|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
台北市地政局今（14）日發布最新一期不動產交易統計，107年9月全市交易量共1,012件、交易總金額為261.15億元，整體呈現量跌價升態勢。住商不動產企畫研究室經理徐佳馨分析，去年受9合1選舉影響，且房市沒有新話題，導致整體交易量縮，但近期有不少人「蛋白轉蛋黃、小宅換大屋」，所以即使交易量縮減，整體交易金額仍處上揚趨勢。
▲北市去年9月不動產交易量微幅下滑。（圖／地政局提供）
根據107年9月實價登錄量價動態，全市交易量共較8月1,035件減少23件，減幅2.22％，較去年同期927件增加85件，增幅9.17％，較去年平均937件增加75件，增幅8.00％，較5年均值 1,243件減少231件，減幅18.58％。
交易總金額為261.15億元，較8月246.33億元增加14.82億元，增幅6.02％；較去年同期240.95億元增加20.20億元，增幅8.38％，較去年平均248.24億元增加12.91億元，增幅5.20％，較5年均值345.72億元減少84.57億元，減幅為24.46％。
107年9月全市住宅價格指數109.20，較8月109.88下降0.62％，較去年同期（106年9月）108.92上升0.26％；標準住宅總價1,366萬元，標準住宅單價每坪50.25萬元。
▲去年9月北市全市住宅價格連6個月呈現上漲趨勢。（圖／地政局提供）
大樓住宅價格指數118.52，較8月119.34下降0.69％，較去年同期121.20下降2.21％。公寓住宅價格指數100.71，較8月100.77下降0.06％，較去年同期107.14下降6.00％。9月全市住宅價格月線、季線微跌，半年線連6月上漲；大樓月線、季線及半年線均走低；公寓月線微跌，半年線微升，季線持平。
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，去年九月份由於接近九合一選舉，加上市場沒有太多話題，買氣表現較差，因此登錄數量較少，不過比前年來得好；若從金額來看，近期北市買盤有不少「蛋白轉蛋黃、小宅換大屋」的換屋族，是量縮卻金額增加的主要原因。
此外，在產品類型上，公寓由於都更無望，加上多為預算有限的首購族購置，仍呈現緩跌態勢，大樓由於波動大，個案表現會較整體來得分歧。
台北市地政局今日布最新一期住宅房價指數，全市住宅價格指數109.2較上個月109.88下降0.62%，但比去年同期108.92上升0.26%，每坪單價則為 50.25萬元，從今年第二季以來已連續5個月站上5字頭大關，至於大樓、公寓價格則較去年同期衰退，但公寓跌6%最重。
除了全市住宅價格指數較上月微跌以外，大樓價格指數118.52，也較上月下降0.06%，年減2.21%，至於公寓住宅價格指數100.71，較8月100.77微降 0.06%，卻較去年同期107.14大跌6%。
東森房屋研究中心經理于靜芳指出，公寓目前承接力道相對大樓弱勢，主因在於危老重建和都更推動步伐緩慢，雖然長期有潛力，但短期難有變化，加上新成屋、中古屋價格持續拉近，此外，首購確實也偏愛新成屋與輕鬆付方案，以致於公寓價格彈回力道不足。
而全市住宅均價連續5個月站上5字頭，除了大樓價格有撐以外，也顯示買氣不弱，不過近期房市開工數大增、政府全心拚經濟之下，預期屋主心態轉硬，買氣有可能因此受挫，價格變化全看買方買不買單了。
新北市政府辦理石碇都市計畫第三次通盤檢討，因應經濟部公告石碇溪河川區域範圍調整，部分住宅區、乙種工業區、高速公路用地、道路用地，變更為河川區，其中七十二平方公尺住宅區現況為法定空地，沒有建物，不影響民眾居住權益。
住宅區現為法定空地
城鄉發展局指出，石碇都市計畫以石碇老街為核心，總面積約十七．六公頃，此次通盤檢討主要議題，配合經濟部公告石碇溪河川區域範圍調整，將二四七二平方公尺河川區變更為綠地用地，六六三平方公尺道路用地、一九一七平方公尺高速公路用地、二五四人行步道用地變更為河川區，以及七十二平方公尺住宅區、五二六平方公尺乙種工業區變更為河川區。
考量陡峭 不適合開發
城鄉局表示，配合都市計畫公共設施保留地解編政策，考量石碇都市計畫區邊緣地形坡度陡峭，不適合開發建築，原本劃設的市場用地、停車場用地、道路用地及電信用地等變更為保護區，維持原始地貌。公開展覽期間，有地主希望變更為河川區的土地，應盡快辦理徵收，也有地主要求以地易地。
城鄉局計畫審議科科長方凱玲說明，河川區是依照經濟部水利署公告的河川區域範圍變更，後續將由水利主管機關辦理徵收作業，至於換地的部分，須符合「新北市政府辦理市有非公用不動產交換原則」向市府提出申請，民眾陳情意見將提新北市都市計畫委員會審議。
違章建築不只是等著被拆，還可以公開法拍抵債。司法院最近公告一棟北市整棟違建法拍，建物位於羅斯福路一段大馬路第一排，就在捷運站出口，共兩層樓，面積約150坪，底價總價55萬元，預計2月25日一拍。
司法院近日公告，位於北市羅斯福路一段、捷運中正紀念堂站三號出口旁的一棟兩層樓建物，因債務問題，將於下月25日執行強制拍賣償債，建物總面積約150坪，只拍建物，底價共55萬元。
法院筆錄指出，建物為債務人中華民國雜誌事業協會所有，目前出租給周姓債權人，租約載明租期自民國2010年5月28日起至建物遭拆除日止。另外一樓租給一家生猛海鮮餐廳，租期到2021年，租金每月17萬8500元。
該區相同坪數 行情近億元
法院公告提醒，台北市建管處已在2018年10月將該棟建物列管為違章建築，拍定人要自行承擔遭拆除之風險；另外個案現有租約都在查封之前簽約，拍定後不點交。
若正常情況的房屋買賣，依該區實價登錄資料一坪約64萬元，乘以150坪來計算，市價保守估計可達9600萬元。
依法拆除前 違章仍能拍賣
寬頻房訊發言徐華辰表示，一般認為違章建築不合法，應該不能法拍，實務上，違建雖然沒有辦理保存登記，但在依法拆除前，仍算財產權，法院仍可查封拍賣，只是違建不會因為經過拍賣，就從非法變成合法，仍有隨時被拆風險。
徐華辰表示，整棟法拍的違建，一般來說，大多是占用或承租國土地後自行加蓋的建物，以羅斯福路這棟法拍物，根據謄本資料，法拍建物座落土地，所有權人即為中華民國，為國有地。
這款法拍不常見 估標脫率高
他表示，這種法拍屋不常見，但一出現往往很搶手，標脫率很高。
他說，這種法拍屋可能今天標到，下個月就被拆除，但也可能一兩年，甚至更久都沒被拆。風險雖高，但因這類物件底價通常很低，很多投資人會賭一把。
得標出租1年賺多少?算給你看
17.85(月租金)X12(月份)-55(底價)=159.2萬元
以羅斯福路這棟建物為例，法院筆錄載明出租給海鮮餐廳每月租金17.85萬元，換句話說，如果得標後繼續租給餐廳，以底價55萬元來算，只要三個月沒被拆除，就幾乎回本，撐過一年就有160萬元獲利。
徐華辰說，該棟建物位於捷運出口，又在羅斯福路上，且面積達150坪，也可能有一些有自用需求的人會賭賭看，標下來作為倉庫使用，以如此地段、面積，半年沒被拆掉，換算租金也划得來。
1678戶違規「商業宅」 市府開罰
台北市中山區大彎北段認定1678戶違規「商業宅」，意即在商業區做住宅違規使用，撇除已改善的住戶，北市都發局去年寄出907張罰單，許多違規戶不服北市府開鍘，紛紛提出行政救濟，目前北市府已收了近700件訴願案，成了都發局收到最多行政救濟的單一政策。
住戶紛提行政救濟
北市府前年透過稅籍資料，認定大彎北段多達1678戶商業宅，將依都市計畫法開罰，去年3月寄出第一波罰單，要求住戶限期改善，由於當地議員、居民強烈反彈，原訂6月寄出第二波罰單，北市府遲遲「扣著」，直至大選結束後才全數寄出。
據悉，部分行政訴訟已進入辯論庭，有法官質疑，為何市府過去不處理？是否行政怠惰？假若未來任一行政救濟翻盤，北市府恐站不住腳。
市府：若輸了，就不可能開罰第二輪
北市都發局表示，目前罰單已全數寄出，由於相關行政救濟仍在進行，「如果輸了，就不可能開罰第二輪」；針對仍未改善的違規戶，待相關行政救濟結果出爐，會內部檢討是否繼續開罰。
根據都發局統計，目前大彎北違規戶改善53％，去年12月24日前已寄出所有罰單，共計907件；收到罰單的住戶陸續提出行政救濟，目前都發局已收到684件訴願案，近9成提出訴願的住戶也向行政法院提起行政訴訟。
市府官員坦言，按府內部原定計畫，針對未改善的違規戶，將分階段開罰6至20萬，直至改善為止，並採取「一年罰一次」機制，如今龐大行政救濟案件，只要其中一件北市府被判敗訴，將面臨進退兩難局面。
配合政府推動危險暨老舊建築物加速重建政策，國內唯一不動產專業銀行—土地銀行與福榮華建設共同合作，協助高雄市新興區老舊建物的地主進行改建，未來將成為地上15層、地下2層RC造新穎大樓。
土銀指出，該案鄰近高雄鐵路地下化之廊帶土地及「幸福川」，配合市府規劃廊帶土地為生態綠廊道、自行車道及水廊系統，將翻轉城市地景風貌及再現高雄火車站生活圈榮景。
該重建案由土銀配合重建專業團隊及地主進行老舊建物改建，除帶給地主擁有舒適安全的生活家園外，亦呼應高雄鐵道廊帶土地未來之發展，再造城市嶄新面貌。
土銀已陸續成功協助雙北、桃園、新竹、臺中及高雄地區等十餘件老舊建物個案進行改建，其中除縣市政府核定之危老重建外，亦協助海砂屋及30年以上老舊房屋重建，提供重建業者及地主完整的金融服務，讓重建業者順利完成老舊建物改建及保障地主之權益。
土地銀行為國內唯一不動產專業銀行，以豐厚的業務基礎與服務動能，擴大辦理企業授信、信用卡、財富管理、電子金融等業務，滿足消費者的所有需求，未來除了持續深耕土建融外，對於數位科技及海外業務、提升獲利能力的經營方向將更加精進，力求為客戶提供多元化創新金融服務，朝全方位優質金融機構的目標前進。
記憶體製造廠華邦電今天與銀行團簽訂新台幣420億元聯合授信合約，華邦電表示，這次銀行聯貸主要用以興建南科高雄廠廠房及購置機器設備。
華邦電指出，這次聯貸案是由台灣銀行、中國信託商業銀行、第一商業銀行、台新國際商業銀行、兆豐國際商業銀行、合作金庫、彰化銀行及星展銀行共同主辦，總計19家金融機構參與。
銀行團對華邦電這次聯貸案頗為支持，並踴躍參貸，華邦電表示，聯貸案獲超額認購193%，最後以420億元順利籌募完成。
華邦電指出，這次聯貸案主要用以興建南科高雄廠廠房及購置機器設備，未來將以穩健腳步規劃與投資新廠，滿足持續成長的客戶需求。
華邦電高雄新廠先前預計2020年量產，華邦電看好，未來在新廠產能挹注，配合自主技術及靈活配置的生產優勢，將有助掌握市場商機，提升在記憶體產業的市占率。
大成集團斥資24億元，在嘉義馬稠後園區新建食品加工廠，昨（14）日舉行動土典禮，大成集團董事長韓家宇、經濟部次長王美花、農委會副主委黃金城、嘉義縣副縣長吳容輝等產官界人士出席。圖／劉馥瑜
大成集團近期投資擴廠計畫
加碼投資台灣！大成集團董事長韓家宇14日宣布，將斥資24億台幣，在嘉義新建一座食品加工廠，占地8,800坪，預計2020年投產，屆時將推升大成消費食品年產值翻倍成長，從目前的20億增至40億元。而這也是該集團有史以來最大的一筆投資案，全力搶攻國內消費食品市場！
該食品加工廠位於嘉義馬稠後產業園區，14日上午舉行動土典禮，產官界重要人士皆與會，包括經濟部次長王美花、農委會副主委黃金城、嘉義縣長翁章梁、嘉義縣副縣長吳容輝等，還有全家、統一超等大成合作廠商。
之所以擴大投資食品加工廠，韓家宇說，大成集團成立61年，從農畜產品跨入消費食品，近年食品營收占比快速成長，原有食品加工廠產能早已滿載「供不應求」，看好消費食品潛力，此次以更高的標準、更好的設備蓋新廠，希望在追求食品安全、健康的同時，也讓美味升級。
大成集團食品事業處副總經理黃進鏗表示，嘉義食品加工廠預計2020年1月完工，加上設備進駐時間，預計最快第2季或第3季投產，完工後月產能2,500噸、年產能3萬噸，是目前大成台南永康食品加工廠產能的2.5倍，預估投產後年產值將達40億元，未來將逐步取代原有的台南廠。
嘉義新廠預計生產三大類產品，以雞肉及豬肉加工製品為主，包括冷凍食品／冷凍調理食品、醬料／高湯類、肉鬆／肉乾；販售通路根據產品特性，橫跨便利商店、超市量販、速食餐廳、餐飲業者、早餐店、團膳、各大網購平台，以及大成自有實體通路「安心購」。
黃進鏗說，大成自2014年投入消費食品至今，整體營收成長約2倍，除了著力產品研發年年推新品，加上網購帶動品牌知名度發酵，從外部市場面來看，也因近年家庭自煮比重降低、單身人口增加，對於簡單料理或覆熱可食的產品需求增加，加上食安事件頻傳，民眾對大廠知名品牌產品更為埋單，都是成長的主因。
大成目前整體消費食品仍以代工ODM為大宗，但自有品牌成長快，目前代工品項占80％、自有品牌占20％，黃進鏗說，預計在新的食品加工廠投產後，占比可望達7比3。
聲寶加速活化土地資產腳步，林口麗林段預計3月開始招租，跨足進軍房地產第一步，土城廠則預計6月動工興建。台南一期新廠預計8月完工，年底前投產，二期新廠待林口廠完成解編後動工興建，台南廠一、二期廠房連同購地、添購設備，總投資金額新台幣20億元。
聲寶、大同、東元及台灣三洋電機等四家老牌家電大廠，均擁有超過數萬坪廠房待開發，其中又以聲寶活化土地資產速度，居家電業之冠。
聲寶集團總裁陳盛沺指出，林口麗林段、土城廠及林口廠三筆土地開發今年都有重大進展。林口麗林段3月招租，一樓開設第1家與日本GANKO餐飲集團合作的餐廳，預計6月營運，連同建造成本，總投資報酬率約5％。
土城廠獲新北市政府都市計畫變更核准函，聲寶去年底也與日本三井不動產簽約，目前規劃6月動工興建3棟住宅大樓，總樓地板面積1.6萬坪，其中1棟作為銀髮住宅只租不售。
陳盛沺表示，聲寶斥資取得台南科技園區總計8千坪土地，第一期新廠預計今年8月完工，10月可拿到使用執照，年底前開始投產空調、冰箱及空氣清淨機，以及外銷的顯示器等產品。
第二期新廠要等林口廠完成山坡地解編後才會動工興建，未來林口廠冰箱生產線將移往台南廠二期新廠，台南廠一、二期新廠連同購地、添購設備及建廠，總投資約20億元。
陳盛沺指出，聲寶林口廠已送桃園市政府審查委員會首次審查，未來林口廠完成解編，為了提升台灣產業研發能量，將變更為產業園區，可做為高科技、生物科技或軟體園區，林口廠占地4萬多坪，預估可興建面積10萬坪，將規畫辦公大樓、商場及飯店。
禾伸堂（3026）敲定MLCC新廠建廠資金將達8.47億元，新廠預計2020年中完工，自製MLCC產能將從10億顆提升至16億顆，產能增幅約當60％，目前傾向全數採用自有資金。
禾伸堂14日董事會通過，新建廠房將動用8.47億元資金，並規劃置入MLCC、陶瓷散熱基板產線，規劃建廠時程約一年半，市場預期量產時間在2020年中以後。
儘管產能增幅高達60％，不過目前禾伸堂的產能規模僅約國巨的50分之1，產能基礎相對較小，即使擴產60％達每月16億顆，與國巨、華新科的產能規模仍存在極大差距，禾伸堂未來仍鎖定工控、車用等利基型0603以上大尺寸產品擴產。
禾伸堂日前公布12月營收，在中美貿易戰以及年終盤點效應之下，月營收衰退36％，降至8.5億元，年減21.2％，累計2018年營收達163.4億元，年增24.7％，以禾伸堂去年前3季獲利進度推估，禾伸堂2018年全年獲利樂觀。
中租能源電廠近年發展情況
●中租位竹科矽導停車場屋頂的太陽能電廠。圖／中租提供
中租控股旗下中租迪和14日宣布啟動新竹科學工業園區矽導停車場太陽能電廠。目前中租旗下電廠已近1,100座，資產規模約200多億元，預估三至五年朝向裝置容量2GW、電廠資產規模上看千億元邁進。
中租迪和2012年跨入太陽能融資業務，2015年成立中租能源，擴大提供綠色能源與能源管理服務，並大幅自建與收購太陽能電廠。 本次中租能源與竹科管理局合作的電廠位於竹科園區內的矽導立體停車場三樓屋頂，投資約7千萬元，建置3,858片太陽能板，占地約1,899坪，裝置容量1,196.98KW，年減碳725公噸，是北台灣最大型的公有停車場太陽能板投資案。
合計中租迪和六年來已投資200億元從事太陽能電廠，包括工廠、畜舍及停車場屋頂等，目前全台共有1,100座太陽能電廠，以中南部為大宗，屋頂型電廠約占95％。
至於中租能源2015年成立以來，2018年前三季獲利逾8億元，已達中租控股總獲利的近十分之一，因此，旗下太陽能電廠將是中租控股未來獲利穩健增長的重要驅動力。
中租能源副總陳瑞興表示，中租能源去年即建置太陽能廠400多座，以年增66％的速度快速成長，與台電簽20年售電合約，平均約八至十年回收，目前總發電量4.08億度，未來將會擴大至北台灣桃竹苗等地，也與公家機關等業主合作，將朝向電廠資產規模1千億元邁進。
中租能源太陽能電廠除了幫中租控股創造穩定獲利來源，2018年3月也首次邀請一般大眾參與太陽能發電，20年預估內部報酬率達4.25％，兼具長期穩定的收益報酬、政府保證收購電力的低風險優點，創下快速認購一空的亮眼成績。
對於「全民電廠．太陽光電」平台中屏東鹽埔005號太陽能電廠銷售不順，陳瑞興指出，每年4.25％投資報酬率對於退休族而言，應是不錯的理財商品，不少買家想要「全包」，但中租希望達到「全民」電廠目標，希望更多投資人認購。
陳瑞興指出，未來會持續推出全民電廠案件，初步規定是每一個投資人投資一個電廠上限50萬元、總投資金額是500萬元，若想投資500萬元，可分散投資十個電廠。
中科管理局局長陳銘煌率招商團赴美參訪知名科技公司，介紹中科優越的投資環境，上午從美國傳來好消息。指美國百年企業ITW（伊利諾工具公司）計畫在中科二林園區成立子公司，預估不僅將帶動中科產值，也與台灣中部的精密機械產業互補。
陳銘煌指出，ITW是總部位於伊利諾伊州格倫維尤的百年企業，主要經營生產緊固件、電子零件、工業設備、耗材等業務，為全球螺絲製造龍頭之一。他們的投資將以生產標籤類的自動化產線為主，且不只一家，是一個產業鏈，所以土地是以區為規劃，中科管理局將全力協助其投資設廠。
他說，中科管理局配合行政院全球招商策略，引進高科技產業廠商，並持續發展智慧機械等高科技產業研發聚落，以及配合科技部以4年（106-109年）10億元打造國際旗艦型的智慧型機器人自造者基地。這次的參訪在思索如何將台灣中部精密機械產業，轉型成為智慧機械產業重鎮。
招商團本月7至9日赴拉斯維加斯參觀CES 2019(美國消費性電子展)，10至12日拜訪位於美國芝加哥的ITW總部及SIG總部，以及位於洛杉磯之設備廠商Label-Aire，以宣傳中科園區投資環境並吸引至中科投資設立，目前參訪行程仍進行中。至於SIG則是工業包裝的領先製造商，專長為大宗貨物運輸。Label-Aire則是標籤系統製造商。
陳銘煌指出，中科二林園區二階環評去年已審查通過， 其中9家屬於精密機械產業，計畫投資新台幣600億元，預計未來每年產值將高達新台幣575億元。展望未來，中科管理局將持續與各投資潛在廠商保持聯繫及提供服務，為引進高科技廠商做最大努力。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
