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房產新聞
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內政部最新公布今年第1季全國住宅價格指數為149.03，較上季下跌1.29%，為2018年第3季以來首度轉跌，全台六都同步下滑，交易量也較上季銳減兩成，就在房市持續降溫之際，行政院也針對新青安與首購、自住及換屋族房貸，選擇性排除在《銀行法》第72-2限貸規範之外，市場關注這項鬆綁是否能為低迷房市帶來轉機，抑或只是短暫「強心針」。
內政部指出，今年第1季住宅價格指數出現連續多年來首度下跌，六都全數走跌，其中以高雄跌幅最深達2.75%，台中也下跌1.85%，台南、桃園分別下滑1.11%與1.06%，雙北則微跌約0.5%。交易量部分，今年第1季全國建物買賣登記量僅6萬3,101戶，較上季減少20.5%，顯示市場氛圍明顯轉冷。
官方分析，央行自去年8月起要求銀行自主控管不動產放款，並於9月祭出第七波選擇性信用管制，使得炒房需求降溫，購屋者預期心理反轉，導致成交量自去年第2季高點以來一路下滑。住宅價格指數從去年第2季的4.02%季漲幅高點，逐步收斂至今年第1季的-1.29%，反映市場正式進入下修階段。
內政部說明，為強化管理銀行信用資源，減少炒房行為，中央銀行去年8月起勸導銀行自主控管不動產貸款總量，9月起實施第7波選擇性信用管制措施。實施以來，購屋者預期房價看漲心理降溫，其中建物買賣登記量從去年第2季高點（9萬5,765戶）連續下滑，住宅價格指數季漲幅也同步從去年第2季高點（上漲4.02%）逐步收斂並轉為下跌，且初步統計，今年第2季建物買賣登記量6萬7,050戶，亦較去年第2季高點減少3成，房市降溫情形有待持續觀察。
根據《591實價登錄》統計，2025年上半年全台房市交易持續走緩，七都多數行政區表現不佳，其中以高雄仁武、台中梧棲、台中太平、台南安南及新竹新豐等五區交易量年減超過85％，成為跌幅最深的區域，顯示過去因科技題材而炙手可熱的中南部蛋白區，如今受市場降溫與政策調控影響，買氣急凍，進入深度修正期。
591房屋交易網新聞主任畢務潔指出，觀察今年上半年交易量下滑幅度最大的五個行政區，其中北台灣僅新竹新豐上榜，其餘四區皆集中在中南部，顯示過去因科技園區擴張、產業外溢效應帶動的投資熱潮，在市場反轉與政策抑制下已大幅退潮。
以高雄仁武為例，去年受惠於台積電楠梓設廠利多，推升買氣與交易量，去年同期上半年交易量一度突破千件，但今年以來，受第七波信用管制上路影響，買盤明顯退場，全年上半年交易量僅剩約一成，顯示市場快速冷卻。
類似情形也出現在台南安南區。該區仰賴南科外溢效應，加上九份子重劃區推案集中，去年交易活絡，然而今年在投資動能疲軟、重劃區尚未成熟的情況下，交易量年減超過85％，回落幅度驚人。
中部市場方面，台中市的梧棲與太平區亦面臨劇烈下滑壓力。兩區過去為首購族青睞的重劃熱區，推案量體龐大，吸引自住與投資雙重買盤，但在市況轉淡、生活機能未完善的現實下，購屋信心疲弱，導致今年上半年交易量大減逾八成。
至於北台灣唯一上榜的新竹縣新豐鄉，今年上半年交易量僅約百件，年減超過八成。該區過去依賴竹科外溢人口支撐，推案活絡，但隨著新案供給減少、總價門檻上升，整體買氣明顯萎縮。
畢務潔分析，這波交易量下滑的共同特徵為「重劃區集中、投資盤為主、生活機能尚未完善」。在政策打炒房與融資收緊的環境下，此類區域首當其衝，未來若市場未見顯著利多帶動，如重大交通建設或產業擴張，這些區域恐難擺脫盤整格局。
預售屋高房價現象難解，雙北預售房價逐漸攀高，低總價產品日益稀少。據統計，今年以來台北市總價4,000～7,000萬元交易占比大幅攀升；新北市則是2,000萬元以下產品交易占比萎縮，千萬以下總價的交易僅2％。
永慶房產集團觀察近三年雙北市各總價帶預售屋交易占比變化，台北市總價4,000～7,000萬元的交易占比增加最多，達37.7％，增加13.3個百分點，台北市預售市場正快速朝中高總價帶集中，想在台北購入千萬元以下的預售屋，幾乎是緣木求魚。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，預售屋價格反映對未來市場的預期。目前建築成本居高不下，加上北市土地稀缺、地段優勢明顯，積極推動都更，尤其是市中心區推動都更、危老重建案件數明顯增加，推升預售總價往高價帶移動，相較下中低總價產品因供給不足日益稀缺，交易占比萎縮。
新北市預售市場變化同樣明顯，總價2,000萬元以下交易占比從73.5％縮減至51.6％，1,000萬元以下產品從8.4％降到2.1％。2,000～4,000萬元交易占比由25.3％飆升至44.1％，成為新北預售市場主力。
陳金萍表示，新北房價受到台北外溢需求帶動持續攀升，千萬出頭的親民新案幾乎消失，首購族購屋壓力暴增，此外，近年重劃區開發熱絡、捷運環狀線與機場捷運延伸等交通建設推進，推升區域未來價值，進一步帶動中高價位產品的需求與供給。
行政院於8月1日正式核定桃園捷運「三鶯線延伸八德計畫」，桃園市政府將攜手新北市府建設，力拚9年完工。繼捷運綠線直向貫穿後，區域東側將透過三鶯線延伸，通車後銜接台北捷運藍線直達台北車站，成為連接桃園與雙北捷運路網的重要南軸幹線，為八德再添新利多。信義房屋專家表示，延伸線的建設象徵八德生活圈與新北生活圈正式串聯；此外，目前八德移入人口大多集中於擴大重劃區，此線也將有助八德人口平衡、促進沿線未飽和地帶的開發，吸引更多雙北外溢族群遷入。
信義房屋桃二區協理許玲綾表示，與雙北相比，桃園在交通建設方面的完善度與便利性相對不足。近年來，包括捷運及三鶯線延伸線等交通建設持續推進，顯示市府正透過實體路網將北北桃交通網絡進一步銜接。延伸線建成後，預期將帶動桃園整體發展，其中八德地區有望率先受惠。近年雙北遷出人口持續增加，而桃園持續成長，顯示桃園由於相較雙北房價仍屬甜蜜帶，對民眾仍有不小的吸引力，加上大眾運輸的建設，北北桃生活圈實現指日可待。
三鶯線延伸段由終點站LB12自鶯歌採高架方式進入八德，最終與大湳的捷運綠線G04站交會。信義房屋大湳店經理許乃達表示，根據桃園捷運規劃，棕線、鐵路與綠線交會的重點轉運站會落在桃園火車站，從路線圖看來，原本八德居民仍需至火車站才能進入雙北，但此次延伸線終點落在G04，將有助未來火車站的分流，並且協助南桃園居民無須前往市區就可提前進入新北、縮短北北桃生活圈距離。
許乃達表示，G04站點這一帶在地人俗稱大湳，屬八德舊市區，鄰近龜山工業區，是比較早發展的區域，生活機能完善，若以貫穿八德的介壽路為界，食衣住行等機能多在以西區域，以東則有國小、國中等學區以及近2年的重點建設-佔地16公頃的大湳森林公園，未來G04也會有空橋連接至此。物件以舊公寓與透天為主，因外來族群主要尋覓物件多為電梯大樓為主，大多往重劃區一帶找尋，大湳地區居民多為在地人。
價位部分，傳統透天3至4樓視臨路面寬，總價大概在800至1300萬左右；公寓樓高則約在4-5樓左右、三房居多，室內23至28坪，2樓以上物件總價400-600萬之間，但屋齡在40年上下，多數屋況需再整理。大湳地區電梯大樓不多，主要物件來源是因陸軍營區駐紮而衍生的近2000戶大型國宅，屋齡約25年左右，室內約24-27坪，總價約在800-1000萬；其餘20年內的電梯大樓，單價平均約在36-40萬之間，新屋部分近年尚有桃園知名建商桃大建設的幾個指標建案，目前皆已站上4-5字頭。
隨著延伸線的拍板，許乃達認為，因為八德原本就已經因與鶯歌、龜山工業區接壤而與這些地方有很多連結，延伸線通車之後，估計會吸引更多在新北交界的民眾到八德尋屋，大湳一帶有機會像其他捷運站點一樣熱度逐漸提高。同時延伸線通過地區以南，目前以廠房、農地居多，居住人口密度偏低，相較八德其他地區開發較少、重大建設也不太多，大多集中在介壽路以西；此項建設也將有機會帶動介壽路以東一帶沿線開發，促進區域建設平衡，便捷的交通、相對親民的房價也為桃園再添吸引雙北外溢客群的魅力。
老屋重建的第一步就是拆除舊建物，而拆除建照可做為重建的主要參考數據，根據內政部統計月報最新發布的全國建物拆除建照統計，近10年的高峰出現在2020、2021年，單一年度可以拆除逾5200棟建物，拆除建物面積將近7大棟台北101大樓規模。
2022年拆除建照棟數又跌破5千棟，自此至今連續3年不到5千棟，且2022至2024年的3年期間，僅有2023年度拆除建物面積超過70萬坪，2024年已不到60萬坪。
房產業者指出，都更、危老都是透過拆除老舊建物，重新興建全新且符合現在耐震結構與建築法規的建物，因此可參考拆除年度建照統計量進而分析都更、危老重建的榮枯。而2016至2025年1至7月的近10年期間，全國累積拆除近4.58萬棟建物、合計拆除建物面積達638.5萬坪，相當於56.44棟台北101大樓規模。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，政府積極推動危老重建後，因重建門檻低、容積獎勵明確等優點，一度催生出老屋重建熱潮。但隨著開發時程容積獎勵落日，以及重建意願高的地主多已加入重建行列，危老重建速度放緩，以致於整體重建拆除量體下滑。接下來又有房市景氣走弱的影響，老屋大舉重建之路依然漫長。
房市走弱 老屋重建速度放緩
台北市是全台房價最高都會區，但因可開發素地稀少，多數建商都將開發資源集中在都更、危老案，根據內政部統計月報資訊，2016年至2025年1至7月的近10年時間，台北市累積拆除5754棟建物，拆除建物面積合計近110萬坪、相當於9.7棟台北101大樓規模。不過，若進一步分析近10年、每一年度台北市拆除棟數、建物面積占全國比重，幾乎都在10%出頭，不會超過15%。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，拆除執照與建造執照是有連動，但兩者關聯就是前者是舊庫存量退出市場，而後者則代表新供給數量，如果同時發生在舊市區，就代表著建物新陳代謝。
公股銀行上半年放款成長動能持續，截至2025年6月底，八大公股銀放款餘額較2024年同期成長4.83％，其中，消金方面主要因新青安帶動房貸業務持續成長，多家公股銀放款餘額年增達雙位數；企金部分則因匯率劇烈波動，海外放款營運量換算新台幣後呈現減少，導致整體放款餘額年增幅僅個位數。
據金管會資料顯示，上半年公股銀放款成長情形，前三名依序為臺灣銀行年增9.62％、臺灣企銀6.75％、土地銀行6.56％，其餘銀行年增率落在2～5％間，僅華南銀行6月底放款餘額較去年同期略為減少。受惠新青安房貸挹注，臺銀、臺企銀與土銀上半年底消金放款餘額均成長達雙位數，其中臺企銀更年增近3成，進而帶動整體放款成長率居公股銀前段班。
市占表現上，前三名為臺銀、合庫銀行及第一銀行，市占率各為8.06％、7.07％及6.17％，八家公股銀合計放款占整體國銀比重為46.34％，與去年同期47.33％相比略為下滑。
土銀指出，上半年消金放款以購屋貸款成長最為顯著，主要因建商推案陸續完工交屋，整體房貸市場需求量增加所致；相較為落後的放款項目為信用貸款，由於近期景氣衰退、投資機會減少，導致客戶申辦信貸意願降低。
合庫銀亦提到，上半年個金放款業務成長最多的項目為房貸業務，除新青安貸款條件較為優惠吸引民眾辦理，另受惠工案完工，較多民眾有自住購屋需求。
不過，也有銀行因配合中央銀行實施不動產放款集中度自主管控措施，導致房貸放款受到限制。兆豐銀行指出，相較房貸業務，上半年放款項目中，信貸成長更為顯著；國內企消金放款動能持續推升。
去年9月央行針對不動產實施第七波信用管制，掀起「金龍海嘯」迄今近一年，房市交易量急凍，不動產業產值隨之萎縮。據財政部統計顯示，今年上半年不動產業總營業額為9,443億元、年減14.6％，各相關行業中，又以末端銷售的代銷、仲介業營業額分別年減44.3％、27.5％受衝擊最大，租賃管理相關產業在政策扶持與市場需求旺盛下，營業額仍普遍成長。
據財政部統計顯示，不動產相關各行業中，屬於上游的「不動產投資開發」與「土地開發」業，上半年營業額分別年減12.5％、2.4％，顯示房屋銷售端去化減緩、銷售率大減，加上開發商融資難度及成本均提升下，過去瘋狂搶地、推案情形已趨緩，對於投資開發態勢更為保守。
直接面對買方客戶第一線、新案市場和中古屋市場銷售端的二大不動產經紀業－「不動產代銷」、「不動產仲介」業，更成為海嘯第一排，過去景氣暢旺時單月全台預售案能有1.5萬件交易，如今已萎縮至4,000件左右，新案承接保守、舊案去化不易，代銷業營業額接近腰斬。
房仲業也因房貸緊縮、核撥速度放緩，投資買盤退散，自住買盤進場觀望，過去全台單月建物買賣移轉高達3萬棟，如今只剩約2.3萬棟，房仲業營業額也衰退27.5％，若以區域別來看，過去房市熱度較高台中、新竹縣市的衰退幅度更達3成以上，桃園因剛需相對穩固、房仲業經營業態多元化、年減20％，在七都中衰退幅度較小。
隨著新青安貸款自9月1日起排除《銀行法》第72-2不動產放款比率限制，市場估算將釋出約1,300億元資金活水，激勵中部營建股回溫、股價齊揚。法人指出，目標客群鎖定首購宅，且積極由台中跨區至彰化推案的櫻花建（2539）、坤悅（5206）、富旺（6219）等個股，將是此波政策利多的優先受惠者，已進場的新案有望加速去化。
法人分析，包括櫻花建、坤悅、富華新（3056）、大城（6171），上半年均受惠交屋潮挹注，獲利表現亮眼。隨著下半年進入交屋高峰期，櫻花建、坤悅、順天（5525）、富旺2025年營收獲利將全面超越2024年。
櫻花建今年預計完工交屋案達9個，總銷金額逼近250億元，多數建案已完銷，上半年EPS達1.93元，年增逾3倍；前七月營收76億元，年增3.28倍。法人表示，雖然建築業普遍面臨缺工及貸款撥款進度問題，但保守估計，櫻花建今年營收上看120億元新高，每股獲利可望優於2024年的2.85元。
坤悅上半年受惠台中南區「君匯」、彰化埔心「心里程」等二大建案交屋，稅後純益6.71億元、年增近9倍，EPS達4.30元，創同期新高。
法人指出，坤悅位於台中南屯、總銷約30億元的「君睿」案，將於第四季至明年第一季陸續交屋，預期2025全年營收將挑戰50億元、EPS上看7元，改寫新高。 順天今年規劃交屋案，包括台中南屯「ONE 33」、太平區「順天緮華A區」、「順天緮華C區」，總銷合計近95億元。由於交屋集中在下半年，順天上半年雖虧損，但法人認為，隨新案如期交屋，全年仍具轉盈契機。
輝達台灣總部落腳北士科T17、T18基地一波數折，迄今仍卡關，據悉，由新光人壽蓋完輝達企業總部再移轉方式，輝達並未同意，輝達盼直接向北市府取得乾淨素地自建。而輝達與新壽簽署北士科土地的MOU，9月底將屆期，倘若雙方談不攏，可能重新議定條件，是否可望為卡關多時爭議找到解套之道，備受矚目。
輝達創辦人黃仁勳希望最遲明年5月在《2026 COMPUTEX》展時，來台舉行台灣企業總部動土典禮。知情人士說，目前只有依合約由新壽蓋完再移轉，或新壽和北市府合議解約，二條途徑可以解套。另北市府備妥T17、T18旁邊的T12基地，讓輝達有彈性選擇，可擺脫新壽羈絆。
外傳取得地上權的新壽開出50年收益計107億元，加上返還32億已繳權利金，合計近140億元「合意解約金」，才同意讓北市府收回土地。惟北市府內部估算，僅同意返還其繳交二期32億權利金，另額外再加計三年期間壽險合理利潤2.5％，估計再加5～8億元合計最多40多億元，兩造認知差距太大。
據悉，新壽日前向北市府表示，已和輝達協調，將自行出資蓋完輝達企業總部再移轉，回到原本契約執行。不料，輝達並不同意，主因考量由新壽興建是否符合其原設計需求，中間若追加營建成本很麻煩，另倘若變更設計將T17、T18街廓變更合併，需再繳交一筆錢予北市府等，輝達因此主張，盼直接向北市府取得北士科土地，自行興建企業總部。
「即使依新壽開出合意解約金140億，也要依程序編列預算並報議會審查。」知情人士說，如此一來，金額攤在陽光下，北市議會勢必不會同意，因北士科T17、T18土地三年擱置未動工，新壽怎能向北市府要求支付50年收益的解約金？要求並不合理。
據悉，輝達希望直接洽北市府，取得乾淨沒有爭議土地，自行興建，不要和新壽有任何牽扯不清。而輝達相中北士科之初，雙方曾簽署一份MOU，新壽要求輝達支付土地移轉金額就是100多億元，但雙方列保密條款。這份MOU有效期限至9月底，倘若輝達和新壽未能達成共識，MOU月底將失效；一旦失效，輝達將有權另外和新壽議定條件，例如包括和北市府合意解約等。
北市府已完成修正「台北市區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法」對外公告，可專案設定北士科地上權給輝達，預計9月中下旬提報市政會議通過後實行。北士科T17、T18土地爭議僵局能否有解，9月底將明朗化。
全台最大捷運開發案順利完成評選！新北捷運局公告由宏匯股份有限公司、愛山林建設開發股份有限公司、甲山林建設股份有限公司共同投標組成團隊獲評選為「新北環狀線十四張站暨南機廠捷運開發案」最優申請人，將依程序續研擬審定條件後，通知最優申請人簽訂投資契約。
新北捷運局長李政安說明，十四張站暨南機廠捷運開發基地約14.3公頃，共計兩家廠商提出申請，最後由宏匯股份有限公司、愛山林建設開發股份有限公司、甲山林建設股份有限公司組成團隊獲評選為最優申請人。
全案預估引入民間投資金額約985億元、開發規模超過25萬坪，最優申請人規劃大型商場及店鋪、辦公空間、集合住宅，並配合智慧城市設計管理各空間使用機能，打造「十四張無限進化i城市」，愛山林副董事長張境在表示，「新北十四張聯開案」愛山林占比47%、甲山林占比20%及宏匯占比33%，總銷上看2,000億元。
根據招商總顧問的仲量聯行統計，近兩年政府辦理捷運聯開與公辦都更案件已成功吸引民間投資總金額約新台幣3,500億元，若以總投資金額統計，前六大投資案分別為新北市政府Y7十四張暨南機廠捷運開發案985億元、台電公司電力修護處特定商業區都市更新案274.03億元、高雄O10/Y18衛武營站捷運聯合開發案253億元、新北市政府金城機廠暨莒光站捷運開發案200.13億元、新北市政府永和新生地更新單元1都市更新案190億元及高雄市政府左營高鐵科技之心公辦都市更新案187.27億元等重大開發案件，反映出軌道經濟與都市更新已成為推動城市發展、吸引民間投資的重要引擎。仲量聯行董事總經理侯文信表示，由於政府土地招商案多數位於車站周邊或城市精華區，加上土地權屬相對單純，且後續開發過程有政府的協助與支持，因此近年來成為民間投資人優先考慮之投資領。
李政安指出，全案開發基地享有新北環狀線與安坑輕軌雙捷運轉乘優勢，可快速抵達安坑、新店、中和、板橋及新莊地區，搭配環河快速道路及國道3號安坑交流道，交通條件十分便捷，另基地緊鄰已開發完成的央北區段徵收區，與上個月甫動工的十四張B單元區段徵收區，透過整體開發塑造優質的生活環境，預計將成為新北市溪南新都心，也為新店區打造全新的城市風貌。
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