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房產新聞
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中信房屋彙整內政部不動產資訊平台資料顯示，今年首季屋齡40年以上中古住宅的交易筆數達7,201筆，占全國交易總筆數達31.1%，老宅交易比重再創新高，幾乎每三筆交易就有一筆是屋齡40年以上的老屋，顯見房價攀升讓老屋交易愈加熱絡。
中信房屋研展室副理莊思敏分析，老屋交易愈來愈熱絡，推估有三大原因，首先就是價格問題，與預售屋、新成屋相比，老屋房價普遍較低，更容易入手，且新建案因建商有成本考量，讓價空間較有限，相對之下，老屋屋主在議價上通常更具彈性，對買方更有吸引力。
其次，地段價值是老屋的一大亮點。大多數都會區的老宅都位在市中心，具交通便利、生活機能完善優勢；反觀近年新推案多位於蛋白區、甚至蛋殼區，這些區域仍處於發展階段，需周邊交通、生活機能配套，對自住型買方而言，精華區的老屋更能滿足實際生活需求。
最後，莊思敏表示，近年政府積極推動都更與危老改建，不少老舊建物經重建後身價翻漲，吸引許多投資型買方進場，進而帶動老屋交易升溫。
統計顯示，截至今年第1季，全國住宅平均買賣屋齡高達30.89年，創歷史新高。
相關資料顯示，屋齡逾四十年以上的住宅交易筆數高達7,201筆，占全國住宅買賣總筆數23,164筆中的31.1%，老宅交易比重再度寫下新猷，進一步顯示房價持續不斷攀升，加上都更緩慢，持續墊高住宅屋齡和老屋交易占比提升。
進一步觀察六都屋齡40年以上中古屋的交易占比，以台北市最多、高達55.7%；其次為新北市30.8%、台南市30.3%、台中市28.6%、高雄市23.2%以及桃園市19.8%。
莊思敏分析，台北市土地開發趨於飽和，區內可供大面積開發的素地有限，區域住宅供給以中古屋為主，加上新建案每坪開價動輒破百萬元，而中古屋每坪成交價普遍在7、8字頭左右，在比價效應下，購買中古屋民眾更多。
台北市高總價住宅市場明顯降溫，「200萬俱樂部」豪宅買氣今（2025）年上半年呈現腰斬態勢。根據實價登錄資料，今年上半年北市豪宅成屋交易僅7件，較去年同期28件大減75％；預售案則成交31件，也較去年的66件減少53％。
房市大環境不穩，加上美中關稅戰干擾及全球政經情勢動盪，讓高資產族群對於高單價產品的置產效益產生疑慮。同時，豪宅涉及的高持有成本、貸款限制與法人購屋審查制度等政策因素，也進一步壓抑購買意願。
信義、中山退燒最為劇烈
各行政區中，信義區去年上半年尚有12件中古豪宅成交，今年同期卻僅剩1件交易，幾近全面停滯；中山區豪宅市場則「全面掛零」，去年仍有8件中古交易、18件預售成交，相較之下今年買氣明顯消退。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，高總價住宅動輒數億元，加上央行實施多輪選擇性信用管制及維持高利率水準，使得高資產族群資金運用愈發保守，導致信義、中山兩大指標豪宅區交易急凍。
然而，大安區受惠於優質學區與生活機能，仍具剛性需求支撐，吸引本地高資產族群進場；松山區則因交通便利與新案釋出，讓豪宅市場維持基本交易量。
賴志昶指出，台北市豪宅市場正朝區域分化方向發展，傳統蛋黃區不再代表成交保證，未來能兼顧自住需求與生活機能的地段，將更具抗壓與抗震性。考量資金成本仍居高不下，以及政策壓力仍在，高總價住宅短期內恐怕難以重現過往榮景。
根據內政部不動產實價登錄統計，截至今（2025）年Q2，全國住宅大樓含車位的中位數房價已上升至1,378萬元，較2023年同期增加178萬元，顯示過去兩年全台房價呈現明顯上揚趨勢。六都住宅大樓加車位的中位價也全數突破1,100萬元，正式進入「千萬房價」時代。
房價上漲趨勢以中南部及北部衛星城市最為明顯，其中桃園市兩年內上漲246萬元、台南市漲幅高達255萬元，為六都之最；新北市則從1,480萬元增至1,700萬元，漲幅達220萬元；台中市與高雄市也分別上漲188萬元與190萬元。
自2023年以來，在台股走強與新青安政策帶動下，民眾對房價上漲預期濃厚，形成強勁購屋潮。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2023年Q3台股從17,000點攀升至24,000點，加上新青安方案上路，為房市注入大量資金與信心。
然而，中央銀行推出第七波選擇性信用管制後，市場熱度開始趨緩。房價雖在去年Q3第三季觸頂至1,415萬元，但至今年Q2已略為回落至1,378萬元，顯示房市逐漸回歸理性，民眾購屋傾向自住需求為主。
曾敬德表示，隨著貸款條件趨嚴與價格上漲預期消退，房市過熱情況獲得控制，未來房價恐難再出現大幅成長，預料將進入盤整期，呈現溫和整理格局。
全台房市買氣跌入谷底，就連以往為房價高點的北部各縣市，也出現價格盤整。
住商機構彙整實價登錄資料，2025年第二季北部各行政區中，房價仍有15個行政區仍呈現上漲，其餘地區多呈持平或盤整。 大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，北部仍能維持漲勢區域，多屬生活機能成熟，或有其他建設題材，才能讓區域買盤支撐房價。
住商機構根據實價登錄資料，盤整台北市、新北市、桃園市、新竹縣、新竹市及基隆市各行政區第二季平均成交單價，並與第一季房價進行比較，北部各行政區多呈現盤整下跌或是持平，但仍有15個行政區維持漲勢。
其中，台北市內湖區房價漲幅最高，第二季平均成交單價達84.3萬元，房價單季上揚 4.2%；另外，南港、中山與文山區則分別上漲3%左右，名列3~5名，至於信義、大安、中正、北投等區也有 0.5~1.9% 的小幅漲幅。
住商不動產北市區協理錢思明分析，此次進榜15個行政區中，有8個行政區皆屬北市，主要有二個原因，一是受惠於商業機能成熟、交通設施便捷，地段優勢加持之下，令蛋黃區房價仍是歷久不衰。
二是近期北市蛋白區如南港、北投及文山等區，皆有不少話題帶動，如前二者有重大建設與重劃區，而文山區則有品牌建商進駐，整體而言，北市蛋黃、蛋白區雖呈量縮格局，但各區仍具有不少抗跌力道。
賴志昶指出，整體而言，北部僅有15個行政區逆勢上漲，且漲勢相對有限，已清楚顯示就算以往為交易火熱的北部各縣市，市場也邁入盤整階段，消費者進場房市應慎選地段，如區域未具有機能優勢，亦要有足夠帶動未來性之議題，才能在高利率、限貸令及政策調控下，讓資產具有一定保值性。
房市銀彈問題未解，建商推案保守、買方謹慎觀望，不少地區都呈現「沒推案、沒買方、沒成交」的空轉狀態，據591新建案統計全台主要重劃區銷況，全台前十大重劃區合計就有1.8萬戶待售，占這些區域在線總戶數的36.6％，約每3戶就有1戶滯銷，新北、桃園二市就有淡海、客運園區、林口、青埔、二重疏洪道、草漯、A7等七個重劃區合計1.4萬戶待售。
591新建案調查顯示，除了新北、桃園二市七個重劃區外，包括高雄市高雄大學特區、台中市台中港特區、捷運機廠重劃區也都分別有千餘戶待售。
591新建案指出，銀彈問題一天未解，房市恐怕寸步難行，尤其當前土建融及房貸緊縮，除了建商資金鏈受阻，消費者申貸更得經過層層關卡，且最終利率和成數還未必符合預期，額外自備款、交屋等待時間，甚至裝潢費用等相關成本明顯增加，整體負擔愈來愈重，市場M型化更加極端，長期下來對業者和購屋族都是警訊。
而重劃區推案集中且量體大，易受市場波動影響，是觀察市場買氣冷熱的重要指標之一，目前業者心態更是悲觀，一路看壞市場到明年，營運上也只能採取多案共用銷售中心、人員彈性工時等方式降低管銷成本，並為長期抗戰做準備。
全台未售量體最大的為淡海新市鎮待售3,621戶，規模直逼部分縣市整體在線銷售戶數，淡海雖有捷運輕軌、淡江大橋等建設加持，但因為通勤及氣候等因素影響，加上當地多為量體龐大的造鎮案，待售壓力長期居高不下。
居次的桃園客運園區，近年受周邊青埔特區房價高漲，親民3字頭房價及建商力捧，成推案熱區，不過生活機能尚未成形，又遭逢市況變天、買方決策期拉長，即便已有個案願意讓利，短期內仍難以見效，超過2,000戶未售，賣壓同步上揚。
房市買氣低迷，預售市場慘兮兮。據實價資料顯示，今年上半年六都預售屋合計交易1.82萬戶，不僅較去年下半年減少52%，更比去年同期大減72％，買氣直落谷底。
以六都來看，除台北市年減41％、新北市年減59％外，其餘四都交易量年減量均高達7~8成，買氣最為悽慘，其中又以高雄市年減81％最高，從去年上半的10,637件，到今年上半年只剩下2,024件，買氣急凍。
專家指出，雖然預售市場買氣低迷，但卻有案子可以吸引購屋者目光，從根據建案活躍度與用戶瀏覽量統計而出的「591新建案活躍榜」最新資料顯示，六都以「耐震、制震」作為建案特色的新案，成為目前市場少數能吸睛的主流，約有３～４成的耐震新案在目前逆境下，還都能擁有較高人氣而進入各地區「活躍榜」，成為當前新案市場最有機會突圍而出的產品。
全向科技房產中心創辦人劉永昌表示，銀行限貸、央行信用管制與川普關稅沖擊未定，是今年房市買氣大減的主因，而預售屋因為價格普遍高於成屋，受到的沖擊更是大，特別是雙北以外的主要都會區，包含：桃園、台中、台南、高雄等縣市，近五年房價狂飆4~6成，目前這些地區民眾追價買房意願大減，因此造成預售屋交易量更是明顯萎縮。
而目前在川普關稅沖擊未定的氛圍下，短線估計預售新案買氣要提振並不容易，因此，建商若有推案，如何確切打中購屋者需求，將是案子能否吸引購屋者青睞，進而賣到好價格與順利去化的重要關鍵。
以目前市場還有人氣的「耐震宅」來說，就是受惠近年台灣大地震發生頻率變高，民眾關注建物耐震性能所造成的結果。目前北市線上新案強調「耐震性能」的比率約有2成，比率除為全國各縣市最高外，耐震宅更是頻頻進入到各行政區的「活躍榜」，顯見購屋者確實對耐震宅有著高需求度；另外，這幾年因地震災損嚴重的台南、高雄等地，今年民眾對於耐震宅的關注度更是明顯拉升，估計也是目前這兩地約4成的耐震新案，在目前市況低迷下，還相對擁有高人氣的主因。
劉永昌指出，房市買氣差，建商常見的傳統思維，一定先從精簡成本開始，包含人事費用、用料、買地進度等，但這樣的結果，對於幫助建案去化成效相當有限，最終甚至只會演變成「殺價競爭」才能去化庫存的結果。因此，如何幫助建案增加賣點、符合市場需求，才是建商能否突圍而出的關鍵，畢竟能賣掉，才能有現金流，才可度過難關。
至於目前市場需求度高的耐震宅，很多建商認為將增加興建成本，如果投入，能否有回報還不確定，因此而猶豫不決。
但從如今「耐震宅」明顯受到購屋者青睞而排名靠前下，顯見興建耐震宅確實有一定「保價、順銷」效果。因此，建商在推案時，不妨可進一步精算，多評估利弊。
劉永昌指出，而且其實蓋耐震宅並不需高成本，想用有限成本，達到高耐震性能，並非不可能。目前在日本普及度高，已有超過1.3萬個案例且已引進台灣的「半剛接」耐震技術產品（如：RBone），每坪成本只要增加0.5萬~2萬，就可以達到耐0.41Ｇ強震而大樓不倒，媲美核電廠耐震等級的效果，相對目前市場常見的制震、隔震想達到同等效果，每坪成本需增加２～10萬，甚至更高，用半剛接產品蓋耐震宅ｃｐ值更高，建商有意推耐震宅時，可多了解比較。
由於危老重建建融不受銀行信用管制、不受18個月內開工限制，即使房市景氣下滑，全台危老重建相對穩健，修法上路迄今年上半年，全台累計核准危老案達4,379件，其中台北市累積突破千件，占全台2成以上，宜蘭、花蓮是非都會區危老案件最多的縣市，新竹市則是危老案平均基地面積最小的縣市。
根據內政部營建署統計顯示，目前全台危老重建核准案件，六都合計約占全台的83％，除台北市突破千件以外，台中市以885件居全台第二，六都中最少的為桃園市的215件。
新竹市、嘉義市二個發展較早的城市也分別有194、70件，常是國內颱風、地震的抗災最前線，建物受災風險較高，危老重建需求殷切的宜蘭縣、花蓮縣也分別有近70件。
值得注意的是，台北市平均每件危老基地面積坪189.6坪，反映了開發飽和、素地極度缺乏，不過台北市並非危老基地最小的縣市，新竹市由於腹地小、且部分地區又受新竹機場禁限建管制，整合大基地的難度高，每件危老案基地平均面積僅138.4坪。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，危老重建是近年政府大力推動的重大政策，所以許多打炒房政策都對危老開綠燈，包括不動產放款天條的銀行法72-2排除危老授信，銀行放款額度不受水位限制；危老重建融資貸款也不在央行的信用管制中；加上開發商買老屋來重建不必受18個月內開工限制，開發商投入危老重建不論在資金調度還是開發時程方面，都有更大的彈性，使得即使房市景氣波動，但危老重建漸成為取得案源的重要管道。
雖然危老重建的貸款限制少，但危老、都更的放款為中長期放款，資金回收的速度慢，隨著都更、危老放款在建築貸款中的占比節節攀升，中長期的市場風險仍需留意，所以相關授信依然會納入「不動產放款集中度」的計算。
近期保險公司的新增房貸量單月為657件，雖然對比2013年高峰期仍有落差，但現在的案件量也已是2年前的5倍之多。信義房屋專家表示，保險房貸利率也跟隨市場波動，近期有網站顯示首購客戶表定利率2.65%起。
上一波房市景氣高峰的2013年，保險公司的房貸1個月新增數量可達3300逾件，後續陸續開始減少房貸業務，2023年1月最低出現67件的新增房貸數量，在房貸開始吃緊與第七波管控後，保險公司每月新承做量逐漸增加。
根據聯徵中心統計，3月保險公司的新增房貸量為657件，雖然數量不是特別多，但已經是2023年3月的5倍，保險公司在這波房貸吃緊狀況下，也開始慢慢爭取一些房貸業務。
利率方面，今年3月全體銀行平均房貸利率為2.326%，信用合作社的利率為2.76%，農漁會利率為2.32%，保險公司為2.34%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示：「保險公司過去礙於通路、成本與產品競爭力等狀況下，幾乎退出房貸市場，多以客戶服務為主，不過在銀行端的資金吃緊後，房貸利率逐漸調高，壽險業也開始願意爭取一些房貸業務。」
曾敬德表示：「保險房貸利率也跟隨市場波動，2024年央行要求銀行自主管理時，有壽險公司網站提供優質客戶都會區房貸2.2%起，之後網站公告改為都會區一般客戶房貸利率2.38%起，近期網站則是首購客戶表定利率2.65%起。」
東森房屋研究中心經理葉沛堯表示：「在房貸資金緊縮、申貸不易的環境下，除了新青安，房貸利率與市場利率也有明顯的脫鉤，而較高的利率自然也會吸引保險公司承作房貸業務的意願。」
葉沛堯補充：「對部分民眾而言，保險公司的房貸服務確實也是相當不錯的選項，身旁有位朋友就是某保險公司的大戶，手上握有多張保單，其中包括儲蓄、投資型，近期申貸房貸業務時就拿到了不錯的條件。」
台灣面臨美國對等關稅及匯率衝擊，加上美國聯準會主席鮑爾日前釋出可能降息訊號，產業界紛紛觀望台灣央行的9月理監事會議，是否會選擇降息？不過身兼央行理事的台經院院長張建一，25日出席記者會提出看法。
張建一表示，「沒有升息也沒有降息的空間，這個降息涉及到房市，預售屋價格是沒什麼降，但是中古屋是有降，因為房地產這樣子，所以央行就要降息救房市？央行過去7次信用管制根本白做。我們簡單講，不要道德綁架我們中央銀行，目前我認為到年底，台灣的貨幣政策都不會變。」
台灣下一步的利率決策怎麼走？央行總裁楊金龍25日在立院備詢時回應，央行調整利率不會針對單一產業，而是看總體經濟狀況，判斷經濟成長率和物價這些標準來做調整。
根據主計總處最新預測，全年經濟成長率4.45%、物價低於2%，儘管新台幣匯率升值高於日韓，但台灣的基本面比日韓好，甚至是好很多。央行是否降息，會在9月的理監事會議中討論。
亞太商工總會執行長邱達生認為，「聯準會降息那我們都不動的話，等於向這些國際的熱錢發出邀請函來。因為我們拉抬經濟成長，最主要的引擎還是商品出口，因此我認為還是會調整，在9月如果說我們降息半碼，實質利率還是正的，通膨對整個房市還是有一些抑制的效果。」
中央大學台經中心執行長吳大任分析，「你透過降息來引導新台幣貶值，這個是一個可以考慮的政策操作，但是我不認為央行會這樣做，會考慮他降息對房地產的一些意義。」
央行利率決策不僅牽動台灣出口產業是否能減輕匯損壓力，也攸關房市是否會因為降息減輕房貸成本而回暖。台灣利率是否維持連6凍？就等9月央行理監事會議揭曉。
國內房市去年交易過熱，甚至出現炒作風再起，中央銀行祭出第七波信用管制，加上不動產總量管控與《銀行法》第72條之2限制，銀行房貸資金逐步緊縮。公股銀行指出，今年來國內不動產市場交易量明顯受抑制，隨政策限制持續，加上川普2.0祭出的對等關稅政策增添經濟不確定性，無論企業或消費者，對廠辦及房市需求均下滑，不利於後續房市銷售表現，且房市供給量持續放大，恐導致建商面臨庫存調整壓力，不動產市場續凍到年底。
公股銀指出，政府去年下半年開始信用管制及房貸緊縮，導致不動產市場資金供給下滑，抑制國內不動產市場交易量能。美國總統川普上任後一連串關稅政策，全球面臨經貿環境風險變大，亦間接造成不動產市場買氣停滯。
今年以來建物買賣棟數較去年同期減少，上半年房市買氣已有大幅衰退的趨勢。若從整體建築物使用執照核發件數及總樓地板面積統計來看，均較去年同期減少，反觀住宅類使照核發件數仍成長，推估前幾年因房市熱絡促使建商積極推住宅案，並在今年湧現交屋潮，將使得今年房市供給呈增加態勢；房地產新案待售存量也逐步上揚，顯示國內預售屋、新成屋需求不振，近期使照增加預計將促使房屋供給量持續放大。
商用不動產市場方面，受惠壽險業投資不動產最低投報率下修，加上AI熱潮帶動科技業廠房、廠辦及辦公大樓等大型交易活絡，挹注第一季商用不動產產業成長動能。不過，在美國後續宣布關稅政策後，衝擊我國部份產業經濟景氣，恐削減未來商用不動產銷量走勢。此外，目前住宅市場買氣持續萎縮，建商推案與購地意願亦將更為謹慎，國內土地交易前景不容樂觀。
公股銀認為，未來不動產業有五大觀察重點，包括政府相關房地產信用管制政策及限貸令是否持續、美國關稅貿易戰及地緣政治所造成的經貿環境變動將影響房市走勢、少子化、都更危老推動進度及利率水準等。
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