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房產新聞
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房市交易量持續低檔，六都地政局1日公布8月建物買賣移轉棟數合計1.67萬棟，月減11.6％、年減32.1％，反映過去一季以來房市乾旱期。業者預期第三季仍將持續低量，不過近期逐漸有房貸政策討論的風向出現，市場關注後續發展。
六都地政局資料顯示，除台中8月買賣移轉棟數較7月微增外，其餘五都均減少；與去年同期相較，除台中外，其餘五都衰退幅度均逾3成，房市買氣低迷的現象已持續將近一年。
近日行政院長卓榮泰公開表態「金融水龍頭要開大一點」，金管會也隨即召集八大公股銀行總經理開會研商，似乎為持續一年多的房貸困境帶來一絲曙光。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，在房貸管控後民眾看待房市趨於保守，再加上貸款問題，買氣未見回升，未來影響房市比較直接還是在政策面，銀行動向將是影響房市重要關鍵。近期已經有房貸政策討論的風向出現，緊接9月的中央銀行理監事會議，房貸政策可能變化幅度有限，但年底銀行的自主管理已經實施滿一年，是否有調整空間，將是資金面的觀察指標。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行的第七波信用管制已持續將近一年，且各大行庫仍努力調降不動產放款集中度，由於房貸水龍頭閉鎖，民眾貸款不順，使完工交屋進度緩速進行，投入房市的意願也低。
今年前八月六都建物買賣移轉棟數13.57萬棟、年減27.6％，為近八年來同期新低，其中新北、台南、高雄年減幅均逾3成，台北市、台南市同樣創八年最低，新北市、高雄市則是近九年新低紀錄。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，關稅變數與資金環境緊俏將持續干擾房市，整體市場氛圍依舊偏向觀望，雖部分屋主願意「降價促成交」，交易量能有回升契機，但整體成長空間仍相對有限。
少子化加上高房價效應，房市三房產品未來恐式微。今年小學新生人數減少6,242人，在全體小學生人數年減3.2萬人的趨勢下，預估118學年度全台小學生人數將跌破百萬人，房地產業者認為，未來房市市場需求將更轉向二房以下小宅產品。
根據教育部「各教育階段學生數預測報告」顯示，今年9月全台國小一年級入學新生人數，預估從去年度18.2萬人，下滑至17.6萬人，創新低；而國小生總數目前約116.7萬人、年減2.9％，預估四年後將跌破百萬大關。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，國小入學人數逐年遞減，反映出少子化現象日益嚴重，導致學童人口減幅擴大，相對也會延續影響未來國中以後階段的就學人口數，而子女數的減少，加上不婚不生趨勢與高房價壓力，市場需求將更轉向二房以下小宅產品，且多數家長將資源集中，更講究精緻化教育，明星小學持續搶手，學校周邊的才藝班將更趨向多元，體能才藝班和智能開發課或程式設計課年齡層也持續下探。
以六都來看，新北、台中國小一年級新生人數今年均較去年減少超過千人，下滑幅度則以台南市5.8％最高，其次為新北的4.7％、台中4％，而即使六都中屬人口結構較年輕、移入人口較多的新興城市桃園市，今年小學新生也減少0.8％。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，社會結構、經濟條件與人口流動，皆為影響城市結婚與出生率要素之一，台南在南科蓬勃發展前，受限於就業機會不足，青年外移嚴重，結婚率從2015年起連續五年為六都最低，粗出生率也是六都倒數第一，不過，近二年受惠南科帶動就業率提升，青年回流，讓台南出生率已不再吊車尾，有利未來人口降幅減緩。
為加速推動鳳山新火車站區開發，高市府推動周圍站區重劃開發與改善交通路網，曹謹路也即將於9月底完工打通，並將設置接送區，方便旅客上下車，有利提高站區交通便利性。市調顯示，鳳山站區的房價帶目前為鳳山高檔區，預售案推案受價帶站穩4字頭，周圍15分鐘生活圈的鳳翔重劃區與華鳳特區一帶，輕豪宅仍維持3字頭區間帶，成為都會新貴與首購族購屋重點區。
鳳山車站旁曹謹路規劃臨停接送區，卻因牴觸戶反對拆遷，與市府爭訟長達8年，導致曹謹路未打通，影響車站周邊交通動線與順暢。加上車站旁缺乏臨停接送區，造成民眾搭車、接送親人不便，汽機車、公車、計程車爭道而險象環生，隨著牴觸戶完成搬遷後，高市府地政局進行打通曹謹路工程，目前工程已進入收尾階段，預計9月底完工。
高市府表示，曹謹路規劃為單行道，增設汽機車、計程車臨停接送區，方便民眾搭車或接送親人，未來民眾行駛曹公路，經過曹謹路，銜接五權、和平路，車站環狀道路成形；公車停等區及計程車排班區維持曹公路不變。
市調與實價登錄顯示，包括距鳳山火車站約8~10分鐘車程的華鳳特區，對外交通順暢便利，區內屋齡新、生活機能成熟，吸引不少菁英首購族遷入。此外，交通網路完善，鄰近國道1號、國道10號、台1線省道，且坐擁雙語校園鎮北國小，並與文山商圈緊密結合，擁便利餐飲、購物機能，未來迅速連結鳳山LaLaport，該區新成屋房價帶多在3字尾。
距鳳山火車站區約15分鐘車程的鳳東路鳳翔重劃區一帶，近來也成為首購大樓推案新熱區，除了京城、浤圃興建完工的新成屋大樓案順銷，包括永信集團、太普建設等建商也進場購地推案，新成屋大樓實價登錄單坪價格，多介於32~36萬元之間。
根據財團法人聯合徵信中心統計，今年第2季高雄市房貸申請案件數比1年前少了5成，房貸案的平均鑑估值1169萬元，各行政區中，以鳥松區的鑑估值最高。
今年第2季高雄市房貸申請案共4891件，比第1季減少407件，平均鑑估值為1169.1萬元，平均核貸成數72.06%、平均授信額度835.9萬元、平均貸款利率為2.46%。若與去年第2季相比，高雄市房貸申請案件從當時的9994件腰斬剩4891件，驟減5103件、減幅達5成，1年來平均鑑估值下跌46.9萬元，平均貸款利率上揚了0.28%。
高雄市幾個不動產交易熱區中，今年第2季房貸鑑估值最高的是鳥松區平均達1749.7萬元，其次是鼓山區1604.3萬元。鳥松區及鼓山區近幾年都是高雄市房屋成交總價最高的行政區，鳥松區環抱澄清湖風景區，鼓山區擁有凹仔底森林公園及高雄美術館，綠地廣闊、環境優美，即使近幾季房市冷清，但房價仍維持高檔不墜。
卓揆日前喊話希望銀行放款「水龍頭開大點」，金管會1日邀集八大公股行庫研議怎麼開大，金管會主委彭金隆親自坐鎮主持。彭金隆1日於金融科技論壇後受訪時指出，1日的會議中會與八大公股高層重申二原則，一是全力支持「自住、首購族」，二是「不得搭售」且會祭金檢。是否可能鬆綁銀行法72-2「天條」？他表示，會「滾動式檢討」，隨時檢視市場情況再做適度的檢討。
彭金隆指出，銀行法72-2的規範不動產放款比重上限是30％，各銀行會有自己的風控，已要求各銀行清點現在的水位到哪，有一個統一的計算方式，能夠明確的讓社會大眾了解現在的房貸的情形，也會在銀行公會網站上充分的揭露 ，「所有貸款就是持續以民生為優先」，確保自住首購族能夠得到合理的金融服務。
彭金隆指出，公股銀過去是房貸的主力，所以在72-2的比例會比一般民營銀行平均較高，彭金隆強調，銀行是個特許事業，必須要善盡服務社會的功能，全面配合自住首購的民生需求。
對於行政院院長卓榮泰希望「水龍頭開大一點」，台銀董事長凌忠嫄已說「水龍頭開最大了」，是否金管會會再鬆綁？彭金隆指出，所有的政策都必須要能夠按照實際的情況做「滾動式的檢討」，金管會主要針對銀行「流動性」的管控，不希望國人大部分的存款都流向流動性比較低的不動產市場，這是主要的顧慮。
據信義全球資產統計，今年前八月上市櫃法人商用不動產交易量為938億元，其中工業地產交易量為562億元、約占60%，工業地產成為今年商用市場的強勁支撐。
今年工業地產市場已出現11筆10億元以上的大型交易，涉及的交易對象包括友達（2409）、宏達電、和碩、穩懋半導體、泰豐輪胎等多家大廠。其中，7月台達電以69.5億元買下泰豐約3.5萬坪的桃園觀音廠最大筆，其次為日月光以65億元購買穩懋高雄廠居次。
信義全球資產總經理林三智觀察，7月台達電出手購廠，因該集團擁有中壢總部、具備資源整合及地緣效益，加上企業長期發展的剛需考量，才讓台達電願意砸重金。
林三智分析，數據顯示這波美中貿易戰2.0，不僅賣方積極推進資產活化、處分使用率低的廠房，提升資產運用效率，買方企業同步力拚彎道加速，積極購廠擴充產能，推升今年前八月工業地產市場交易量。
林三智表示，從上市櫃企業及法人機構的交易來看，今年工業地產市場中，賣方處分工業不動產的動機以資產活化居多，而資金回收後，主要有三個運用方向，首先是再投入更符合企業發展需求的商用不動產；其次是挹注研發與轉型升級，強化競爭力；最後則是充實營運資金，專注本業並降低關稅衝擊風險。
另外，對等關稅也為台灣製造業帶來隱憂，也影響商用市場交易節奏。林三智觀察，今年4月美國政府宣布對等關稅政策後，對照今年4月至8月工業地產交易量為443億元、較去年同期減幅12%，顯示面對國際金融局勢、地緣政治及政策變化，企業買方在資金運用及不動產購置決策上會更為謹慎，賣方處分資產洽談時程也同步拉長，讓當前工業地產市場交易出現挑戰。
林三智表示，今年有處分資產需求﹑且對回收資金有一定時效壓力的賣方，在訂價上可依據實價登錄行情及市場趨勢，適度調整對價格的期待，加速完成資產處分、及早回收資金，以利後續營運布局與轉型策略。
他指出，隨著企業資產活化腳步加快，陸續有工業不動產釋出，買方亦可把握時機積極進場，為企業轉型升級布局並強化資產多元配置。
台灣金聯資產管理公司9月1日起正式合併臺灣金融聯合都市更新服務公司，並概括承受所有權利義務，相關合併作業已順利完成交接，政策任務無縫接軌，將發揮「1加1大於2」綜效，有效整合公股資源。
臺灣都更服務公司是為公共政策而成立，8年來階段性任務已完成。台灣金聯公司近年來，積極推動業務多元轉型，包括都更危老重建、合建，協助提供資金，協助整合建案等，均有顯著績效，為整合公股資源，發揮綜效，經雙方董事會及今年7月31日臺灣都更服務公司股東會通過合併。
台灣金聯公司董事長宮文萍表示，此合併案並非僅為二家公司合併，而是都更政策任務的整合與強化，台灣金聯為此已進行組織調整，重新規劃部門功能，建立土地開發、設計規劃、工程管理、銷售業務等專業分工單位，期望在納入臺灣都更服務公司優秀人才後，能組建更專業的都更危老團隊，有效強化既有發展之都更與危老重建業務，未來並將積極投入公辦都更業務，作為未來業務發展的重要方向。
為讓政策任務無縫接軌，宮文萍指出，臺灣都更服務公司留任人員已於8月起陸續遷入台灣金聯公司辦公，並依計畫時程完成交接與業務整合，過程順利，有助於早日融入台灣金聯公司企業文化，現均已做好準備，讓台灣金聯再現另一波業務高峰。
關稅負面效應持續爆發。2日發布的7月台經院製造業景氣調查，景氣信號值為8.48分，創2021年1月以來最低的數值，景氣燈號連續3個月續呈代表景氣衰退的藍燈。
台經院表示，美國暫緩對等關稅打亂出口秩序，在第二季的拉貨潮後，囤貨效應消退，後續產銷回調壓力加大，增加全球製造業景氣下行風險，國內製造業廠商看好未來景氣比例，較上月調查明顯減少，影響經營環境面指標。 此外，6、7月間新台幣兌美元匯率居於29元上下，較上年同期大幅升值，台經院指出，導致以新台幣計價的進出口、外銷訂單年增幅明顯縮小，壓縮廠商獲利空間；生產者物價年減幅擴大，拖累需求、售價等面向指標表現，連原本尚有拉貨潮紅利的電腦、電子產品及光學製品業，在7月間其產業景氣燈號續為代表低迷的黃藍燈。
台經院景氣預測中心分析，整體出口規模走升，實際上不同的產業情況差異極大，如AI創新應用蓬勃發展，電子及資通產品出口持續成長；傳統產業則因需求疲弱及關稅增加，出口相對弱勢，如基本金屬業面臨美歐等地鋼市需求續疲，下游客戶採購保守觀望，外銷訂單及出口年增率仍較上月轉弱，需求面及售價面指標表現，因此7月該產業景氣燈號續為代表衰退的藍燈。
因此就7月份不同燈號的消長觀察，呈現衰退的藍燈比重由6月的66.76％增加至7月的87.86％，即近9成的製造業感受到景氣衰退中。低迷的黃藍燈由19.07％減少至7.66％，持平的綠燈由14.17％減少至4.48％，整體上沒有代表景氣揚升的黃紅燈及繁榮的紅燈。
台經院指出，隨著囤貨效應消退及美國對等關稅生效，提前透支需求可能影響後續消費表現，增加未來的製造業景氣下行風險。
台中新光三越氣爆案後停業至今超過半年，新光三越力拚9月底復業，預計9月5日開始以分層、分區的方式進貨，相對比週邊低迷的房市，七期房仲表示，新光回歸將帶動整個七期商圈人流回流，並對周邊商辦市場帶來正面效應，預計最多有1550億元商辦案上膛。
全台「百貨店王」台中七期新光三越，過去平均一天可創造超過7000萬元的超高產值，台中市都發局指出，新光三越氣爆案後，新光三越分為三階段修復，第一階段緊急搶險、第二階段建築物安全評估與人員暫時進出都已完成，目前正在第三階段「整體整建修復至可供使用」，原預計今年11月完成，由於修復進度超前，新光三越希望提前復業。
目前新光三越現場已進行外牆落架，七期房仲謝兒政認為：「新光回歸將帶動整個七期商圈人流回流，並對周邊商辦市場、房市帶來正面效應，帶動周邊餐飲、零售與生活服務業回溫，重塑七期高端商圈的消費形象和重新吸引房市目光。」
尤其對七期商辦市場是利多，根據最新資料，七期商辦市場將有興富發集團及豐邑集團指標大案登場、以及聯聚建設第3棟商辦「聯聚中衡大廈」。
其中興富發集團繼總銷80億元的「市政萬象廣場」、245億元「市政壹號廣場」後，還有總銷上看500億元的63樓「惠國90」、總銷至少130億元的「惠國88」案。
豐邑集團位於市政、惠中路口3100坪角地，將規劃樓高53層、總面積約6萬坪的商辦與百貨商場，總投資預估逾550億元，另外還有惠國段180地號商辦案正規劃中。
還有聯聚建設第3棟商辦「聯聚中衡大廈」，總銷估220億元將登場，基地位於市政北二路與朝富路口，樓高37層，基地1928坪。
聯聚建設創辦人江韋侖指出：「七期新市政中心被視為中台灣最具國際能見度的企業門戶，集結市政中心、國際級飯店、百貨商圈、歌劇院與市政公園等完整機能。七期的位置靠近南北交通樞紐，上下游供應鏈在此匯聚，將更加確立其作為國際企業總部與資產配置首選地段。」
金管會推動的「亞洲資產管理中心高雄專區」已於7月底正式揭牌，目前已有26家銀行、壽險公司及投信投顧進駐，高雄市政府捷運局2日舉辦前金區後金段公辦都更案招商說明會，為專區範圍內首個公辦都更案，總投資金額約53億元，引來市場高度關注。
高市捷運局2日舉辦「前金區後金段」公辦都更案招商說明會，該基地緊鄰O4捷運前金站，為專區範圍內的首案更新計畫。吸引包括光洲、名軒、巴巴、藏美、國泰等多家業者到場，投標預計12月8日截止。
高雄市副市長林欽榮表示，「亞洲資產管理中心高雄專區」以中正路以南、民族與民權路以西、復興三路以北到亞灣區為範圍，已吸引26家銀行、投信投顧及資產管理業者進駐，連北部重量級金融機構及4大會計師事務所也接連插旗。
而後金段公辦都更招商基地位於成功一路、前金二街的高雄專區內，現況為停車場與空地，位置鄰近亞灣2.0創新園區，可結合金融科技與高端資產管理，需求強勁，預期將吸引高端商辦與住宅同步進駐。
高雄市捷運局局長吳嘉昌指出，本案土地面積990坪，使用分區為第4種商業區，可住可商，建蔽率60%、容積率630%，透過都市更新設計，容積可達法定上限1.5倍，預計興建總樓地板面積不含車位約1.3萬坪，整體總投資金額約53億元，總銷金額約79億元，高市府可分回約25億元，全數投入捷運4線建設。
高雄市不動產建築開發商業同業公會副理事長陳又齊表示，該基地位於首座「亞洲資產管理中心專區」內，周邊已有舊議會公辦都更案及前金站捷運聯合開發案同步推進，雖然鄰近案量不小，不過由於其他2案以商辦為主，凸顯住宅大樓的稀缺性。隨金融專區持續帶來辦公商機，後續對住宅需求將形成加乘效果，對開發商來說頗具吸引力。
陳又齊直言，若該案產品規劃以住宅為主，將能補足專區內居住需求的缺口，「因為附近聯開案、舊議會都更案沒有住宅供給，反而增加住家的市場需求」，預估未來開價也要站上5字頭。
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