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房產新聞
產業新聞
房市交易冷清，六都近二年房產轉售的平均獲利金額都大幅縮水。統計顯示，今年第一季雙北售屋平均獲利已減至400萬元以下，相較去年縮水最多的是台南市，房產轉售獲利減少106萬元，等於平均每賣一戶就少賺一輛進口車。
據台灣房屋統計實價登錄資料顯示，去年全年台北市、新北市平均每件轉售獲利分別為426萬、405萬元，其餘四都則在335萬～380萬元間，不過隨著交易量縮、房價盤整下修，桃園、台南、高雄轉售獲利金額均減至300萬元以下。
今年第一季六都平均每件轉售獲利金額，均較去年縮水數十萬元至百萬元。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，限貸令後交易明顯轉淡，購屋者追價意願低，而有換屋規劃或有資金需求的屋主，也被迫向現實低頭，讓價幅度增加，獲利金額也較去年縮水。
張旭嵐表示，由於轉售獲利空間縮水，在稅務上更得精打細算，沒有急售壓力的屋主，持有期若超過五年可符合房地合一的20％低稅門檻，尤其台北市房產總價高、增值金額大，自住屋主若持有超過六年，可獲取400萬元免稅額空間，且超過的金額以10％計稅，大幅降低稅務成本。
這波房產轉售獲利縮水又以台南最明顯。過去幾年台南買氣受產業議題帶動，投資置產型買盤比重高，但自住人潮進駐尚未接軌，限貸令帶來資金壓力下，急著下車的屋主就得面臨讓利，甚至賠售的命運。
以轉售持有年限觀察，台北市平均六年最長，桃園持有年期4.8年最短，其餘各都都持有至少五年以上。
以轉售獲利最高的六都行政區來看，台中市北屯區平均每件獲利584萬元、平均持有6.2年，台北市轉售獲利王的行政區為中正區549萬元，該區平均持有期間長達八年。 此外，如新北三峽、高雄仁武、台南善化等行政區，平均轉售獲利也都超過400萬元。
在中央銀行信用管制上路後，全台房市普遍進入盤整期，不少區域傳出來人減少、推案遞延，甚至個案讓利情況。不過，台北市北投區近期卻逆勢出現「高供給、高價位、高買氣」的三高現象。
根據市調單位統計，北投區在推案量大增下，房價不僅持續小漲，案場來客表現也相當熱絡，除品牌建商持續進場外，中央銀行近期鬆綁第二戶房貸成數上限至6成，也讓換屋族資金運用更具彈性，進一步支撐區域買氣。觀察價格表現，根據最新實價登錄資料，北投區預售屋平均成交單價由2025年1月每坪99萬元，攀升至2026年1月每坪113萬元，年增約14.5%；同期預售成交量也由42筆增至50筆。
591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔指出，在整體房市偏冷情況下，北投仍展現一定支撐力，房價維持緩步墊高，成交量也未明顯縮減，顯示區域市場仍具剛性需求。此外，近期買氣也逐漸集中在品牌建商與高總價產品，過去北投房市以區域自住客為主，舊市區多為都更、危老小型個案，推案時間較分散；反觀近年大型品牌案陸續登場，帶動市場關注度提升。
值得注意的是，支撐北投近期房市熱度的重要原因之一，與NVIDIA進駐北投士林科技園區（北士科）議題持續發酵有關，今年第一季北投區新開案多集中在北士科周邊，總銷增加近180億元。價格方面，北士科預售屋均價仍站穩百萬元以上，雖由每坪124萬元微幅修正至122萬元，但成交量由12筆增至32筆，年增幅達166%，顯示市場買氣仍在。
為推展大眾運輸，高市府近來積極推動環狀輕軌、捷運黃線、岡山路竹延伸線及小港林園延伸線「四線齊發」策略，成功核定37座車站、46.12公里、計畫總經費達3954億元。
高市府捷運局表示，環狀輕軌已於113年元旦成圓通車，岡山路竹延伸線第一階段於113年6月通車營運，第二階段持續施工中；黃線正辦理細部設計及工程施工，小港林園線第一階段施工中、第二階段預計8月開工，整體軌道路網加速成形。
同時在捷運聯合開發方面，109年迄今已完成10案簽約，另有2案將於今年完成，12案完工後，將完善托育、長照與社區服務機能；已啟動招商規劃9案，持續擴大投資效益，預期至119年整體開發收益約達920億元，將可有效挹注軌道建設的非自償性經費 。
市調顯示，目前捷運四線齊發，隨著工程與交通路網成形，對於區域房市的發展助益也出現落差，其中蛋黃區受益便利交通路網最明顯，包括輕軌二階的美術館園區至三民、苓雅一帶的C31站，其中最熱門的C24愛河之心站至美術館C22站區，緊鄰的農16特區，包括國揚集團「國揚鉑御」輕豪宅大樓預售案、友眾建設農16特區美術館路輕豪宅大樓預售案都將陸續進場。
捷運黃線優先路段的澄清路段已陸續施工，包括Y16預定站至Y18預定站區一帶，目前城揚建設集團在緊鄰正義公園旁的「綠廳院」新成屋大樓案，近期單坪實登價多介於40~45萬元之間，最高實登價已達每坪49.06萬元；歐美機構在褒揚街新完工推出「靚陽明」校園景觀輕豪宅大樓案，訴求可迅速連結Y16預定站區與緊鄰陽明國中優勢，去化已逾8成，近期2房單坪實登價達45.45萬元，單坪實登價行情最高已達48.04萬元。
壹、不動產市場動態提要
114年Q4市場動態，住宅價格指數連4季下滑，第4季住宅價格指數為126.88，較前一季微幅下降0.02%；預售屋全市平均單價為每坪125.96萬元，較前一季下跌0.28%；住宅租賃市場交易量較前一季減少6.18%，住宅租金指數108.78，較前一季上升1.42%。整體而言，第4季住宅市場價格表現延續前一季趨勢，然價量變動幅度均較前一季收斂，茲將相關動態資訊重點彙整如表。
貳、不動產市場動態─台北市不動產估價師公會市場觀點
雖然經濟基本面強勁且台股表現暢旺，但在信用管制及不動產貸款總體審慎措施影響下，不動產市場投資交易動能持續受到壓抑。然而在連續一整年的監管下，央行宣布自115年度起將貸款總量回歸各銀行內部控管，並持續滾動檢討信用管制措施執行成效，顯示在房市降溫背景下，管制政策已有鬆動的跡象。
在此背景下，臺北市住宅價格呈現「量縮價穩」趨勢，第4季住宅價格指數為126.88，季減率0.02%，與113年第4季130.71相比降幅為2.93%；12行政區中，有4區價格上升，以士林區價格指數季增率0.56%表現最佳；大安區與松山區則分別下降1.05%與0.95%，高價區出現修正。
本季全市標準住宅總價、單價分別維持在2,010萬元及每坪64.84萬元，與前一季相同，其中大樓產品微幅增加0.09%，小宅產品下跌較多，季減率1.02%。區域上仍以大安、中正、松山單價最高，分別為每坪94.75萬元、84.53萬元及82.53萬元，而相對低價區域，北投、萬華，分別為每坪51.26萬元及54.03萬元。
預售市場相較成屋市場買氣出現回溫跡象。全市第4季預售交易量達1,196件，季增率65.42%，交易金額達549.35億元。12個行政區之交易量10區增加、2區減少，以北投區、文山區與中山區交易量最多，其中北投已連續3季居冠。價格方面，本季平均單價為每坪125.96萬元，季減率0.28%，為近4季次高水準。中正區因受個案條件影響，單價上揚至每坪165.12萬元，季增率為14.49%；而士林區平均單價下滑至每坪93.40萬元，季減率為19.72%。
住宅租賃市場持續升溫，第4季住宅租金指數為108.78，季增率1.42%，年增率5.28%，已連續4季季增率超過1%。全市標準租金單價達每坪1,444元，年增72元，住宅租賃需求持續穩定成長。商辦租賃市場方面，第4季租金指數為119.08，季增率0.83%，年增率1.90%，租金緩步成長。
整體而言，在信用管制政策持續影響下，本市房市已進入盤整階段，價格維持穩定、交易量縮。隨政策效果逐步消化，若未出現重大經濟或政策利空，市場可望逐步築底，後續交易動能有機會溫和回升。<>
全台住宅市場降溫，但商用不動產卻呈現截然不同的節奏，根據最新公布的2026年第1季國泰辦公室租金指數顯示，台北市整體商辦租金持續高檔盤整，A級辦公室平均開價達每坪3,539元，B級為2,104元，內湖科技園區1,544元、南港科技園區2,153元，整體租金水準並未出現鬆動，甚至仍持續墊高。
從數據來看，本季各區租金開價與議價率大致維持穩定，但空置率卻出現分歧，內湖科技園區空置率上升至12.84%，較上季增加1.56個百分點，顯示供給釋出後短期去化仍有壓力；反觀台北市核心區A級辦公室空置率約8.46%，仍維持相對穩定。值得注意的是，A級辦公室個別路段差異顯著，例如忠孝襄陽路段空置率高達20.97%，但民生建國路段僅2.25%，顯示市場已明顯有「區位分化」的狀況。
在Ａ級辦公室市場部分，信義計畫區租金開價達每坪4,279元，仍穩居市場高點，而民生建國路段則為2,653元，兩者價差超過六成，顯示精華區與具備新世代規格的辦公產品，仍具備強勁的租金支撐力，反之，部分區域較老舊的地段，則面臨高空置與低租金的壓力。
對於，北市商辦市場出現租金走揚的現象，高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，主要原因有四：首先是從產業結構的籌碼面來看，疫情之後的通膨壓力拉動升息循環，促使商辦市場的主要投資人壽險業等機構法人的投資成本、租金投報率要求居高不下；其次從成本面來看，建築施工、營運管理的價格水位也持續疊加；第三則是2017年危老重建條例帶動北市老舊商辦重建潮，一方面造成舊樓庫存的大量減少，另外則是新樓的物理、經濟條件重新定價租金條件；最後則是AI產業供應鏈大舉進軍台灣，付租能力最強的高科技業不但重新定義商圈定位，也刺激產品規格升級，成為重要的租金推進引擎。
黃舒衛指出，由於高科技產業持續加碼投資、企業租客對商辦大樓能提供的ESG及安全要求越來越高，以及新大樓陸續投入市場，無論從需求面、供給面都刺激產品升級，因此雖然短期空置率會因全新大樓釋出而大樓攀升，但租金表現依然只上不下。
他舉例，過去最受外商歡迎、鄰近機場和林蔭大道，且捷運機能成熟的敦北民生商圈，近期有冠德民權及國泰寰宇兩棟新大樓分別完工、招商，相較周邊屋齡普遍超過30年舊樓，吸納不少原商圈的擴充，或尋求更完善空間條件及服務的升級租客，大幅拉升平均租金水準。
國發會27日公布的景氣號已連四紅，但國發會也提醒，3月領先指標不含趨勢指數為102.58，較前一月下滑0.14％，已連續2個月下滑，主要反映外銷訂單動向指數趨緩，尤其傳統產業受中東情勢及石化價格波動影響，接單轉趨保守。
國發會表示，後續景氣仍有三好兩壞，好的部分，首先是隨全球雲端大廠持續推進AI基礎建設、新一代運算產品出貨，以及代理、邊緣AI等應用快速發展，出口可望延續高速成長態勢。
再者是投資面，因應市場需求，國內半導體大廠增加資本支出規模，並帶動相關供應鏈加速擴廠與產線升級，加上政府規劃推動13項戰略產業發展，以及協助企業投入數位與淨零雙轉型，均挹注民間投資成長動能。
其三是消費方面，受惠國內就業市場穩定，股市攀升帶來財富效果，以及政府落實減稅降負擔措施，有助提升民眾購買力，加以連假及演藝活動商機發酵，可望進一步活絡內需。 至於兩大景氣烏雲，國發會直指是中東地緣政治局勢及美國貿易政策發展，因為兩者都增添全球經貿及通膨不確定性。
房市續吹冷風，不動產放款比率續創新低。金管會最新公布，2026年3月底國銀依不動產天條《銀行法72-2條》規定的比率再降到25.03％，連十個月下滑。銀行局指出，比率已創下2012年5月以來的新低，寫近14年新低紀錄。
銀行局統計至今年3月底，高於27％的銀行僅剩五家，較上月增加一家，但持續沒有任何一家超過28％，顯示銀行不動產授信集中度持續低溫。
銀行局統計顯出，上一次不動產天條放款比率最低紀錄是在2012年4月的25％、2012年5月時是25.23％，因此現在72-2條放款比率降到25.03％，已快逼近史上最低。由於銀行法72-2條是著重在不動產放款集中度的管理，按這個規範的架構下，目前的比率來看，銀行在不動產放款上有足夠的放款空間，之前核貸塞件的現象已不復見。
截至今年3月底，國銀房貸餘額達11兆6,068億元，年增率從上月的4.44％掉到4.42％，已連續二個月下滑，但就單月來看還是增加的，代表持續有剛性需求存在，房貸逾放餘額從88.51億元降至85.85億元、逾放比則從0.08％降至0.07％。銀行局認為，整體來看沒有太顯著的異常。
建築放款更冷，截至3月底建築貸款餘額達3.9兆元，較上月減少303億元，年增率也從上月的2.34％降至1.47％，而建融逾放金額則有21.51億元，較上月減少0.35億元，逾放比維持在0.06％。
銀行業者觀察，主要是新青安房貸排除計入分子後，就紓解不少壓力，也讓分子（住宅與建築貸款）的增速開始比分母（存款及金融債）慢，加上央行打炒房效應持續發酵，都是該比率盪到低點因素。
台北車站商場標案結果提前曝光，與標業者、評委到處放話餘波盪漾，並未影響最終結果，台鐵28日正式公告，由新光三越以1分之差擊敗微風廣場，成為台北車站商場標案最優申請人，依據程序預計5月簽約、7月底交接，原經營者微風集團列為次優申請人候補，後續若台鐵公司與新光三越無法完成簽約，將通知次優申請人遞補議約。
新光三越表示，將以台北車站為核心，呼應台北西區門戶計畫的發展願景，串聯南西商圈與台北站前商圈，打造「城市客廳」成為新國門。
意外落馬的原北車商場經營者微風廣場，在招標結果公告前先提出四項程序瑕疵異議，遭台鐵冷處理，28日台鐵公告後，微風隨即向促參申訴審議會提出申訴，再循法律途徑遞出行政訴訟。
微風發聲明指出，甄審結果提前曝光等程序疑義、評委范雪梅資格適格性及利益迴避程序、與唯一工務專業評委缺席等，台鐵對於異議程序尚未釐清的情況下即完成公告，相關程序是否影響救濟機制的實質效果，台鐵亦有必要進一步說明，亦使得北車商場競標爭議勢必繼續擴散。
台北車站商場由微風集團營運近20年，合約將在今年7月到期，台鐵公司1月中公告招商「台北車站大樓G+2、G+1、U-1層增建、改建、修建及營運移轉案」，契約期間15年、得優先續約8年，投資金額不低於7.65億元，開發權利金6,000萬元，固定權利金1.2億元，並首次採用權利金「累退制」，營業額愈高、抽成比例愈低。
由於台北車站為高鐵、台鐵、北捷、桃捷、國道轉運站的「五鐵共構」交通樞紐，加上鄰近西區門戶計畫指標的台北雙子星大樓，後續營運商機頗受看好，本次招商案共吸引9家業者投標、8家符合申請評選資格，而且個個來頭不小，包括微風、新光三越、統一、誠品、潤泰新、JR東日本、澎坊免稅店、新東陽等，其中JR東日本除了自身為日本車站商場霸主，更有最擅於軌道商場的在地霸主冠德Global Mall撐腰，雙強合體依然不敵百貨龍頭新光三越，亦顯示新光三越做足功課。
外界形容新光三越在北車商場競標結果「爆冷門」，事實不然，新光三越立足台北車站商圈長達33年，前新光三越董事長吳東興在1993年一日開出二家百貨公司創世界紀錄，上午開高雄三多店、中午開出台北站前店，就是看好站前商圈繁榮願景，此次標案亦如同其聲明所言，將以台北車站為核心，呼應台北西區門戶計畫的發展願景，串聯南西商圈與台北站前商圈，打造「城市客廳」成為新國門。
有廠商即透露，此次標案不純然只為了北車商場每日60萬人流，更是為了5～10年後台北車站商圈全新地標風貌，其中包括三年後將登場的雙星大樓，及舊議會、郵政大樓等逾十萬坪翻轉全新商辦與商場榮景，重塑台北車站為新國門、城市門戶，所對應的不只是五鐵共構人流，還有新商辦、國際觀光客。有業者即分析，接手北車商場後，高營業額目標才是挑戰的開始。
台股昨（27日）在半導體龍頭類股帶動下，衝破4萬點大關，市場關注的「股房連動」卻未同步上演。根據住商機構彙整實價登錄數據，2026年第一季全台有半導體龍頭進駐的五大科學園區中，僅南部科學園區嘉義園區周邊行政區出現較明顯漲勢，其餘多呈持平或盤整格局。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，過去「園區宅」議題火熱，吸引投資置產族群，但隨著打房政策與限貸措施持續加碼，市場資金動能轉弱，過去漲多區域已陸續出現修正跡象。
統計顯示，全台五大科學園區中，有半導體龍頭進駐的園區及其周邊共13個行政區，今年第一季平均成交單價與去年（2025）同期相比，有多達9個行政區出現下跌。其中以台南市安定區跌幅7.9%最大，其次為高雄市楠梓區下修6.9%，高雄市仁武區也下跌5.8%，名列第三。
住商不動產高屏澎區協理林祺博分析，南二都園區宅買氣明顯降溫，主因為過去科技題材帶動市場熱度，吸引大量投資置產資金進場，建商亦積極推案，推升整體單價。
不過隨著市場轉冷，投資需求退場，加上在地自住買盤追價能力有限，交易量明顯萎縮，進一步使房價轉為盤整，甚至出現修正。
值得注意的是，五大科學園區中，僅嘉義園區周邊的太保市與朴子市出現明顯漲勢，其中太保市房價大幅上揚26.4%，朴子市亦成長3.7%，表現相對突出。
賴志昶分析，南部科學園區嘉義園區鄰近高鐵嘉義站，除具備科技題材帶動外，過去亦有高鐵與重劃區等利多支撐，但房價長期相對沉寂，直到去年品牌建商進駐後，帶動市場關注度升溫，進一步推升中古屋行情。
賴志昶提醒，儘管台股近期受中東局勢不穩等黑天鵝干擾，整體表現仍維持強勢，但在銀行房貸限縮與政策調控影響下，「股房連動」效應已明顯減弱。
他進一步指出，過去不少投資人將半導體龍頭設廠視為房市指標，惟若僅依此進場、忽略區域機能與實質需求支撐，價格易出現波動，購屋置產仍應回歸基本面審視，避免將房市「明燈」誤判為「冥燈」，一旦市場反轉，恐面臨資產縮水風險。
台北市危老重建熱度明顯放緩，如今隨著《危老條例》2.0修法草案送請行政院審查，修法變革包括限制商辦與飯店重建的住宅比率、以公益設施獎勵取代遞減的時程獎勵，以及下修小規模基地的容獎上限等新制，引發市場熱議。
危老修法 轉偏防弊導向
《危老條例》自2017年推行以來，10年期限將屆，內政部在去年年底完成修法草案，除了將老宅延壽納入法規體系，同時條例名稱也擬定修正為《都市危險及老舊建築物重建修繕促進條例》（簡稱危老條例），列為長期推動的常態性政策。
台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文表示，《危老條例》原本定位為暫時性的快速管道，如今法案走向常規化而非單純落日，政府立場必須考量政策連續性與社會公平間取得平衡。因此，當時危老修法聚焦調整3大面向精進：第1，開發基地過小，導致城市景觀細碎化。新修法草案因此調降低於500平方公尺小基地容獎上限，若要拿到容獎便要擴大整合基地。
表面上，擴大規模可以爭取容積獎勵，但原本10%規模獎勵退場，改為公益獎勵享有最高基準容積15%，雖然突破1.4倍容獎上限，但是必須以捐贈公益設施、社宅為前提。
台北市不動產開發公會理事長陳勝宏對此指出，以業界立場，這背後尚有諸多考量，包括商用住宅混雜社宅管理困難，以及銷售市場的接受程度。尤其危老案多為小基地，若只有捐贈社宅一途，將提高建築配置困難度，引發後續管委會維管紛爭。他建議，獎勵應該多元化，可再另闢「繳納代金」方式折算，交由政府統籌運用蓋社宅，並非在每棟建築內塞入細碎的公益空間。
第2，是否確實改善「危」、「老」的住宅，還是也嘉惠商用不動產？由於危老案出現為數不少的旅館、銀行等商業建築申請重建，外界觀感認為制度被大型業者利用，與鼓勵改善居住環境的原意相違。因此，新版草案擬定飯店及商辦重建時，住宅使用比率須達1/2以上，等同過去單一產權的飯店、商辦若要走危老重建一途，必須擴大整合周邊住宅。
彭建文表示，容積屬公共財，過去審議委員曾提出容積獎勵某種程度是鼓勵整合困難者，而單一產權並無整合、溝通困難的問題，政府此舉是希望引導朝向住宅整合。
市場人士則認為，許多早期飯店及商辦位於精華區，加快重建對都市防災與商圈活化有莫大助益。在制度上應保留一定彈性，不能關閉非住宅更新的可能性；倘若危老需要再擴大整合，一來時間拉長，二來無法整合百分百同意，若改走都更成本又不同，可能會選擇修補而非拆除重建，這些都會造成更新速度自然放緩。
單一產權重建 優勢削弱
第3，危老與都更法規競合問題。過去危老容獎上限1.4倍，與都更容獎上限1.5倍，兩者容獎相差10%獎勵條件相近，這使得原可能整合為大面積的都更案，因少數所有權人不同意參與，轉而棄都更改走危老。在調整後，危老2.0在程序上仍保有快速通關的初衷，但也透過容積獎勵的調整，讓危老與都更容獎上限存在20%差距，讓兩者雙軌並進，定位更加清晰。
面對新的修法方向，外界有「防弊大於興利」的疑問；對新制上路後，是否能再推升老屋重建量能，也打上問號。
事實上，危老案自2020年高峰，全台申請案突破千件，核准達827件，近5年來已一路下滑，2025年申請量719件、核准案693件。安信建築經紀總經理張峰榮認為，危老政策對加速重建確實有相當大的推力，然而新制若同時限縮適用範圍、調降小基地誘因，又提高公益負擔，市場端很可能更加保守。
綜觀來看，危老政策的調整一如多數政策很難面面俱到，業界認為，誘因不足以面對時下市場環境，心態自然保守只能觀望。可以預期未來老屋重建不同案件該走哪一種途徑，對地主、開發商而言，必須在速度、整合產權、容積獎勵與公益義務之間尋求平衡點。
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