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房產新聞
產業新聞
吉家網公布今年第二季六都房市季報，六都房價平均季跌-1.86%、年跌-3.08%，同時，均價已經連跌三季，證實自2024年第四季開始房市進入空頭。六都行政區跌勢「強弱分明」，超過七成下跌，但仍有二十一個行政區表現抗跌。
中南部房價短線調整幅度大 長線仍比北部具上攻潛力
六都年度同期比較，台北市小漲+0.55%、新北市持平、桃竹年跌-3.84%、台中市年跌-5.78%、台南市年跌-8.13%、高雄市年跌-9.12%，年均價下跌-3.08%。顯然這波調整較大的都會以超漲的台中、台南、高雄為主，短線中南部跌幅擴大，但長線而言，基於高科技產業鏈南移、高鐵軌道經濟促進一日生活圈、房價基期與台北落差空間等三大利基，未來房市發展空間仍然看好中南部。
這一波房市從2018年開始回升由低點至高點，六都的漲幅分別是台北市+49.22%、新北市+64.78%、桃竹+94.83%、台中市+100.32%、台南市+113.98%、高雄市+94.68%。
AI產業園區、AI智慧城市 將成未來房市開發核心
茲就各都會過去這波漲勢與未來走勢分析如後：
台北市：由於雙北漲幅相對落後，因此，台北市雖然季跌-1.99%，但年度仍維持小漲+0.55%，目前顯現是最抗跌城市，其中最具發酵題材為輝達AI總部落腳的北士科，未來臨近延伸開發的AI智慧城市「社子島開發計畫」將是台北市AI創新4+1矽谷計畫的最後一張拼圖，北區門戶大開，是台北市最具開發的潛力地區。
新北市：新北市房價雖然季跌-2.32%，但年度同期維持平盤，顯示首購族集中買盤的抗跌力，三環六線完成後，加上基捷建設，促進由汐止往西延伸穿越台北4+1矽谷計畫區，往新北產業園區、五股、林口工業區，往南延伸土城、中永和、新店，成為以高科技為主題的發展特區，潛力無窮。
桃竹區：桃竹區因新北三環六線與基捷之連結北北桃一小時生活圈，人口大幅淨流入，對桃園、蘆竹、大園、中壢區房市景氣產生加持作用，房價季跌-2.34%，雖然這波漲幅高達+94.83%，年下修幅度只有-3.84%，相對也表現抗跌。 台中市：台中房價季跌-2.49%，這波漲幅高達+100.32%，年跌達-5.78%，各大新興重劃區表現強弱分明態勢，商圈成熟度成為強弱表現分水嶺，中科二期開發啟動對大雅、豐原地區都產生外溢效應，水湳特區短線調整長線看好。
台南市：台南房價是這波漲幅六都之最，高達+113.98%，季跌-2.6%，年跌達-8.13%，主要利基在於台積電生產重地，南科產值超越竹科，促進就業人口大幅成長，對房市推升有益，台積電核心區新市、周邊永康區、蛋黃區東區，表現優於其他行政區，惟台南捷運開發計畫嚴重落後，對房市發展前景造成阻礙。
高雄巿：高雄市這波漲幅94.68%，落後台南市，主因是所有大型投資建設都剛啟動，台積電楠梓才正在擴廠，就業人口尚未到位，蛋黃區鼓山抗跌，高雄火車新站啟用加上高屏高鐵線開發定案，讓三民區等傳統市區成為房市發展焦點。房價季跌-2.95%，年跌-9.12%，跌幅是目前六都之最。
綜觀六都房市表現強弱分明，AI產業園區、AI智慧城市，將成為房市未來開發核心，短線北部房價抗跌，長線中南部房市商機相對看好。
房市買氣低迷，連帶衝擊建商購地信心，專家分析，今年至9月中，商用市場土地交易金額較去年同期大減約四成，認為土地市場接下來除了企業自用外，投資買盤將熄火。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛認為，近期銀行法第72-2條已排除新青安房貸，央行對換屋族售舊屋放寬至18個月，惟僅小部分剛需買方受惠、避免政策誤殺，不過可看出央行打炒房決心、目標讓住宅房市加速趕底。
黃舒衛分析，截至9月中，今年前三季土地市場交易量年減約四成，土地市場交易動能萎縮。
他強調，由於當前土地市場買方因受到融資面、成本面、銷售面等三大面向前所未有的挑戰，認為短期內市場除了企業自用買盤外，任何投資需求都將回歸基本面、籌碼面，且價格沒有泡沫的空間。
財政部公布今年第2季房地合一交易情形，交易量略有增加，但持有兩年內出售、適用45％件數僅3288件，占整體交易比率12.88％，創房地合一2.0上路以來新低，投資客銷聲匿跡。景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，即便近期金管會房貸政策鬆綁，惟央行政策方向未改變，持續集中度與信用管制，「水龍頭」根本沒有水，房市還未見曙光。
財政部資料顯示，第2季房地合一稅交易件數2萬5530件，相較於首季增703件，季增2.8％；不過被視為短期交易指標、適用35％稅率以上的交易案件卻持續萎縮。據房地合一稅2.0規範，在2016年以後取得的房子，持有2年內出售，所得要課徵45％稅率；持有2到5年的房屋交易，則課徵35％的稅率，被視為投資客動向指標。第2季整體適用35％以上稅率案件數為7503件，季減0.9％，占整體交易比率跌破3成，為29.39％。
其中適用45％的案件數持續下滑，僅剩下3288件，再創房地合一2.0上路以來新低，季減3.6％；適用35％稅率案件4215件，較首季略上升1.3％。財政部表示，雖然第2季交易件數較首季增加，惟與去年平均每季交易件數3萬4330件比，仍是大幅度萎縮，房市交易是否從谷底攀升，還要進一步觀察。
金管會鬆綁《銀行法》72條之2，將新青安排除，為銀行房貸增添活水。章定煊卻認為，各銀行的集中度還是很接近央行的控管限制，就要看央行如何要求銀行放棄利率較高、獲利較好的土建融，而轉作利率較差、幾乎沒有利潤的個人首購貸款。
住商不動產企研室經理徐佳馨認為，對於營建業或短線投資人而言，日前央行理監事會議可能「要什麼沒什麼」，但需進一步讀懂央行的戰略意義，表面上沒什麼，但細節上已有所鬆動，真正鬆綁恐要等到明年第2季後國際局勢逐漸明朗，央行才可能改變基調。
近來不動產界傳出嘉義縣房價跌幅居全台之冠，但購屋族感覺太保及周邊房價仍漲得凶，嘉義縣政府20日表示，今年上半年交易量明顯比去年同期減少約千件，太保市、朴子市等高價位區的交易量下降，但成交價格仍維持每坪28萬至36萬元，呈現「量縮價穩」的趨勢。
有不動產業指出，去年9月央行祭出第七波信用制打房至今屆1年，從實價登錄資料發現大部分縣市預售價較去年同期高，但嘉義縣去年上半年平均預售案成交單價約32.1萬元，但今年上半年預售成交平均單價僅剩28.7萬元跌幅高達10.6％，全台之冠。
嘉縣府指出，上半年受央行限貸政策影響，預售屋交易明顯降溫，推案量與成交件數均較去年同期減少，上半年全縣預售屋成交285件，平均每坪約28萬元，呈現「量縮價穩」。
華廈及住宅大樓成交195件（68％），主要在太保市54件、新港鄉44件、民雄鄉36件，以中小型建案為主。
太保市單價落在30萬元至36萬元間（平均35萬元），新港鄉則約20萬至26萬元（平均22萬元），民雄鄉約23至28萬元（平均26萬元）。
縣府地政處表示，相較於2024年上半年，預售屋成交共1282件，華廈及住宅大樓占約79％、有1015件，主要在朴子市848件、民雄鄉144件及太保市52件；朴子市推出超過800戶的大建案，成交單價每坪30萬至38萬元成交（平均33.5萬元），全縣平均單價約31萬元。
以太保市為例，華廈與住宅大樓去年上半年成交單價約23萬至28萬元，今年上半年28萬至36萬元，透天厝總價仍1200萬至2000萬元間。
縣府地政處長邱慧燕分析認為，嘉義縣幅員廣闊，房市行情因行政區域而差異大，太保、水上、朴子等地有台積電、高鐵站、嘉科園區等議題，建商密集推出大案場去年陸續交屋，今年同期交易量相形大減。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨認為，央行這波信貸打房促使嘉縣高房價地區很多投資客獲利了結，建商觀望，沒有新案場，交易量就減少。
中央銀行第三季理監事會利率連六凍，房市管制也未見鬆綁，由於市場先前不斷呼籲央行鬆綁信用管制，但根據央行會後提供資料揭示，房地產並非經濟火車頭，營建工程業、不動產業對經濟成長貢獻小，受僱員工人數比重也低。
市場解讀，儘管行政院喊話房貸水龍頭開大，各部會房市管制放寬，但央行堅持不鬆綁信用管制有底氣，以央行報告來看，房市即使出現降溫，對於經濟成長影響面也是相對較小。
過去市場討論總體經濟，經常出現「房地產是火車頭工業」的論點，主因蓋房過程帶動很多產業，被認為有火車頭效果，但過去不少學術研究顯示，房地產並非帶動經濟發展的火車頭。而央行第三季未見鬆綁房市管制，報告也揭示房地產業對經濟成長貢獻其實不高。
央行報告以「房地產產業是否為驅動經濟成長主力？」為題，強調營建工程業、不動產業對經濟成長貢獻小，遠低於製造業，且受僱員工人數比重亦低。
央行指出，去年營建工程業與不動產業對經濟成長貢獻皆不高，分別為0.07與0.06個百分點，遠低於製造業的2.68個百分點。進一步從受僱員工數來看，營建工程業與不動產業受僱員工人數占工業與服務業受僱員工人數之比重分別為5.85％與1.6％，比重其實也不高，低於製造業、批發及零售業與住宿及餐飲業等。
至於營建工程投資中，央行也補充，非住宅房屋（用於生產活動，如廠房）與其他營建工程（如基礎建設）合計的比重較大，而住宅房屋比重相對較小。
對於信用管制未鬆綁，央行總裁楊金龍18日強調是「合理決定」，而央行在意的是金融穩定，據觀察房地產對金融穩定的風險尚未解除，也強調信用資源過度集中不動產並非好事。
根據央行統計，國銀不動產貸款占總放款比率（集中度）從去年6月底的高點37.61％，緩降至今年8月底的36.71％，集中度下降緩慢。
而且僅管整體國銀不動產貸款集中度緩降，但八大公股銀行反而緩升0.84個百分點，主因公股承作新青安案件非常多，楊金龍讓為，要給公股銀行更多的時間，才有機會看到不動產集中度下降。
在台灣邁入超高齡社會、全台逾500萬戶老屋中有123萬戶屋齡超過50年的當下，居住安全與城市更新成為迫切課題。由《財訊》雙週刊主辦、內政部及北北桃三市政府指導的「第七屆危老＋都更博覽會」，9月20日於台北圓山花博爭艷館盛大開幕。總統賴清德親臨現場，與中央及地方首長、產業菁英齊聚一堂，宣示中央與地方攜手推動危老重建、都市更新與老宅延壽的決心。
本屆博覽會規模再升級，規劃公辦都更、民辦都更、金融服務、Home＋好宅等三大主題館與專業諮詢區，並舉辦趨勢論壇與主題講堂，提供政策解讀、成功案例及金融解方。現場同步頒發第四屆「都市更新暨危老重建團隊獎」，共13個優質專案獲獎，鼓勵更多專業團隊投入城市再生。
主辦單位《財訊》雙週刊社長謝金河致詞指出，台灣30年以上老屋超過515萬戶，都市更新與危老重建不僅攸關居住安全，更是帶動內需的重要力量。他並以最新經濟數據為例，台灣8月出口表現超越南韓、人均GDP有望首度超車，證明經濟實力雄厚，呼籲在AI與半導體之外，更應打造「安穩的家」，讓都更成為全民共享的成長動能。
桃園市都市發展局長江南志指出，桃園人口15年增加35萬，市府將「可負擔」納入都市規劃核心，推動可負擔住宅並結合軌道建設，讓城市成長與居住正義並行。臺北市副秘書長王玉芬強調，「都更八箭」推動成效斐然，近兩年核准件數是前八年的2.3倍，並導入AI智慧審查以加速核定，展現首都領先全國的決心。新北市副市長陳純敬則分享「都更三箭」與「580專案」等創新作法，透過降低起案門檻與公辦帶動民辦，協助社區縮短整合時間、降低投資風險。
內政部政務次長董建宏表示，面對地震與氣候變遷風險，內政部已啟動「老宅延壽」計畫，並研議將危老條例制度化為長期政策，同時透過稅賦減免、金融支持及在地安養設計，強化居住安全並兼顧節能減碳與城市永續。
賴總統致詞指出，全台超過350萬戶老宅，危老與都更都是政府重大政策。他回顧從擔任行政院長到總統的歷程，持續推動單一窗口、容積獎勵、稅務減免、金融支持及公權力協助等多元措施，已核准4,525件危老計畫、1,258件都市更新案，但「離目標仍有距離」，呼籲中央與地方共同努力。賴總統提到未來將建立自主都更信用保證機制，降低金融機構風險，並與各縣市合作取得新建社會住宅供青年及婚育族群入住，展現政府對居住正義與世代安居的全面承諾。
頒獎典禮上，永和大陳單元三公辦都更案；中山金澤、國揚光河民辦都更案；以及牯嶺雅舍、信義富台增設電梯等13個團隊脫穎而出。這些案例涵蓋公辦都更、整建維護及危老重建等面向，展現從社區自主整合到專業建築團隊合作的多元模式，也提供尚在觀望的民眾寶貴參考。
第七屆危老＋都更博覽會不僅是一場展示與交流，更是政策與民眾、產業的實踐舞台。從中央到地方、從專業團隊到社區住戶，形成一股推動都市更新與危老重建的強大合力。主辦單位《財訊》雙週刊也誠摯邀請，今明（9/20、9/21）兩日10:00至17:00，民眾把握機會前往台北圓山花博爭艷館參觀，親自了解最新的危老重建與都市更新解方，攜手打造更安全宜居的家園。
年度重頭戲928檔至雙十黃金檔將至，至少16家上市櫃建商，手中有逾2,500億元新案籌備登場，其中華固將推出四筆、總銷達615億元新案，興富發準備推出三筆、共488億元新案，兩強就包辦逾1,000億元，第四季蓄勢待發。與往年不同的是，在政策高度管制住宅、相對友善商用不動產之際，商辦案總銷比重拉高到34％、總銷850億元。
遠雄也籌備在全台推出四筆新案、達247億元；亞昕有兩筆、達185億元；新潤有一筆約135億元，冠德有四筆、共126.5億元；愛山林自建案一筆約120億元；建築業龍頭老大哥國建，推案重點為高雄和台南兩案、總銷共89億元。
國泰建設資深副總經理林清樑表示，近年政策影響房市主要在信心面，實際上市場仍有一定需求，如7月剛推出的新莊「國泰曦．」兩個月已售6、7成，雖然總體氛圍不大好、但房市已進入個案表現，因此第四季國泰建設仍依既定步調推出南台灣兩筆新案。
綜觀16家上市櫃建商，年底前準備推出總銷100億元以上大案就達八筆，其中商辦產品比重明顯拉高，囊括三筆，分別是華固總銷360億元北投「華固創匯園區」、興富發新莊總銷300億元「國家壹號廣場」、國揚汐止120億元「國揚前瞻科技大樓」。
華固建設總經理洪嘉昇表示，全球AI大崛起，帶動電子高科技產業蓬勃發展，未來兩、三年都蠻看好，很多企業在全台都有廠房、辦公據點擴充的需求，商辦是華固未來推案重點之一。
比較特別的是，冠德建設也加碼推出商辦，且坪數朝小型、微型辦公室靠攏，最近籌備推出兩筆捷運聯開辦公案，包括中和秀朗橋總銷24億元、台中G5辦公案15.5億元。
台北公館圓環拆除引爭議，高雄的左營南門圓環因應台積電開發進駐楠梓產業園區，配合新台17線南段3期工程，將改設一般十字路口，引來在地人相當擔心施工期間的交通黑暗期。根據實登統計，該生活圈5年來已有7成漲幅。
台北公館圓環拆除連日引發爭議，近期高雄的左營圓環接棒，傳出即將拆除，不少在地人擔心屆時將產生交通黑暗期大塞車，且南門為國定古蹟，一旦拆除古蹟不保，引發在地大量爭議。
高雄市交通局表示，左營南門圓環為新台17線銜接既有台17線重要節點，因應台積電開發進駐楠梓產業園區後，增加的車流，預計取消南門圓環、改設一般十字路口，而「南門」為國定古蹟，將完整保留，讓文化資產獲得更佳保存與展示。至於完工時間，高雄市工務局表示，該圓環預計今年10月中下旬開工，明年年底完工通車。
南門圓環位於左營區，屬於桃子園生活圈，根據實價登錄統計，桃子園生活圈5年內大樓，近5年房價漲幅高達7成，2021年每坪均價僅15萬元，2024年來到31.22萬元歷史新高點，今年則回落至26.16萬元，仍比5年前大漲73.7%。
高雄市不動產建築開發商業同業公會榮譽理事長陸炤廷表示，南門圓環因路口多，不少在地民眾反應等待紅綠燈時間過久，尖峰時段更顯壅塞，改為十字路口後，可望解決交通問題，且未來台積電員工通勤也可大量使用新台17線，成為桃子園等生活圈的加分利多。
陸炤廷分析，桃子園生活圈近年因交通建設與台積電效應，加上距離美術館特區、漢神巨蛋都不遠帶動買氣，成交量表現亮眼，去年買氣熱時，熱門社區民眾想買還要用搶的，拉高區域平均單價。今年雖成交速度放緩，但單價仍有一定支撐，若信用管制鬆綁，剛性需求還是會提升買氣。
今年928檔期住宅推案大減三成，但商辦案量卻逆勢衝出400億元規模、不僅追平去年同期，更較前年大增逾五成，成為營建市場另一個新亮點。
據悉，今年商辦推案以興富發（2542）集團最積極，在新莊副都心「國家壹號廣場」商辦案，總銷高達300億元、成為今年國內928檔期單一量體最大的新推案。
591新建案新聞課組長林哲緯觀察，這幾年房市多頭，建商口袋資金充沛，且國內半導體相關等科技產業欣欣向榮，讓不少外商、上下游相關廠商對辦公室置產需求不斷升高，讓對市場具高敏感度的建商陸續在全台各插旗商辦市場推案。
林哲緯舉例，以今年928檔期來說，單一量體最大的商辦個案，由興富發集團在新北市新莊副都心重劃區的「國家壹號廣場」領跑，該案總銷金額高達300億元，有別於住宅案的低迷買氣，該商辦案成為不動產市場中為數不多的亮點之一。
據591新建案資料顯示，今年928檔期國內住宅推案數約312個，較去年同期減少22.2%，合計推案總銷金額約7,106.5億元、年減27.3%，顯見在國內外政經震盪，加上政府調控住宅市場，建商住宅推案轉趨保守許多；反觀商辦推案，今年928檔期推案金額達400億元、追平去年同期表現，更較2023年的264億元大增逾51%，看得出建商分散風險、推案上採住宅、商辦並進策略。
以今年928檔期商辦新推案來說，以興富發集團在新莊副都心重劃區的「國家壹號廣場」案量最大；由於該案總銷高達300億元、戶數高達476戶，是今年928檔期住宅、商辦新推案中，最大單一量體的新案。
其次為中麓建設在桃園、總銷約75億元「水汴頭段案」，總戶數約210戶；而冠德建設在新北市中和也有總銷25億元、總戶數約達225戶的「秀朗橋站案」，合計三大商辦新案總戶數達911戶。
信義全球資產總經理林三智分析，今年商用不動產交易市場呈現「工業強」、「辦公穩」格局，主因AI科技發展帶動產業升級，企業資產配置策略上、朝向「小換大」、「舊換新」布局。
林三智強調，在自用的企業買盤撐盤下，今年截至9月10日止，上市櫃法人辦公市場已成交的44件辦公室交易中，屋齡五年內的交易案就有24件，顯見企業對新辦公室的需求旺盛，包括中悅、遠雄、國揚、華固建設等開發商，近年都有全新或預售辦公產品釋出市場，讓建商除了住宅外，也多了商辦市場耕耘，不僅有利開發商在經營上分散風險，營運上也更加穩健。
隨著西華飯店都更案預期推案單價挑戰200萬元，加上臺北大學BOT案與冠德松山民權公辦都更案啟動，三大建設齊發引來市場對復興民生商圈的關注。信義房屋復興民生店專案經理林亦珈指出，民生重劃區長年以純住宅環境與高綠覆率著稱，近期因新案與利多加持，詢問度有所升溫，區域房市吸引力持續增強。
林亦珈表示，復興民生商圈內以民生重劃區為一大交易熱點，房價長期穩定，電梯華廈成交均價在每坪80至90萬元，屋齡超過50年的公寓約70萬元上下，價格差異主要取決於樓層與屋況。西華飯店都更案的啟動，已帶動市場的想像空間。
西華飯店案依危老條例進行，基地面積約1,049坪，將興建地上25層住宅大樓，共176戶。市場預期未來單價有望站上「200萬元俱樂部」。林亦珈指出，這將成為區域房價新天花板，也可能帶動周邊中古屋價值，尤其重劃區內的電梯華廈，在地段與產品條件上都具優勢，受惠程度值得期待。
民生重劃區的優勢仍在於交通便利、純住宅環境與高綠地覆蓋率。捷運站近在咫尺，民生汐止線的規劃也帶來利多；區內多座小公園，住宅密度低，生活機能完整；再加上長庚醫院與學區資源，自住需求穩定。林亦珈指出，不少原本居住於民生社區的長輩，因行動需求尋找有電梯的住宅，重劃區成為換屋首選。
產品方面，以40至50坪住宅為主，但市場上仍有30坪左右甚至更小的選擇，適合小家庭買方。林亦珈表示，區內買盤結構以自住為主，投資比例低，多為長庚醫院醫師或周邊中小企業主，對地段認同感高，因此好物件一釋出就容易成交。她補充，3,500萬至4,000萬元的中高總價帶是最常見的成交範圍，銷售狀況普遍良好。雖然成交仍受屋況與地段影響，但因生活機能完整且保值性高，未來轉手難度不大。
除了西華飯店案外，臺北大學BOT案與冠德松山民權公辦都更案也為區域增添話題。臺北大學案位於榮星段，由宏匯集團與北大合作，將興建校友會館與產學合作中心，並規劃285個停車位，其中部分未來可望釋出給區域居民，改善老公寓區車位不足的情況。
冠德建設的公辦都更案則位於松山民權段，規劃興建兩棟綠建築大樓，分別為商業辦公與住宅用途。林亦珈認為，雖然不在民生重劃區，但導入智慧生活與綠建築概念，有助於整體商圈的形象與機能提升。
三大建設仍在啟動階段，尚未進入發酵期，但已為市場注入期待。林亦珈認為，西華飯店案將為房價設下新標竿，臺北大學BOT案補強停車與教育資源，冠德公辦都更則帶來綠建築與商業活力，三案的加乘效應，將逐步提升復興民生商圈的機能與形象，市場吸引力有望進一步增強。
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