃園市桃園區也維持小幅上漲的趨勢，平均房價年漲幅分別達5.3%及2.5%，以上兩區都是交通便利、生活機能成熟的精華區，自住需求穩定，房價有韌性。
但非所有推案熱區都能維持房價漲勢，台中市北屯區雖為中部房市交易熱區，但今年上半年，區域新成屋的平均房價僅38.5萬元，較去年同期的41.4萬元下跌7%，桃園市中壢區也出現小幅修正，房價從41萬元降至40.1萬元，回落2.2%。
銀行房貸額度縮緊 房價出現鬆動
莊思敏指出，第七波打炒房之後，政府將餘屋貸款成數降至3成，加上囤房稅的壓力，導致建商資金調度大幅受限。此外，銀行房貸額度縮緊、川普關稅戰等利空資訊接踵而至，整體房市買氣急速降温，投資客紛紛撤場，自住客也趨於觀望，建商正面臨「去化」與「資金」的雙重考驗。 她表示，雖然短期內多數財務體質穩健的建商仍會選擇堅守價格，但若買氣遲遲無法回溫，部分供給過剩的新興重劃區及外圍蛋白區勢必將首當其衝，房價也不排除將會出現鬆動。
近期市場陸續傳出航空城拆遷戶貸款卡關，都更與危老案貸款不易，儘管央行多次澄清與管制無關，但市場近期屢屢呼籲央行放寬管制。央行15日強調，各項消息非屬事實；而金融圈人士則解讀，今年央行打房奏效，房市火車頭難帶動景氣，加上關稅影響經濟動能下行，整體經濟前景出現陰霾，央行第三季貨幣決策備受關注。
近期有消息指都更與危老案貸款不易，希望中央銀行放寬管制，更指央行可能會在9月理監事會議上，討論把符合都更危老重建貸款，排除在不動產貸款計算範圍的可行性。
央行發出三點聲明澄清，首先，央行配合政府加速都更危老重建政策，未限制都更危老重建貸款。央行不動產貸款選擇性信用管制措施，有關都更、危老或其他配合政府政策的重建案件均不受限制。
央行表示，去年8月已請銀行自主管理去年第四季至今年第四季不動產貸款總量，考量各銀行資產規模與營運特性差異，由銀行自訂控管目標；且央行多次強調信用資源優先提供無自用住宅民眾購屋，以及不應影響業者推動都更、危老重建、社會住宅等配合政府政策用途等所需資金。
國內小宅化加劇、大坪數住宅式微極端現象快速蔓延；資料顯示，2009年55坪以上大坪數有超過兩成占比，但2024年比重已不到一成，小宅產品則愈加集中化，2024年45坪以下產品小坪數交易已突破八成，且往套房產品靠攏。
馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，近年小坪數產品交易熱度不斷上升，大坪數產品持續式微，與家庭人口結構改變、高房價等有密切關係；過去15年，雖然房價在2015至2019年有短暫拉回盤整，但之後重回攀升軌道，尤其房價漲幅遠勝薪資漲幅，購屋族若想一圓買房夢，只能縮小購屋坪數，使15年後平均購屋面積大縮水。
何世昌強調，全國平均購屋面積不斷朝小宅化發展，大坪數住宅產品又因過去漲幅甚鉅，加上15年來市場新推出的大坪數住宅新案缺乏新意，買方又考量未來轉手性轉進小宅，加劇市場小宅化、大坪數住宅式微化的兩極化現象。
據內政部最新資料顯示，2024年全國住宅買賣坪數以15~35坪為交易主力、比重高達53.24%，亦即每兩個購屋人中，就有一間購買小坪數產品；其中15~25坪產品交易比重達25.78%、25~35坪占比達27.46%，納入15坪以下產品15.75%，亦即35坪以下小坪數產品比重高達近七成，若加計35~45坪交易，則45坪以下中小坪數產品交易已突破八成。 對照2009年房市以25~45坪為交易主力且比重高達40.62%來看，15年後，國人主要購買產品面積少掉10坪，顯見房市小宅化發展加劇。
至於55坪以上中大型產品，2009年55坪以上交易比重達21.88%，但2024年占比只剩8.63%，15年來大減13.25個百分點，中大坪數交易量只剩15年前的四成。
何世昌表示，小家庭、高房價現象正改變國人購屋產品型態，在房市交易產品朝「小宅化、大坪數住宅式微化」發展下，15坪以下交易占比將持續上升，將是未來房市不變的產品交易趨勢。
台中市北屯區幅員遼闊，涵蓋11期、14期與水湳經貿園區等三大熱門重劃區，近期房市呈現「冰火兩重天」局面。水湳由於房價高漲，在低迷市況下，新案普遍「叫好不叫座」；反觀緊鄰14期的11期重劃區，因擁有崇德商圈及多項重大建設，包括預計2025年底試營運的漢神洲際購物廣場、2030年完工啟用的台中巨蛋、洲際棒球場、即將動工的太子置地廣場，以及未來的捷運紅線交通利多，中古屋市場反而持續熱絡。
台慶不動產中區經管會長暨台中水湳經貿加盟店東林威志指出，11期知名品牌建商的中古屋，屋齡約10至20年、坪數21至34坪、2至3房含平面車位的產品，總價帶約1,300萬至1,800萬元，深受30至40歲的購屋族青睞；尤其今年4月股市因關稅戰重挫，不少民眾將資金從股市與債券撤出，轉向購屋置產，以求資產保值與安穩，近期剛性需求已有回溫跡象，預期下半年買氣將更旺。
在14期重劃區方面，高總價電梯豪墅同樣具有吸引力。林威志表示，14期「仁平段」距離水湳經貿園區不遠，近期就有中科大廠協力廠商，出手購買總價6,000萬至7,000萬元的電梯豪墅。相較之下，11期買盤以自住型剛需為主力，14期則偏向置產型客層。
至於水湳經貿園區，雖受房市整體低迷影響，林威志仍看好其長期發展。他指出，台中大巨蛋預計坐落於水湳創研一用地，由民間以BOT方式開發，打造一座可容納逾3萬人的多功能場館，預計成為中台灣體育與展演新地標，為水湳中央公園特區增添話題與熱度。
此外，水湳經貿園區擁67公頃中央生態公園，並規劃國際會展中心、綠美圖、轉運中心、影音中心等重大建設，預計2025年底至2026年陸續啟用，將帶來龐大人流與商業發展效益，水湳房市動能蓄勢待發。
其中最受矚目的是，陸府建設預計今年第四季於水湳創研段推出的預售新案，基地面積超過2,000坪，主打「都會渡假森林」概念，市場預估，每坪單價上看百萬元；此外，水湳區域內現有多個預售新案銷售中，包括「豐邑Park One」、「雍悅一方」、「當代首馥」、「遠雄洄山行」、「浩瀚豐森態」等，為水湳市場持續注入話題與買氣。
近年隨著捷運路網日趨完整、區域就業機會增加，不少租屋族向新北市外圍尋求租屋標的，新北市不少區域租金不下台北市蛋黃區，根據內政部統計，新北市汐止、蘆洲、五股、林口等區域，住宅租金（不分房屋類型）中位數均達1.5萬元，與台北市內湖、松山等蛋黃區並列全台最高。
統計顯示，全台各行政區若不分房屋類型，租金中位數排行前25名都位處雙北，其中新北市汐止、蘆洲、五股、林口、台北市內湖及松山等區租金中位數皆達1.5萬元，並列全台最高，之後依序為新北市新店區1.43萬元、台北市信義區1.4萬元、台北市北投區1.4萬元以及新北市土城區1.35萬元。
大家房屋企研室主任賴志昶分析，這些行政區建設日漸齊全，吸引通勤族群移入，加上新屋供給大，租金行情比肩蛋黃區。
賴志昶指出，自去年底全台買氣陷入觀望，但租金行情反而逆勢上升，反映區域居住剛性需求仍有待滿足，尤以新北市行政區最明顯，部分行政區近年受惠於軌道經濟等利多，與北市通勤時間逐漸縮短，如林口即是此例；二是部分區域有鄰近產業園區等優勢，成為上班族群首選，如汐止區有鄰近科技重鎮優勢，區域租屋市場需求大增，進而衝高租金價位。
隨著新北市行政區生活機能逐漸提升，加上大眾交通工具日漸齊全，普遍租金價位持續走揚；相對而言，北市蛋黃區屋況普遍老舊，難以吸引較注重居住品質的年輕租屋族群，導致雙北租金界線逐漸模糊，甚至不久未來，將出現更多蛋白區租金反超蛋黃區的現象。<>
台中市地政局近日公告，將釋出「台中市水湳機場原址區段徵收區」17筆配餘地、「台中市第13期大慶市地重劃區」20筆抵費地，以及「台中市第14期美和庄市地重劃區」136筆抵費地，共計173標土地進行標售，盼透過土地活化帶動區域發展。
地政局表示，水湳機場原址區段徵收區位於台中核心地段，其中的水湳經貿園區以「台中之肺」之稱的中央公園貫穿南北，兼具自然景觀與休憩功能。園區周邊重大建設陸續到位，包括國際會展中心、綠美圖、水湳轉運中心等，加上捷運橘線規劃將串聯台中機場、台中車站、台中科學園區及台中軟體園區，發展潛力與交通便利性同步提升。
第13期大慶市地重劃區則擁有捷運綠線及台鐵雙軌優勢，鄰近高鐵台中站，內外交通暢達，開發過程落實「建設留給城市、文化還給地方」理念，規劃融入在地特色景觀橋梁，並保留遺址、舊南屯溪與珍稀老樹等文化資產，呈現建設與文化並存的宜居城市景象。
至於第14期美和庄市地重劃區，未來將提供台中巨蛋用地，並與即將完工的大型百貨商場及台中洲際棒球場形成生活與娛樂圈，同時擁有水湳生態公園與麻園頭溪河道的綠帶優勢。交通方面，74號快速道路崇德匝道、潭子匝道直通重劃區，並與國道一號、國道四號豐潭段交會，形成四通八達的交通樞紐。
七都預售銷售率持續探底，928檔推案喊卡。據591新建案統計，今年7月六都暨新竹縣市預售屋平均銷售率僅44.26%，較去年9月下滑16.8個百分點，專家指，多數建商推案能延就延，房市928檔期案量恐急凍。
觀察七都7月預售市場銷售率，與去年9月打炒房前相較，雙北、桃竹，去年銷售率均能突破五成，表現相對強勁，但到了今年7月紛紛重跌逾一成，另外，台南市銷售率更降至37.27%，為全台買氣最冷區域。
進一步比對各縣市待售量，即使今年建商不積極推案、整體戶數供給量下滑，但賣壓仍是持續堆疊，七都總計約有12萬戶待售中，較去年大增近3萬戶，其中又以新北市、桃園市新增多達6,600、5,700多戶，顯見個案去化確實陷入停滯狀態。
591新建案新聞組長林哲緯指出，這波災情全台無處倖免，僅雙北蛋黃區有少部分新案，靠著優付方案及地段優勢衝出一波小陽春，多數建商眼見市況如此低迷，乾脆高掛免戰牌，何時開案更是未知數，也為下半年928檔期蒙上一層陰霾。
觀察各區域，以新北市來說，雖然當前板橋、三重及新莊等區依舊有個案進場，且部分購屋族確實願意買單，力守銷況不墜，但整體而言買氣仍屬平淡。
南台灣同樣難逃修正潮，像銷售率不到四成的台南市，待售量高達1.6萬戶，較去年新增1,000多戶，高雄市銷售率也從52.3%跌至43.02%，下降近9.3個百分點，顯示南部地區買方觀望情緒濃厚。
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，除了銀行貸款持續緊縮、央行打房外，還有川普關稅戰干擾總體經濟，房市變數太多，許多建案公開時間的制定相當混亂，市況極差的情況下，不排除建商推案會一延再延，不少新案從去年下半年的排程延宕迄今都未推出，顯見建商對於市況非常謹慎而舉棋不定。
陳炳辰指出，去年因為9月打炒房政策頒布，以及已為銀行控管房貸水位的時期，去年928檔期案量也不如預期來得高，北台灣約在1,200多億元，預期今年928檔期也將維持低檔，除了有大案進場，否則可能跌破千億元，恐探房地合一稅時期的2015年新低。
繼捷運O9站聯合開發案A基地成功招商後，高市捷運局再辦理B及C基地公告招商，合計3基地將引資98.4億元 ，將 O9 苓雅運動園區站打造為一座運動休閒創意街區。
高雄市副市長林欽榮指出，高雄近5年來透過地方與中央高度整合與合作，展現出強勁的產業升級與都市轉型動能，推動多項經濟、產業、交通、環保及城市治理方面的變革，已成功吸引民間企業投資高雄，去年簽約民間投資公辦都更、BOT、捷運聯合開案件達10案、經財政部認列民間投資金額493億元，榮登去年全國招商王，今年預計再簽約14案，民間投資金額預估突破900億，可望連續兩年蟬聯全國招商王。
林欽榮說，高雄捷運O9站旁的中正運動場，市政府團隊111年開始進行改造計畫，透過都市計畫變更以及既有中正運動場改建，創造一個高品質運動園區以及有話題的都市門戶街區，市府參考紐約高架公園(High Line)的案例，將40年歷史的中正運動場，從原封閉式場所改造成開放式場域，保存部分看台，打造600公尺的環形高架市民散步道。
原屬封閉型的運動場建築脫胎換骨成為Kaohsiung Highline，部分看台改造為商店、文創小舖、咖啡酒吧、Co-Working空間，未來將成為一處具備多元商業、生活服務的複合機能性場域，整個改建在今年4月完工開放民眾使用，將重新以開放的姿態，融入居民生活，成為媲美【紐約曼哈頓高架公園】的開放式城市地標與市民生活的新空間。
捷運局長吳嘉昌表示，過去中正運動場周邊均為體育場用地，為加速該區開發，捷運局在111年啟動都市計畫變更，經市政府及內政部都委會二級二審後，將體育場用地變更為捷運開發區，土地使用分區為捷運區開發區，建蔽率及容積率分別為70%、630%，使用項目比照一般商業區，並可比照商業區申請開放空間獎勵20%，因此投資人可自行規劃商業及居住設施等，以利活絡中正運動場周邊商業與居住活動。
捷運局說明，O9捷運開發區A基地已在今年4月完成評選，B、C基地則在今年7月底公告招商，，B 基地面積 1,436 坪，開發量體約 1.63 萬坪，預估總投資額 36.9 億元；C 基地面積 3,131 坪，開發量體約 3.62 萬坪，預估總投資額達 98.4 億元，A、B、C三基地合計可為捷運局創造96億元之收益挹注捷運建設。
本次招商基地不僅是中正交流道進入市區的第一站，距離衛武營藝文特區僅一站之隔，周邊更整合Kaohsiung Highline運動休閒機能，具備成為全台最大運動休閒生活聚落的條件。
南科特定區開發區段徵收工程持續推動，日前南市府地政局公開標售南科FG區段徵收區8筆住宅土地，雖因建商觀望而標售失利，但該區住宅區鄰近善化車站，發展前景仍持續受到建商關注，房仲業者也認為南科LM特區發展經驗，也將逐步擴及FG區，隨著南科今年產值持續提高，FG區也將成為推案潛力區。
南市府地政局長陳淑美表示，南科特定區持續開發，目前行政作業為配合南科特定區的區段徵收期程，已辦理協議價購說明會及區段徵收公聽會，刻正辦理徵收公告準備；工程部分已完成專案管理及設計監造勞務案招標工作，為加快工程設計進度，設計監造案分2分標進行設計工作，刻正進行細部設計中，預計115年初可辦理發包作業。
地政局指出，南科FG區位於南部科學園區核心位置，鄰近善化車站及南科園區，生活機能逐步完善，具有高度發展潛力。南科FG區的住宅區土地，其中第二之一種住宅區建蔽率50%、容積率150%，第三之二種住宅區建蔽率50%，容積率180%。
房仲業者分析，南科FG區段徵收案位於南科特定區核心地帶，鄰近善化車站，並座落於善美大道與善福大道交會處，區位條件極佳。此區串聯南部科學園區，周邊已形成科技產業聚落與完善生活機能，目前已開發完成，公共設施建設完竣，適合住宅社區與複合式開發使用。
以南科LM特區發展十多年經驗觀察，隨著南科就業人口增多與產值提高，對於南科特定區的房屋租購需求提高，LM特區已形成高級別墅新聚落，新透天總價帶多已達2500~3500萬元價位帶，新大樓房價帶也站上4字頭，新開發的南科FG特區也更受關注。
去年第三季央行祭出第七波不動產信用管制，被房產業稱為「金龍海嘯」的政策打炒房，實施即將屆滿周年，對房市的殺傷力，可說是與日俱增。
據《住展雜誌》調查，北台灣都會區預售屋及新成屋市場單季平均銷售率，從去年第三季金龍海嘯伊始的44.5％，逐季下探，去年第四季銷售率剩30.5％，今年第一季已掉到26.7％。今年第二季除政策緊縮、房貸排隊潮未解外，更殺出美國對等關稅和新台幣匯率急升等程咬金，買氣觀望氣氛更凝重，銷售率再下探至20.5％，較去年第三季幾乎腰斬；房市買氣急凍，不少新案單周平均業績，竟已「零成交」，呈現窒息量，市況已不可同日而語。再看今年第二季國泰房地產指數，全台30天平均銷售率已掉到6.37％，創下近16年新低點。
值得注意的是，全台有高達82％的預售新案30天平均銷售率不到1成，銷售率10％～15％的只占11％，20％以上僅剩6％。
住展發言人陳炳辰表示，去年919央行禁止任意使用寬限期的重大打房措施，加上銀行房貸水位達上限，對房市在實質貸款面與後續發展信心面帶來雙重打擊，投資客群也因貸款資金缺口減少購置預售屋，加上對未來信心不足，房價也確實偏高，造成這波房市買氣衰退。
陳炳辰分析，這股窘態延續到2025年，又遇總體經濟貨幣大戰與美國關稅波動，資金更難以冒險布局不動產，房產投資買盤、高端資產族群都縮手下，自然重挫買盤。展望後市，陳炳辰認為，若銀行房貸仍持續緊縮，央行也未鬆綁對投資族群的限貸政策，加上國內大環境不景氣，不再有企業投資擴廠利多，預期不動產前景堪慮。整體房市冷氣團已籠罩近一年，陸續傳出建商停工的壞消息，難以順利核貸交屋又等不到買氣，房市烏雲籠罩到明年都不意外，現在只等大建商開出降價讓利的第一槍。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
