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房產新聞
產業新聞
房市買氣低迷、土建融管制嚴格，造成建商購地動作放緩，導致地價漲勢趨緩。根據內政部地政司最新發布第64期全國都市地價總指數為106.02、期漲0.58％，雖然已連漲15期、長達7年半，但最新一期漲幅卻是近10期、5年來最低，台北市更是期跌0.17％，為近10期來首次下跌。
北市可直接開發素地有限
建商寧可布局低基期地區
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，地價指數持平甚至小跌，除受到市場環境、政策管制影響外，各地區、各產業別的發展也扮演很重要的驅動力；而台北市可供直接開發的素地極為有限，只能透過都更、危老等重建，但目前房市低迷，除非是指標大案，建商寧願到低基期地區布局，所以難見百家爭鳴熱況，地價就容易出現盤整。
報告指出，因央行第7波選擇性信用管制上路，加強房貸管制，促使住宅買氣降溫，甚至也影響到住宅區指數漲幅，最新一期的期漲幅僅0.6％，相較上一期的期漲幅2.65％，漲幅明顯趨緩；至於商業區、工業區土地期漲幅分別約0.34％、0.98％，也均較上一期期漲幅放緩。
房產業者指出，都市地價總指數功用類似「土地物價」，每半年發布1次，且以2023年3月31日為基期100，若期漲跌幅在1％以內屬於微幅波動，超過1％是明顯波動。
根據最新統計，全國22縣市中，除嘉義市、新竹縣、桃園市、台南市、新竹市期漲幅逾1％以外，其它縣市均屬於微幅變動。再觀察6都地價指數變化，其中台北市期跌0.17％，為近10期來首度出現跌勢，其它5都就算仍呈現上漲趨勢，但期漲幅已明顯趨緩，至少是近3期來單期漲幅最低，高雄市更是近9期漲幅最低，台中市則是近7期以來漲幅最低。
馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，台北市都市地價指數下跌，一部分是來自房價修正，另一部分是建商琵琶別抱，普遍愛買老舊建築重建以取得高額容積獎勵，單純素地相對不受寵，北市土地買賣筆數更是6都中最低的地方，甚至比台南少，加上北市地主對房市動向較敏感，因此在市場低迷時較快速反映在地價上。
新青安貸款鬆綁，低總價產品依舊是市場主流，今年六都低總價熱門路段中，台南安南區台江大道一段核貸成數78.97％居六都之冠，平均貸款利率僅2.09％為六都最低，堪稱全台首購族最友善路段、新青安天堂；台中市梧棲區臨港路則為低總價產品交易量最高的路段，上半年達461件。
據聯徵中心資料，六都總價在1,200萬元以下住宅交易量最高熱門路段，台北市為中山區新生北路、新北市為中和區員山路、桃園市為大園區環區西路、台中市為梧棲區臨港路、台南市為安平區國平北路，高雄市為梓區大學十九街。
除了台北市外，這些低總價熱門路段上半年普遍有百件以上的交易量。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，六都不少低總熱銷路段都在蛋白新興重劃區，如桃園客運園區、台中港特定區、台南國平重劃區、高雄大學特區等，普遍具備「低總價」、「低單價」、「物件多」的特色，吸引小資族進場。
台中臨港路在新案「聯悅臻」交屋帶動下，預售時期交易單價僅2字頭，二房加車位千萬元有找，吸引買方入手，而臨港路一段到七段，沿台中港串聯龍井、梧棲、清水等區域，包括台中港特定區和梧棲市區兩大生活圈，以親民房價吸引首購族。
第一建經研究中心副理張菱育表示，南二都低總價熱門路段多受惠於蛋白區的預售案交屋，二至三房的大樓總價大多落在700萬～900萬元上下，小資夫妻若符合新青安資格，額度有餘。
其中，房貸條件最佳的台南市台江大道一段屬於和順生活圈，周邊不乏透天產品，近年因大樓新案交屋大量申貸，成為新興熱門路段。
嘉義市人口達26萬餘人，但根據實價登錄資料，目前嘉義市東區的房價帶，在都更案與新案售價帶動，垂楊路與吳鳳北路等商圈一帶的房價已站穩5字頭。南部推案業者紛紛評估，嘉義市人口仍低於高雄鳳山區的35萬餘人口，鳳山鬧區房價帶卻僅4字頭，嘉義東區素地供給稀缺且多金買家匯聚，成為支撐高房價的主因。
根據嘉義市政府最新統計，截至8月底，嘉義市人口數達26萬885人。根據實價登錄資料，嘉義市今年上半年平均成交單價則漲至42.2萬元，年漲幅已高達55.1%。
嘉義市府地政處也統計，今年第二季嘉義預售屋市場交易前五名，其中位於吳鳳北路、民族路口的鉅陞建設新推「華爾道夫」預售大樓案，成交件數21筆，近期住家單坪實登價達53~57.2萬元。而去年高雄國城建設集團在吳鳳北路、垂楊路口推出的「嘉義都更好」高質感預售大樓案，單坪實登價最高已達54.43萬元。
嘉義市東區的高房價，也讓南部不少推案業者感到訝異，業者也以高雄第一大行政區鳳山區房市做比較，截至8月底，鳳山區人口數達35.5萬人，但目前鳳山鬧區火車站區一帶，新案房價帶仍維持4字頭，衛武營特區一帶，在明年底鳳山三井LaLaport百貨賣場可望完工營運帶動下，該區房價挑戰5字頭的機會頗大，但與嘉義市東區當前已近每坪55萬元的均價行情，鳳山房價仍差距一大截。
包括房仲與推案業者也發現，嘉義市東區素地釋出已稀缺，且嘉義高資產族偏愛居住在東區，新建案推出的戶數多僅在百戶以內，造成房價維持高檔，反觀鳳山鬧區仍有重劃開發區陸續釋出建地，也陸續有危老案推出，成為輕豪宅推案重鎮，相對高雄高資產族更偏愛美術館、農16與亞灣區豪宅，這也是擁人口紅利的鳳山區房價，難以匹敵嘉義市東區的一大原因。
內政部公布第64期都市地價指數，調查時間從去年10月1日至今年3月31日，本期的全國都市地價總指數為106.021，比上期上漲 0.58％，漲幅已明顯趨緩；高雄市地價總指數較上期微幅上漲0.58％，住宅區、商業區及工業區地價較上期分別上漲0.58％、0.59％及0.57％，與全國的指數漲幅相當。
在高雄市各行政區中，以橋頭區指數較上期微幅上漲0.75％最高，住宅區部分，新市鎮一期發展區，鄰近捷運青埔站，交通便捷且生活機能完善，地價微幅上漲；商業區部分，橋南路及經武路一帶，傳統市場與超市等設施聚集，商圈發展成熟，地價微幅上漲。
漲幅居次的是仁武區微幅上漲0.73％，住宅區部分，勇全路附近地區鄰近澄清湖，居住品質良好，地價微幅上漲；商業區部分，京吉二路附近重劃區屬新興發展區，公共設施完備，商業活動穩定，地價微幅上漲。
台積電設廠的楠梓區較上期微幅上漲0.67％居第三，住宅區部分，高雄大學周邊及捷運後勁站鄰近地區，居住環境舒適，地價微幅上漲；商業區部分，右昌及楠梓火車站鄰近地區發展成熟且生活機能便利，地價微幅上漲；工業區部分，楠梓科技產業園區因科技S廊帶政策推動，擴廠用地需求增加，地價上漲。
三鶯線工程進度突破9成，預計將於明年正式全線啟用，交通利多有望帶動周邊區域房市表現。業者彙整實價登錄資料統計近1年三鶯線沿線各站價量，其中，以三峽站最為熱絡，兩天就能成交1件，而台北大學站、鶯桃福德站等生活機能完備、房價相對親民的區段，也吸引不少首購與自住族群布局。
觀察三鶯線各站點的房市表現，位於三峽區核心的三峽站表現最為亮眼，近1年成交達184件，平均單價則為每坪45.4萬元，為三鶯線上價量最高的站點。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，三峽站距離舊市區三峽老街不遠，是當地和商業機能所在，同時享有北大特區商圈與多所學校的生活機能，加上鄰近土城、桃園等地，兼具生活便利與交通優勢，吸引大量通勤族與自住需求族群入主，推升該站周邊住宅的成交量與房價。
此外，也坐落於北大特區的台北大學站近1年交易量達75件僅次三峽站，也是三鶯線上房市表現亮眼的捷運站點。陳金萍表示，北大特區規劃住宅區占比大、區域大樓林立，居住環境良好，近年來入住的人愈來愈多，周遭房價較雙北核心地區低，對預算有限的購屋族頗具吸引力，也十分適合家庭入主。
坐落於鶯歌區的5個站點，在三鶯線通車後，也將大幅改善過往公共交通方面不足的問題。目前各站點平均單價均在3字頭，房價相對親民，入手門檻低，搭配捷運通車後的交通利多，未來仍具備增值潛力。其中，鶯桃福德站以59件成交量名列三鶯線第3，平均單價則約為每坪33.9萬元。
陳金萍表示，鶯桃福德站未來將銜接桃園捷運綠線，實現雙北與桃園生活圈接軌，交通性大幅提升，最受矚目。其中的鳳鳴重劃區是鶯歌全新生活圈，區內新案「京澄為德」專案經理謝承軒表示，鶯歌目前新案房價約在5字頭，與鄰近的土城、三峽甚至桃園站前相比，相對親民，吸引不少區外首購族和在地換屋客。
而除了三峽段、鶯歌段的車站外，三鶯線還有延伸至土城段。在土城區的頂埔站與媽祖田站近一年周邊住宅平均單價則分別為43.4萬元與41.6萬元，陳金萍表示，頂埔站因為鄰近科技園區及新興重劃區，區域內產業與住宅同步發展，創造出穩定的就業機會與生活需求，加上頂埔站為三鶯線與板南線的交會站，雙捷運優勢大幅提升交通便利性，使得該區吸引有望雙北通勤族與自住客。
至於媽祖田站，陳金萍則表示，目前政府正積極推動捷運共構開發計劃，未來將引入住宅、商業及公共設施的「捷運生活圈」，預計將成為區域新的生活樞紐。
即便金管會、央行接連放寬房貸緊縮政策，但9月台中市政府標地卻仍創下總標脫金額新低紀錄。房產業者指出，各縣市政府公開標售土地結果，可視為建商對房市景氣態度，而台中市標地接連兩次出現標脫率不到2成的低迷紀錄來看，建商對整體房市仍保守看待，土地交易量自然減少。
根據內政部地政司最新發布的都市地價總指數，去年10月1日至今年3月31日的半年期間，全國土地買賣筆數約24.42萬筆，對比去年4月1日至9月30日的半年、有31.87萬筆，直接萎縮約23.36%。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，建商面對政府調控措施的因應方式非常有限，較常見的手段是「減量經營」，由於建商普遍縮手推案，手上儲備案源去化減緩，自然不想再出手獵地，所以房市低迷時期，政府標售土地情況往往是「青筍筍」。若觀察二十幾年來土地交易量，似乎成為房市的反指標；土地交易量衝至波段高峰，通常是多頭之末，交易量谷底反而是房市低點。
土地交易反指標 過熱過冷皆反轉
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，地價指數漲幅壓縮，主要是因為2023年「平均地權條例」修正後的預售屋禁轉及私法人限購住宅，建商投資變現的難度提高，再加上18個月限期開工令及土建融限貸，以及各地方政府紛紛提高容積取得的成本，四大管制措施降低建商投資意願，對於土地的取得自然趨於保守。
雖然是地價會隨景氣循環調整是正常的市場現象，但不動產並非一般財貨，脫手、變現不易，而且還要面臨重劃區土地大量供給及抵押貸款成數下降，增加養地難度等課題，所以交易動能下降、流標率大增，有行無市就自然讓地價走勢趨緩。
金管會，央行持續釋出房市利多，不過建商保守以對，今年928檔期六都加新竹推案相較去年驟減2,670億元，減幅將近30%，創下統計以來最大跌幅。
根據591新建案統計，今年928檔期六都及新竹，總銷金額約7106.5億元，較去年量縮約 2,670億元、年減27.3%。此外進場個數僅312件，年減幅逾2成。各縣市除新北、桃園推案總額逆勢成長，其餘台北、新竹、台中、台南、高雄量能紛紛跌回數年前水位。
據分析，市場受關稅戰、房貸水位等影響，接下來還有第三季央行理監事會召開，觀望情緒只增不減，且個案去化持續牛步，讓建商推不推案都顯得尷尬，多數業者只能且戰且走，導致個案公開時間充滿變化，部分新案從去年一路延到今年，退無可退才硬著頭皮上場，也讓今年成為最難以捉摸的928檔期。
在全台主要地區普遍量縮下，新北市、桃園市則逆勢上揚，進一步觀察，兩地量能雖增，但個案數小幅下滑。像新北市今年共計55案進場、較去年減少8%，跌幅相對較小，主要是集中新莊、板橋及三重等區，擁有如「國家壹號廣場」、「甲山林市政帝景」等百億級大案進場。而桃園本次案量集中在北桃園一帶，包含桃園、八德及龜山A7等區，各自都有逾百億案量公開。
至於其他縣市，台北市相較去年同期以及上半年329檔期大案連發，今年新案量體轉小，總銷及個案數一路走跌，但由於蛋黃區稀缺效應，並未出現大幅度降價，只是銷況仍相當低迷。
科技重鎮新竹地區，相對於半導體及AI等產業題材不斷，房市表現顯得疲弱，個案、總銷金額均為史上新低。台中市總銷僅剩1,110億元，較去年縮水四成。
而台南總銷及個案雙雙衰退。高雄這次個案數年增4成，總銷卻反而大減近4成，主因是在楠梓、仁武等區有小量體新案推出。
591新建案認為，照當前市況之冷，全年量縮已成定局，政策雖讓房市久旱逢甘霖，但當前房市買氣低迷、換屋需求低，能否有效扭轉頹勢仍待觀察。
房市交易量大減，政府房地合一稅收隨之縮水。根據財政部統計顯示，8月房地合一稅收49.7億元，月減15％、年減3成，前八月全國個人房地合一稅收金額345億元、年減21％。不過由於近年房價增值幅度高，出售多有相當獲利，近六個月平均每月房地合一稅收還維持在約48億元的水準。
隨著房地合一稅上路以上符合課標的的交易增加，加上近年房價大幅上揚，多數屋主出售房屋多有豐厚獲利，房地合一稅收高峰期落在去年下半年，去年7、8月間，房地合一稅收每月均達70億元以上，隨後因房市交易量急凍而有所下滑，去年12月則因季節性因素高達近百億元。
即使近期房市交易量低迷，且房價出現反轉修正，難見到大幅漲價的情形，不過今年以來房地合一稅收仍維持穩定，自3月起至8月連續六個月均在40億元以上。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅收減少與交易量減少幅度大約一致，反映市場交易量減少，2016年以後買進的屋主轉售狀況減少，不過整體來說，房地合一稅收還是維持相當量能，近六個月每月平均都還有個48億元，多數繳房地合一稅的屋主，都享受波段房價上漲的結果。
由於疫情後出現房價大漲，2016年以後購入房屋的屋主都享受一波資產價格大幅上揚，出售時也會出現高額的房地合一稅負，房地合一稅收結構中，數量最多就是持有滿五年、稅率20％的轉手案件，主要因為這時間轉手相對划算，稅率相對較低，因下一個級距要多持有滿五年，且稅率才下降5個百分點。
國泰金控15日舉行台灣經濟氣候暨金融情勢發表會，國泰臺大產學合作計畫協同主持人徐之強指出，受惠於關稅豁免期提前拉貨效應及AI趨勢支撐，今年以來景氣表現強勁，國泰臺大大幅上修今年經濟成長預估值至4.5％，研判有80％機率落在3.8％至5％。
國泰臺大大幅上修今年台灣經濟成長率預測，由原先的2.8％上調至4.5％，8成機率會落在3.8％至5％，原先預估區間僅1.6％至3.5％；目前為止，國泰臺大對台灣今年經濟成長預估值不僅高於中央銀行的3.05％，也超前主計總處的4.45％，看法最為樂觀。展望明年，由於關稅負面影響浮現，加上基期墊高，國泰臺大首次預測明年台灣經濟成長率為2％，不到今年的一半，低於主計總處預測值2.81％。
徐之強表示，目前利率期貨交易商預估，美國聯準會9月降息機率幾乎已達到百分之百，今年降息幅度約為2碼～3碼，累積至明年底的降息幅度則共約5碼～6碼；台灣央行是否跟進降息，取決於明年經濟成長表現，若前兩季連兩季負成長，加上通膨率下滑且非停滯性通膨，就可能會跟進聯準會調降利率。「今年消費幾乎零成長，預估明年會有所改善」，因今年比較基期偏低，加上政府「普發現金」效應可能延後至明年後顯見，將對明年民間消費有所貢獻。
受到美國將啟動新一波降息循環影響，徐之強認為，新台幣等主要亞幣接下來確實可能維持偏強格局，國泰金投資長程淑芬補充說，市場預估明年聯準會貨幣政策可能偏鴿、可能大幅降息，意味著對美國景氣看法悲觀，但國際貨幣基金IMF預估美國明年經濟成長2％並不是太差，而是溫和成長，要視其他國家的經濟表現與資金流動情況而定，亞洲貨幣是否大幅升值仍待觀察。
徐之強分析，影響今、明兩年台灣經濟成長的五大主因，包括美國高關稅影響逐步顯現，恐壓抑全球需求；聯準會政策態度轉鴿，降息幅度及速度，將影響美國景氣與通膨波動；大陸政策刺激、消費信心及房市動向，能否支撐景氣仍待觀察；台灣央行限貸令或衝擊房市動能，房貸利率走升或壓抑國內需求；AI與機器人應用，能否持續帶動科技投資及產業升級轉型。
市場預期美國聯準會（Fed）本周將啟動新一波降息循環，五大壽險公司「準備好了」。國泰、富邦與台灣人壽均表示，因應聯準會降息，將提升新台幣資產配置；五大壽險同步強調，下半年匯率風險將是財務操作一大重點。
Fed自2024年12月最後一次降息以來，利率一直維持在4.25％～4.5％區間，近期美國就業市場疲弱，外界預期聯準會9月將宣布今年首次降息，並帶動美元與美債殖利率下滑，各大壽險已預先規畫，並將機動調整資金配置比重，以提振投資報酬率。
國壽表示，為改善資產幣別錯配，未來新台幣保單新錢的資金運用，台幣資產配置占比將增加，布局重點包括台股（含高股息）、公共投資，同時也將積極尋求放款、不動產等國內投資機會。因應國際接軌，國壽近年在投資策略上持續布建固定收益資產、增進穩定收益為主要方向，並在公司風險胃納下，維持合適的股票配比，篩選基本面穩健且具長期增長潛力標的進行投資。
國內公建投資上，國壽長期耕耘再生能源投資，聚焦於光電、風電及水資源等領域，並積極尋求符合壽險資金屬性，具長期穩定收益的優質資產。
富邦人壽指出，未來在資產負債管理方面，將持續改善期間與貨幣錯配，規畫台幣保單資金優先配置於台幣資產，包括政府公建、台幣放款與房貸等；外幣部分則以美元債券為核心，確保美元保單資金對應美元資產。
台灣人壽強調，降息初期美國與其他主要經濟體間仍有利差，美元仍具一定支撐力。隨著降息進入中後段，市場資金可能逐漸轉向其他貨幣或資產，美元可能溫和走弱。這樣的變化不會導致資產配置的大幅調整，而是在匯率避險上採取更靈活的策略，像使用不同天期的遠期外匯（NDF）或貨幣交換工具（SWAP），搭配外匯價格準備金與增加新台幣資產配置，來降低整體曝險。
新光人壽認為，考量美國股成長性佳流動性好，美股仍為主要市場。債券除小部分以分散幣別考量下，投資主要貨幣優質長天期債券，美國股債仍是主要布局標的。 凱基人壽法說時透露，上半年受新台幣暴力升值影響，避險成本大增，未來將著重於降低避險成本，投資部位持續掌握市場機會，預期下半年整體投報率將回升。
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