|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
房市景氣清淡，預售屋交易動能低落，資金向蛋黃區、精華地段的高單價案挪移，使整體預售市場的成交價持續攀高。據實價登錄統計，今年6月全台預售屋總價中位數已達1,995萬元，相當於有近半買主購屋總價超過2,000萬元。
二年前央行第七波信用管制重創預售市場買氣，從當時每月成交量逾1萬件衰退至近期約3,000餘件。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房市景氣低迷階段，建商將推案重心捨棄過去較具創價條件的新興重劃區，移防市中心、舊市區，以剛需為主的買盤也回歸保值地段，股市上漲的財富效應使高價地段及高端產品買氣回溫，使統計上整體預售成交價仍未見修正。
據實登資料統計，2021年間全台預售屋總價中位數僅約1,000萬元，至景氣最高點的2024年中上漲至1,500萬元；近二年房市景氣反轉，但迄今總價中位數卻已逼近2,000萬元，除反映供需重心挪移至高價區段，過去以壓縮總價、投資訴求的超小宅，漸被符合剛性需求居住的標準小宅或小三房取代。
以各都會區來看，近期預售屋總價普遍續攀新高，台北市今年6月預售總價中位數4,685萬元，一年前則未及4,000萬元；新北市今年6月總價中位數2,417萬元，一年前則不及2,000萬元；新竹縣市總價在2024年下半年曾逾2,000萬元、去年下修跌破2,000萬元後，今年再見漲勢，6月為2,440萬元。
桃園市今年6月總價1,465萬元，近二年波動幅度不大；台中近二年總價維持在約2,000萬元，6月為2,190萬元；南二都總價近期價格則有明顯下修，台南、高雄6月總價中位數分別為1,368萬、1,295萬元。
受到中央銀行信用管制、買氣降溫衝擊，下半年房市重頭戲「928檔期」的推案量大縮水。根據591新建案統計，今年928檔期全台推案僅246案、年減21.2％，總銷金額5,452億元、大幅縮水23.3％，創下自2021年以來同期新低，顯示建商態度轉趨保守，「延後推案」成為當前市場主旋律。
591統計指出，近年隨著房市景氣大好，928檔期推案量直線上升，2019至2021年均在5,000多億元，2024年更創下逾9,700億元新高。
不過隨房市景氣急速下滑，去年928檔期推案僅剩7,100餘億元，今年更縮至5,400餘億元，回到六年前水準。
591新建案分析，今年928檔期全台推案件數以及總銷金額均大幅縮減2成，顯見資金緊縮與買氣冷卻，已對建商帶來顯著壓力。
面對央行打房政策的餘波，建商普遍採取「放緩推案、觀察買氣」的保守策略，將重心轉向去化既有餘屋，預期第四季房市將持續進入打底階段，市場表現預計將由剛性需求及品牌建商的個案為主要支撐。
以七都推案量來觀察，僅有新竹與台北市推案總銷逆勢成長，尤其在新竹市蛋黃區大舉推案，如東區「達麗吾同」百億案推出，新竹合計逾600億元的總銷、年增220％，推案量甚至超過台中、台南、高雄三都。
台北市則在總銷高達650億元的超級指標案「南港之星」挹注下，推案量達近1,500億元，但若扣除該案後，台北市整體推案量仍處於縮水狀態，新北、桃園在不少大案帶動下，各有逾千億元案量，不過仍比去年衰退逾3成。
相較於北台灣還有指標案撐盤，中南部市場則面臨嚴峻降溫考驗，推案出現崩跌式下滑，台中推案集中傳統屯區，反映建商正自蛋白區縮手、退回市區，高雄推案熱區由過去受台積電效應拉抬的楠梓、左營，轉向鳳山等剛需自住區，建商推案策略已由追逐投資熱點轉趨保守。
三峽舊市區過去以中古住宅為主，街廓發展較早，房價也相對低於北大特區，隨著三鶯線通車，加上首件都市更新案進場，沉寂已久的舊市區開始出現新屋供給，專家指出，北大特區新案價格持續墊高，部分購屋族轉向價格基期較低的舊市區，目前區內預售新案落在5字頭，中古屋有機會有機會找到3字頭物件。
三峽舊市區發展時間較早，生活機能相對成熟，區內有中園國小、安溪國中，周邊也有八張左岸河堤公園、鳶尾山步道等休閒空間。日常採買除了黃昏市場、超市，中華路夜市也是當地重要生活機能，透過三峽大橋則可銜接復興路商圈；醫療方面有恩主公醫院及清福醫院，基本生活機能相對完整。
北大房價墊高 舊市區憑成熟機能吸引自住換屋族
交通條件則是近年舊市區房市最大的變化之一，三鶯線通車後，三峽與鶯歌、土城之間的交通聯繫進一步強化，也讓過去較少受到市場關注的舊市區重新進入建商與購屋族視野。區內主要道路包括中正路、介壽路等，串聯既有商圈與住宅聚落，形成成熟的生活網絡。
新案市場方面，目前舊市區已有多個建案推出，其中「立信園立方」位於愛國路，基地面積251.64坪，規劃地上10層、地下3層，共40戶住家、3戶店面及31戶一般事務所，實價登錄揭露最高成交單價已達每坪55.78萬元，成為舊市區近期價格受到關注的個案。
另一個指標案則是位於民權街與民族街口的「久年橒画」，基地面積672.91坪，規劃地上21層、地下3層，共112戶住家及9戶店面、辦公室，坪數以26坪2房及31~35坪3房為主，該案為三峽舊市區首件都市更新案。此外，「合昶澄真」位於中園街，基地約190.74坪，規劃地上7層、地下1層，共22戶住家，坪數23~31坪；「青松安家2」則位於大同路286巷，共129戶住家及4戶店面，坪數24.2~41.02坪。
舊市區換屋需求強 首件都更案進場補新屋供給
成屋市場方面，信義房屋三峽學勤店主任陳育聖指出，舊市區中古電梯大樓成交單價約每坪38~45萬元，總價約1200~1700萬元；華廈約每坪33~38萬元，總價約900~1200萬元；公寓則約每坪33萬元上下，總價約650~900萬元，視樓層、屋況及整修程度而定。
信義代銷永續研展組協理童莉婷指出，三峽區內主要兩大生活圈─北大特區與舊市區，兩者既有發展條件不同，北大特區新案行情持續墊高，部分購屋需求開始尋找價格門檻較低的替代選擇，也讓價格基期較低的舊市區凸顯比價空間。
童莉婷分析，三鶯線帶來的房市效應不只反映在房價，更重要的是提高三峽整體市場能見度，吸引開發商評估沿線土地與住宅開發機會，加上三峽首件都更案進場，除了增加舊市區新屋供給，並為舊市區後續都市更新開啟新的發展契機，帶動區域整體發展。
高房價與人口結構變化，正在改變民眾購屋坪數選擇。永慶房產集團根據實價登錄資料，觀察2021年至2026年上半年七大都會區30坪以下小宅與50坪以上大宅交易變化，發現七大都會區大宅交易占比全面下滑，小宅占比則全數增加，其中桃園、台中、台南更出現小宅交易占比超越大宅的情況；若從房價來看，新竹小宅單價漲幅更達76.6%，桃園甚至出現小宅單價反超大宅的罕見現象。
從交易占比來看，桃園、台中、台南的住宅市場變化最為明顯。2021年桃園小宅交易占比為27.6%，低於大宅的31.8%，到了2026年上半年，小宅占比已升至29.3%，大宅則降至25.5%，坪數偏好正式翻轉。
台中同樣如此，小宅交易占比由29.1%增加至30.5%，大宅則由31.1%降至25.6%；台南小宅占比也從28.9%升至30.5%，大宅則從33.3%降至29.2%。換言之，過去大坪數住宅較受青睞的市場，如今購屋族逐漸轉向中小坪數產品，總價控制的重要性明顯提高。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，桃園主要受到雙北外溢需求帶動，小宅交易需求持續增加；台中近年重劃區開發、新案供給增加，中小坪數產品選擇更多；台南則受到房價上漲、所得成長相對有限影響，民眾傾向透過縮小坪數控制購屋總價，帶動小宅交易占比逐步超越大宅。
不過，新竹縣市的市場結構明顯不同。2026年上半年50坪以上大宅交易占比仍達34%，雖然較2021年的40.6%下降，但仍是七大都會區唯一大宅交易占比超過三分之一的市場；30坪以下小宅占比則仍不到2成。
陳金萍指出，新竹受到科技產業聚落帶動，就業及就學需求旺盛，加上科技業較高所得支撐購屋能力，因此購屋族對居住空間仍有一定需求，大坪數住宅交易比重自然相對突出。
房價表現方面，小宅的漲勢同樣值得注意。2021年至2026年上半年，除了台北市之外，其餘六大都會區小宅單價漲幅均高於大宅，反映在高房價環境下，低總價產品需求相對集中，也推升單價表現。
其中，新竹縣市小宅單價5年間大漲76.6%，成為七大都會區之冠。陳金萍分析，新竹科技產業帶來強勁購屋需求，但住宅供給相對有限，房價持續走高，也同步墊高大坪數住宅的總價門檻。即使科技業薪資水準較高，購買大坪數住宅的資金壓力仍然不低，因此部分購屋族轉向小宅，進一步支撐小宅需求與價格。
桃園則出現另一個值得市場注意的變化。2021年桃園小宅每坪19.5萬元，還低於大宅的20.4萬元；到了2026年上半年，小宅單價已升至28.1萬元，不僅5年間上漲超過4成，更首度反超大宅的27.1萬元，成為七大都會區唯一出現「小宅單價高於大宅」的市場。
陳金萍表示，桃園除了受到雙北外溢需求帶動，近年重劃區與新案快速發展，部分小宅同時具備屋齡新、交通與生活機能等優勢，當需求集中在這類產品，價格也容易受到支撐，進一步推升小宅單價。
從七大都會區的變化來看，高房價正在改變的不只是「買不買房」，連「買多大」也正在重新洗牌。當總價成為購屋決策的重要門檻，小宅不只是首購族的入門選項，部分換屋族也開始透過縮小坪數換取較低總價，讓「大宅退、小宅進」逐漸成為都會住宅市場的新趨勢。
桃園蘆竹再添重大開發進度！歷經逾50年規劃的「第40期蘆竹區五福市地重劃區」近日開工，總面積約3.45公頃，市府將透過公辦市地重劃取得約2公頃文小用地，後續規劃興建五福國小，補足南崁周邊學校用地需求。隨著人口持續成長，加上捷運綠線建設推進，五福重劃區也成為蘆竹近年備受關注的開發區塊。
桃園市長張善政表示，蘆竹與龜山是桃園13個行政區中近年人口成長較快的區域，五福市地重劃不只是土地開發，更重要的是解決南崁周邊國小就學空間逐漸飽和的問題。此次重劃完成後，可取得約2公頃文小用地，提供未來五福國小興建使用，同時也讓原地主取得可建築住宅土地。
從區域發展來看，五福市地重劃的開發反映蘆竹人口持續增加後，住宅與公共設施需求同步擴大的趨勢。過去南崁地區發展較早，隨著住宅人口增加，周邊南崁、光明、錦興及南美等國小的校舍空間逐漸吃緊，也成為此次重劃推動的重要背景。
桃園市地政局表示，五福市地重劃區總面積約3.45公頃，早期土地使用分區為文高用地，市府經都市計畫檢討後，改以公辦市地重劃方式開發。全案完成後，市府將無償取得約2公頃文小用地，其餘約1.45公頃可建築土地則依規定分配予原地主。
工程總經費約9,500萬元，預計117年完工點交。除了土地整理，也將同步改善周邊道路、人行空間及排水系統，並設置滯洪池及通學步道，後續由教育局接手推動五福國小籌建，並評估結合社福、托育等公共服務機能。
除了重劃本身，交通建設也是蘆竹未來房市發展的重要觀察點。張善政指出，捷運綠線北段通車後，可望串聯蘆竹、大園等生活圈，並銜接桃園藝文特區，進一步改變蘆竹對外交通條件。
五福重劃區位於上南崁生活圈一帶，屬蘆竹成熟發展區域，生活機能相對完整，同時鄰近國道1號南崁交流道，往返桃園、雙北相對便利，加上成熟商圈、學區與公園綠地聚集，使上南崁成為蘆竹較早發展、人口密度也相對高的生活圈。近年則受到人口移入與重大建設題材帶動，住宅市場持續受到購屋族關注。
住展雜誌發言人陳炳辰指出，五福重劃區規模雖不大，但最大的意義在於一次補進2公頃國小用地，並搭配道路、排水及通學環境改善，對成熟生活圈而言，公共設施補強往往比單純增加住宅供給更具長期影響。再加上捷運綠線建設持續推進，未來蘆竹房市能否進一步擺脫「南崁交流道生活圈」的既有框架，轉向捷運與公共建設帶動的新發展模式，值得持續觀察。
全國危老核准案已突破5千案，累積達5051案，不過，今年核准案則明顯出現「降速」，前7月全國累積核准289案，對比去年一整年核准693案，連去年的一半都不到，僅約41.7%，又以台北市減幅最顯著，前7月僅核准15案，僅是去年全年的5.21%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老政策演變用基地規模獎勵去替補時程獎勵措施，小面積的獎勵縮水，加上造價高昂，現在開發商又回頭去做都更，政策上也鼓勵都更改建，因此看到危老案出現降速。
不單危老案降速，連同都更案也出現相似情況，根據內政部都市更新入口網站彙整資訊，今年前7月，全國核定都更案為46案，對比去年全年的90案，僅剛好過5成。
全國危老申請案、核准案同步衰退
根據內政部都市更新入口網站統計，2022至2025年，全國危老核准案每一年度都超過650案，又以2022年最多，高達795案，即便去年全年也有693案，但今年前7月核准案僅有289案，若觀察申請案數，其實則呈現同步衰退，單一年度最多時，2022年有高達880案提出申請，而去年則有719案，但今年前7月則僅有249案，連去年全年35%都不到。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，因民間等待都更、危老新法實施，整合進度普遍放緩，恰逢土方之亂、營造成本上揚，以及房市景氣疲弱，在成本墊高而重建新制上路、售價不確定等諸多因素干擾之下，重建案數量銳減在預期之中。未來若房市景氣回溫，以及各界適應新制後，重建速度應會加速。
受政策打房及高利率環境影響，高雄房市申報開工量出現急劇收縮。根據高雄市及大高雄不動產開發商業同業公會最新統計，8月高雄市大樓申報開工僅9案、共712戶，年減60.31％；大樓總銷售金額100.77億元，年減高達61.81％。整體市場在資金退潮與建商購地推案趨保守下，開工規模與總銷雙雙驟降逾6成。
但在指標重劃區仍有重量級建案逆勢登場。華友聯集團旗下華友全建設於鳳山區國泰重劃區申報開工，該案規劃超高層住宅大樓，總戶數高達446戶，即占全高雄8月大樓開工總戶數的62.6％。
該案位於鳳山的國泰重劃區，鄰近即將完工營運的LaLaport高雄購物中心，附近有衛武營園區，還有捷運橘線與未來黃線雙捷交會加持，華友聯集團選擇此刻動工，顯示其區域商圈的自住買氣具備強烈信心。
觀察8月高雄建案申請開工結構，建商回歸自住剛需的策略極為鮮明；8月大樓開工申報案中，2房與3房產品合計達672戶，占整體大樓總開工量的94.38％，顯示總價市場導向與銀行限貸壓力的雙重影響下，小宅、自住首購、首換型產品已成為建商的避風港。
從區域開工地圖分析，蛋黃區與外圍蛋白區的推案型態分化日益顯著。除鳳山國泰重劃區的巨型個案外，市區住宅多以小規模透天或單一地號整合為主，反觀北高雄半導體S廊帶周邊，如燕巢區與小港區則陸續有中小型華廈與大樓開工，顯示產業進駐帶動的就業人口，正支撐蛋白區轉型為密集住宅區。
高雄市房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪表示，高雄房市已由過去的百花齊發，轉變為「個案表現、指標卡位」的冷靜期，預期下半年高雄房市將維持總量縮減、價格支撐、自用需求為主的發展格局。
中科特區近年受惠於AI科技、醫療及傳統產業高階人才大量湧入，總營業面積近3000坪的「寶輝VILLAGE-A、B、C三館」將在年底登場，據悉，招商進度7成，確定有國泰世華與星巴克進駐。信義房屋專家認為此舉將活化福科路帶動商圈。
「寶輝VILLAGE-A、B、C三館」外觀已悄悄落架，不少民眾敲碗想知道開幕時間，據知情人士透露，目前整體招商進度已破7成，首波包含國泰世華銀行、星巴克等旗艦品牌預計將陸續進場裝修，預定於年底起陸續揭幕營運。
星巴克招牌一掛上去就有網友興奮表示：「終於不用再走上去！」、「很期待還有什麼店家進駐，住這邊很有福。」不過也有網友趁勢問房價「商場起來會不會漲？」、「這價格已經是天花板了！」
觀察周邊高價指標案，位於台灣大道四段、玉門路口的「磐鈺雲詠」，主打3至4房換屋型產品，目前社區成交均價穩站每坪65萬元，最高單價更站上7字頭。
信義房屋中科東大店專案經理陳泱儒表示：「商場的部分周邊居民已經猜測許久，更敲碗希望有特殊、耳目一新的品牌。」
陳泱儒說：「中科周邊不同於14期、13期等重劃區擁有大面積土地可整體規劃，這邊過去多屬台糖土地，未大規模釋出，建商只能零星整合土地推案，難形成大型聚落。包括目前微型商場的米平方、J-Town等都是台糖地上權，也因此會呈現點狀分佈。」
另根據台中市都審資料，寶輝建設的第4期開發案已申請建照。中科民安段共計1623坪土地，過去該土地地上物有老牌幼兒園以及王品旗下藝奇日料，在2021年開始整合，如今終於送審，而該資料獲得業者證實，並傳出該案將與日本「三井不動產」攜手，成為中台灣首個合作案。
台中近期再現「摩鐵」交易潮，包括西屯區「威尼斯汽車旅館」、北屯區「海頓汽車旅館」傳出易主，其中威尼斯交易總金額近24億元，由寶佳機構取得；海頓由深耕北屯區的大毅建設接手。兩筆摩鐵交易，聚焦精華區大面積基地，凸顯房市降溫、建商購地趨於保守之際，台中精華區土地仍呈現「量縮價硬」特性。
位於七期與12期重劃區交界處的「威尼斯汽車旅館」近期易主，買家為寶佳機構，交易標的包括西屯段5筆地號，基地面積合計1,090.8坪，總交易金額近24億元，換算土地單價約每坪220萬元。也是寶佳體系近五年在台中第八度收購汽車旅館，顯示已將摩鐵視為取得精華土地的管道。值得一提的是，威尼斯汽車旅館對面，也是寶佳機構同樣由收購汽車旅館改建而成的「勝美上安」預售新案。
位於北屯11期的「海頓汽車旅館」，土地面積約713坪，近期由大毅建設取得。根據實登及地籍資料，該案採分批交易，目前已揭露兩筆交易，總價合計3.77億元，最高成交單價108萬元。
市場傳言，海頓尚未揭露的另二分之一持分，交易單價可能高達每坪250萬～260萬元；若以整體基地換算，平均土地單價約落在每坪105萬～112萬元，顯示建商對北屯精華地段的土地價值仍相當看好。
城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛分析，汽車旅館通常具備基地完整、產權相對集中的優勢，可降低土地整合的不確定性並加快開發進程，建商若能提前二至三年進入開發程序，節省的利息、管理成本及市場風險，可能高於帳面上的土地價差，某種程度就是「用資金買時間」。
據仲量聯行最新資料，第2季亞洲商辦租金排名，台北市核心商業區A級辦公室以每平方公尺月租金43.42美元、約每坪月租新台幣4,641元，居亞洲第八名；專家分析，在國內高科技業對辦公室升級的高需求下，未來三年北市A辦市場有望連三年租賃突破5萬坪新高量。
今年第2季，台北市核心商業區A級辦公室以每平方公尺月租金43.42美元、約每坪月租新台幣4,641元，位居亞洲第八位，較去年同期46.43美元的第七名、下滑一名；仲量聯行指出，今年北市A級商辦排名下滑，關鍵在於匯率影響。
仲量聯行分析，今年第2季台北市A級辦公室因企業對辦公空間升級需求帶動，持續推升商辦每坪月租金穩定成長，但因去年6月新台幣升值、一美元兌換新台幣約29.2元，對照今年同期為一美元兌換新台幣約31~32間，在匯差影響，加上排名以美元計價單季月租金，以致排名下滑一名。
資料顯示，今年第2季亞洲最貴A級商辦月租金仍由香港中環108.77美元奪冠，其次為新加坡82.28美元，東京以56.15美元排名第三，首爾53.89美元排第四。
今年第2季亞洲商辦租金排名中，台北市核心商業區A級辦公室以每平方公尺月租金43.42美元、約每坪月租新台幣4,641元，居亞洲第八位，排在胡志明50.32美元、雪梨49.63美元、北京46美元之後。
仲量聯行商業不動產部資深副總經理游淑芬表示，以租戶產業結構觀察，科技業持續扮演台北辦公市場需求主力，第2季科技業成交占比由第1季的38%大幅提升至55%，穩居各產業之首，反映AI、半導體等相關企業持續擴張辦公需求。
游淑芬認為，在國內科技業對A級商辦擁有升級的高需求下，接下來市場新增供給可望逐步被市場吸納，並支撐整體租金表現，今年台北市辦公租賃交易量有機會超過去年4.62萬坪、全年挑戰5萬坪新高量，且認為未來三年北市A級商辦市場有望連三年租賃持續突破五萬坪新高量。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
