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房產新聞
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房市動態與經濟發展息息相關，新北市府地政局今（18）說明，今（2025）年第2季預售屋實價登錄共揭露2319件、總成交金額484.3億，統計全市交易量整體較上季增加0.2％、總成交金額減少6.6％。其中，板橋區申報件數451件、成交總金額97.5億，高居全市之冠。地政局指，本季各行政區預售屋交易件數各有漲跌，板橋區、新莊區及林口區增幅最多；中和區及三重區交易件數減少最多。
地政局地價科科長蕭湘君表示，板橋、土城、永和、中和、三重、蘆洲、新莊、新店、樹林、汐止等10個蛋黃區預售屋，第2季的主要成交案當中，超過7成每坪單價70萬以上；每坪60萬至70萬區間則佔比居次，達到24.6％。成交總價方面，1500萬至2000萬為主流，佔比30.8％。至於其他非蛋黃行政區，則以每坪單價50萬至60萬區間為大宗，整體佔比35.6％；總價以1000萬至1500萬為大宗，佔比37.1％。
另分析交易熱絡行政區，地政局指出，成交均價以中和區85萬居首，板橋區、三重區、新店區分別以78.8萬元、76.4萬元、71.6萬緊追在後；其次為新莊區、林口區及土城區，每坪單價63.4萬至69.8萬。最後則為淡水區，每坪單價為41.2萬；與前季相比，中和區、新店區分別上漲8.5％、8.3％。
分析成交均價上漲原因，地政局表示，中和區本季位於捷運永安市場站的成交案增加，交易單價達每坪101萬至122萬；上季則集中於連城路與錦和路路口，每坪單價約70萬至88萬。新店區本季交易案例，主要在新和國小站附近，交易單價每坪約60萬至70萬；上季交易則集中在安康路二段，每坪單價約50萬至56萬。
地政局續指，林口區、三重區成交均價，則分別下跌5.9％及4.6％。分析下跌原因，本季的林口區交易，主要集中於新市鎮外圍、交易單價較低之預售屋建案，成交區間為每坪約53萬至75萬；上季交易聚集中於林口新市鎮內文化三路一段，每坪約63萬至80萬。三重區本季集中於二重疏洪道左岸重劃區，成交區間為每坪約65萬至80萬；上季交易則集中於舊市區信義公園附近，交易單價區間為每坪約70萬至83萬元，因此成交均價呈現下跌。
扣除以上4個行政區，其餘行政區漲跌幅，大約都介於上漲3.5％至下跌3.8％之間。至於114年第2季預售屋建案備查情形，全市預售建案申報47案、總戶數5900戶，分別較上季增加20.5％、減少9.2％；其中委託不動產代銷業銷售計33件，占約70.2％，代銷總金額為875億，較上季金額減少30.3％。
地政局也提到，本季申報總戶數以新莊區1367戶居冠，中和、三重、板橋、鶯歌、林口、土城、淡水區等亦屬熱絡；上述8個行政區申報總戶數4872戶，約佔全市比率82.6％。
台中預售屋市場2025年力拚「保2」：保住2萬戶推案量。台中市不動產開發公會市調，今年截至7月底全市推案量近1.3萬戶、總銷近3,000億元。公會認為，若下半年推案節奏不受重大政策干擾，今年全年推案金額有望落在5,000億元左右；在坪數縮小、戶數增加下，推案量2萬戶的「保2」目標應該沒問題。
自2019年以來，台中預售屋市場已連六年推案超過2萬戶，顯示建商對中長期市場信心不減，其中2024年更以總銷金額5,796億元、總戶數2.44萬戶的供給量，雙雙創下歷史新高。
台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章表認為，今年全年推案熱度仍需觀察9月中央銀行理監事會議後的政策動向，包括是否針對房市加碼管制或維持現行態度。若政策面持平，下半年推案將維持穩健釋出，但若有收緊措施，部分大案可能延後進場。
今年台中推案區域分布方面，第二、三季推案量集中於西屯、南屯、北屯三大重劃熱區。其中，西屯區指標案如「勝美上安」、「育堂序麗」；南屯區有「樂樂璵里」、「鉅陞藏賦」、「國泰蒔萃」；北屯區則有「琚山境」、「惠宇和慕」、「冠德裕毛屋」等指標新案；至於太平、東區、大里等次熱區供給量雖然較小，但仍有「由鉅敘真」、「璞翫寓所」、「大隱德芳」等新案陸續登場，帶動區域買氣。
白洪章表示，在產品結構上，目前市場仍以二至三房中小坪數為主力。隨著總價帶壓力增加，二房產品比例將持續攀升，坪數也從過去28至30坪下修至25至28坪，以降低購屋門檻、擴大潛在客群。
業界觀察，今年開發商在50億元以上大型案的推案策略，多半抱持審慎態度、「能延就延」已成共識。但由於土地及建築融資因素，開發商取得土地後仍須按時啟動開發計畫，因此推案動能仍有撐。整體而言，2025是房市高檔盤整年，不會爆量，但供給步調穩定，預期下半年仍有重量級大案將釋出，加上坪數縮小戶數增加，推案動能仍可支撐5,000億元的總銷水位。
房市買氣急凍，解約、法拍與購屋比3大警訊同時浮現。統計顯示，今(2025)年上半年七大都會區預售屋解約近千件，年增近6成；全台拍賣移轉棟數突破5,000棟，創近4年新高；六都家戶購屋比更跌至1.4%，為近10年最低，凸顯市場正承受限貸與資金壓力的多重挑戰。
新青安貸款原本吸引小資族搶進，但央行於去(2024)年加強信用管制，各大行庫放款愈加謹慎，今年交屋潮爆發解約問題。今年上半年七大都會區預售屋解約量逼近千件，集中在桃園、台中與台南，年飆6成。部分買方當初以高價簽約，如今銀行鑑價偏低，貸款成數不足，補足款項動輒數百萬元，無力承擔者只得違約解約。
舉例而言，竹北有民眾原以每坪42萬元購入預售屋，行情已漲至58萬元，但擔心貸款遭縮減，只能轉售，卻因建商拒絕換約受阻。新竹另有買方當初簽約價每坪25萬元，如今行情為40萬元以上，同樣面臨補款壓力，建商要求原價收回，雙方卡關。台中海線蛋白區近年房價漲勢驚人，新案從每坪20萬元飆至35萬元，但景氣轉弱、供給過多，撐盤力不足，賣壓沉重，成為解約潮重災區。
與此同時，法拍市場也明顯升溫。從全台法院拍賣移轉資料來看，今年上半年移轉棟數為5,061棟，較去年同期成長15.7%，攀至近4年最高。新北市以1,138棟居首，桃園673棟、台中658棟分列2、3名，可見人口集中區也是法拍案件熱點。雖然整體水準仍遠低於金融海嘯時期，但近2年房市急漲後，部分資金斷鏈與還款壓力開始顯現，拍賣移轉數據逐步走高。
房仲業者分析，法拍棟數回升代表部分屋主財務槓桿過高，隨著利率維持高檔、景氣轉冷，拋售與法拍個案增加。雖然目前尚未形成系統性風險，但若限貸持續收緊，下半年可能有更多預售案因貸款成數不足而被迫退場，進而推升法拍市場供給。
購屋比下滑更直接反映市場買氣的冷卻。依據住商機構統計，六都今年上半年家戶購屋比僅1.4%，與2016年持平，下探10年新低。去年同期為2.1%，年減0.7個百分點。各地區均呈衰退，其中高雄減幅最大，年降0.8個百分點，台北、新北與台南也回落至1.1%至1.3%區間；桃園購屋比雖以2%奪冠，但也不及過去水準，反映出自住與置產買盤同步退縮。
業界人士認為，限貸效應加上銀行鑑價趨嚴，讓不少買方即便有需求，也因資金門檻過高而被迫觀望。當前解約潮湧現、法拍走升與購屋比探底3大訊號同時顯現，房市後續走向仍有待觀察。
永慶房產集團盤點台中市捷運站點近一年預售屋、中古屋實價登錄交易資料，發現大慶站、水安宮站、南屯站等三捷運站點，預售屋與中古屋單坪價差竟超過80%，買預售屋1坪的價格，竟可換得中古屋1.8坪的空間。
台中市「捷運大慶站」預售、中古屋價差達27.9萬元，每坪價差幅度高達85.4%、位居台中捷運站之冠，30坪預售屋的價格、能換到55坪中古屋，差距相當驚人。
台慶不動產台中彰銀謙樂加盟店東吳泓諭表示，大慶站坐落在13期重劃區，擁有捷運、火車站的雙鐵共構，又臨近中山醫學大學及附設醫院，醫護族群、教職人員構成穩定的剛性需求，加上重劃區空地多可供建設，未來發展前景看好。
吳泓諭指出，大慶站周遭的中古屋齡約20-30年左右，每坪成交均價約32萬元左右，在台中市區算是相對親民的價格。受到去年限貸令的政策影響，過往中古屋供不應求的情況較為緩解，市場上有較多物件可以挑選，且價格上屋主讓利幅度也接近一成，對於預算有限的首購族來說，是不錯的進場時機。
台中市「捷運水安宮站」預售屋每坪成交均價約70.8萬元，是台中捷運宅最高價的區域，也讓預售、中古屋價差達85.2%、位居第二。
永義房屋台中大業大墩加盟店東王昱能分析，水安宮站位於七期重劃區，是台中市最知名的豪宅區，發展時間早、鄰近市政府，也有捷運、學區、綠地、百貨公司等，各項機能一應俱全，預售屋幾乎都是超過4千萬元的豪宅，因此與中古屋價差大。
王昱能指出，中古屋主要以二至四房物件為主、屋齡25-30年左右，總價1,500-2,000萬元就能找到不錯的中古屋，相比於動輒4千萬元以上的預售屋，中古屋僅一半價格就能入手，對於追求生活機能便利的首購、換屋族都有相當大的吸引力。以近期市場來看，中古屋委售物件數增多，購屋族可以把握機會多看、勇敢出價，趁機撿便宜。
「捷運南屯站」預售、中古屋以80%的價差幅度位居台中第三。同樣購屋30坪，預售屋要比中古屋多花900萬元。
有巢氏房屋大墩鑫源亨加盟店協理胡智凱說明，南屯站位於五期重劃區，發展時間超過40年，除了商圈成熟外，大賣場、公園綠地也相當多，各方面機能十分優秀，相當適合久居，讓中古屋相當搶手。
胡智凱指出，南屯站周遭中古屋齡約30~40年之間，多以自住為主，因此市場上需求大、供給少。受到房市波動影響，近期價格處於盤整階段，對於有置產規劃的客戶，是相對不錯的進場時機。
胡智凱提醒，因為南屯站附近的屋齡相對較高，因此看屋時也要注意後續的維修費用，避免購屋後整修費用超過預算。
永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，台中捷運站大多為早期發展且生活機能成熟的地段，對於首購、小資族來說，中古屋相對預售屋便宜近一半，明顯具價格優勢；而對換屋族來說，中古屋公設比低、室內實坪大，更符合居住需求。
整體而言，陳金萍認為，台中捷運宅在交通、生活機能的雙重加持下，保值性強、轉手性佳，且目前市場上中古屋價格已有鬆動趨勢，房價相對較低是個不錯的進場時機。
擁「嘉市信義區」美譽的原眷村建國二村、復興新村市地重劃，基礎公共建設工程進入最後衝刺階段，即將完工，將正式揭開東區新生活圈的序幕。市調顯示，目前嘉義市東區新案房價帶紛紛站上5字頭，鬧區建地釋出漸稀缺，新重劃區將成為建商購地推案鎖定重點目標。
嘉義市府地政處指出，原眷村建國二村、復興新村市地重劃總面積約8.8公頃多，鄰近嘉義公園、KANO園區及棒球場、二二八紀念公園等重要休閒景點，是本市的精華地段，未來，隨著基礎建設逐步完成、商業設施陸續進駐，以及眷村博物館等文化與休閒資源的整合，融合美景、商業、藝文、永續，讓承載眷村記憶的土地，重劃後成為「東區大進步」的重要核心計畫之一、東區發展的新亮點，站在華麗轉身的起跑點上，即將隆重登場，為嘉義人揭開一個全新的經濟與文化地標的新序幕。
嘉義市府也企盼未來透過市地重劃配地後，國防部與市政府採取公開標售的方式吸引優質投資團隊進駐，該市地重劃工程的核心道路新生路則於日前正式通車啟用，未來將重劃區以新生路為主軸結合周邊園區並串聯文化新絲路軸帶，融合美景、商業、藝文、永續，打造「嘉義信義新興商業區」。
市調與實價揭露資料顯示，目前嘉義市東區的新案房價帶，已從4字頭售價，陸續出現5字頭實登價高檔行情，包括東區最高出現每坪59.69萬元實登價，新榮路也陸續出現5字頭實登價，東區南門段「嘉義都更好」公辦都更案，成交均價多維持在45~49萬元之間，最近也陸續出現5字頭實登價，最高實登價已達單坪54.43萬元。
房地合一稅制下，持有越久越能爭取出售時低稅或免稅的優惠，不過第七波信用管制上路後，似乎打亂許多賣方的腳步。台灣房屋集團觀察財政部最新房地合一稅各稅率案件佔比變化，今年Q1以非自用持有5-10年，「稅率20%」案件占比最高，達42.3%，比去年Q4增加1.5個百分點；無應納稅額的「免稅」案件也有高達22.1%，且亦較上季增加1.4%百分點。
進一步觀察，第七波信用管制後的免稅案件佔比變化，2024Q3之前，原為逐季下降，但限貸令上路後，免稅案件佔比連續2季成長，今年Q1已有超過1/5的案件免稅，佔比季增1.4個百分點，成長狀況與持有5-10年轉售的20%稅率平分秋色。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，免稅交易佔比提高，主要有兩大因素，首先是「自住免稅」，連續設籍6年以上的自住房屋，享有轉售獲利400萬元以內的免稅優惠，超出的獲利金額也可以10%低稅率計算，不過由於限貸令後漲幅收斂，自住售屋獲利超過400萬的案件比例縮減。再者，「認賠殺出」的案件增加，房地合一僅對獲利案件課稅，屋主賠售即免稅，近期景氣收斂，屋主心態軟化、讓利下車的情況也略有增加，使第七波信用管制後的免稅案件佔比逐漸提高。展望後市，在央行未鬆綁限貸令前，市場的保守氣氛持續瀰漫，價量表現難以提振，整體轉售獲利也將持續下滑，預估未來免稅案件的佔比還會續增。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，政府打炒房的原則是「打投機不打自住」，在政策導引下，房市朝長期持有調整，短期交易風氣淡化，所以攤開近1年的各稅率佔比，可發現長期持有的20%稅率以下案件，總體呈現上升趨勢；而適用高稅率的短期交易，佔比則一路從2成左右，下修到15%上下，「剛需為王，長線佈局」已成現今房市的最大公約數。
其中最大宗的20%稅率，持有年限為滿5年未滿10年，和上一個級距，持有滿2年未滿5年的35%稅率相比，稅率差距高達15%，落差鮮明，因此許多屋主都會至少撐到可適用低稅率的時間，轉售獲利就能省下大幅稅金，使20%成為最主流的交易稅率。
觀察2年內銷售「稅率45%」的案件佔比，則從2024年Q4的15.7%，下滑至今年首季13.8%，季減少1.9個百分點，下降最多；持有2-5年的「稅率35%」佔比也減至16.7%。陳定中進一步指出，適用45%稅率的2年內短期交易，受打炒房影響最深。第七波限貸令後，不僅待售期拉長，貸款的申辦與排撥期程也比以往冗長，所以想要在短期內完成轉售的難度上升，增值空間亦已相當有限，使45%稅率的案件佔比縮減程度最鮮明。
央行鐵腕打炒房效應發酵，近期又有一家台南地區建商撐到交屋完畢後宣布倒閉。公股銀針對房市較危險警戒區包括原來未合併改制前的台南縣區、高雄縣區、台中海線、部分量體大的重劃區，尤其銀行對這兩年台南、高雄因科學園區題材，忽然大漲50％以上的物件，最為保守。
公股銀高層盤點，未來最容易出現問題的區域包括縣市合併前的台南縣區、台中海線，以及原高雄市以外的高雄縣區推案，尤其台南和高雄這兩年忽然大漲50％以上；雖然有業者反映，過去其他縣市在漲時，高雄都沒漲，有高雄建商說「台中都喊到40幾萬了我們還是賣20幾萬」，現在好不容易可以賣到一坪40萬，卻面臨市場反轉。
行庫主管說，這些區域都是近年炒作科學園區題材，帶動周邊房價水漲船高。
此外，行庫主管指出，針對未來供給量大的重劃區也特別警戒，如新北市新莊區塭仔圳重劃區總面積400公頃，相當於四個新莊副都心的面積總和，由於此區域建商因重劃分回的土地面積大，公股銀也設定承做土建融不能超過一定比率，避免風險集中。
公股銀高層透露，觀察現今的新莊地區，就如同過去淡水重劃區，尤其重劃區土地容積率又高，建商多數蓋大樓，導致量體相當大，而淡水早就被行庫劃定為警戒區。
公股銀高層表示，如果建商都買在量體大的重劃區，就會管制承做土建融比率上限，但若重劃地點很差，除限量以外還會限定某些產品才承做；例如行庫曾對竹南重劃區進行管制，建商蓋透天厝才做，蓋大樓不敢做，即考量當時市場不會接受大樓的相關物件。
至於目前房價趨勢，公股銀高層分析，如果建商是這波打房前買的土地則成本高，雖然營建材料有下降，但工資未降，平均而言造價成本仍高，因此，土地及造價成本高的建商降價不易。
瞄準商辦缺貨潮商機，麗寶集團的板橋「麗寶百貨廣場」8月底吹熄燈號，全棟將進行大改裝，「變身」為辦公大樓。商用不動產市場專家分析，板橋指標辦公大樓只有3棟，商辦供不應求，每坪月租近2,000元，若麗寶百貨改裝後身價有機會達百億、甚至上看120億元，挑戰新北市豪辦王地位。
麗寶表示，麗寶百貨廣場將啟動「建築更新計畫」，透過建築升級、空間再優化工程，改裝成商辦大樓。
據地籍資料來源，麗寶百貨廣場由鵬程建設所擁有，屋齡已14年，樓地板面積約達1.78萬坪，為麗寶集團首度跨足百貨商場之作。
麗寶表示，一直看好板橋及新北市商辦市場的升級及換屋需求，目前規劃將麗寶百貨廣場改裝為辦公室。麗寶透露，多年前就有潛在客戶上門洽談改作商辦大樓，如今時機已成熟，因此決定進行大改裝工程，未來完工後，不排除出租或整棟對外出售。
據了解，麗寶集團已洽詢幾家外商商用不動產顧問公司，就產品定位及板橋辦公市場供需等進行諮詢。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，百貨商場租金報酬率向來比辦公高，過去百貨大樓「降級」改裝為辦公大樓的案例較少見，不過百貨零售商場也必須要看地段、招商、經營能力，黃金地段也不見得一定賺錢，如果商圈競爭力相對較弱，就應即早停損。
以板橋來說，目前只有三棟A辦大樓，包括「板信雙子星」、「遠揚百揚」、「曼哈頓金融中心」，每坪月租水準約在2,000元以下，來自台北市外溢需求蠻強的，但板橋A辦供給很有限，因此租金表現不俗。
黃舒衛表示，未來將還有「馥華艾美」辦公大樓正準備取得使照，若完工釋出到市場，在艾美飯店及豪宅加持、鄰近環狀線板新站等加持下，儘管週邊還是工業區，但每坪月租可望開出2,500元。依合理行情推估，未來麗寶百貨變身商辦大樓後，整棟身價將上看100億元以上。
據調查，過去百貨大樓改裝為辦公的案例較少，僅北市大直美麗新廣場的樓上部分樓層改裝為辦公大樓。不過百貨大樓整棟進行都更危老，則已有不少案例，包括SOGO台北敦化館，及南京東路、敦化北路口的環亞大樓（微風南京百貨）等；大陸建設子公司萬國商業開發大直家樂福，也正重建為辦公大樓等。
全球央行年會將登場，美國聯準會鮑爾談話牽動降息步伐，而台灣央行9月18日將召開第三季理監事會，聚焦央行政策基調。市場解讀，以市況觀察下半年景氣前景，前有關稅戰衝擊，加上出口基期墊高隱憂，下半年經濟成長率可能相對放緩，即使普遍看法認為央行今年內都不會降息，但是否適度調整貨幣政策基調，以及對於何時轉向寬鬆備受市場關注。
鮑爾將在22日全球央行年會發表演說，全球經濟及金融圈緊盯他是否會釋出9月降息訊號，根據芝商所FedWatch工具，目前市場投資人押注9月美國降息機率破8成，而美國今年碼數也牽動其他央行動向。
根據央行第一季公布預測，將今年通膨率預測值下修至1.81％，但仍較央行總裁楊金龍先前強調的「1.5％降息門檻」高出一截，外界好奇是否意味著降息無望。當時楊金龍表示，除非經濟非常不好、通膨顯著下滑，才會考慮降息。
不過，房市低迷、關稅影響經濟動能下行，整體經濟前景出現陰霾，部分學者建議央行應適度讓新台幣貶值，也有人建議央行應採取預防性降息因應未來風險。學者認為，央行要降息可能受兩大關鍵影響，一是美國降息速度超過市場預期，二是我國經濟情況出現不利消息，兩情況出現央行才可能提前出招。
學者認為，台美經濟情況不同，美國經濟目前有衰退跡象，台灣並無此狀況，而下半年貿易是否趨緩也待觀察，且台灣仍有機會受惠轉單效應，主要機構仍在上修台灣經濟成長率預測，若從總體經濟角度來看，台美仍有明顯利差，市場資金也偏寬鬆，今年央行跟進美國降息機率不高。
學者點出央行考量關鍵，認為央行當前不會隨意變動市場利率，主要是各部會有貸款利息補貼，升降息牽一髮動全身，「這也是麻煩的點」；另一方面是央行此時不會貿然降息，主因降息反而可能帶動市場預期，出現經濟不好的猜測或想像出來，可能因而影響景氣前景。
而對於關稅影響，學者則說，目前衝擊有待觀察，但市場擔心的程度可能比實際嚴重，畢竟我國主要競爭對手國關稅也沒有很優惠，對於大型廠商衝擊相對緩和，但對於部分依賴低成本、相較無競爭力廠商就較有衝擊，這部分政府應留意配套措施。
建築工程業缺工缺料問題未解，影響後續施工時間，為避免造成社會負擔，台北市政府宣布2022至今年所領的建照及雜項執照工程，自動增加建築期限2年，無須另行申請，但不包含申報開工。
建管處表示，建築工程面臨長期工人短缺及大環境經濟等問題，台北市政府為整體產業穩定發展，避免進而影響相關產業經濟，造成社會成本增加，發布2022至2025年所領之建造執照及雜項執照工程，依建築法第53條第1項規定自動增加建築期限2年。
這也是台北市建管處第4次展延建照開工期限，前幾次也曾因疫情、缺工缺料問題，在2016、2020及2022年發布建照期限自動增加。
建管處提醒，申報開工仍應依《建築法》第 54 條規定，起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於6個月內開工；因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為3個月。 若未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。
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