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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
為加速推動都更，立法院將於今（24）日進行朝野協商，討論都更條例修法，若獲得共識，可望於本會期逕付二、三讀。內政部次長花敬群指出，已經與立委、社會團體進行全面性溝通，並沒有特別需要擔憂的條文。 總統蔡英文上任後推動危老條例、社會住宅、都更條例修法、國家住都中心等4大住宅政策，蔡英文任期剩下一年半，剩下都更條例修法尚未完成。
立法院今天將進行朝野協商，討論都更條例修法與國家語言發展條例等2項重要法案，若能獲得共識，這2項法案將於這個月底結束的正式會期或是1月中旬的臨時會中，獲得三讀。 花敬群表示，立法院審議法案的時間有限，許多重大法案都在排隊，內政部對於都更條例修法仍然樂觀看待，如果朝野協商獲得共識，就能盡快完成三讀。
都更條例審議過程中，許多立委提出不同看法，花敬群表示，都更條例修法是民眾非常期待的法案，修正條文將可以提供比較好的制度來推動都更，降低都更的不確定因素，吸引更多都更戶參與。 另外，實施一年多的危老條例，先前因為民眾參與的意願低、案件少，而受到社會輿論批評。花敬群指出，今年底前申請危老改建的數量已經達到120件，明年很有機會翻倍。
內政部統計指出，目前全國30年以上的建築有384萬戶，其中4、5層樓者約86萬戶、約8.6萬棟，40％的耐震係數不足，是危老改建的潛在目標。 內政部也希望，結合危老整建、都更、社會住宅等住宅政策，讓都市更新可以多元發展，例如危老、都更在改建時，讓周邊的社會住宅變成中繼住宅，或是讓社會住宅進行包租代管，讓都更戶可以進駐，就可以大幅擴張都更能量。
信義聯勤單價勝帝寶 有機會上探300萬
今年房市多空交戰，但高價豪宅仍不斷傳出交易，《蘋果》根據實價登錄成交紀錄，整理出單價逾200萬元的豪宅，邀請代銷業、房仲業、市調、網路平台等8家業者，圈選出心目中的10大豪宅。最後毫無懸念地由大安區的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」與「宏盛帝寶」，及大直的「西華富邦」，拿下滿分8票、登上前3大巨頭寶座。 另外7名則是松山區「文華苑」、信義區「信義富邦」及「皇翔御琚」、大安區「元大栢悅」、「勤美璞真」、「和平大苑」，與中正區「松濤苑」。
根據實價揭露資訊，過往交易曾突破單價200萬元水準的豪宅社區，全台共計19個，皆位於房價最貴的台北市。其中屋齡最老的是近20年的中山區「帝景水花園」，屋齡最輕的則是今年甫取得使用執照的大安區「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」。針對19個200萬元俱樂部成員，《蘋果》邀集包括海悅廣告、甲山林廣告、創意家行銷等3家代銷業者，及信義房屋、永慶房產集團、台灣房屋等3家房仲業者，《住展房屋網》、《591新建案》等2家網路平台，共同圈選出心目中最具代表性的10個豪宅社區。
西華富邦 最高單價290萬
8位代表一致圈選、毫無懸念的3大豪宅巨頭，分別是「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「宏盛帝寶」、「西華富邦」。其中「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」今年共已揭露11筆交易資料，高樓層包括24、27、28、32樓戶別，成交單價在每坪272.6萬元以上，最高每坪299萬元，低樓層也有220~230萬元水準，除成交單價已擊敗「宏盛帝寶」，成為新豪宅一哥，更被視為有機會突破300萬元防線的首個豪宅案。 《蘋果》實際走訪該社區，分為南北2棟，高度分別有31、35層，迎賓大廳分以金、銀2種色調為主軸，營造不同氣勢，2棟各有庭園造景，分布有四季分別盛開的各色樹種，如櫻花、茶花、紫藤花等，戶外泳池旁設有玻璃屋，可作為休憩下午茶、閱讀書報之用，健身房則在玻璃屋2樓，其放鬆的氛圍，宛如置身度假小島。
「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」實品屋，邀來為足球金童貝克漢操刀住家設計的Kelly Hoppen打造，善用黑、白及奶油色等簡單色調，提升居家質感；輔以別具巧思的室內動線，如電影場景般的盥洗室、更衣室，據傳，此設計吸引不少層峰人士身旁的「帳房」，點頭出手。 屋齡約13年的「宏盛帝寶」，包括房價、名人齊聚性及其住宅類地王身價，都令其穩坐豪宅一哥寶座多年，社區最高交易價格出現在2013年，19樓戶以約3.98億元交易，換算單價約298.2萬元，紀錄維持5年之久，直至今年被信義聯勤案打破。
「西華富邦」交易最高單價出現在39樓，單價為290萬元，該社區除強調萬豪酒店物業管理，更訴求部份樓層的無敵河景，雖在2016~2017年景氣低谷，全年才賣5戶，但今年幾乎是以1個月成交1戶的速度前進，堪稱今年賣最好的豪宅案。
管理要好 屋齡不能過高
其餘入圍10大豪宅的社區，包括「文華苑」、「富邦信義」、「元大栢悅」、「松濤苑」及「皇翔御琚」、「勤美璞真」、「和平大苑」等。獲得7票的「文華苑」曾標榜為東方文華酒店物業管理，目前則是富豪競逐購買的標的，最高成交單價來到210萬元。但該案未獲《住展房屋網》圈選，因該單位認為「近期社區傳出未與酒店續約疑慮，當初最大賣點頓時消失。其次，社區過半戶數為極少數人擁有，是好是壞，亦見仁見智。」 海悅廣告總經理王俊傑認為，「真正的豪宅，必須考慮其社區管理，1樓是否有店面，再加上屋齡也不能過高，就此條件之下，有不少豪宅成為遺珠之憾。」 有趣的是，如「松濤苑」、「元大栢悅」等豪宅案，獲評審青睞的原因，除地段、景觀及建商品牌，社區設置避難室的獨特規劃，也成為一大特色。
台北市頂級A辦大樓三強鼎立，包括世界地標101大樓、南山廣場與國泰置地大樓，台北市頂級A辦大樓的租金行情持續向上推升，就連台灣本土新創公司包括麻吉一七、睿能創意（Gogoro）等，先後搶進精華商辦，連帶信義區外圍的A辦，也出現漲價行情。 信義全球資產經理王維宏指出，受惠於新創產業崛起，跨國科技產業持續擴增辦公室空間，加上金融業與技術服務業等業務量增加帶動下，最近二、三年的確可以感受到信義計畫區的租金逐步走揚。
從今年台北南山廣場開幕後，勤業眾信大勢進駐外，新創公司辦公室需求也相當快速。如Gogoro承租松山區合庫總行大樓五個樓層，總面積2,260坪；麻吉一七進駐震旦國際大樓三個樓層；Cobinhood選在台北101；沛星互動科技則租下華南銀行總部大樓四個樓層。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從實價揭露資料可發現，過去二年信義區租金每坪3,500元以上的辦公室租賃揭露皆不到十筆，但今年就出現22筆租金行情在每坪3,500元以上，甚至有四筆的租金行情在每坪4,000元以上，頂級辦公大樓租金攀高後，產生一股外溢的比價效應，信義計畫區內的A辦租金也出現調漲的想像空間。
要避免自己遇到張淑晶惡房東，挑選租屋除了看屋況、格局等硬體設備，最終進入合約階段，千萬要注意！根據內政部地政司公告的「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，有條列8點不得約定事項，但看到咬文嚼字的規定，還是很多人霧撒撒，《蘋果》整理成白話文，讓你一次就看懂。
崔媽媽蝸牛租屋營運長張艾玲提醒：「依照現行租賃專法應約定沒有約定，會被視為已約定；但不得約定事項卻約定了，並不是整份租約無效，是僅該條款無效。」換句話說，若真發生糾紛，也僅該8項條款無效，租約未到期還是要依照合約走，不得不慎。
• 不得約定廣告僅供參考： 就是鄉民常說的圖文不符，像是張淑晶常用手法帶Ａ房租Ｂ房，或在租屋網上標示附第四台、網路不用錢等等，只要廣告上有承諾，就不得條列「依現況承租」等條文。
• 不得約定承租人不得申報租賃費用支出： 像是每年承租方有12萬扣抵額能申報所得稅，有申報國稅局就能查到房東有租賃的收入，房東也因此會被課稅，這類稅金房東不能約定要租客承擔。
• 不得約定承租人不得遷入戶籍： 通常房東為了避稅，要求租客不要入戶籍，藉此不希望這個交易曝光，但房客是有權力將自己的戶籍遷入的。
• 不得約定應由出租人負擔之稅賦及費用，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔： 同第二點的規定，這也是市場最常見的糾紛，房東不能將房屋稅、地價稅、租賃收入所得稅等金額轉嫁到租客身上，即便承租方簽名同意，鬧上糾紛也會被視同無效。
• 不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任： 房屋有重大瑕疵，大如海砂屋或小如漏水問題，房東不能寫出免責聲明，避掉修繕責任。
• 不得約定承租人須繳回契約書： 契約一式兩份，通常房東想要抹去的出租事實，像是惡房東代表張淑晶就會把合約收走，讓承租方不知道簽了甚麼合約，後續被增加甚麼條款也都不知道，不論如何雙方手上都要各留一份，自己權益自己保障。
• 不得約定本契約之通知，僅以電話方式為之： 當鬧上租屋調解時，僅有通聯記錄不能證明內容，容易有證據不足的狀況，建議現在email、通訊軟體、簡訊十分便利，不論承租人或房東有糾紛應留下對話證據，避免各執一詞的形況出現。
• 不得約定違反強制或禁止規定： 譬如條約要租客同意房東可隨時進出，這有強制罪的風險。或是條約上有違反善良風俗約定，在法律上被禁止的在租賃合約上也同步。
最後張艾玲提醒只要租約中有明顯對房客不利的，房客都可以拒絕簽約，不要小看合約的每一個字，合約簽名後合約具有絕對效力，不租最大，避免後續勞心勞力的調解與訴訟。
房地合一課稅新制自2016年上路，事實上早已不「新」，但仍有不少民眾在申報時，容易出現交易取得日認定錯誤、忽略申報期限、應申報卻未申報等三大問題。 財政部北區國稅局提醒，未依規定辦理申辦最高可開罰3萬元以下罰鍰，納稅義務人必須熟悉規定。 北區國稅局表示，近期發現仍有不少納稅人因為不熟悉稅法規定，一時疏忽未申報或申報錯誤，提醒個人交易2016年後取得的房地，或是2014年1月2日後取得且持有期間兩年內的房地，都屬於房地合一制課稅範圍。
經濟日報提供
國稅局指出，民眾最常出現的錯誤包含交易日及取得日認定、申報期限以及應申報類型卻未申報。 官員表示，交易日、取得日的認定，都是以房地完成所有權移轉登記日為準；至於申報期限，則是自完成所有權登記次日起算，必須在30日內依規定格式填寫申報書，如有應納稅額，則必須檢附繳款收據，併同契約書影本等文件辦理申報。 常讓民眾誤以為不用申報的類型中，最常被提到的就是房地交易虧損。國稅局表示，即使房地交易所得為0元或虧損，實際並無應納稅額，但仍要記得辦理申報。
此外，房地與他人「交換」，在稅法認定上也屬於房地交易；而如果只出售土地，未交易房屋，也同樣是房地交易所得稅的課稅範圍。 國稅局也提醒，二親等以內親買賣新制課稅範圍的房地，許多納稅人誤以為，已經課徵贈與稅，就無須再課房地合一稅，但這是大錯特錯的觀念。國稅局表示，兩者分屬不同稅目，課徵意義也不同，仍需在期限內完成申報。 而如果個人一併出售分次取得的房地，就必須分別依據各房地取得日期，來決定適用房地合一新制或舊制，以維持租稅公平。 國稅局呼籲，適用房地合一課稅新制的房地，必須依規定辦理申報，否則除補稅外，還可處3千元以上、3萬元以下罰鍰。
富邦人壽對歐洲不動產情有獨鍾，昨日宣布擬斥資5.75億歐元（折合約台幣207億元），買下德國的Eurotower（歐元塔），且已取得金管會核准。 歐元塔曾經是歐洲央行前身，即歐洲貨幣管理局的總部，此案也是國內壽險業投資德國不動產的首例。而富邦人壽之前已經買下歐洲的4筆不動產，加上本次為第5筆，是國內最熱衷於投資歐洲不動產的壽險業者。
據了解，主要是歐洲不動產在成熟國家中，報酬率相對穩定，且稅制清楚，讓富邦金董事長蔡明興深深愛上歐洲不動產，曾多次飛往歐洲，並親身探訪當地的各大商用不動產。 富邦人壽表示，德國是歐洲最大經濟體，且經濟穩定成長，法蘭克福則是德國最重要的金融中心，在英國脫歐後，法蘭克福有機會成為成為歐陸金融中心，當地辦公市場潛力佳。
金管會在2014年開放國內壽險業可投資海外不動產，包括國泰人壽、富邦人壽、新光人壽都陸續投資位於上海、倫敦、荷蘭的商辦大樓，當中單筆最大投資金額的紀錄由國壽奪下，在2015年以5.46億英鎊，買下倫敦的Ｗalbrook全棟大樓；富邦人壽則是買下最多筆，包括倫敦1 Carter Lane and Two Old Change Court、Bow Bells House、及知名的杜莎夫人蠟像館，另外還投資比利時布魯塞爾Ellipse大樓。
房市量大、價高的風潮又回來了。2019年房市將出現挑戰史上總銷金額最高的超級大案─南港輪胎「世界明珠」，銷售規模高達800億元，可望一舉超越其他新案。 負責代銷的甲山林集團總經理張境在透露，「世界明珠」已準備進場搭建接待中心。此一南港輪胎舊廠開發案，2016年起由子公司南榮建築負責，原本規畫是辦公大樓45％、飯店18％、住宅30％，以及商場7％，但台北市府通盤檢討放寬住宅面積後，全案變更設計，新開發計畫為兩棟辦公大樓佔42％、五棟住宅大樓佔50％，另商場占比8％。
市場估計，「世界明珠」總銷將超越2018年完工的陶朱隱園（估約720～800億）、元利ONE PARK TAIPEI信義聯勤（570億），以及西華富邦（500億）等指標大案。住展雜誌企研室經理何世昌表示，2019年還有其他總銷可觀、開價超乎區域水準的指標案將會陸續登場。 除「世界明珠」外，住展調查，大安區還有三大指標案─三圓「正義國宅」、中興電工敦南都更案「敦南寓所」、首泰「首泰信義」等。其中，「正義國宅Diamond Tower」為史上總銷最大的都更案，上看300～400億元，已動工興建為住宅和商場的複合式大樓，目標2020完工，明年可能邊建邊售開始潛銷。
「敦南寓所」則位於敦化南路、市民大道口「敦南樞苑」斜對面，近日全新完工落成。何世昌透露，該案規劃85坪、96坪，全部139戶、但只出售32戶，擁有敦化南路燙金門牌，每坪開價平均挑戰250萬，總銷約50億元，市場傳出已有不少買家出手搶樓。 至於「首泰信義」則是位於捷運安和站的共構大案，目前已完工，由於位於捷運站、又擁有信義路四段門牌，市場估計每坪單價挑戰200萬以上，有機會坐上史上「最貴的捷運宅」寶座。 首泰建設協理李珊儀表示，「首泰信義」近日開始潛銷，規劃88、120和180坪，就可分回部分初估可售金額50多億，委託海悅廣告代銷，每坪開價未確定，但肯定會有200萬、甚至250萬的身價。
士紙（1903）近2年積極轉型，聚焦既有廠區活化開發為飯店及美妝保養品研製。士紙總經理蔡丞哲表示，位於士林捷運站旁5號倉庫都更開發案，規畫改建為120間客房的觀光旅館，10月已提交審議，預期在明年第四季取得興建執照。 士紙擁有逾9萬坪土地，主要由子公司陽光士林開發負責資產管理，包括桃園永安廠轉型活化、台北士林廠變更開發案、士林捷運站旁5號倉庫都更開發案、福德路轉角的「隱秀社區」合建案等4大案，可望陸續貢獻營收獲利。
其中，永安廠區面積逾3萬坪，其中2萬多坪出租給物流公司、1萬多坪短期租給附近工廠，每月收租金額超過200萬，穩健挹注營收；原士林廠員工宿舍改建為珮柏佳佳旅店，有56間房，平日住房率5～6成、假日可達8成，每月平均收入200萬元；隱秀社區合建案方面，士紙分得5戶已售4戶。 士紙美容保養品研製由旗下的日和士林主導，以OEM外包代工，目前濕紙巾月營收約450～500萬元，面膜國內月營收約150～200萬元，接下來計畫參加國際展覽、尋找海外代理商，拓展銷售版圖，明年1月將推出臉部保養品、洗沐用品，搶攻身體保養品市場。 士紙前11月自結合併營收1.71億元，年減1.18％，前三季歸屬業主稅後虧損1.31億元，每股虧損0.51元。
37家國銀激烈競爭之下，中小型銀行為殺出重圍，包括華泰銀行、板信銀行及陽信銀行等都承作「特殊不動產融資」，朝土地專業銀行發展，即辦理持分地、重劃區土地或都更地整合融資，利率在2～5％以上。 銀行業者表示，對於重劃區、都更案、都市計畫的區段徵收地段，都會有建商或地主有興趣，進行更大面積的土地整合，在收購過程中會需要資金，但因為有些案件不確定性較高，一般銀行有時並不願意承作。 華泰銀行、板信銀行及陽信銀行等，都因為董事會中有不動產背景的董事，熟悉相關開發流程，因此像這類土地收購案報到常董會時，才能充分討論後過關；業者估計，這類特殊不動產授信案，其實有數百億元的授信量，光是這些中小型銀行就有逾百億元的授信規模。
銀行業者指出，有些是土地重劃，有些是家族繼承人眾多形成的持分地，有些是都市計畫的區段徵收土地，有些地主或建商會在前期去收購更多的土地或鄰近土地，以整合出更大面積來開發，或換取未來更大的抵價地。 但這些土地收購案涉及收購進度、各種開發或都更的時程表，有些會在二到三年內就進入開發或轉售，有些則可能一拖數年，一直無進度，所以銀行在授信時，必須去評估貸款申請人的財力及還款能力，也會去研究相關都市計畫或都更等流程，判斷是否能授信。
有些一開始會是用信貸方式，等取得建地之後才轉為土地融資，取得建照之後，再擴及建築融資等，銀行業者表示，如信貸利率4～5％以上，土地融資利率至少在2.5％以上，建築融資利率則有3％左右，對銀行算是不錯的收益水準，而且信貸部分每年續約，一旦收購進度不順，就會要求還款，以確保債權。 華泰銀行表示，為了配合政府政策，協助部分地區進行都市更新或都市開發，因此培養這方面的專業授信團隊，加上大股東有營建背景，因此可以提供客戶相關的資金融通及信託管理等，今年就已新增50億元以上的特殊不動產融資。
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