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房產新聞
產業新聞
中央銀行去年9月祭出第七波信用管制措施以來，國內房地產市場急凍。以台中為例，房市成交量（不含店面）從去年7月高峰2773筆降至今年6月僅430件，跌幅達84.5％。台中市不動產開發公會統計，今年前七月全市推案金額2903.7億元，較去年同期3334億元減少12.9％；推案戶數也從1萬4241戶降至1萬2904戶，衰退約9％。
台中市不動產開發公會21日完成第17屆理監事改選，原任理事長林正雄正式交棒，由根園建設董事長謝麟兒接任理事長。謝麟兒指出，房市同時面臨建商資金斷鏈與建案銷售停滯的雙重壓力，各地已出現建商倒閉、購屋人借貸受阻及違約糾紛。若政策持續高壓管控而遲未鬆綁，不僅可能引發中小型建商連鎖倒閉，也將衝擊金融體系穩定。
謝麟兒提出三大建言：一、政策鬆綁與消費者保障並行，建議2024年9月19日前簽約的預售屋不溯及既往，排除於第七波信用管制；並檢討高價住宅門檻，將台中標準由4000萬元調高至5000萬元以上，並導入財力審核機制，保障實際還款能力的購屋族。
二、放寬土地開發時程，將現行土地取得後18個月內開工規定延長至24至30個月，並視區域及建案規模彈性調整，降低建商資金壓力。
三、健全市場機制與糾紛處理，推動預售契約範本與消費者風險告知書、建立內部調解平台，加強貸款限制宣導，協助業者及早應變，減少買賣糾紛。
自去年下半年開始，受房貸緊縮及信用管制衝擊，改變民眾對房價持續上漲的預期，預售屋交易量縮明顯，而擁有大量預售屋的重劃區更是首當其衝。房仲業者統計2025上半年新北市各個重劃區，對比去年同期，預板橋江翠北側重劃區今年上半年預售屋交易僅48件，相較去年同期389件，減幅達87.7%，居新北重劃區之首。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，從去年9月央行祭出第七波選擇性信用管制後，投資買盤大幅減少，加上銀行房貸緊縮持續下，市場氛圍轉趨保守觀望，預售屋買氣也迅速降溫，交易量快速下修。
其中，新北有5個重劃區交易量年減幅度皆逾6成，包括江翠北側重劃區、暫緩重劃區、塭仔圳重劃區、副都心重劃區和二重重劃區。陳金萍表示，隨著近年來在重劃區內預售屋價格飆升、對於首購族與換屋族來說，購屋門檻迅速拉高、購屋負擔變得更重。加上在第七波選擇性信用管制與銀行房貸緊縮的狀況下，不少購屋族群心態轉趨保守，期待有一定幅度的降價，才願意進場，使這些重劃區在今年上半年的預售交易量萎縮明顯。
林口新市鎮與淡海新市鎮這兩大重劃區，去年上半年預售屋交易分別為1209件及1023件，而在今年上半年預售屋交易量腰斬，分別剩492件及422件，量縮明顯。
陳金萍說明，林口新市鎮這幾年來發展快速，在購物中心、機捷等利多加持下，吸引不少人口移入，但也因建商在林口新市鎮大量推案，加上近年來該重劃區房價漲幅顯著，以及未來仍有不少新案會釋出，買方因而轉趨觀望、等待議價空間，也使林口新市鎮在今年上半年的預售屋交易量明顯縮水，年減59.3%。
至於年減幅度58.7%的淡海新市鎮，陳金萍分析，該重劃區因房價相對親民實惠，吸引眾多首購、小資族的目光，預售市場火熱。然而，隨著近期銀行房貸資金的緊縮，加上利率上升，購屋負擔感放大，整體市場氛圍轉趨保守觀望，使今年上半年該區的預售屋交易量縮明顯。
新青安政策把臺灣房市推向一波新高峰，惟自2024年9月央行正式實施第7波選擇性信用管制後，各家銀行開始陸續縮減銀根，進而出現買房族銀行貸款成數不足及排隊撥款現象。因此，新北市中和地政事務所透過統計分析2023年7月至2025年3月實價登錄大數據，提供信用管制前後雙和地區市場價量變化及貸款成數、撥款月數的變動情形，供民眾作為購屋決策時之參考。
中和地政事務所主任陳俊達表示，雙和地區都市商業機能成熟，加上區內工業區提供就業機會，且交通建設日益完善，穩定吸引人口入住，買房需求隨之攀升，但2024年9月央行開始調控金融市場房貸總量對房市造成衝擊。分析信用管制前後期間實價登錄資料，在排除特殊交易案件後，雙和地區買賣案件量由每月平均390件驟降至214件，交易量縮減約45.1%；房地均價則由每坪54萬元微幅上漲至56.1萬元，約有3.9%的漲幅。
此外，信用管制可能造成購屋者貸款不足或期程過長而產生違約風險，因此該所進一步分析雙和地區買賣實價登錄案件房貸成數及撥款月數，排除法人購屋、預售屋交易等案件，統計結果發現信用管制前及信用管制後相比，雙和地區平均貸款成數分別為71.3%、69.3%，且有呈現持續下降之趨勢；撥款月數方面，則由管制前平均2.8個月，上升為3.1個月，增幅為10.7%。
若從占比角度分析，信用管制前可在2個月內完成撥款案件有30.5%，信用管制後則明顯降至15.2%，但撥款需要3-4個月的案件占比卻由55.9%增加至72.5%逾7成水準。整體而言，雙和地區買賣案件呈現量縮、價微漲，貸款成數因都會區保值性較佳而僅微幅下降，撥款月數則有逐漸拉長之現象。
宜蘭房市大洗牌！中信房屋研展室彙整聯徵中心資料顯示，去年底電梯大樓交易占比已增加至43.5%，首度超越透天厝的38.6%，成為宜蘭房市新寵。房價無論透天厝或電梯大樓十年來都漲約33%，現在一棟透天厝要買需花近1200萬元，電梯大樓也要至少770萬元左右。
最近幾年在科學園區、交通建設題材帶動下，宜蘭房市交易量持續增溫，不僅吸引眾多建商插旗推案，熱門產品結構也出現了明顯轉變。中信房屋研展室彙整聯徵中心資料顯示，2015年透天厝仍以50.9%交易占比穩居市場主流，電梯大樓僅占17.7%；但到了2024年，電梯大樓交易占比已增加至43.5%，首度超越透天厝的38.6%，成為宜蘭房市新寵。
從價格走勢來看，過去十年間，宜蘭透天厝平均鑑估總價由893.3萬元漲至1191.6萬元，漲幅33.4%；電梯大樓則由579.6萬元攀升至769.2萬元，漲幅32.7%，漲勢同樣驚人。
對此，中信房屋宜蘭礁溪加盟店店長張兆宏指出，此一變化主要受三大因素影響，首先，宜蘭的土地取得價格持續上揚，建商為了兼顧開發成本與經濟效益，逐漸將推案重心從透天型產品，轉向坪效更高的電梯大樓。其次是家庭結構的轉變，現在的年輕世代的居住模式以小家庭為主，比起對居住面積的需求，他們更重視便捷的生活機能、完善的社區管理與公共設施。再者，總價仍是關鍵，透天厝因其土地與建造成本，總價門檻普遍較高，讓不少潛在買家望之卻步，相較之下，電梯大樓的總價帶更能符合首購族與小資族的負擔能力。
張兆宏表示，宜蘭房市的剛性需求相對穩定，除了在地自住買盤外，也吸引不少來自台北的購屋客群。其中，礁溪更是外地買方最為青睞的熱區之一。自國道五號完成後，礁溪經北宜公路或鐵路宜蘭線前往台北車站僅約 40 公里，聯外交通便利，加上區內擁有豐富的天然溫泉資源，自然成為雙北客群購置度假宅的首選。去年9月，礁溪還出現每坪60萬元的高價，寫下宜蘭房價新紀錄，顯見市場對礁溪房市頗有信心。
對於宜蘭房市前景，中信房屋研展室副理莊思敏指出，宜蘭房價基期相對低，目前區域房價多落在2-3字頭，相較雙北地區仍有明顯的價格優勢。再加上宜蘭地理位置緊鄰台北，又有宜蘭高鐵站、宜蘭科學園區等利多題材為區域房市增加想像空間，未來可望吸引更多大台北首購族，以及有退休或度假置產需求的民眾進場，區域房市交易量能仍有穩健成長的空間。雖然近期全台房市有感降溫，但對於有剛性需求的購屋民眾來說，現在反而是相對有利的進場時機，許多屋主因應市場變化，願意下修開價，讓利換成交，因此現階段的購屋民眾只要多看、多比較、大膽出價，都有機會以合理的價格購得心儀物件。
避免預售屋成爛尾樓，內政部擬修法射三箭。內政部長劉世芳21日指出，下周將提出「預售屋定型化契約」修正草案，三方向為買方所繳價金應專款用於興建工程項目、契約中應載明受託機構的信託專戶名稱及帳號，以及要求賣方契約時應提供信託權益說明書。
劉世芳說明，為強化預售屋履約擔保機制，保障民眾購屋權益，預計下周辦理「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載修正草案」預告作業，並於預告期滿後送行政院消保處審議。
至於市場傳出預售屋市場掀解約潮，房仲則出現歇業潮，劉世芳表示，受央行實施選擇性信用管制與國際經貿影響，去年第三季以來預售屋市場交易逐漸量縮，預售屋解約件數略有增加，但占買賣交易件數比重僅1.1％。今年上半年房市買賣交易降溫，全國新聞經紀業者增幅放緩，但並無倒閉潮。
預售屋買賣履約期間長，為避免建商在預售期間發生財務問題或工程延宕，導致購屋民眾受損，內政部現行預售屋買賣定型化契約訂有五種履約擔保機制，目前以採用「不動產開發信託」及「價金信託」合計達52％居多。
內政部本次修正主要也是針對這兩種信託類型檢討，重點一是買方所繳價金應專款專用於興建工程項目，避免工程未動工或興建初期，買方所繳價金即被用罄。二是買賣契約應載明受託機構之信託專戶名稱及帳號，避免遭建商私自挪用。
第三則是簽約時應提供信託權益說明書，讓民眾充分了解建商提供的履約擔保機制及權益保障內容，並提醒簽約前應審慎評估風險。內政部強調，後續也將與不動產相關公會、消保團體共同編製預售屋購屋手冊給消費者。
對於已發生的預售屋建案停工事件，內政部則採取兩大處理方式，首先是即時督請縣市政府協助購屋民眾處理履約爭議；二是轉請信託銀行暫停動支其所繳價金。內政部強調，會持續蒐集預售屋異常建案訊息，即時通報地方。
央行房市信用管制措施見效，房市熱度明顯降溫，銀行間房貸水位見頂，各銀行機動調整房貸利率，央行21日公布7月五大銀行新承做房貸金額及利率，新增房貸略增至709.24億元，房貸利率正式突破2.3％達2.303％，寫2009年1月以來逾16年半最高，續逼近2008年12月前高2.523％。
央行公布7月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款加權平均利率為2.205％，較6月的2.186％上升0.019個百分點，主因除了消費性貸款利率略降，其餘各類貸款利率均上升。若不含國庫借款，7月五大銀行新承做放款加權平均利率為2.205％。
房貸方面，央行經研處副處長葉盛說明，新增房貸金額呈現上揚，主要是部分房貸遞延到7月，還有少數銀行整批分戶貸款也比上月增加所致，整體房市仍是「量縮價盤整」格局，市場確實買氣減緩，不像過去看好房市表現。除了受到第七波信用管制影響，銀行間遵循銀行法第72條之2的規定，自主控管不動產貸款，房貸審核更審慎，「會擔心超過水位」，對個案利率進行調整，導致整體新增房貸利率持續升高，至於利率是否已達高點，目前難下定論。
葉盛指出，7月六都建物買賣移轉棟數為18,856棟，與月增約4.2％，但仍比去年同期減少29％，反映當前移轉棟數減少，買氣下滑，7月信義房屋大台北房價月指數小幅年減0.79％，第二季國泰房地產指數也呈季減0.25％，整體房價小幅鬆動修正。
7月新青安房貸金額286億元，占五大銀行新承做房貸比重升至40.28％，創去年7月以來新高。央行重申，新青安貸款占整體房貸餘額比重提高，符合其目標，將信用資源留給無自用住宅者。
房市低迷，代銷業也陷苦戰，預計9月18日登場的央行理監事會議，預估房貸管制鬆綁機率不大，代銷業者為抗寒冬紛紛採取自保策略，忠泰集團旗下代銷事業忠泰房屋仲介公司透露，將回防雙北市，並拉高商辦代銷案比重至4成，預期企業用戶購置商辦買氣將相對穩健。
忠泰房屋副總經理張智傑觀察近一年房市起伏，表示央行去年9月推出第七波不動產信用管制宣布實施後，對房市衝擊還不算明顯，但今年4月美國宣布開徵對等關稅後，來客量和成交量突然少很多，現在每周平均成交戶數掉到1～2戶，比央行管制前平均最高達四戶，不可同日而語。
張智傑表示，這波房市震盪受災較嚴重區域在桃園以南，雙北市由於近幾年漲幅較穩，相較於南部有些區域呈翻倍飆漲，比較穩健；不過，這一波震盪，似乎還看不到底部何時浮現。
張智傑表示，下半年關稅衝擊景氣動能，購屋客戶考慮猶豫期持續拉長，已直接影響代銷業業績，成交速度變慢、成交量也相對萎縮，考驗代銷業者應變實力。現在代銷案普遍拉長結案時間，對於後市，不少大型代銷業者多悲觀以待，至於忠泰房屋，將還是會以包銷案為主，但接案、選案會更為保守謹慎，且會拉高商辦案比重、降低住宅案比重。
台積電持續擴建先進製程產能，帶動三大科學園區周邊房市交易熱度。據實價登錄統計，台中沙鹿、高雄楠梓近三年上半年預售屋均價漲幅逾3成，顯示科技業設廠效應已直接反映在區域房價。
在中科台中園區二期擴建計畫中，據悉台積電規劃興建四座最先進製程1.4奈米晶圓廠，預計第四季動工。全案完工後，年產值估達近5,000億元，並新增約4,500個就業機會，龐大需求成為推升台中房市的重要動能。
根據房市交易數據顯示，中科周邊的沙鹿區，近三年上半年預售屋均價上漲32.21％，鄰近的西屯區漲幅亦達12.08％；在新竹方面，2奈米生產基地所在地寶山鄉，漲幅達27.74％，新竹市區上漲15.3％；至於高雄楠梓產業園區周邊，漲幅高達40.9％，成全台最亮眼科技房市熱點。
受惠台積電中科二期先進製程廠區擴建計畫，帶動周邊房市買氣，即使在市場冷靜期，中科特區的新建案仍表現不俗。如沙鹿區「麗景風和」預售案，規劃40至48坪純三房產品，實登單價站上4字頭。中科周邊新案也屢創高價，如「精銳WORLD」最高成交單價達59.14萬元，「寶輝THE TOWER」最高成交單價達81.19萬元，「磐鈺雲詠」最高成交單價71.19萬元，顯示中高端市場仍具支撐力。
全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，台積電先進製程擴廠不僅是企業投資，更牽動區域轉型、人口遷徙與房市板塊挪移。科技產業投資效益具有長期且結構性特質，待園區建設完成並釋出產能後，高所得就業人口將持續湧入，將為當地房市提供穩固剛性需求。
央行實施第七波不動產信用管制的「金龍風暴」威力驚人，連輝達執行長黃仁勳的光環都擋不住。據《住展雜誌》調查，除北士科園區直接受惠輝達星艦總部進駐北士科的利多，近三個月房價平均上漲4.8％外，原本期待會有外溢效應的大北投全區、士林、三重等三區，都沒搭上輝達利多列車，房價不漲反跌。
住展發言人陳炳辰指出，輝達今年5月宣布進駐北士科，被視作房市冷氣團下一大暖流，除北士科本身區域房市，包括北投、士林及新北市的三重、淡水，也寄望因地緣性而有所帶動。不過統計顯示，北投全區、士林、三重區，並沒沾上輝達利多的邊。
住展統計，北士科園區自5月輝達宣布總部插旗後至8月的三個月期間，預售案平均每坪售價為119.4萬元，比起還沒公布的1～4月，小漲4.8％，相較去年同期則增近1成，其中新洲美段水景宅，每坪成交單價衝上144.8萬元，創下北投區房價新高。
至於北士科周邊有意搶搭輝達議題順風車的區域，房價卻未有感提振。
陳炳辰指出，以北投區來說，5～8月每坪均價90.6萬元，比起1～4月的98.4萬元還下跌7.9％，較去年同期亦只微增1.5％。
鄰近的士林區，房價也未大漲，5～8月每坪均價119.9萬元，比1～4月的行情還小跌1.8％。與北士科一橋之隔的三重，5～8月均價76.1萬元，比起1～4月的78.2萬元，不漲反跌，跌幅約2.7％。陳炳辰分析，究因三重區重劃區新案量體太多，現階段買氣弱化，而不易讓價格發揮。
陳炳辰分析，北士科的話題效益短尾，且外溢反應不佳，而聚焦北士科自身區域房市，則可期待文林北路上品牌建商新案有創高價的機會。
成立32年的老牌壽險公司三商美邦人壽決定出售，這次出售與以往壽險公司公開招親模式最大的不同在於採「邀請制」，要參加娶親者9月前必須遞交「不具約束力的意向書」才能進入首輪比價。據了解，已有三金控、一壽險收到「邀請函」，對此，三商美邦人壽表示，目前處於增資緘默期，不予置評；併購圈人士指出，今年底前有機會看到三商壽合併案成功。
併購圈人士指出，增資、發債皆不順的三商美邦人壽已委託財顧開始探詢潛在買家意願，不同以往的招親模式，不是誰想來買就能買的，財顧建議不必廣邀買家，而是主動出擊、選擇適當的買家、增加成功率，主要鎖定對象有三類：旗下沒有壽險子公司的金控，或是想要快速壯大壽險子公司的金控、想快速擴大資產規模的獨立壽險公司。由於三商壽賣相不錯，因此首輪就將出現激戰，9月初就可知道共有幾家可進入第二輪。
併購圈人士分析，三商壽雖然是老壽險公司，但賣相還算佳，除去投資台灣50反1 ETF（00632R）損失150億元外，沒什麼太大的問題，不只資產規模夠大、保單品質不錯，業務大軍產值也高。
就三商美邦人壽2025年第二季財報自結數來看，三商壽今年上半年總資產達新台幣1.55兆元、上半年新契約保費收入189.7億元，依今年7月壽險公會統計，三商壽業務員登錄人數為9,435人，排名第六。
至於合理併購價為多少？併購圈人士指出，三商壽目前雖然現在每股淨值5.43元、股價淨值比僅1.02倍，但壽險公司併購不同於一般證券、銀行的併購，不能只看淨值比來出價，因為壽險手上的資金是保戶的錢，不等於是資產而是負債，主要看二大塊，一是帳上資產是否乾淨？是否有踩雷如俄債？二是未來增資需求有多大？這也是為何過去曾有保險公司1元出售，就是因為買家持續增資壓力大。
併購圈人士分析，三商壽去年底資本適足率僅136％，顯著低於200％門檻，被打入「資本顯著不足」區，且原本預計要完成次順位公司債200億元，最後只募到25億元，尚欠175億元，若今年6月RBC再不足就達六期了，加上明年又要接軌IFRS17，未來將有不小的增資壓力。
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