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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
都市更新與危老重建，要解救廢墟老宅往重生之路。根據內政部不動產資訊平台2018年第3季資料，全台30年以上老舊房屋達410萬戶，且逐年快速增加，而目前「都市更新」或「危老重建」是雙軌並行，加上融資到位，可望加快改建速度。
行政院已經核定「全國建築物耐震安檢暨輔導重建補強計畫」，2019年至2021年預計投入54億元，針對1999年底前興建完成的6樓以上建物，辦理快篩與結構安全評估，民眾也可以申請耐震評估補助，初評每件6000元至8000元，詳評每件最高60萬元。
建築物經快篩及結構安全評估後，民眾可以選擇「都市危險及老舊建築物加速重建條例」簡稱危老條例或「都市更新條例」，2選項進行重建。若已取得全體土地及合法建築物所有權人同意基地，建議可依「危老條例」申請重建，最快1個月內核定，最高可獲1.4倍法定容積獎勵。
若基地規模大，產權複雜，有未辦繼承、神明會等無法釐清權屬，或有少數人不同意更新、舊違章建築物難以處理等問題，則可透過「都市更新條例」所規範嚴謹的程序與實質審議的機制來解決，政府也提出更多的容積獎勵、賦稅減免，增加誘因。
至於財務與金融部分，內政部去年8月也與財團法人中小企業信用保證基金簽約，運用中央都市更新基金勻撥10億元專款提供100億元額度的保證，作為危老重建工程經費信用保證，讓屋主盡量可降低財務負擔進行改進。
台北市政府與文化部對槓恐再添一筆！市府以西區門戶計畫引進大規模開發，包括台北雙子星及北門郵局公辦都市更新案，但文化部去年也以「文資法」第卅六條對北門、鐵道部提出保存計畫研究，兩大開發案需配合文資保存計畫提變更，影響到開發量體及設計，這也是繼台北大巨蛋、台北美術館擴建後，文化部與市府第三度因開發案交手。
• 台北市政府、文化部開發交手一覽表
雙子星案樓高七十六層，總樓地板面積約十五．八萬坪，去年底選出最優申請人南海控股，今年三月將簽約；北門郵局公辦都更案則由市府協助中華郵政公司都更，前年通過北市都市計畫，最高總容積高達八○○％，建築可飆高至五十樓。
保存計畫 含雙子星D1基地、北門郵局
但文化部去年依「文資法」第卅六條，提出「國定古蹟台北府城暨總督府交通局鐵道部保存計畫」研究案，範圍包括市民大道以南、環河北路以東、開封街以北及重慶南路以西；台北雙子星D1基地、北門郵局全都包含在內。
文資局長施國隆受訪表示，保存計畫仍在最後階段，無從明確說明細節，但明白表示未來北門郵局開發案進行須依「文資法」向文化部說明。
雙子星塔樓退縮 捷運局︰將要求廠商
事實上，文資局與市府已多次協商雙子星及北門郵局案；內部會議人士透露，文化部要求雙子星塔樓應退縮十公尺，並進行風洞評估，確認超高層建物所產生的微氣候不影響古蹟。捷運局表示，廠商去年已投入規格審查，尚未要求廠商，此案進入環境評估及台北市都市設計審議會時都會要求。
文化部限制多 北門郵局都更案添變數
針對北門郵局開發，文化部為避免新建築壓迫到北門郵局及北門，也曾要求建築退縮及樓高限制；市府官員透露，諸多限制恐讓都更案出現很多變數，最糟會發生八○○％容積用不完。
文化局長蔡宗雄表示，國定古蹟保存區是中央權責，文化局仍需尊重文化部，難有商量空間，但若未來保存計畫訂定完畢，會盡量與文化部就設計部分溝通，爭取雙贏。
繼北美館擴建、台北大巨蛋案 再槓上
文化部與市府近期常在開發及文資上交手，市府去年編預算推北美館擴建計畫，但文化部八月發函，指該區位於國定圓山考古遺址範圍內，要市府依「國定圓山考古遺址監管保護計畫」及「文資法」提考古計畫及花博園區整體上位計畫才可繼續執行，導致議會卡住預算。
台北市長柯文哲與總統蔡英文會面時，柯坦承大巨蛋基地內疏散人潮有困難，要利用大巨蛋與國父紀念館間地下連通道作為防災避難人口範圍，質疑文化部長鄭麗君不同意，導致中央地方駁火多日。
北市府推動公共住宅政策，規劃在嘉興街環保局回收場興建三興段公宅，但招標過程不順利，去年沒有廠商願意投標，歷經3次流標，今年初又因為沒有廠商投標，第四次流標。都發局檢討之後，改用2019年最新的物價重新招標，預算金額提升近1億，希望增加廠商投標意願。
三興段公宅基地共有3340坪，鄰近台北醫學大學、三興國小、通化夜市，還有捷運六張犁站，生活機能方便。市府計畫興建地上19層、地下3層大樓，完工後可以提供560戶公共住宅，另外規劃身障照護中心、托嬰中心、區民活動中心還有圖書館，獲得當地里長的支持。
但台北市都發局長魏國忠表示，市府編列公宅招標預算，都有一定的程序，去年招標的金額，都還是依照2017年的物價水準，但因為這2年建材原料上漲劇烈，像是鋼筋從每噸1.1萬元漲到將近2萬元；鋼板每噸1.6萬元漲到2.4萬元；混凝土也從每立方公尺1900元漲到2千多元，造成廠商覺得不划算而不願投標。
魏國忠說，經過檢討，三興段公宅改採最新的物價行情來計算招標預算。從原來的24.48億提升到25.36億。另外萬華區福星公宅也從12.22億漲到12.71億；興隆二期E從11.81億漲到12.36億；華興公宅更從6.92億一口氣提升到8.24億。
都更處主導的華榮市場都更案，原本也是招標金額太低而流標兩次，都更處將預算從8.59億提升到8.89億，去年底終於有一家廠商投標。台北市都更處總工程司簡瑟芳說，目前正在召開評選會，決定廠商是否取得工程標，預估下個星期就有結果，最快2月初可以開工。
民眾持有公共設施保留地或既成道路土地，都享有一定的賦稅減免，不過兩者規定不同。國稅局表示，公設保留地因繼承或直系血親贈與而移轉，可免徵遺產稅或贈與稅；但既成道路土地只可免計入遺產總額，並無贈與稅相關優惠。
財政部高雄國稅局表示，所謂的公共設施保留地，是指都市計畫劃設為道路、港埠、綠地、學校、社教機關、停車場及市場等用地，留待將來由政府取得，而且非私人或團體投資興辦的土地。
由於公設地在使用上受到限制，因此政府也給予租稅優惠，無論是因為繼承，或配偶、直系血親間贈與而移轉者，遺產稅、贈與稅都可免徵。
不過贈與稅優惠僅限配偶或直系血親，兄弟姊妹或其餘親戚間的贈與，都仍必須課徵贈與稅。
至於被繼承人遺產中，若有無償供公眾通行的既成道路土地，也可免計入遺產總額，不過，若該土地屬建造房屋時應保留的法定空地，就不在租稅減免範圍，必須計入遺產，課徵遺產稅。
此外，既成道路土地贈與他人時，並不像公設保留地一樣可免徵贈與稅，民眾在申報移轉時記得注意相關規定，以免吃虧。
上市建商績優生華固（2548）昨（7）日公布2018年營收達46.38億元，比2017年同期的103.75億元，衰退達55.3％。展望2019年將揚眉吐氣，又是一尾活龍，三大新案約150億元可望在今年完工入帳，因此昨日股價強勢表態，以69.7元收紅，漲幅1.31％，短線已大漲逾1成，挑戰收復70元關卡。
華固昨天公布2018年12月營收，單月為5.2億元，和上月的5.25億相較，減少441萬元，月減幅0.84％；和2017年同月的5.79億相較，減少為5,895萬8,000元，年減10.18％。
華固累計2018年全年營收，低蹲在46億3,801萬6,000元，和2017年同期的103.76億元相較，減少金額為57.38億，較2017年同期減少55.3％，創下2005年以來，最近14年來的最低營收紀錄。法人估計，全年EPS可能落在3.3～3.5元。
不過自2019年起，華固營收和獲利表現將三級跳，進入爆發期。
2019年將有「名鑄」、「新代田」、「樂慕」三大案共172億元完工交屋，其中已銷售約150多億元，落在今年入帳認列。另外天母「天鑄」已售約5成，今年持續銷售；地上權案「新天地」2017年交屋後一度引發退戶風暴，達200多戶，2018年仲裁案贏了之後又二度銷售，全年賣了160多戶，2019年會持續拚完銷，上述都是今年的貢獻來源。
法人預期，華固今年營收獲利將展現爆發力，營收獲利可望大躍進。
今年華固也將計畫動工興建兩棟商辦大樓，包括：內湖5期潭美段辦公案，及承德路（北士科園區）商辦合建案，兩棟都會採先建後售。
至於華固施工中的大直商辦案「亞太置地廣場」，總銷80億元，預計2020年完工。據悉，近年已有多組法人買家洽購中，有機會今年首季傳出拍板的好消息，為華固2020年完工交屋的業績來源預先暖身。
上櫃營建股亞昕國際（5213）在中國大陸的投資案，終於成功宣告獲利了結，順利出場落袋為安，今（7）日公告以新台幣6億2,608萬元，把香港子公司「H.K.MULANDINVESTMENTHOLDINGLIMITED」100％股權，易手給中國大陸赫赫有名的北京神州長城房地產開發公司，換言之也宣告其中國大陸房地產開發項目「三河中和房地產開發有限公司」，也易主給北京神州公司。
亞昕國際表示，正式代子公司B.V.I.MULANDDEVELOPMENTINC.公告出售其子公司-香港「H.K.MULANDINVESTMENTHOLDINGLIMITED」100％股權，總計交易金額達人民幣1億4,000萬元，相當於新台幣6億2,608萬元。
該香港子公司擁有中國大陸的三河中和房地產開發有限公司，賣給神州長城房地產開發(北京)有限公司後，亞昕國際將獲得處分利益達新台幣7,000萬元。
亞昕國際表示，此次香港子公司股權在順利處分交割後，預估將會在今年第一季認列在帳上，順利出場了結。
此次交易案，據悉買家北京神州的著眼點是三河中和房地產開發公司還擁有一筆佔地9,300坪的可開發素地，估計將可開發為20套別墅；先前三河中和房地產開發已陸續開發完成別墅產品。
走過二○六地震陰霾，花蓮觀光業今年元旦四天連假各飯店旅館訂房九成甚至滿房；台北天成飯店集團看好台灣觀光業發展，斥資打造「瑞穗春天國際觀光酒店」今年一月試營運，預計三月正式開幕，還將挑戰「全台飯店最高平均房價」。
春天酒店平均房價1.5萬元
執行長張東豪表示，春天酒店平均房價約一萬五千元，酒店從元旦假期試營運，跨年及元旦二天都客滿，目前一月份訂房三成，農曆春節初一到初四的訂房目前已有五成，估計首年平均住房率目標七成，目標營業額八億。
地方認有助提升知名度
對於瑞穗溫泉區將有星級飯店開張，在地業者抱持正面樂觀態度。瑞穗溫泉協會理事長簡德淵說，瑞穗溫泉區的旅館民宿業者十三家，定價約數千元，但春天酒店「房間最便宜也要破萬」。他認為，天成集團新飯店開張勢必加強宣傳，整體提升瑞穗溫泉區知名度，所有旅宿業者雨露均霑。他說，瑞穗溫泉元旦連假住房率都到九成，九天農曆春節假期目前初一到初四的訂房已近八成，業績亦比去年微幅成長。
天成飯店集團興建佔地二萬坪的「瑞穗春天國際觀光酒店」，設施包括自助餐廳、大廳酒吧、宴會廳、會議室、休閒會館等，另有市集廣場週末免費提供攤位給社區發展協會擺攤販售在地農特展品。
為促進台鐵局管有資產永續經營、提升利用效率，台鐵局「高雄火車站站東舊宿舍區都市更新事業委託實施者案」招商文件，預計從明天起至2月22日在台鐵局官網進行進行公開閱覽，預估將於今年農曆年後公開招商。
台鐵局表示，本案採都市更新權利變換方式進行活化開發，並公開評選民間業者投資建設，歡迎不動產投資及建設相關業者下載參閱。
台鐵局指出，本案基地位處高雄火車站東側精華地段，緊臨鐵路地下化綠園道，交通便捷且臨近鐵路、捷運等車站節點；基地範圍東至長明街38巷，西至建國二路190巷，南接長明街，北接大港街及長明街38巷5弄，基地總面積約2.77公頃，100％公有土地，權屬單純，都市計畫土地使用分區為第二種特定商業區，建蔽率50％、容積率300％。如有意見者，請於公開閱覽期間以書面郵寄至台北市中正區北平西路3號3樓3002室「台灣鐵路管理局企劃處開發科」收。
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