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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
2019年即將來臨，市調顯示，雙北市未來最熱門的房市戰區，將聚焦四大重劃區，估計明年將飆出1,200億大量。 住展雜誌昨（27）日公布最新調查指出，北台灣2018年成交最熱絡的四大新興重劃區，分別是板橋江翠北側、新店央北、土城暫緩發展區和龜山A7重劃區；展望2019年，建商將趁勝追擊大舉推案，估計四大重劃區明年推案預估量達1,270億。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，四大重劃區明年推案預估達1,270億，其中，板橋江翠北側估約350億、新店央北約300億、土城暫緩發展區約220億、龜山A7重劃區約400億。 何世昌指出，江翠北側重劃區明年推案焦點應是水岸景觀產品，例如東騰建設江翠段案、國泰建設新都段案、鉅陞建設「鉅陞河藍灣 2」，還有立信機構的「新外灘-瀚疆」都是河景第一排建案。此外，立信華江一路案量體最大，總戶數逾千戶，總銷金額超過100億。
新店央北2019年將進入推案高峰期，總銷看300億。由於央北重劃區實施大面積開發容積獎勵，多數建商為取得容獎上限，會儘量將基地整合放大，所以單一建案規模通常都很可觀。2019年央北推案進度最快的應該是鑫怡建設與宏普建設，兩家建案都預計於第一季推出。 土城暫緩發展區也是房價開低走高的戰區，2019年案量估約220億元，預期農曆春節過後，國泰建設、寶佳機構就會陸續釋出新案。依國泰過去頻開天價的氣勢，明年挑戰暫緩發展區新高的可能性極大。
桃園龜山A7重劃區也是明年推案熱區之一，由於寶佳旗下多家公司已取得建照，總案量不容小覷，加上竹城、欣巴巴、興富發、遠雄等建商，總量上看400億。
經評估有安全疑慮的老屋，各縣市政府應該要儘速協助改建，因此在過去這2年都更修法的過程中，特別將危老屋拉出來制定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，並在去（106）年5月迅速上路施行，讓無法以都市更新程序辦理的小型基地也可進行重建，解決台灣現行老舊建築物比例達半數的問題。 另由於台灣地震頻繁，災害發生時常造成民眾生命安全及財產的損害，房屋隨著屋齡增加造成強度老化，部分早期興建的房屋潛在耐震力不足的隱憂，因此加速危險及老舊建築物的重建，勢在必行。
都市更新為達到公益性的目標，所以都市更新條例會限制基地面積規模（例如：部分縣市規定須達1,000平方公尺以上），但需改建的危老屋卻因此面臨整合困難與重建遙遙無期的困境，在無力搬離下只能冒險繼續居住，現在採危老條例模式，不用限定基地規模也不需走都更聽證、審議程序，前提只要住戶100％同意即可。根據內政部統計，全台863萬多戶建築，超過30年以上老屋約410萬戶，雙北更有半數以上是老屋，且除了雙北外，全台各縣市更應關注協助民眾進入危老重建，並與中央接軌才能落實更新台灣整體危險老舊建築比例。
此外，危老條例具有程序簡便、容積獎勵及稅捐減免等優惠，在中央及各縣市政府合作推廣下，上路1年半以來已受理135件重建計畫，並有68件核准，估計營建投入成本已創造60億元的產值，逐步改善我國建築耐震能力，提供國人更安全的環境，近來業界及民眾對危老屋重建的關注已日益提升。 民眾依危老條例重建可容積移轉（但並非容積獎勵），其立法精神類似補償概念，允將公共設施保留地、文化資產等限制開發之土地容積移置可開發地區使用，不過仍須依循容積量體評定機制、按有關規定辦理。
台北市政府工務局新建工程處辦理「北投士林科技園區區段徵收公共工程(第1期)」已於107年12月中旬辦理通車前交通勘驗，目前正辦理勘驗缺失改善作業中。第1期通車範圍，主要分布在承德路以西、福國路延伸以南至洲美里，及承德路以東、福國路延伸以北等區域，預計通車後可連接文林北路、承德路及福國路等重要幹道，分散車流，增進交通便利性。
新工處表示，第1期通車範圍預計於108年第1季開放通車，第2期公共工程也將於近期公告上網，預計111年竣工。該園區位於北投士林交界處，北市府以區段徵收採先建後拆方式辦理，於園區整體開發完成後，將結合居住、就業、文化、休閒複合機能之優質生活環境，及與內科、南軟科技產業間的相互支援與延伸效果，得以發揮更大效益。 北投士林科技園區108年第1季擬開放通車道路為橘色部分，白色部分道路因配合北士科第2期工程之需，暫不開放通行，通行人車仍請依現場標誌、標線及號誌遵行。
新北市政府辦理三峽都市計畫第三次通盤檢討，調整捷運三鶯線場站周邊土地使用配置，同時，針對三峽祖師廟等歷史文化資產，規劃保存區或歷史風貌特定專用區，通盤檢討案正在三峽區公所公開展覽，明年一月三日舉辦兩場說明會，蒐集民眾意見提送各級都委會審議參考。
調整三鶯線場站周邊土地使用
城鄉發展局副局長江志成表示，三峽有老街文化觀光特色，近年在捷運三鶯線建設帶動下，都市發展迅速，這次通盤檢討著重在配合地區發展需求，調整土地使用配置，包括配合三鶯線場站周邊人口集中，考量場站周邊土地整體使用及發展，規劃適當的道路及廣場等空間，有部分住宅區變更為道路。
古蹟及歷史建築 變更為保存區
此外，三峽老街有豐富的歷史及人文特色，對已公告為古蹟的三峽祖師廟、宰樞廟、三峽庄役場（現三峽歷史文物館）及公告為歷史建築的挹翠樓，將變更為保存區；尚未公告為文資身分的金興居，配合三峽藍染公園特色，規劃為歷史風貌特定專用區，金興居空間應發展具歷史文化的產業活動。
三峽河及麻園溪 檢討河川區範圍
同時，因應極端氣候並配合水利單位辦理三峽河及麻園溪整治計畫，檢討河川區範圍以符合實際整治計畫需求，減少地區淹水，保障民眾生命財產安全，並利用公有土地增加約三．七公頃公園用地，提供休閒遊憩空間。
江志成表示，明年一月三日將於三峽公所舉辦兩場公展說明會，今天上午十點至十二點、明年一月二日下午三點至五點、一月四日上午十點至十二點、一月九日下午三點至五點，在三峽區公所大禮堂有專業駐點人員提供諮詢。
為保障考古遺址土地所有權人權益，內政部於今天部務會報通過「考古遺址土地容積移轉辦法」草案，明定實施容積率管制地區內，經指定考古遺址，導致其原依法可建築的基準容積受到限制部分，得依本辦法申請移轉至其他地區建築使用，以保障民眾受限的權益。
內政部表示，105年7月27日修正公布的「文化資產保存法」第50條，已明定因指定考古遺址導致其土地原依法可建築受到限制部分，得等值移轉其他地方建築使用，故這次配合新訂「考古遺址土地容積移轉辦法」草案，明定此類容積移轉適用地區、計算方式、作業程序及移入容積相關條件與原則，以兼顧都市整體環境品質及民眾權益。
依這次新訂草案第5條規定，送出基地可移出之容積，以移轉至同一都市主要計畫地區，或區域計畫地區之同一直轄市、縣（市）內其他可接受之建築土地建築使用為限。但經內政部都市計畫委員會審議通過後，得移轉至同一直轄市、縣（市）之其他主要計畫地區。惟接收基地不得位於都市計畫農業區、保護區及河川區等非都市發展用地，以確保環境品質。
內政部指出，「考古遺址土地容積移轉辦法」條文將依法制作業程序，於近期內發布施行，後續民眾即可依法向所屬地方政府提出容積移轉申請。內政部也提醒地方政府受理容積移轉時，必須審視其接受基地條件，核予適度之移入容積，以確保周邊整體居住環境品質。
大台北地區建地越來越少，配合中央推動都更、危老政策，建商也逐漸轉向從此處取得建地，但產學專家仍時常有人批判進度緩慢。品嘉建設董事長胡偉良表示，根據新北市、台北市老屋改建協會調查「76個改建未成」案例，屋主不願意配合都更原因（讓都更戶複選），其中台北市三大影響都更因素為「容積率不足」、「賦稅過高」、「違章建築」。
胡偉良針對28位土地開發專員，取樣76個改建未成功之案例調查歸納，除了前述因素造成都更緩慢外。他表示，違章建築、獨居老人、一樓租金補貼、住戶怕吃虧、所有權人過多等問題，都在阻礙都更腳步的前進。
台北市容積率不足問題，胡偉良認為，原老屋容積率遠大於現行法定容積率，所以北市談「一坪換一坪」是天方夜譚，但9成4老屋屋主也因此不願參與都更、改建。他說，過去蓋的4、5層樓公寓容積率約在240％～350％左右，加上違建屋主使用空間就更高，但台北市目前住三法定容積225％，加上30％獎勵容積也只有255％，改建過後分回室內坪數將縮水30～40％不等。他說，即使住戶要自己付錢興建，都很難「一坪換一坪」了，找人合建更不用談。
有58％參加調查民眾表示，「賦稅過高」是不願參與都更其中一樣因素，改建後還必須支付房屋稅、土地增值稅以及管理費。胡偉良說，台北市2014年調高新建築構造單價來課徵房屋稅，許多老屋因為殘值低，每年房屋稅不過幾千元，但改建或都更後，因為構造單價與路段率調整，可能大增10倍甚至更多，再加上土地增值稅，以及改建後變成大樓形式須繳納管理費（因為有了電梯），這都讓屋主提不起勁參與改建及都更。
「違章建築也成為都更毒瘤之一」，即使台北市長柯文哲曾表示「違建是國家恥辱」，也表示將力拆違建，但根據內政部營建署公開資料，台北市自柯文哲103年12月首任擔任市長時共有82,947件違建，如今4年已過，柯文哲也順利連任，但違建仍有81,190件。
胡偉良表示，有69％民眾表示不願參與都更，就因有違建空間可以使用，一樓甚至有路霸占用空地或停車位，在都更後將喪失其既得利益，所以「違章建築」儼然已成為北市都更第三大毒瘤。
1、台北雙子星標案香港南海控股團隊勝出 預計114年底完工營運
台北市捷運局今（27）日表示，「台北雙子星」C1/D1開發案於年3月底正式對全球公告招商，至10月1日截標，共有藍天電腦團隊、香港商南海發展團隊等2組申請人投標，開發案採資格、規格及價格標三階段開標，歷經市府嚴格的資格及規格審查，今日完成價格評比，由香港商南海發展團隊獲得最優申請人資格。
捷運局表示，最優申請人香港南海發展團隊承諾土地所有權人最低分配比率：C1基地66.4%、D1基地66.0%及回租租金(首年平均月租金單價)每坪2,602元。
捷運局表示，最優申請人應依規定成立符合本招商案規定之新專案公司及繳納履約保證金19億4,256萬元，預計108年3月底前完成投資契約簽訂，民國114年可完工營運。
捷運局強調，C1/D1開發案在私地主、交通部臺鐵局、鐵道局等公地主的配合，以及法務部廉政署、臺北地檢署及市府政風單位共同成立廉政平台的監督，並經過評選委員會各學者專家的客觀、專業審查，北市府及招商總顧問仲量聯行能於公平、公正、公開的原則下，完成此具有劃時代意義的招商評選案。
捷運局指出，C1/D1土地開發案後續將依甄選文件投資人須知規定請最優申請人完成簽約前相關作業，順利完成簽約後，將為臺北市投資環境注入更多信心，而最優申請人具備財務實力及開發經營經驗並結合國際專業團隊共同規劃，可望落實國家門戶、首都地標的發展願景，期待未來C1/D1土地開發案將讓世界看見臺北，成為國際的驕傲。
受惠台商資金回流、台中7期商辦大樓近期買氣明顯增溫！泰國三角洲國際運輸公司董事長、台商王崑霖，看好7期商辦市場的投資潛力，大手筆砸下數億元重金、買下7期「NTC國家商貿中心」約760坪的空間，引進全球正風行的「共享辦公室」概念，打造「皇家NTC商務中心」，昨（27）日正式開幕營運，隨即吸引嘉義中正大學南向辦公室簽約進駐。 身兼皇家利德公司董事長王崑霖表示，「皇家NTC商務中心」設置70間大小不同的辦公區、186個位子，每個座位（約4坪）平均月租金約1萬元，對資金有限的新創、青創業者來說，共享辦公室既實用又節省成本；「皇家NTC商務中心」自許為新創事業的孵化器，未來將針對新創業者祭出優惠價招商。
面對沉寂已久的商辦市場快速增溫，王崑霖舉台中為例說，過去幾年來，台中少有新商辦釋出，加上台中傳產業過去習慣廠辦合一，隨著二代接班後、紛紛將辦公室遷出，衍生許多純商辦需求。 不少網路公司選擇在7期設立據點或企業總部，手筆之大不亞於傳產、科技業；如培養電競知名團隊「閃電狼」的網銀國際，以及線上遊戲、手遊業者，近來爭相在7期購買商辦大樓。 看好網路發達、分享經濟興起，顛覆現有產業結構，在台北流行好一陣子的頂級商務中心風潮逐漸吹向台中，王崑霖表示，選擇落腳台中，開辦新事業，是因為看好台中就業機會多、人口持續增加，在網路發達下，企業不一定需要將辦公室設立在成本較高的台北，因而選擇台中設立商務中心。
龍德造船工業公司昨（27）日於蘇澳港舉行新建廠房開工典禮，在蘇澳港舉行第6廠開工典禮，投資10億元新建「智慧造船廠4.0」，打造高附加價值船艦，向世界級卓越造船廠目標邁進，預估營運年產值30億元，可增加300名以上就業機會，帶動地方經濟發展。
龍德造船於105年底向基隆港務分公司承租蘇澳港公務船渠北側約60,000m2土地，經過2年精心規劃，昨日在蘇澳港旅客服務中心舉行開工典禮。龍德造船表示，預估投資金額超過10億，將興建2棟「智慧造船廠4.0」，可上架1,600噸並同時建造長100公尺船艦4艘的生產能量，預期每年產值30億以上，同時帶動15億以上週邊經濟，及增聘高級人力300人以上，躍升最具競爭力造船廠之一。
蘇澳港隸屬基隆港務分公司，該公司表示， 蘇澳港近期剛完成7號碼頭0.59公頃土地招商，將由綠盟公司進駐，經營橋式機加工與拆解等業務，目前正在辦理6號碼頭後線土地租賃招商案。另四號倉庫也已經有美國製造竹製枕木的TIEBAN公司有意進駐，倉庫使用面積約0.6公頃，接續還有10公頃觀光區土地會辦理招商。
大同（2371）持續處分非核心事業，昨（27）日宣布，大同計畫以2,080萬美元，出售大同越南責任100％股權給美家投資（香港），預計明年上半年完成股權交易程序，可認列處分利益新台幣近4.06億元。法人依據大同前3季每股虧損1.83元，推估全年每股虧損可能超過2元。 大同10多年前，著眼於東協市場快速成長，並希望將大同品牌行銷全球，前往越南平陽省投資設廠，除生產自家大同130公升以下小容量冰箱回銷台灣外，也幫日本Panasonic等品牌代工生產50～120公升小容量冰箱，當時雄心壯志要成為全球小冰箱代工生產基地。囿於越南缺工問題難解，大同越南家電廠虧損累累。
大同近年持續處理非核心事業，大同越南責任也列入處理清單，昨日宣布，將以2,080萬美元（折合新台幣近6.42億元），出售大同越南責任100％股權給美家投資（香港），這項股權交易程序，預計明年上半年完成，可認列處分利益近4.06億元。大同集團旗下華映（2475）及綠能（3519）先後爆發財務危機，大同11月13日董事會通過對華映銀行融資提供背書保證增加額度新台幣30億元，隨著華映本月13日向法院聲請重整，大同昨日宣布，全案不再執行。 大同表示，大同11月底為華映背書保證之定存單新台幣20億元，雖被華映借款銀行行使質權抵銷，但華映已有提供足額擔保品，大同已二度對華映發出催告函促其儘速還款。
大同集團近來可說是多事之秋，福華（8085）從8月底至12月，平均每股32.46元，出售20,632張大同股票，交易金額近6.7億元，處分利益5.27億元，引起軒然大波，以三圓機構董事長王光祥為首市場派還揚言要狀告福華。 大同強調，福華出售大同股票是為充實營運資金，無關於大同經營權爭奪戰或打壓大同股價。但金管會對大同集團進行「集團監視」範圍擴大，監視範圍從大同、華映及綠能三家公司擴及到福華，甚至櫃買中心還派員到福華進行查核。
國銀房貸市場競爭激烈，利率下殺戰火延燒至明年，符合條件者最低可申請到「1.58」字頭房貸利率，為目前市場最低水準；即使信用條件不符，無法申請到最低水準，也能退而求其次，選擇多家銀行加碼推出的「1.6」字頭利率專案，與一般房貸專案比較還是省很大。 目前市場房貸利率最低專案，為青年安心成家購屋優惠貸款，選機動計息，前二年房貸利率1.44%、第三年起跳到1.74%，但限制本人、配偶及未成年子女名下不能有自用住宅，且購屋目的是自用。
不過，金融業者指出，現在銀行為了搶房貸，還會加碼提供信用卡或理財商品優惠，甚至手續費還打折，換算下來，有時候優惠利率比青年安心成家貸款還好。
以永豐銀為例，新推出的豐雲房貸利率1.58%起專案，最長可貸款30年、最高可貸八成五，手續費最低3,000元起，加碼推早鳥方案，新申貸並在明年1月底前完成撥款，可以獲得百貨公司3,000元禮券，且還有機會拿昂貴吹風機。 民眾若利用玉山e指房貸網站進行線上試算申請，可享有玉山銀房貸第一年利率1.6%起跳，手續費八折，玉山信用卡紅利還可以折抵房貸利息，但實際房貸利率還是得看擔保品座落地點、申貸者個人資產與信用狀況。
土銀推出「軍公教人員優惠房貸」，貸款對象除公教人員還納入軍人，貸款期限最長30年，包含寬限期最長五年，利率1.56%~1.67%，採機動計息。
國銀加入房貸戰場，房貸利率專案紛紛貼近1.6%水位。還有如一銀的金鑽客群優惠房貸專案房貸利率為1.62%；國泰世華銀優質客戶精選方案利率1.61%起；遠東商銀購屋貸款利率也有1.6%起跳專案；上海商銀也推幸福貸回家方案，包括首次購屋、上市櫃公司員工等，房貸利率有機會談到最低1.6%起，貸款成數八成，貸款期限最長30年。
不過業者提醒，想要拿到最低房貸利率，職業通常得要進入前500大公司，或是醫師、律師、會計師等職業，或是房產位置位在蛋黃區中的蛋黃區，建議民眾平日可以與單一銀行保持良好往來，有機會爭取對自己較有利的房貸條件。
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