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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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台商資金回流，帶動去年下半年豪宅交易，統計實價登錄資料，台北市總價8,000萬元以上豪宅交易件數去年前三季成交159件，換算約兩天賣一間，創下近四年以來同期新高。 據了解，去年上半年豪宅交易仍顯溫吞，甚至部分坪價高產品還有衰退現象，未料下半年卯足火力，超越四年同期表現。
經濟日報／提供
信義房屋統計北市豪宅實價揭露資料，交易件數觸底反彈，2018年前三季8,000萬以上豪宅揭露數量達159件，創近四年以來新高，豪宅市場受景氣復甦帶動，部分豪宅價格也有段修正幅度，加上肥咖條款牽引資金流動，2018年可看到豪宅客回流購屋，整體市場交易相對熱絡。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，豪宅客2015、2016年感受到市場不景氣，整體市場交易疲弱，不過從2017年開始豪宅交易轉趨熱絡，主要包括股市上萬點，大股東投資獲利，以及國際肥咖條款推動導致資金找出路。
此外，曾敬德表示，部分豪宅價格從高點滑落，吸引豪宅客擇優購屋，供給面部分則是許多興建中豪宅逐漸完工，賣相較好，在需求端回流與供給端增加下，豪宅交易相對前幾年熱絡。 統計近年前三季北市豪宅交易表現，2016年最低時豪宅實價揭露件數不到百件，總成交金額約167.5億元，2017年成長58%到152件，總成交金額297.2億元，2018年進一步增加到159件，總成交金額297.8億元，若把預售揭露的「One Park Taipei元利信義聯勤」考慮在內，2018年成長幅度更為明顯。
曾敬德表示，近年包括「西華富邦」、「華固天鑄」、「文心信義」都穩定去化，今年部分豪宅也將完工或外觀立面完成，如「冠德信義」、「One Park Taipei元利信義聯勤」與「信義首席公館」等都將加入豪宅市場，加上頂級豪宅「陶朱隱園」的完工，指標豪宅交易仍將是2019年焦點話題。
高雄市已30年未通盤檢討市場用地，隨著消費型態轉變，傳統市場已逐漸被量販店與生鮮超市取代，高市府因此檢討市場用地的保留必要性。今日正式公告實施將高雄市區3處市場用地，變更為商業區、住宅區與停車場用地，以活化公有土地使用成效。
高雄市政府公告，自今(18)日起，將高市3處市場用地加以變更土地使用分區，分別為左營區菜公路旁約1694坪的市4用地，變更為住三用地；前鎮區英明路旁約847坪市47用地，變更為停車場用地，現由高市府交通局開闢為英明停車場使用；前鎮區景德路旁約453.8坪市51用地，變更為商二土地，該基地鄰近家樂福量販賣場光華店，目前為高市府財政局掌管，日後標售所得價款將納入平均地權基金，增添做為開發14期重劃區公共設施的開發、管理、維護費用。
大高雄不動產開發公會理事長卓永富認為，高雄市區停車需求強勁，市府檢討閒置土地與市場用地，有利活化公有土地，但企盼能暫緩或減少市區公有停車場標售作業，讓居民與洽公民眾能滿足停車需求。 高雄市政府財政局表示，市府將持續檢討公有非公用土地活化利用，尤其是市區大筆精華地，不排除採取設定地上權開發、標售等模式，因應市場與經濟發展變化，以發揮公有土地開發成效。
內政部次長花敬群18日出席2019土地改革專業論壇時表示，去年底立院三讀通過都更條例修正案，針對新增「3加1」處理釘子戶的機制，可望大幅降低都市更新的推動難度。花敬群也強調，去年全國危老重建只有136件申請，核定72件，希望今年的「業績」可以加倍。 花敬群表示，過去在都更時面對釘子戶，很多房子不敢拆，因為需要先走司法機制，法院沒未判決下來，就沒有人敢動，但現在都更條例新增「3加1」機制，只要有問題就聽證，聽證完就進審議委員會，審議委員會往下處理，要面對拆房子，就進行調處，走完程序，就可以拆房子，這是一個極大的改變。
花敬群坦承，這樣的改變是「帶著鋼盔向前衝」，因為有很多人還是覺得，這叫做迫遷，但是這就是「當政務官必須要面對的」。他強調，只要有一兩個案例，照著行政程序走，把證據爭議浮上檯面，讓社會公評誰對誰錯，那麼執行拆除其實就會是「公益性質」。 花敬群特別舉台北市斯文里的拆遷當作例子，「200多戶的案子，只有6戶不同意，但是最後還是都拆了，就是因為所有的證據浮上檯面」，當反對的理由是一個「不合理的理由」，那政府當然要「擔起這個公權力，為其他權利人的權益來把關」。 花敬群強調，只要這些行政程序能夠做到位，都更就不會跟以前一樣遙遙無期，但拆了房子不是就結束了，還有其他配套要同步進行，例如對於都更範圍內的弱勢者，政府要提供社會住宅，讓弱勢者可以中繼安置。
南港機廠公共住宅興建統包工程二度招標，北市府16日開標，因僅1家廠商投標而流標，都發局預計春節前重新再招標，春節後開標。不過，此次招標預算除統包工程73億元，還增列後續擴充經費6.6億元，藍綠議員齊炮轟柯市府巧立名義追加預算，柯文哲信誓旦旦不追加預算豪語再度自打臉。
「南港機廠公宅」基地位於忠孝東路7段，市府原與日勝生合作聯合開發，柯文哲上任後以弊案為由解約，並支付2.4億元前期規畫費給日勝生，都發局去年9月首度招標，公宅興建統包工程預算為73億元，無人投標廢標，11月重新招標，新增「擴充設施」6.6億元預算，作為導入租用式家具經費。
工程難發包 遭疑預算太低
都發局於1月16日開標，雖有1家投標，但受限採購法，須至少3家業者參與，再度流標；都發局表示，既然有廠商投標，代表有意願承攬公宅興建工程，近期將重新上網招標，預計春節後截標。
民進黨議員洪健益指出，公宅一直發包不出去是都發局設定造價預算太低，而且興建過程會一直變更設計，撥款拖拉不乾脆，造成廠商承攬市府工程意願低，市府若要提高預算，應該要跟議會講清楚，不要巧立名目，柯文哲也應為公共工程不追加預算破功向市民道歉。
國民黨議員汪志冰也痛批，過去北藝中心、大巨蛋問題柯文哲都推給前朝，南港機場蓋公宅從頭到尾都在柯任內，柯文哲當初把南港機廠公宅當任內重要政績，現在卻用擴充方式追加預算，財政紀律一再跳票。
導入循環經濟 推租用家具
針對議員質疑市府增加預算蓋公宅，都發局解釋，原興建統包工程73億預算維持不變，擴充的6.6億是配合導入循環經濟，完工後提供租賃式家具，並非追加預算，而是希望公宅提供加值服務，明年會編列預算送進議會爭取議員支持。
讀者大衛與女友交往多年，日前決定買房同居，但因大衛信用不佳，無法取得好的貸款成數，最後決定將房屋登記在女方名下，但由大衛付自備款及日後貸款，每月將款項匯入女方戶頭，但數月後兩人感情生變，男生欲拿回房屋所有權遭拒，這類借名登記糾紛層出不窮，專家建議，在借名登記前一定要簽訂書面契約，並保留當時購買房子的簽約文件、房屋土地稅單等，且最好找第三方公正，以保自身權利。
所謂借名登記，就是當事人將自身財產以他人名義登記，但仍是自己處理、使用、處分，出名方則允就該財產為出名登記之契約，雙方成立「借名登記」關係。借名登記在實務上相當常見，一般是二等親內間擔心有贈與稅問題，要求其他親屬友人借人頭購屋，或者情侶、夫妻間，由一方獨自出資購屋，但將房屋登記在另一方名下；或是想使用優惠房貸方案，而以他人名義購屋。
但這類借名登記手法卻常見糾紛，例如：雙方有一人想將房屋賣掉，但另一方不想；或是雙方撕破臉不認借名登記，導致一方權益受損，由於此類交易著重在彼此信任關係上，以目前最高法院認定，借名登記契約在實質上視同為委任契約，法律效果適用《民法》相關規定，因此，借名登記不論是口頭約定或書面契約，在法律上都屬成立。
舉證困難 出名借名都麻煩
住商機構法務協理吳光華指出，房地產實務上常出現的借名登記糾紛，多來自合夥投資不動產，為節稅或是貸款等考量，借用他人名義登記，但因為舉證不容易，又有逃漏稅之虞，因此某一方擅自出售，雖有違約情事，卻不大容易有機會求償。 對出名者來說，除逃漏稅等問題外，過去曾發生房地產價格修正，其他投資人拒絕繼續出資，出名者還可能背負巨債，不可不注意，想要自保，不借名是最佳的方式。而使用借名者的風險在於，要是登記名義人存心出脫標的，使用借名者除非能舉證，不然幾乎無機會翻盤，若不得不借名登記，最好能另訂契約並且公證，同時做好資金流，以保障自己的權益。
六合法律事務所律師郭俊廷表示，實務上常見民眾把「借名登記」與「信託契約」或「贈與契約」混淆，以「信託契約」來說，根據信託法第1條，信託是指委託人將財產移轉或作其他處分，受託人依照信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產關係。關鍵在於，受託人對於財產有管理或處分權限或事實，且其目的要為受益人利益或特定目的。
而「贈與契約」根據民法第406條規定，「贈與者為與當事人約定，一方以自己財產無償給予對方，對方允受之契約。」郭俊廷律師說，雖然出名者與受贈者外觀都是物權登記名義人，但借名登記及贈與契約的差異在於對財產管理、使用及處分權限的行使差異，受贈者可自由居住、出租或處分房子，不像出名者僅為登記名義人。
專家意見 六合法律事務所律師 郭俊廷
實務上常見的借名登記，很多是為了避免地價稅的累計課徵產生高額稅賦，找人頭登記購地，或者父母先以子女名義買房登記，日後再決定是否要贈與給子女。但借名登記常見出名人擅自轉賣出售，致借名者財產損失，建議雙方在借名登記前，要先簽立書面合約，而借名人也要保留水電費單、房屋地價稅單或收租單據等，以證明房產僅是借名在他人名下，仍由借名人管理、使用及收益。但倘若出名人已將房產賣出，目前最高法院決議認為出名人是有權處分，借名者僅能要求出名人負擔損害賠償責任，很難拿回房屋所有權，不得不當心。
近年房市走冷，不動產開發商紛紛轉趨觀望，獵地計劃也較過往保守，然而2018年似乎全面復甦，土地交易熱度持續發燒，全台建商合計購買近千億元土地，相較前一年度大增近4成，其中以興富發集團最為積極，大砸約200億於全台獵地補庫存，佔整體建築開發業購地金額比率約23.61%，對台灣市場極度有信心。
根據高力國際統計，2018年土地交易熱度持續發燒，建築開發業、金融保險業與製造業的購地金額都大幅增加，全年交易總額達1822億元，相較2017年的1218億元大增600餘億元，增幅近5成，更是2014年以來、近5年新高。
興富發獵地王 砸200億布局全台
高力國際董事總經理劉學龍表示，今年最捧場的土地買家為建築開發業者，合計以近千億元、約968億元買地，相較去年總額704億元增加264億元、增幅約37.5%，並以興富發集團表現最為積極，砸下約200億元布局全台都會區，奪得2018年獵地王冠軍，佔建築開發業整體購地金額比率約23.61%。
興富發建設發言人廖昭雄指出，興富發集團是最愛台灣的建設公司，賺的錢通通都全部再投資台灣，2018年推案布局全台都會區，包括台北文山、內湖，新北新莊、淡水，桃園龜山，台中西屯、南屯、烏日，以及台南安平、高雄三民等。且不約而同都屬於大規模的方正基地，預計以首購、首換產品為推案主力，並開始啟動全台30棟商辦的10年計劃。
針對興富發集團砸下創近年新高金額獵地，廖昭雄透露，近來受市場影響，土地價格相對調降，未來待市場環境更為復甦後，開再高價地主也不會賣，因此趁機大舉補進土地庫存，為興富發未來5~10年推案計劃做足準備，目前除了維持每年300~400億元的推案規模之外，更要努力衝刺不動產市佔率，目標是全台都會區每10戶就有4~5戶買的是興富發推案，就是要提高市場市佔率、站穩營收王寶座。
華固建設今年斥資54.4億元布局台北市北投石牌、內湖五期，成為2018年獵地亞軍，華固建設總經理洪嘉昇表示，長期深耕經營雙北市場，只要有漂亮方正的土地，就會出手維持5年推案盈餘計劃，加上去年華固銷售表現相當亮眼，包括豪宅「華固樂慕」、「華固名鑄」皆完銷，「華固新天地」再售180戶，累計2017~2018年共售出200多億元，因此積極補進土地庫存，且已準備好於今年推案。
建商土地大進補 推案時辰左右賣壓潮
洪嘉昇透露，如去年9月底購買捷運石牌站、唭哩岸站之間的捷運綠地第一排土地，將推出總銷約50億元的「華固翡儷」，規劃32~50坪、3~4房，預計農曆年後正式公開，預期成交單價在75~85萬元；至於內湖五期潭美國小旁1600多坪土地，預計於Q3推出，總銷約60多億元，規劃30~60坪。
除了興富發、華固2大建商，2018年皇普建設、昇陽建設、聯上開發也砸下20.2~32.7億元布局全台7大都會區，富宇地產、富旺國際、長虹建設、達麗建設、永信建設也斥資13.6~17.3億元購地，進入前10大獵地建商。永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為，市場經過3年多的低迷後，近年逐漸回穩，因此建商確實有稍微樂觀，而會大舉獵地的建商，多數是這3年有適度去化、需要補進庫存的上市櫃建商，為的是布局未來3~4年業績，看好的是也是較長遠的市場。
葉凌棋分析，雖然今年市場有龐大餘屋賣壓，但2018年大量進補的土地庫存，不會全部立刻推案、增加供給，不至於立刻讓餘屋爆量的市場雪上加霜。而建商積極購地是為了維持業績入帳，並不代表全面樂觀看好，畢竟這些大量購入的土地在3~4年後也是不小的賣壓，對於市場的價量影響，需等待至明年總統大選過後，觀察市場與全球經濟是否趨於平穩才能明朗。
看好鏡頭產業中長期發展，大立光買地不手軟，18日宣布斥資18億元、買下西屯工業區約7,300坪的土地。從2014年至今，大立光已在台中買下四塊土地、合計面積已超過2.8萬坪，但還是無法滿足總計四萬坪的土地需求，因此大立光打算繼續獵地，希望能在工業區另外找到兩萬坪土地，做為產能擴充之用。
手機相機的鏡片用量逐年放大，單一鏡頭的鏡片用量已從i6／6s時代的5片、增加至i7／iX／iXS的6片，外界高度預期快的話今年、慢的話明年，蘋果iPhone單一鏡頭的鏡片用量將提升至7片，而鏡頭數量亦已從i6時代的一顆，增加至iXS時代的兩顆，多鏡頭亦已躍升主流，Android陣營的華為、三星，中、高階機種早已是三鏡頭、四鏡頭的天下。
而鏡頭的應用範圍也越來越廣，除了手機之外，飛時測距ToF類的3D感測便是以鏡頭為主，而螢幕指紋辨識也需要用到鏡頭，自駕車更讓鏡頭成為必備。 鏡頭的發展又多又廣，讓大立光對中長期發展一直相對樂觀，加上大立光又是出了名的能自己來的就自己來，連很多同業都選擇外購的鏡片模具也自己做，種種因素讓大立光對土地的需求度一直很高。
大立光自從2014年買下近1.4萬坪的土地興建廠辦大樓後，2017、2018年都分別出手買下土地，但大立光執行長林恩平仍是常常感嘆地難尋，直到1月上旬與媒體年度餐敘時還不改其言，尤其2017年購入的土地至今仍卡在變更程序問題未能解決、無法興建新廠，而不能在產能上做出貢獻。 大立光18日宣布以18.23億元、買下位於西屯工業區的土地，土地面積超過7,300坪，正好在2017年購入的廠區對面，距離大立光總部車程約10分鐘出頭，不過，最新購入的土地也需要先拆除既有建物、重新蓋廠才能符合使用需求。
2019年是達麗建設（6177）股票上市10周年後、邁向下一個黃金10年的新起點，董事長謝志長表示，未來5年計畫，股本要擴大1倍、目標達50億元，並同步布局美國和台灣的商用不動產，尤其台灣，下一步將伺機收購既有商辦大樓，經營只租不售的Co－working Space服務式辦公室，打出「國際盃」。
為落實最新的5年計畫，達麗已完成喬遷至300多坪的新辦公總部，方便與美國西雅圖分公司進行視訊會議。謝志長表示，今年會感受到2020年總統大選前哨戰將提前開打，由於歷次大型選舉會影響房市，預期2020年大選將會引發房市停滯，買方難免觀望。 謝志長表示，預期第2季下半季，可能會提前感受到總統大選的干擾，但價量可望持平；預售新屋房價難免下修一點，但幅度非常小，不過並沒有崩跌的條件，因利率平穩，最重要是原物價正在喊漲，例如最近混凝土報價已喊漲1～2成，土地成本也要溢價1～2成才標得到，所以新案房價沒下跌空間。
以高雄「全民萬歲」上（2018年12）月20日才拿到使照，未售的1成多也調高售價10％，但每天還來客量達10多組；去年底交屋的高雄「達麗漾CITY」也賣9成多，但鄰地地價已狂漲3成，顯示高雄是三都中房價最抗跌、甚至領漲，預售新案有機會反彈1～2成；未來達麗買地，會持續加碼高雄。 謝志長表示，達麗2019年會是邁向上市10年後，下一個10年的開始，未來會同步擴大布局台灣三都、美國西雅圖，除住宅外，高雄首度跨足購物商場的開發案－達麗米樂斥資20億元的高雄岡山購物商場影城案，準備今年下半年送照、動工，2021年開幕；此外，達麗看好台灣、西雅圖的商用不動產，所以今年應會正式跨足商用不動產的商辦大樓。
西雅圖最新的「太空塔案」，謝志長表示，將朝向Co－working Space和住宅、商場等複合式經營；台灣方面，則會收購老舊B或C級辦公樓，再裝修為小單位的服務式共享辦公室，只租不售，這樣既有短期的租金收益、又有中長期的不動產增值利益。由於會持有較多的收益型商用不動產，因此未來5年，會朝向股本擴大、經營規模作大的目標前進。 法人估計，達麗2019年將邁向交屋入帳高峰，估計高雄兩大案「全民萬歲」和「達麗漾CITY」，總銷共70億元、已售的56億元，可望陸續交屋認列，全年可望挑戰歷年最高營收的紀錄。達麗2020年已售將交屋的案量，有40.5億，2021年有107億，2022年至少有98億，可望連續四年都維持交屋入帳高峰。
成立十三年的宜蘭科學園區，將有元健大和、台灣松澤兩家新廠商進駐，共租用○．六公頃土地，讓宜科土地出租率從六％提升至七％；新竹科學園區管理局指出，兩間廠商通過進駐審查，現在辦理土地租用程序，今年內應可順利動工興建。
出租率低 被批為蚊子園區
宜蘭科學園區是新竹科學園區管理局管轄，總開發經費九十二．八四億元，占地七十．八公頃，建廠用地三十四．八二公頃，有一公頃興建標準廠房，園區土地已出租兩公頃，出租率六％，是竹科管轄園區中最低，被外界批為蚊子園區。 宜科園區現階段核准十八家廠商進駐，十二家開始營運，其中十家進駐標準廠房，自建廠僅宇正、宜鼎兩家公司興建完成，第三家自建廠日計公司，也通過土地出租程序，預定月底動工，今年新增元健大和、台灣松澤進駐。
通過進駐審查 今年可興建
元健大和主要研發藍牙數位助聽器，進駐宜科的總投資額○．二二億元，台灣松澤是免震裝置與建築智慧監控軟硬體開發，進駐宜科的總投資額○．五億元；竹科管理局承諾，持續與宜蘭縣政府合作招商，提升宜科土地出租率。 至於宜科擬開放生物科技、精密機械、通訊、光電元件材料系統、綠能五大產業類別及進駐廠商產品量產，但遲未獲環保署同意，被視為宜科進駐率無法提升的主因，竹科管理局長王永壯說，竹科管理局已重作環評，有信心獲環保署同意，管理局今年也將在宜科設計第二棟標準廠房，降低廠商自建廠房成本，吸引更多業者投資。
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