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房產新聞
產業新聞
2025年上市櫃法人商用市場已突破千億大關！信義全球資產公司表示，關稅戰使金融市場混沌不明，AI科技將產業發展推向兩極化，高階科技業投資動能強勁，反觀傳統產業則面臨生存戰，激發今年商用市場出現資產活化熱潮，展望Q4進入銷售旺季，資產活化題材有望帶動更多大型商用不動產交易案，推升全年市場成交量。
據信義全球資產公司統計，截至9月10日止，上市櫃法人商用不動產累計交易量達1038億元。工業地產交易最熱絡，累計交易量達600億元、佔58%；辦公室交易受企業資金運用保守等因素影響，交易量雖未衝高，但在產業升級、舊換新需求趨動下，新大樓交易表現亮眼，交易量為311億元、佔30%；商場、店面受惠於壽險、REITs等買盤進場，交易量達127億元、佔12%。
林三智觀察，今年商用市場共有三大交易動能支撐。其一，產業自用買盤交易量佔比達81%，且以購置廠房為主，包括台達電、日月光、美光等科技大廠都砸下重金購廠，企業啟動資產活化，加上擴廠剛性需求，形塑今年工業地產交易強的市場格局。從區域來看，桃園穩居企業最愛進駐熱區，總計今年上市櫃法人在桃園已投下370億元購置商用不動產。
其二，AI科技發展帶動產業升級，企業資產策略上朝向「小換大」、「舊換新」，挹注辦公市場交易穩健。在今年上市櫃法人辦公市場已成交的44件辦公室交易中，屋齡五年內的就有24件，顯示企業對屋齡新的辦公產品需求旺盛。包括中悅、遠雄、國揚、華固建設等近年都有全新或預售辦公產品釋出市場，亦可看出開發商也看好辦公市場長期發展、積極投入開發。
其三，壽險業資金進場也為商用市場添柴加火。今年壽險業已投資71億元購置商用產品、且都集中在台北市，包括富邦人壽以28億元購入星聚點KTV台北旗艦館、台灣產物保險以20億元入手大同區全棟辦公大樓、台灣人壽以約15億元取得內科安康段全棟廠辦，顯示壽險業自用、投資商用不動產動能漸強，投資目光重返台北核心商圈。
2025年商用不動產市場確立「工業強」、「辦公穩」的交易格局，林三智指出，今年許多企業開始檢視資產並加速活化，陸續有賣方釋放資產；另一方面，產業升級牽引自用型買方進場購置辦公室、廠房，買賣市場活絡，因此無論是對買方或賣方，今年都是資產布局最佳時間點。建議有資產配置需求的企業，都應把握在年底以前完成買賣布局，以利明年衝刺營運量能、贏得市場先機。
根據新北市汐止地政事務所統計，汐止區近五年人口成長明顯，截至今年7月已突破21萬人，排名新北市前五名。受惠於汐止科學園區發展成熟，帶動大量產業人口進駐，加上鄰近內湖、南港的地理位置優勢，以及比價效應吸引青年與首購族群進場，使汐止逐漸成為外圍市場的看屋熱區。
建設題材同樣持續發酵，捷運汐止東湖線已於今年3月開工，預計2032年完工；捷運基隆線則在今年7月進入細部設計階段，新社后橋園道段道路北延工程同步推進。專家認為，這些重大建設未來可望縮短通勤時間，顯著提升交通便利性，進一步強化剛性需求。
市場交易方面，統計顯示汐止區買賣案件共2751件，雖較去年同期減少四成，但價格卻大多上揚，今年第2季住宅區建坪均價來到45.3萬元，商業區48.8萬元，工業區29.7萬元，觀察捷運汐東線沿線，交易集中在SB12（福德二路/同興路）、SB13（同興路/大同路）等站，其中SB13站從去年上半年的每坪51.2萬元上升至今年上半年55.5萬元，SB15（汐止區公所附近）則從46.4萬元漲至50.9萬元，漲幅超過8%，其他站體也有1%至6%的漲幅，整體價格走勢仍然偏強。
在預售屋市場，推案集中於新台五路二段、水源路二段與樟樹二路，成交價多落在每坪40至60萬元，雖然成交量下滑，但價格維持穩健成長。至於金山、萬里兩地則仍以內需為主，金山因重劃區開發完善，生活品質提升帶動房價走升；萬里則相對平穩，無明顯波動。
全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，汐止屬於北市外圍第一圈，受汐科發展、東區門戶計畫與汐東線題材支撐，人口持續增加、房價穩步墊高。雖然近五年累計漲幅約三成，但相較板橋、中永和、三重、新店等外圍區域6至9字頭房價，汐止仍屬相對親民，甚至僅為鄰近南港房價的一半不到。陳傑鳴認為，低基期優勢與建設利多將成為汐止市場的支撐，即便在當前低迷市況下，區域房價仍具韌性。
根據高雄市政府地政局最新統計顯示，114年第2季三民區建物買賣移轉登記量達1,524棟，為近幾季首度超車楠梓區，成為全市交易量最高的行政區，三大熱門路段包括民族一路、博愛一路與水源東路。信義房屋專家分析，隨著兩區價格差距縮小，買方考量逐漸回歸市中心的交通與生活機能，三民區因擁有完整的學區與醫療資源，吸引自住需求回流。
信義房屋建工店黃祺殷指出，三民區長期是高雄傳統市中心，交通便利、商圈成熟，過去雖因楠梓重劃區與科技題材分散焦點，但近期買盤逐漸回流，主要來自自住族群。「高醫與紅線捷運都提供便利性，未來還有黃線建設加持，整體居住條件持續受到青睞。」
信義房屋後驛店黃柏諺補充，三民區在四年前就是交易量最大區域，後來因台積電效應推升楠梓。近年楠梓新成屋價格已逼近三民水準，買方在選擇時更重視生活機能與居住品質，使得三民區重新獲得剛性需求支持。
黃祺殷表示，民族一路鄰近高醫，同時串聯建工商圈，通勤便利，生活機能完整，被視為三民區的核心地段之一，周邊有民族國小、振興國中與雄中等知名學校，吸引醫療背景或教育族群購屋。不少家長也會提前布局學區房，民族一路一帶因升學資源豐富，成為家庭型買方的熱門區段。當地兩房成交約800–1000萬、三房約1500萬，屋齡多為10–20年，新建案則已開價4至5字頭。
由於博愛一路是南北高雄的主要幹道，以往以商辦與透天為主。黃柏諺指出，隨著高雄火車站翻新與鐵路地下化，市容大幅改善，未來還將導入高鐵停靠與ROT商場、辦公大樓，帶動區域發展，吸引不少北部置產客進場，新建案基本上單價坐四望五，且屋齡較新的物件經常一釋出很快就成交。此外，博愛一路鄰近71期與中都重劃區，新舊交界地段具備發展潛力，未來建設到位後可望進一步推升區域房市動能。
黃柏諺說，水源東路因地理位置優勢，鄰近正義車站及綠園道，加上陽明學區加持，成為家庭型買方的熱門選擇。雖屬三民區門牌，但步行可達鳳山與苓雅，生活圈跨區延伸，房價已突破4字頭。交通、學區與生活機能三重優勢，為區域帶來穩定的剛性需求支撐。
根據房仲專家觀察，三民區買方逐漸擺脫「新屋迷思」，購屋時更重視生活便利性，例如鄰近量販店、超商、診所等日常機能。與楠梓相比，在預算相近的情況下，買方傾向選擇能同時滿足一家老小需求的地段，從傳統市場機能到學區資源皆納入考量。此外，隨著捷運黃線動工、中都重劃區啟動，三民區的居住條件與機能性可望持續提升。
老屋更新速度牛步，全台面臨「老屋潮」加劇。據內政部統計資料，今年第二季全台房屋稅籍住宅平均屋齡達34.1年，續創歷史新高，澎湖、雲林、嘉義縣平均屋齡均超過40年，全台已有554.6萬戶住宅屋齡超過30年，相當每十間房屋就有將近六間屋齡超過30年，隨著改建速度不及屋齡增長趨勢，此波老屋潮將是未來房市最不容忽視的挑戰。
統計顯示，全台各縣市中除澎、雲林、嘉義縣平均屋齡超過40年，台北市39.1年，此外如南投、屏東、台東、花蓮等縣市也都逼近39年，全台房屋最年輕的是桃園市28.3年，全台也僅有桃園、新竹縣市及金門縣四個縣市平均未及30年。
以屋齡超過30年的房屋占全體房屋占比來看，台北市高達73.8％，相當於每4間房屋就有將近1間屋齡超過30年。此外，嘉義縣也超過7成，全台僅在金門縣在4成以下，桃園及新竹縣市在5成以下。
大家房屋企研室主任賴志昶表示，全台住宅老化問題日益嚴重，尤其都會區蛋黃土地取得不易，雖然政府登高疾呼進入「大都更時代」，但是改建速度仍不及市場需求，致使全台房屋老化加劇，其中尤以土地取得成本較高、住戶意見整合最困難的台北市，住宅高齡化現象最難解。
此外，不少非都會區的縣市更因城鄉差距拉大，年輕人口外移嚴重，換屋誘因有限，建商進駐意願不高，老屋數量更是快速累積，中南部及東部非直轄市縣市普遍都有6成房屋屋齡超過30年。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，此波老屋浪潮相對集中在七大都會區以外的縣市，此類區域由於少有重大建設，加上人口外移與老化，若未來改建機制未能加速，且政府推動都更政策未兼顧都會區以外縣市，長遠勢必犧牲這些老屋民眾的居住品質與安全。
美國就業市場惡化，加上聯準會（Fed）「鴿派」聲勢大增，市場預期聯準會本週將重啟降息，降息速度也可能加快；但台灣經濟基本面穩健且通膨緩降，央行利率維持不變、「連六凍」機率高，市場焦點落在若聯準會加速降息後，央行如何因應新台幣升值走勢，以及房市管制在鬆與緊之間如何拿捏。
跟進主計總處 將上修經濟成長率
主計總處日前上修今年經濟成長率至四．四五％，其中，上半年有六．七五％，遠超過央行第二季理監事會議後預估的五．四八％、全年三．○五％，即使下半年預測值維持不變，央行此次理監事會議勢必得上修今年經濟成長率。
國銀主管表示，台灣經濟穩健，且已連續四個月通膨率低於二％警戒線，央行沒有降息壓力；但台美關稅尚未明朗，房市處於調整期，央行也沒有必要升息，政策利率維持二％已是市場共識。
至於有建商建議央行調降銀行存準率，釋出資金紓解房貸荒，並檢討房市管制措施，各界看法不一。
某國銀主管認為，央行近期發行三六四天期與二年期定存單利率持續下探，代表銀行資金充裕。該主管也說，金管會已將新青安排除在銀行法規範的不動產三十％限額，國銀龍頭台銀亦放寬房貸收支比等條件，央行在不動產集中度管制上也給予彈性解釋空間，對紓解房貸荒有一定幫助；在台股頻創新高，市場資金充沛環境下，若央行房市信用管制太早鬆綁，恐讓先前七波信用管制措施成效瞬間化為烏有。
新台幣匯率議題也是央行一大挑戰。匯銀人士指出，上半年央行為阻升新台幣，買匯金額大增，近期因市場對於聯準會降息預期升溫，美元跳水，新台幣匯價暌違一個月盤中又見二字頭，若聯準會降息加速，央行匯率政策如何在出口廠商希望維穩的期待與避免被美國列入匯率操縱國中取得平衡，也是外界關注焦點。
房市吹冷風，建商暫緩推案，讓傳統房市旺季的928檔期，今年格外冷清，台中推案量腰斬剩600億元，高雄跌破800億元、大減逾17％。連帶也衝擊建商購地意願，高雄地政局17日標售土地，僅標出二塊小地，脫標金額合計3,354萬元，占總底價只2.75％，創高雄縣市合併後土地標售最慘紀錄。
根據台中市不動產開發公會統計，台中市今年928檔期推案金額預估最高600億元，較去年同期的1,200億元腰斬。業者透露，台中蛋白區許多小型建商眼看前景未明，乾脆收手不推案，靜觀市場變化。
台中市不動產開發公會市場資訊委員坦言，今年928檔期「推案量600億元中，還存在不確定是否進場的個案，實際推案數據可能還高估了！」
台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章表示，去年第四季起，受到打炒房政策影響，當時928檔期大張旗鼓開案的預售案，買氣確實明顯停滯，今年以來台中預售新案銷售筆數，還不及2024年單月表現，落差相當大。
大台中不動產開發公會理事長蕭成忠直言，金管會對首購族打開貸款的水龍頭，但實際觀察對預售屋市場影響並不大，「現在不只是購屋族借不到錢，連建商也借不到錢，更開不了案，開了工還賣不出去，推案量自然降低。」
高雄房市今年928檔期也是低氣壓壟罩，推案總銷從去年的965.9億元降至今年的797.4億元。高雄市房屋市場調查協會理事長吳曜廷表示，17日剛好碰到高雄地政局標售土地，情況只能用一個字「慘」來形容；由於整體房市景氣低迷，「這也是意料中的事」。
吳曜廷說，高雄今年928檔期共只有33個建案進場，總銷合計797.4億元、年減17.44％，總戶數4,831戶、年減13.24％。
吳曜廷觀察，高雄今年928檔期有一個特色，就是新成屋的總銷金額、戶數同步增加，這是往年少見的。他分析，過去房市景氣的時候，建商認為「賣得快、賺得少」，因此等到成屋再進場，這是今年928檔期成屋增加的主因。另一個特色是預售屋總銷減少，主要是反應整體市況欠佳，建商能少推案就少推案。
港商13年前大砸21.2億元包下士林夜市整排8間金店面，但隨摩曼頓等租客撤出，淪為空店面，2023年傳出以20億元開價打算認賠殺出，但遲遲沒賣出去。近期終於有進展，3間店面以4.46億元賣給陽信銀行，光這3間就賠了2.24億元，跌幅高達33%，其他5間恐怕也有得賠了。
士林夜市口「圓山一號院」8間店面過去屢屢成為新聞焦點，2012年時港商私募基金「豐泰地產」以21.2億元一口氣包軌，成為相當矚目的交易，1+2樓平均成交單價高達276萬元。
這8棟金店面還曾出租給YOSEI、摩曼頓等知名品牌，怎料士林夜市商圈人潮走下坡，2022年摩曼頓租客撤出，淪為空店面。
2023年時，「豐泰地產」傳出決定認賠殺出，8間店面以20億元開價求售，對比入手的21.2億元，光是開價就先認賠了1.2億元，但卻還是一直沒能脫手。
近期這8間店面其中的3間（35、37、39號），掛上了「陽信銀行」招牌，目前尚未開業。經查謄本，房東還是「豐泰地產」，也沒有出現任何實價租賃、買賣紀錄。
但進一步追查，原來是陽信銀行直接大手筆買下3間店面。據可靠消息指出，陽信銀行在2024年12月20日購置3店面，交易總價約4.46億元，先付了1成款項，並預計在2025年9月底取得。
記者聯繫陽信銀行，也證實了這一筆交易。陽信表示：「原本的士林分行路寬狹小，因此決定遷址，最終選中這3間店面，這筆交易議價了很長一段時間，現在原屋主正在辦理營業使用項目變更，進度順利，預計年底就可完成交易手續並開幕。」
事實上，這8間店面總登記坪數767坪，而「豐泰地產」雖然賣了3間，但總計脫手坪數僅約229坪，僅約3成。剩下的5間、7成的空店面去化仍備受考驗。
顥天國際管理顧問業務總監邱鼎峯表示：「2012年豐泰地產購入8間店面，是在士林夜市人潮鼎盛的時空背景下，成交價較為樂觀，但產權持有期間碰上疫情、實體店面沒落、觀光人潮銳減，嚴重打擊商圈人潮，店面價值及需求也隨之大幅調整。」
邱鼎峯表示：「本次成交的3間店面，是8間中條件相對較好的，格局方正、深度適宜，且最靠近夜市美食地下街，人潮較多，成交總價4.5億元，換算1+2樓平均單價約200萬元符合行情。」
至於陽信銀行方面，邱鼎峯表示：「陽信不惜砸重本購置高價店面，可能主要考量到士林夜市一帶缺乏面積足夠、門面新穎的店面釋出，且該區具有不小的金融服務市場，周圍社區眾多、還有樓上圓山一號院的豪宅屋主，以及夜市也有許多滿手現金存款需求的攤商，都是本次選點的主要支撐因素。」
統計最新實價預售揭露資料顯示，今年7月預售揭露量跌到谷底，單月揭露量跌破三千件，寫下近55個月以來的新低量，過去的房價飆漲區域，雙北市以外的四都年減幅度都逾8成，反映民眾現階段對於購買預售屋停看聽，主要還是擔心未來房貸與價格是否鬆動。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，7月台股已經衝上2.3萬點，但預售市場感受不到資金行情，在房貸政策抑制之下，呈現股房背離的走勢，沒看過這麼熱的股市這麼清淡的房市，主要原因一方面民眾擔心未來房貸問題，更直接的還是擔心未來預售價格是否鬆動，在政策風向更明朗前，選擇停看聽先觀望看看。
統計顯示，7月預售全台揭露量剩下約2700件，較去年第七波前的同期減少約8成，若以區域表現來看，房價飆漲的桃園、台中、台南、高雄減幅相對顯著，台北市7月預售揭露164件，年減70%，新北市629件，年減67%，雙北市相對減幅較小，桃園市427件，年減85%，台中市422件，年減86%，為六都減幅最劇烈，台南市194件，年減81%，高雄市318件，年減83%。
曾敬德表示，去年上半年預售市場實在太過火熱，受到政策引導房市趨於冷靜後，預售市場減幅比成屋市場更劇烈，尤其過去房價基期較低的區域，因為漲得太快太兇猛，買氣趨於觀望，現在就要看第3季央行理監事會議後，是否對於房市信心有稍微正面的訊息，否則預售市場持續低量，可能過去房價飆漲的區域，價格上會有比較大的壓力。
AI產業擴張帶動下，台北市商辦市場需求持續升溫。根據台北市都發局統計，今年前七月辦公服務類建照核發樓地板面積達48萬1,259平方公尺（約14.6萬坪），年增9.3%，其中以北投區年增169.3%居冠，內湖與中山區分列二、三位，成為新興商辦供給重鎮。
鄉林不動產研究室指出，輝達執行長黃仁勳多次訪台，帶動市場對北士科及其周邊產業聚落的高度關注，業界普遍預期，北士科將在五年內成為北台灣商辦需求的新核心區域，尤其滿租商辦更被視為具長期增值潛力。
根據統計，今年前七月台北市辦公服務類建照共13件，中山區五件居首，其次為內湖區三件，其餘分布於信義、南港、松山、文山及北投等區，雖然件數較去年同期17件減少，但單案規模與樓地板面積均有成長，顯示開發趨向大型化。
鄉林不動產研究室分析，政府針對住宅市場加強管控，使部分建商轉向商辦市場，長虹建設（5534）已宣布明年暫停推住宅案，專注於商辦產品；興富發則採住宅與商辦雙軸並進策略。從投報率觀察，住宅租金報酬率約2%至3%，而核心商業區與產業園區的商辦租金報酬率可達4%至6%，更具投資吸引力。此外，壽險業亦積極進場，金管會自2025年初將壽險不動產投資最低投報率門檻由2.97%降至2.545%，使壽險資金更靈活投入，包括國泰人壽、台灣人壽、南山人壽與元大人壽等，近年皆啟動商辦收購與開發案，涵蓋台中烏日高鐵特區、桃園青埔特區、台北市內湖、中山與大安等區域，展現對商辦市場的長線布局。
鄉林集團董事長賴正鎰表示，住宅市場受限貸令壓抑，反之商辦市場受惠於企業需求成長，投資熱度持續升高，其中位於北士科周邊的「鄉林士林官邸」A、B、C三棟商辦全數滿租，年租金收入突破億元，顯示產業聚落效應對租戶與投資人皆具吸引力。
鄉林不動產研究室指出，高科技企業對辦公空間的需求，集中於高規格機電設備、彈性空間規劃與永續綠建築，隨著台商資金回流，商辦與廠辦需求強勁，開發商跨足商辦開發已成趨勢，在AI產業需求、建商轉型與壽險資金三大動能驅動下，台灣商辦市場正進入全新重塑階段。
高雄地政局17日標售土地，雖然脫標率達40％，但，受到整體房市低迷衝擊，只有25坪和41坪的兩標「小地」脫標，脫標金額合計3,354萬元，占此次土地標售總底價12.21億元的比例，只有2.75％，創高雄縣市合併之後，標售土地最慘狀況。
高雄地政局17日上午進行114年度第三季開發區土地標售，共計推出5標5筆建地，合計總底價12.21億元。
開標結果，5個標案總共只有2個標封競標，而且是針對第二標土地面積41.18坪、以及第五標土地面積24.82坪，各自投標，其餘三標都乏人問津，第五標的投標者上鋌營造，甚至以平底價的每坪70.31萬元、總價17,454,162元得標，第二標的溢價率也只有5.61%，由一位自然人以每坪39.10萬元、總價16,100,000元得標。
至於底價最高、位於高雄大學生活圈的第四標1,000坪「住三」土地，底價6.01億元，換算每坪約60.13萬元，雖然底價已低於市場成交價，但因房市景氣低迷，加上土建融不易，只有人詢問，卻沒人投標。
同樣的情況，也發生第一標、位於89期重劃區的973坪「商三」土地，底價5.67億元，換算每坪底價58.31萬元。
以此次標售土地，五標雖出脫2標，脫標率達40％，但，脫標金額合計3,354萬元，占此次土地標售總底價12.21億元的比例，只有2.75％，創高雄縣市合併之後，標售土地最慘狀況。
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