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房產新聞
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全台房市買氣跌入谷底，就連以往相對穩健的北部各縣市，也出現價格盤整。根據實價登錄資料，2025年第二季北部各行政區中，房價僅剩15個行政區仍呈現上漲，其餘地區皆呈持平或盤整。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，北部仍能維持漲勢區域，多屬生活機能成熟，或有其他建設題材，才能讓區域買盤支撐房價。
住商機構彙整實價登錄資料，盤整台北市、新北市、桃園市、新竹縣、新竹市及基隆市各行政區第二季平均成交單價，並與第一季房價進行比較，其中北部幾乎各行政區皆呈現跌幅或是持平，僅15個行政區免強維持漲勢。其中，以台北市內湖區房價漲幅最高，第二季平均成交單價達84.3萬元，房價單季上揚4.2%；另外，南港、中山與文山區則分別上漲3%左右，名列3~5名，至於信義、大安、中正、北投等區也有 0.5~1.9% 的小幅漲幅。
住商不動產北市區協理錢思明分析，此次進榜15個行政區中，有8個行政區皆屬北市，主要有二個原因，一是受惠於商業機能成熟、交通設施便捷，地段優勢加持之下，蛋黃區房價仍是歷久不衰；二是近期北市蛋白區如南港、北投及文山等區，皆有不少話題帶動，如前二者有重大建設與重劃區，而文山區則有品牌建商進駐，整體而言，北市蛋黃、蛋白區雖呈量縮格局，但各區仍具有不少抗跌力道。
賴志昶指出，整體而言，北部僅有15個行政區逆勢上漲，且漲勢相對有限，已清楚顯示就算以往為交易火熱的北部各縣市，市場也邁入盤整階段，惟部分核心區仍倚靠生活機支撐房價，或有其他大型建設或重劃區題材。
像是此次上榜的桃園大園與新北市其他各區即屬此例，顯示消費者進場房市應慎選地段，如區域未具有機能優勢，亦要有足夠帶動發展之議題，才能在高利率、限貸令及政策調控下，讓資產具有一定保值性。
內政部近期公布113年第3、4季，六都待售新成屋統計，讓各縣市新屋供給表現與賣壓浮上檯面，觀察高雄市從110年第1季，待售新成屋為9,394宅，在連續4季緩降後，自111年第2季起開始逐漸緩升，來到113年第4季增至1萬3,901宅，站上新高點，餘屋壓力持續增大！
從區域來看，三民區及楠梓區是全市唯二，待售新成屋突破2千宅的行政區，其中，又以楠梓區量體最大，Q4餘屋增至2136宅，季增9.7%。三民區仰賴龐大人口紅利為高雄傳統購屋熱區之一，剛需強勁、新建案供給熱絡，楠梓區則是受台積電效應，帶動買氣與推案量爆衝，而待售餘屋量居冠，是供過於求，買氣趕不上供給速度嗎?
根據內政部說明，待售新成屋數量攀高的原因，可能包括該地區最近新成屋案數量多、成屋完工時間接近統計時間點、統計期間屋齡5年內新成屋未銷售完成等因素。因此，需評估各區待售新成屋數量，是來自於統計當期大量新成屋，因尚未開始大力銷售造成，還是前期尚未順利去化所造成。此外，各地區之高低基準有所不同，需綜合考量該地區房屋稅籍、住宅類數量、平均推案數量、平均去化數量與速度等因素，方有利評估待售新成屋宅數，是否與過去平均水準或相較其他地區有差異。
然而，高雄近年受豐沛產業議題效應，帶動房市景氣熱絡是不爭的事實，近幾年來不少熱區推案量明顯增加，根據高雄市不動產代銷經紀同業公會統計，截至2024年底，高雄新成屋約計有100場，預售計有198場，興建中則有116場，同樣楠梓及三民區總體案量數佔比最高，楠梓新成屋、預售及興建中新案共計有63場，三民區則有53場，隨著新案陸續進入完工期，新成屋庫存量也大幅增加，同時，由於目前新屋購屋門檻仍高，加上限貸令卡關，政策緊縮下，也相對影響新屋去化速度遲緩。
反觀部分區域待售新成屋的去化力表現不俗！包括像是小港區、鹽埕區及鼓山區，待售新成屋均呈現季減，尤其小港區113年Q4年減幅超過3成，為高雄餘屋去化效率最高的區域。而這種情況可能反映幾種市場訊號：
1. 市場吸納能力提升、加快銷售速度 房子賣得比新供給速度快，庫存自然下降，可能受該區需求面增加， 有建設利多、交通改善或人口流入，甚至是結合銷售優惠誘因等，刺激買方出手，讓新成屋更快被消化。
2. 供給減少、推案量低 新推案量變少，或區域本來新案供給就稀有，沒有大量新成屋加入待售庫存，也會讓總數逐漸下滑。 若是餘屋去化表現呈長期減幅趨勢，則可能代表庫存逐漸被市場消化，市場逐步回到供需平衡的健康水位，不過，仍需搭配成交量與推案量變化綜合評估，以反映是新推案減少，或是需求真正上升。<>
近3年雙北中古屋市場呈現明顯的總價帶分化趨勢，雖然新北市總價1,500萬元以下的中古屋交易占比從70.3％下滑至63.1％，但中高總價產品的占比持續上升，顯示購屋族群對於較高總價物件的接受度正在提升。
根據永慶房產集團盤點雙北屋齡5年以上的中古屋交易資料，台北市總價2,000萬元至4000萬元的住宅產品在市場上持續走強，在今（2025）年上半年占比達到35.7％，成為最主要的成交區間；總價2,000萬元以上的交易總占比也過半達50.7％，顯示中高資產族與換屋族仍是支撐台北房市的主力。
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，台北市因土地開發接近飽和，低總價產品供給稀少，加上老屋改建進度緩慢，導致房價不斷墊高。原本屬於相對親民價位的物件也逐漸往中高總價區間靠攏，使得首購族與預算有限的消費者選擇轉往新北市甚至桃園等區域，形成「脫北潮」現象。
新北市方面，雖然總價1,500萬元以下的產品仍為主流，但占比也從3年前的70.3％滑落至目前的63.1％；總價1,000萬元以下的占比更僅剩31.9％，顯示即使新北整體房價仍相對台北親民，但在板橋、新店、中永和等核心區域房價不斷攀升的情況下，低總價產品已逐漸萎縮。
陳金萍指出，除了在地自住需求穩定外，新北市吸引不少來自台北市的外溢買盤，進一步推升總價1,500萬元以上的中古屋交易占比。根據統計，該區間的交易占比從去年的29.7％增加至今年的36.9％，成長幅度明顯。無論是北市購屋族轉戰新北，還是在地升級換屋的族群，都顯示出市場對中高總價產品的接受度與需求正在擴大。
受限於房價高漲與供給結構改變，雙北房市總價結構已悄然轉型，目前台北市2,000萬元以上已成主流，新北市雖仍以1,500萬元內為主，但高總價占比也持續攀升，顯示購屋門檻逐年墊高，也將改變未來市場布局與購屋族群的選擇策略。
商辦越老越值錢，根據實價登錄最新資料，大安區忠孝東路四段屋齡已高達53年的老商辦「大陸大樓」，今年6月出現一筆2.25億元的交易，包含一個車位，共202.62坪，未拆車位單價111.1萬元，若車位以400萬計算，拆算後單價約117萬。
觀察今年還有另一筆單價破百萬的老商辦，是位在松山區南京東路三段的「台實大樓」，屋齡53年，單價104.4萬元，可見雖然該大樓已達「知命之年」，但銜著地段優勢，仍能創下破百萬的單價行情。
另外今年台北市達50年以上的億元商辦交易共有4筆，除了「大陸大樓」，另外兩筆年過半百的老商辦交易，都在中山區，分別是屋齡52年的「長江大樓」和51年的「國際企業大樓」，單價分別為81.1萬元、72萬元。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察單價破百萬的兩大老商辦，「大陸大樓」是東區資深名辦大樓，位於大巨蛋商圈，近松菸文創園區及國父紀念館，且緊鄰近捷運站，百貨消費與商務資源便利，頗吸引中小企業主。不過實價登錄以來，「大陸大樓」商辦買賣交易不多，過去多為一樓店面交易，2015年時，店面行情曾高達每坪650萬元；至於商辦部分，僅有一筆，2012年低樓層戶成交總價約3.6億元，每坪僅80萬元，如今身價持續增溫。 另外一筆單價破百的「台實大樓」，位於南京復興路口，具雙捷運的交通優勢，南京東路金融業密度高，租賃需求和財力也有一定程度，因此老商辦身價仍亮眼。
張旭嵐指出，這些老商辦多在精華區，由於開發早，且商辦大樓集中，即使沒有先進的硬體設備，但交通和機能等各方面條件都具優勢，出租率高，尤其是這種市區大坪數商辦，若能化整為零，規劃為商務中心或是共享辦公室，有利於小公司創業者，用低成本進駐精華區，持有者也能創造高坪效和高投報。
第一建經研究中心副理張菱育提醒，私法人購置住宅採許可制之後，法人購置住宅的交易減少，且目前政府政策「打住不打商」，相對住宅產品受到貸款成數的嚴格限制，商用不動產的貸款較具彈性，仍有機會達到7成，讓不少法人與投資人將資金轉向商辦市場。
不過雖然貸款條件相對寬鬆，但商用不動產的利率普遍高於住宅，自用型買方大多需負擔3%以上利率，在高利率環境下，投資人除了要評估地段之外，還須留意市場需求性與抗跌特性，並考量產業聚落與未來改建潛力，因此也更凸顯台北市精華區的老商辦的價值。
新北市114年第2季預售屋實價登錄，共計揭露2319件，總成交金額484.3億元，各行政區預售屋交易件數互有漲跌，增加幅度較多行政區為板橋、新莊及林口 (增加261、178及146件)，而中和及三重交易件數減少最多(減少412及105件)。統計全市交易量板橋區申報451件、成交總金額97.5億元，位全市之冠。
新北地政局地價科科長蕭湘君表示，分析114年第2季板橋、土城、永和、中和、三重、蘆洲、新莊、新店、樹林、汐止等10個蛋黃區的預售屋，主要成交案件單價區間為70萬元以上，區間占比為70%，而60萬至70萬元區間占比居次，為24.6%；成交總價區間則以1500萬至2000萬元為主流，占比30.8%。其他非屬蛋黃區之行政區以每坪單價50萬至60萬元區間為最大宗，整體占比為35.6%；總價部分以1000萬至1500萬元為大宗，占比37.1%。
另分析交易熱絡行政區，成交均價以中和區85萬元居首，板橋區、三重區及新店區分別以78.8萬元、76.4萬元及71.6萬元緊追在後，其次為新莊區、林口區及土城區，每坪單價63.4萬元至69.8萬元，最後則為淡水區，每坪單價為41.2萬元。
除此之外，分析成交均價上漲原因，中和區第2季交易位於捷運永安市場站成交案例增加，交易單價達每坪101至122萬元，第１季集中在連城路與錦和路路口，每坪單價約70至88萬元；新店區第2季交易案例主要在新和國小站附近，交易單價每坪約60至70萬元，上季則交易集中在安康路二段，每坪單價約50至56萬元。
林口區、三重區成交均價則分別下跌5.9%及4.6%，分析下跌原因第2季林口區交易主要集中新市鎮外圍交易單價較低之預售屋建案，成交區間為每坪約53至75萬元，上季交易集中在林口新市鎮內文化三路一段，每坪約63至80萬元；三重區第2季集中在二重疏洪道左岸重劃區，成交區間為每坪約65至80萬元，而上季交易集中在舊市區信義公園附近，交易單價區間為每坪約70至83萬元，致成交均價下跌。
至於114年第2季預售屋建案備查情形，全市預售建案申報47案，總戶數5900戶，代銷總金額為875億元。第2季申報總戶數新莊區1367戶居冠，中和、三重、板橋、鶯歌、林口、土城、淡水區等亦屬熱絡，8個行政區申報總戶數4872戶約占全市比率82.6%。
台中危老重建市場出現降溫跡象。根據營建署與台中市都發局統計，台中累計準危老案件達885件，僅次於台北市、居全台第二。不過從近年資料來看，市場熱度明顯趨緩，2023年曾創下175件新高，去年降至147件，上半年僅覈準62件。
進一步觀察台中區域分佈，北屯區以116件奪冠，北區104件、西屯區102件，形成「三強鼎立」局面，反觀被認為最老舊的台中車站周邊，中區僅33件排第10，東區甚至未入榜。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中認為：「中區雖面積不到1平方公里，但全區皆屬高容積商業區，危老密度其實是全市最高，開發效益不容小覷。」
至於北屯能拔得頭籌，台灣房屋北區富譽特許加盟店店長東阮俊乾分析：「北屯不僅是台中面積最大行政區，同時涵蓋單元12、14期、機捷總站等新興重劃區，以及四期、松竹、東山商圈等舊市區，屋齡30年以上的華廈與大樓數量龐大，符合危老條件，加上人口紅利強勁、捷運綠線通車帶動發展，成為危老重建熱點。」
陳定中補充：「台中危老案件長年穩居全台第二，主因是許多屋齡老舊建物屬單一產權，符合100％同意條件，整合相對容易。不過，隨著新青安推升房價、屋主心態轉硬，以及第七波信用管制造成融資趨緊，開發商態度轉趨保守，才讓危老推案動能明顯降溫。」
21世紀不動產資深經理沈政興則強調：「危老重建仍具優勢，包括容積獎勵、建蔽與高度限制放寬，且不受土建融管制影響，對於精華區土地價值的提升特別有吸引力。由於危老「時程獎勵」將在明年5月歸零，預料市場將掀起一波推案潮，建商可能趕在期限前加速進場。」
台中14期重劃區近年挾重大公共建設與人口移入紅利，成為台中房市熱區。據統計，目前區內線上銷售個案多達49場，競爭激烈，但前3季銷售總計僅6場賣破雙位數，其中又以「惠宇仁平MY PARK」、「磐興寬悅」2案表現最為亮眼。
觀察榜單，成交表現亮眼的多為品牌代表作，如「惠宇仁平MY PARK」主打水湳生態公園第一排，今年以來有37筆交易，最高單價73.45萬元。而在地建商磐興建設，5月推出「磐興寬悅」，基地正對建築大師隈研吾設計的台中巨蛋，全案實登共揭露29筆，成交均價7字頭，成績表現亮眼。
磐興建設總經理游金洲指出：「今年房市受信用管制影響，加上美國關稅打壓，未來可能再次造成原物料上漲形成通貨膨脹，『寬悦』選擇分階段銷售，因應未來造價成本的不確定性風險。下半年重心放在仁平段與洲際段2塊新購入土地的產品規劃。」
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析：「14期重劃區買方多為高資產自住與置產族群，除地段條件外，品牌信任與規劃深度是決定成交速度與價格穩定度的關鍵，在營建成本攀升、土地取得不易的情況下，具備稀缺性、完整規劃與長期保值能力的建案，更能在市場波動中維持銷售動能。」
銀行限貸且針對第二戶房貸額度僅達5成，加上年底交屋潮，近期高雄房仲市場陸續增多結構體中的平轉戶案件，這類準屋主考量交屋後貸款額度不足恐將面臨違約，因此趁尚未完工過戶前趕緊脫手，尤其是3、4年前房價相對低檔時期購買超高層大樓預售屋的物件，準屋主釋出平轉戶仍有一些差額利潤，相對有利提高轉手成交率，成為房仲業者鎖定重點目標。
住商不動產華鳳文龍加盟店店東鄭啓峯指出，當前房市「現金為王」的發展趨勢明顯，買方購屋自備款必須準備更充足，主力客層除了剛需首購族之外，手頭上現金充裕或是以現金購屋的多金置產客，當前正是在市場上撿寳的好時機，陸續有一些現金購買平轉戶的成交案例，這類買家購買平轉戶置產後，多採租賃或是乾脆閒置。
若以現金2千萬元買下即將交屋的蛋黃區3房平轉戶估算，總價可低於當前新成屋約達500萬元，可選擇以2、3萬元的行情出租，即使閒置5年後脫手，房地合一稅已降至20%，帳面上獲利約400萬元，造成平轉戶市場陸續出現專業投資大戶，或房產從業人員私下介紹的情形增多。
一些房產業者也提醒，以大筆現金接手平轉戶後，也並非全無風險，包括爛尾樓、建商倒閉都可能發生，因此挑選預售屋平轉戶時，仍有不少細節需注意。值得注意的是，建商倒閉多數非因銷售不佳或政策限貸，而是體質不佳與業外投資失利所致。一旦資金調度失衡，即使原本銷售順利的建案，也可能中途出問題。
不少推案建商也認為，近期第二戶限貸影響市場平轉戶有增多現象，但從2023年7月平均地權條例修訂實施後的預售屋已不得轉讓，仍以自住型買家為主，即使投資置產客低價取得平轉戶，但房地合一稅也會影響這類物件再度釋出，因此多會延到3、5年後，對整體房價影響輕微。
內政部都市計畫委員會日前決議通過，新北市政府所提的中和區盛昌段及土城區板院段停車場及社會福利設施(含社會住宅)用地都市計畫變更案。
內政部國土管理署表示，本次新北市政府透過都市計劃檢討及變更方式，以取得社會住宅興建土地。此次通過審議的中和盛昌段基地及土城區板院段基地，目前分別作為停車場及逾期車輛放置場使用，預計可為新北市增加約1千餘戶的供應量，並串聯大眾運輸站等開發，將可提供優質的居住選擇、便利的公共運輸服務外，還會提供各項民眾所需之社會福利建設、設施及公有汽車位等。
內政部國土管理署表示，這2案皆為市府配合中央「推動社會住宅成果與提升社宅用地供給精進措施」政策方向所提出的計畫，中央樂見地方政府積極投入公共托育中心、日照中心及社會住宅公益設施的佈建，也給予實質支持，讓不同族群的居住需求及權益，都能受到照顧。
新北市政府城鄉發展局表示，中和盛昌段基地位於圓通路369巷一帶，基地距離萬大線捷運LG07連城錦和站步行10分鐘，鄰近國道三號中和交流道，面積為0.53公頃，現況為圓通停車場，未來預計興建約605戶社會住宅，周邊有錦和運動公園、中和國民運動中心、錦和國小、錦和高中等學校，以及雙和醫院，生活機能豐富。
土城區金城路二段與青雲路交叉口的板院段社宅基地，將從逾期車輛放置場變身為土城的社宅新地標，提供約420戶社會住宅及220席公有汽車位，基地距離捷運LG10站步行只要3分鐘，鄰近土城綜合體育場、土城運動中心。
新北市政府城鄉發展局黃國峰局長表示，目前兩處社宅皆已完成先期規劃，正全力進行工程發包，預計明年正式開工動土。
遠雄房地產公司總經理張麗蓉今（27）日在台中舉辦遠雄「好室智造所」全台巡迴台中港啟航記者會之後表示，目前房市走勢，仍呈「量縮價穩」格局，剛性需求仍是最主要買盤，遠雄房地產仍看好剛性需求，預計第3季將啟動5筆新案的推案計劃。
觀察當前市況，張麗蓉指出，遠雄房地產身為最懂得生活的購屋專家，仍積極為消費者打造好房，2024年全年原本目標銷售金額為365億元，但全年以「提前達標」、銷售金額衝上438億元，締造空前佳績；2025年目前預計下半年推出5筆新案。
張麗蓉表示，第3季遠雄房地產已先推出新北市 板橋「遠雄信義CENTER」廠辦案，總銷約35億元；預計第4季再推出4筆新案。因此，今年的成績，要看第4季的房市展望和表現。
值得一提的是，今年上半年，遠雄房地產雖然並未推出今年計畫中的新案，但手中既有銷售中個案，已有4筆宣告完銷，包括新莊「遠雄九五」、北士科商辦案「遠雄商舟」、台北市內湖的遠創力行銷住宅案、及台南「東御苑」，在房市逆風中，順利完銷。
張麗蓉表示，目前房市走勢，仍呈「量縮價穩」格局，剛性需求仍是最主要買盤。
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