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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
今年前7月全台使照核發數量創10年新高，全台建照核發量也是10年來第三高，加上內政部統計全台餘屋量高達7.45萬戶處於8年最高水位，另房貸寬限期炸彈引爆危機增加，諸多潛在賣壓罩頂下，房市恐掀起新一波價格戰，預期2019下半年至2020上半年才會落底。 永慶房屋昨（19）日公布第四季趨勢前瞻報告顯示，民眾看跌今年第四季房市比例由上季的41％上升至48％，季增7個百分點，終止連續八季收斂趨勢。以七都來看，雙北市看跌比重彈升至近六成，桃園、台中看跌比例也較上一季增加5至7個百分點，僅台南、高雄看跌比例減少。
調查也顯示，以七大都會區來分析，新竹、台南與高雄民眾對房市較樂觀，認為2019下半年前落底的機率約有六成；至於北北桃與台中等四大都會區，則有超過五成認為2020上半年才是落底時間。 永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，美中貿易戰恐常態化，還有升息、房貸寬限期到期等變數，民眾對市場產生憂慮，買賣價格認知差距也有擴大疑慮，民眾看跌第四季房市比例攀升至近5成，目前房價平盤整理格局恐將轉向。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋則表示，房市真正賣壓來自最上層，因建商2014～2015年大舉推案，開始進入交屋期，今年1-7月全台使照發放量5.4萬戶、年增20％，創下10年新高，顯示進入新成屋入市高峰期。以各都來看，北市、高雄市年增幅超過五成最大；以戶數來看，新北市近二年使照量均突破萬戶，今、明年賣壓最重。 此外，因今年雨遮不登記新制上路，引發一波建商搶照潮，今年1-7月全台住宅建照發放量6.8萬戶、年增50％，創10年來第三高，且北市、高雄建照量年增幅超過一倍，新北、台中則是建照戶數高達萬戶以上量體最大，以施工期2年推算，預估2020-2021年新增供給恐爆量。
另根據內政部統計，截至2017年底，全台待售餘屋量高達7.45萬戶，為近8年來最高待售水位，市場仍有大量新建待售餘屋待去化。 此外，葉凌棋指出根據央行統計，全台寬限期房貸餘額約1.0543兆元，即將在今年底到期的金額約5,429億元，八大行庫雖展延寬限期1～2年，但預估2019-2021年寬限期炸彈引爆危機增加。 葉凌棋認為，今年下半年有中美貿易戰、升息以及年底選舉等變數干擾，若買賣雙方價格認知差距無法產生共識，交易量恐難有亮眼表現，以目前交易量推估，2018全年交易量預估在27.5～28.5萬棟，年增3％-7％左右。而為了出清餘屋，建商「讓利求去化」將成新成屋銷售主軸，預售、新成屋將主導未來房價走勢，預期將掀起新一波價格戰。
高雄地政局昨（19）日標售13標土地，吸引37個標封競逐，結果揮出全壘打，脫標率100％。至於最受矚目的美術館2,045.8坪壓箱寶地，由北部建商鋐富開發以每坪93.9萬、總價19.21億元得標，溢價約10.52％。
高雄地政局長黃進雄表示，昨日辦理第3季開發區土地標售，共標出13標16筆土地，合計標售金額31.55億元，脫標率100％。他說，此次最受矚目的第44期重劃區（美術館）特定第五種住宅區土地約2,045坪，吸引2 家投資人搶進，最後以19.21億元脫標。據了解，鋐富開發的競爭對手是興富發建設，興富發出價每坪89.3萬、總價約18.26億元，最終以9,500萬之差飲恨。
高雄地政局此次標售中都重劃區土地，也吸引台灣金聯資產管理南下，以總價2.35億、每坪59.97萬打敗5家競爭對手，標得391.89坪商二建地，高出底價約19.34％，只比出價第二高的友友建設多了1,278萬元。 此次標地溢價率最高的，則是永信建設以每坪約30.2萬、總價2.78億標得高雄科技大學楠梓校區生活圈922坪建地，溢價率約43.88％，也是競爭最激烈的戰區，總共有8個標封，其中，第二名的達麗出價也高達2.66億，雙方價差只有1200萬元。
台鐵局近期靠都更案標售助營收，台北市大同區住宅大樓「永德言葉」由台鐵局都更後分回40戶，先前已標脫13戶，剩餘27戶預計明天進行第三次開標，底價共3624萬餘元，房產業者評估，現行大坪數住宅總價過高，此次應該是二戶最小坪數住宅較有機會標脫。 台鐵局指出，永德言葉分回的40戶中，有38戶是住宅，樓層分布於二樓至13樓，面積從25.56坪到66.37坪皆有，標售底價從2006萬至4471萬元，另有二戶為一樓店面，面積約17、18坪，標售底價約2040至2128萬元。 今年7月2日首次開標脫標12戶，包含二戶一樓店面，標脫率達三成，總價3億5277萬餘元，總體溢價率2.86%；8月10日再標出一戶價格4040萬元，溢價率達8.33%；剩餘的27戶中，仍有二戶為25.56坪的小坪數住宅，明天一同進行第三次開標，總底價3624萬餘元。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，永德言葉市場售價約每坪90至100萬，此次標售平均單價為83.2萬，低樓層約78萬至80萬，高樓層多在85萬左右，和周邊新案行情差不多，「已經算是打折在賣了」，只是還不符合民眾期待，此次評估應該仍以3000萬以內的小坪數住宅，較有機會標脫。 台鐵局表示，第三次開標底價並無變動，倘若仍未全數標脫，才會再視情況評估下次是否需要調整底價。 除永德言葉外，台鐵局都更案還有位於北市大安區的新成屋「明日博」，共分回17戶，其中八戶為82.3坪，九戶為98.23坪，分布於八樓至18樓，台鐵局表示，目前該案正在委託估價師估價。 陳炳辰指出，明日博位處市中心，坪數偏大，屬豪宅型產品，平均價格應有每坪120萬元，屆時仍要看台鐵局標售的底價，倘若價格過高，恐怕標脫上較為困難。
內政部營建署昨發布住宅補貼申請狀況，租金補貼申請戶數達7萬3505戶，創開放申請以來新高；由於今年計畫戶數為6萬5963戶，中籤率近9成，逾7500戶可能申請不到。 根據營建署統計 ，住宅補貼總申請戶數達8萬2272戶，其中租金補貼計畫戶數6萬5963戶、申請戶數7萬3505戶；自購住宅貸款利息補貼計畫戶數4000戶、申請戶數7538戶；修繕住宅貸款利息補貼計畫戶數2000戶、申請戶數1229戶；除了修繕住宅貸款利息有機會全數滿足外，其餘若申請者資格都符合，租金補貼中籤率約89%、自購住宅貸款利息補貼中籤率約53%。
六都中，台北市租金補貼申請戶數1萬1880戶、新北市1萬5078戶、桃園市1萬1181戶、台中市9193戶、台南市4602戶、高雄市1萬1184戶，合計申請戶數為6萬3118戶、占比近86%。 內政部營建署表示，這次租金補貼金額分四種等級，台北市每月補助金額5000元，新北市、桃園市、新竹縣市與台中市為4000元，台南市、高雄市為3200元，其餘縣市均為3000元。
評點制審查 結果年底出爐
由於住宅補貼採評點制度，且民眾免附財產及所得等資料，自9月7日截止申請後，直轄市、縣市政府將逐案審查資格，審查期間為2至4個月，直轄市、縣市政府會依評點基準表評分，按分數排序，由高分者優先補貼，預計年底才會有審查結果出爐。
市府去年底積極向中央爭取修改「山坡地開發利用回饋金繳交辦法」，放寬回饋金繳交制度與增列免繳條件。經發局日前調查修法後影響，昨日公布調查結果，台中工業區、中科園區合計約十九家廠商進行廠房增建、改建，估計約可省下三億元回饋金成本，並增加投資金額近九十億元，展現修法後招商良好成效。
「山坡地開發利用回饋金繳交辦法」在二○一三年修正後，位在山坡地的廠商若要開發，必須繳交回饋金，市府雖將回饋金比例從八％降為六％，台中工業區廠協會認為該工業區已開發近四十年，廠商在自己的廠區法定建築範圍內擴廠，卻還要繳回饋金，相當不合理。
市府去年底爭取 農委會修正放寬
廠協會不斷向市府陳請取消回饋金，去年十二月，市府協調農委會修正「山坡地開發利用回饋金繳交辦法」，放寬回饋金繳交制度與增列免繳條件，讓已開發工業區及科學園區困擾已久的山坡地開發利用回饋金問題得以解套。 經發局說明，山坡地開發利用免繳回饋金要件，由原來的七款增至十六款，若廠商已依「農業發展條例」或其他法律規定繳交相當回饋性質之金錢或代金之土地面積者，將免繳交回饋金；工業區部分，中科園區及台中工業區如進行山坡地利用開發，即免繳交回饋金。
19家廠商受惠 省3億多回饋金成本
為了解修法後業者投資動向，經發局進行第一波企業投資意願調查，台中工業區、中科園區內約有十九家廠商正進行增建、改建計畫，估計這些廠商可省下總金額三億多元的回饋金成本，並帶來近九十億元投資金額。 其中，台中工業區內約有八家廠商可免繳回饋金，初估為廠商省下約九千萬元回饋金成本，中科園區內約有十一家位於山坡地的廠商受惠，總減免回饋金高達二億一千萬元。
中科：帶動各園區廠商投資意願
中科管理局表示，日本安川電機預計將成為中科園區第一家依修正後適用免繳交回饋金的廠商，相信可藉此帶動台中各產業園區廠商的投資意願，進一步提升台中市產業發展。 經發局強調，除第一波統計廠商，還有其他廠商也表示因整體投資環境持續轉好，尤其修法後投資條件更為優良，將因應企業發展進行擴廠規劃，顯示修法確實帶來極大成效，市府將持續招商，排除投資障礙，讓台中經濟投資環境愈來愈好。
房價修正邁入第四年，新成屋難賣，但新案卻不斷長出來，導致新北淪為全國賣壓最重的縣市，其中新莊地區為重災區，原本有期待機捷拉抬周邊價量，但近兩年卻一路下滑，從5字頭跌至4字頭，不只交易量縮減，餘屋量高達2300宅，加上建商對準新北幾大重劃區將推案，未來賣壓不容小覷。
機捷通車後，非但未拉抬新莊地區買氣，反而交易價量有漸衰退跡象，據地政局統計8月房屋移轉量，新莊區416棟的交易量為全市第四名，不過月減少44棟，衰退9.6％。機捷通車後跌幅最深的地區，為新莊副都心站跌15.6％、泰山站跌13.9％，兩站原先平均單價5字頭，一路下探4字頭。
今年東森房屋研究中心彙整實價登錄資料，比對機捷沿線房價變化，原本跌幅最重新莊副都心站、泰山站周邊新成屋價格，只有泰山地區價格回升2.5％，平均單價48.4萬。 反觀新莊地區的房價持續下探，新北產業園區站單坪40.9萬掉38.5萬元，跌幅達5.9％；新莊副都心年跌3.4％，每坪46.1萬元。
昨天營建署最新公布新建餘屋宅數，以淡水、新莊、板橋為餘屋量前三名，其中新莊地區高達2300宅，而未來建商又集中於新北幾大重劃區推案。天時地利不動產總經理張欣民認為，新北市餘屋多代表市場去化速度慢，若加上建商猛推新案，當地勢必會浮現龐大賣壓，想買房的自住客以逸待勞，耐心等待房價達到合理值再進場。
上市建商興富發邁入完工交屋高峰期，手中現金部位可觀，砸錢搶地也不手軟，昨（19）日轉向桃園龜山，斥資18.43億買下2,700多坪土地，插旗桃園。累計前三季興富發陸續買下淡海、中壢、高雄市、新莊、台中烏日和桃園龜山等6塊地，至少投入82億元。 不過，興富發昨競標高雄美術館土地失利，以9,400萬之差輸給白天鵝建設董事長陳清堯的鈜富開發公司。 據悉，陳清堯為「代銷鼻祖」台北房屋的一線戰將，後來轉型作建築業，博得「基隆王」名號，與興富發集團總裁鄭欽天私交甚篤，昨天開標後得知興富發敗給鈜富開發，陳清堯還致電鄭欽天說「歹勢，不知道你們要投標。」
興富發副總廖昭雄表示，桃園龜山土地鄰近機場捷運A7站，將規劃為2~3房的產品，訴求首購客層。興富發2018年估計至少400多億元交屋量，第1季有南港「雙美館」、淡水「海洋都心」、台中「文華匯」等完工交屋，第2季內湖「雙湖匯」交屋，總銷近170億更是重點大案。 興富發拜交屋潮湧入所賜，上半年已大賺54億、EPS為3.22元；前7月營收比去年同期激增1.42倍達249.36億元，是2017年全年營收186.7億元的1.33倍，手中現金豐沛。
基隆市長林右昌昨天到市議會進行施政報告，他指出，基隆近年的蛻變與轉型，讓業者對投資基隆更有信心，國際級的車廠「台隆賓士」將投資8億8000萬元在基隆設置廠房及展示中心，預計2年左右完工，是基隆近年來的重大投資案。
2500坪 含廠房+展示中心 林右昌指出，大武崙和六堵兩大工業區，這幾年陸續有16家廠商進駐，投資20多億元設廠或擴廠；知名健身中心World Gym也在義六路興建基隆旗艦店，今年底完工，增加130個就業機會；國際級車廠「台隆賓士」（Mercedes Benz）將投資8億8000萬元，在七堵區明德三路建置廠房及汽車展示中心，廠房基地2500坪，已向市府申請建照中。
市府產業發展處長林青海指出，「台隆賓士」基隆廠去年獲得德國總部核定，2500坪基地將設置4層樓廠房，一樓是汽車展示中心，其他作為物流、汽修與保養廠等，取得建照後的2年內完工。 對於國際品牌賓士在基隆市設廠，市議員蘇仁和、游祥耀等人肯定有指標性作用，表示基隆曾是全國失業率最高的城市，希望產業投資能帶動地方繁榮發展。
基隆港因逐年沒落，近年鮮少有重大投資開發案，最近10年的重大投資案大多胎死腹中，包括先前宣稱投資高達100億元的基隆火車站暨西二、西三碼頭都市更新，麵粉廠絕色影城開發案及中華貨櫃開發案等，都停滯不前；中華貨櫃投資開發商務特區，內政部已完成都市計畫變更2年多，結果開發計畫喊停，變更回原來的倉儲區。
美中貿易戰愈演愈烈，引發新一波台商回流潮。有科技廠反應，去年底來台商積極回台搶地，帶動桃園地區的工業用地價格大幅上揚，經濟部高層官員昨（19）日表示，呼籲台商多多考慮在中南部建廠，包括彰濱工業區、雲林科技工業區、台南科技工業區等都有現成土地。 據了解，目前北台灣工業區的用地「一地難求」，根據工業局工業用地供需服務資訊網顯示，五股、土城、樹林等工業區，幾乎已無土地釋出買賣。市場還傳出，五股工業區每坪土地成交價喊價到百萬元。
不少台商將中國大陸作為生產基地，近期受到美中貿易戰波及，已有台商在觀望、並考慮將生產基地遷回台灣，或轉往新南向國家。經濟部長沈榮津表示，部分過去在竹科有廠區的網通業者，已直接轉移回台，既有廠房馬上就能開始運作，但須符合進出口稅號與附加價值率需超過35%等復運出口規定。
經濟日報提供
至於還要找地建廠的台商，經濟部也會給予協助。對於台商抱怨台灣工業區土地太貴，經濟部官員建議，台商可以考慮中南部的用地，包括彰濱工業區、雲林科技工業區、台南科技工業區等，都有現成土地可建廠。
至於北部地區工業區，的確沒有太多土地可以釋出，目前僅有新竹科園區銅鑼園區，約有20多公頃用地。官員也表示，在前瞻基礎建設計畫中，亦有分年開發北中南工業區土地的安排，未來會陸續開發、釋出。 對於解決企業缺地的問題，國發會主委陳美伶強調，政府絕對不會「大小眼」，但無論是台商回流設廠，或在地企業擴廠，各個產業需求不同，政府提供的土地未必符合條件。
例如，稱霸光學鏡頭市場的股王大立光，設備、產品相當精密，廠房也因生產模式的要求，不能距離太遠或是位處地震帶上，鹽分太高的彰濱工業區，自然也被排除在外。 陳美伶也說，美中雙方在短期間內恐怕難以止戰，但也不是沒有談判空間；根據經濟部盤點，目前課稅品項及其規模對台灣影響有限，應不至於衝擊景氣動能。
龍邦國際（2514）昨（19）日公告，攜手子公司累計砸下5.8億餘元，買下老牌食品股泰山企業（1218）股票達3.23萬餘張，累計持股比率已達6.25％，一舉躍升為泰山第三大股東。龍邦表示，投資泰山股票，純綷是基於中長期投資的財務操作，根本沒有介入他人經營權的意圖。 已轉型為控股公司的龍邦國際，近幾年來持續買進、賣出一些具有股價增值空間、兼具高配股配息的股票，以提供長期穩定且多元的獲利來源。最近，龍邦出手收購的對象，竟是有經營權之爭、預計明年將展開董監事改選的泰山。 泰山近期在特定買盤介入下，股價從波段低點16元附近，一路漲到昨日收盤的19.85元，短線飆升24％，如今背後神秘買盤終於浮上檯面。
昨天龍邦公告，母公司陸續買進泰山1萬6,161張，每股交易價格約18.69元，價格共3億0,209萬1,916元，持股比例3.23％；龍邦子公司，累計也買進泰山1萬5,104張，共買進2億8,376萬0,829元，持股3.02％。 總計龍邦母公司和子公司，已陸續買進泰山至少6.25％股權，僅次於保力達的3成，以及中纖集團第二代王貴增的8.04％。 對此大動作，龍邦表示，主要是基於中長期投資所進行的財務操作，看好泰山股價和獲利表現，慢慢布局，日後有機會就會獲利了結，絕對不會去介入他人的經營權和董監事改選，也根本沒有這種意圖，外界宜平常心看待。
龍邦表示，多年來已轉型成為控股公司，轉投資一些有潛力的股票，成為貢獻龍邦營收和獲利的主力來源；其餘獲利來源，是投資不動產、殯葬事業。 例如多年前曾轉投資中信金股票、前年再逐步處分並獲利了結；此外還陸續買進台灣農林、台新金、大同等，期間也陸續獲利了結一部分，為股東貢獻獲利。 龍邦估計，這幾年光是處分有潛力的股票、及享受的股利，貢獻龍邦獲利占比高達8至9成。 龍邦上半年小虧5千多萬元，EPS為淨損0.06元。前8月累計營收7,891萬元，比去年同期衰退近95％之多，惟7月與子公司保勝投資處分大同股票2.63萬張，總計出售金額達7億元，處分利益共1.13億元，可望貢獻Q3獲利。
雄獅集團業務朝多元化發展，繼在內湖總部打gonna共樂遊品牌後，日前在台北市仁愛圓環推出首家品牌概念店，gonna共樂遊營業部副總經理陳斯重透露，明年起將以每年展店3家速度，在5年內將版圖拓展至14家，預計對雄獅營收與獲利有高度助益。 陳斯重表示，快速慢食（slow fast food）概念在歐美和澳洲大為風行，雄獅2017年在內湖牛刀小試，每月營收可達300萬元獲利表現亮眼，因此，決定加快腳步，預計展店策略將鎖定雙北、桃園、新竹、台中、高雄等都會區，朝向5年內成立3種店型與多店數發展目標。 他分析，所謂「多元門市」型態，包含以街邊店、辦公住宅商圈為主的fast casual半自助式服務店型；此外，也將推出以提供full service全套式服務的餐廳店型，和鎖定客流量大的車站、捷運站、辦公大樓等機能性商圈，主推外帶式店型。
為何雄獅會想朝餐飲業多元發展，陳斯重說，根據經濟部統計，台灣今年上半年餐飲業營業額突破2,300億元，創下歷年同期新高，隨著複合式餐飲熱潮崛起，精準鎖定目標客層、提供多元服務，將是雄獅成功關鍵。 首家gonna共樂遊品牌概念店選址在仁愛圓環，除瞄準該區域結合金融商辦、住家、休閒購物的全時段餐飲商機外，仁愛圓環更是台北人飲食地圖與情感的共同記憶，藉由融合區域特色與街道美學的空間設計，雄獅要將仁愛圓環店打造成城市中的亮點，也代表雄獅跨足生活與餐飲產業的信心。
富邦華一銀擬以1.25億人民幣在陸參與發起設立消費金融公司，希望藉此強化富邦華一銀個人金融業務拓展，並取得互聯網金融經驗。 富邦金控19日代子公司公告指出，富邦華一銀行董事會決議通過參與投資消費金融公司，這是富邦華一銀首度設立金融消費公司，投資金額為1.25億人民幣，公司名稱待定，而設立的目的是為了促進富邦華一銀行個人金融業務拓展，並取得互聯網金融經驗。 目前富邦金控旗下子公司除北富銀，富邦銀行（香港）、富邦華一銀也為兩岸三地重要據點。其中富邦華一銀行為富邦金控深耕大陸市場重要發展平台。
富邦華一銀行2018年上半年由於嚴控貸款利率並調整放款結構，帶動放款收益率提升，淨利差年增25點（1點是0.01百分點）至1.7個百分點，且資產品質維持穩健，截至今年6月底逾放比降至1.49％。 目前富邦華一銀擁有25個營業據點，覆蓋大陸主要城市，包括上海、北京、天津、深圳、南京、蘇州、昆山、成都、武漢、西安、廣州（籌設中），是大陸服務據點最多且覆蓋範圍最廣的台資銀行。 這次現金出資設立消費金融公司案，還需待完成台灣主管機關申報和大陸主管機構核准後才可辦理。
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