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商用不動產市場熱度愈燒愈旺,2019年首季不動產標售市場就強強滾,估計有近600億元待價而沽;其中,以底價125億、高屏史上最大單一標案最具指標,另外「京華城」標售案是否捲土重來也備受矚目。
根據調查,2019年開春第一場的不動產公開標售大案-燁輝企業、博發興業、大慶汽車的高雄、屏東125億聯合標售案,原本預計23日下午開標,受託單位世邦魏理仕董事總經理朱幸兒22日表示,由於很多上市櫃公司農曆年前來不及召開董事會,因此全案會延後到3月12日,此案也被視為今年商用地產市場溫度指標。
預計23日率先登場的是國產署北區分署標售國有非公用不動產,總計有18筆新北市不動產,底價共0.97億元。接下來2月19日有國產署北區分署國軍老舊眷村改建標售登場,總計標售台北市萬華83筆,總底價達21.7億元。 另民間企業資產也湧現標售熱潮,生技業太醫預計2月23日公開標售位於苗栗銅鑼的工業廠房,底價3.58億元。
大同集團尚志資產台北市復興北路、新北市土城兩筆閒置土地,也預計在3月公開標售,總底價達100億元。至於「京華城」大案,戴德梁行董事總經理顏炳立透露,接下來可能「拔劍再戰」,市場預期將在首季二度招標。
上述標案中,燁輝企業、博發興業、大慶汽車的125億聯合標售案,以及台北「京華城」,堪稱南北兩大不動產指標案,討論度極高。朱幸兒表示,「韓流」席捲南台灣之際,企業自用型買家工業地供不應求,此標案投資人可個別投標、或同時投遞四標,自去年底公告標售以來詢問度相當高。朱幸兒透露,其中最熱門的是路竹,多組傳產和物流業者積極爭取,至於其餘三標也各有三~四組投資人較勁中。
至於「京華城」去年底首度以380億底價公開標售,是史上標售金額最高的不動產,但最終流標收場。 據悉,若京華城董事會通過,2019年第一季將二度招標,底價很可能有「再讓利」的空間。
少子化、小家庭、高房價,三大議題造就現代人居住空間逐漸縮小,從建商推案主力也嗅出端倪,根據《國泰房地產指數季報》顯示,六都地區自2016到2018年,全國推案主要坪數從46坪下降至35坪,從供給方就減少10坪以上。 邁向籠居不是說說,統計發現為了要讓民眾買得起房,低總價市場當道相對住宅空間就得先縮小,以台中為例三年來建商推案趨勢從43坪降到39坪,再縮到32坪,直接縮了11坪,一間房就小了近1/4的空間。
逢甲大學土地管理系教授陳建元指出,小宅成主流,這個態勢還會再延續一段時間,從金融風暴與房地合一稅、奢侈稅連發打房後,現在市場回歸自住需求,也因薪水漲幅受限,自住族群只能買低總價小宅,另外不生、不婚族大增也是其原因,雖然低總價不見得低單價,但以市場面來說大2房、小3房的確是現在與未來的房市主流。
不論北中南,只要位在都會區,不免朝向小坪數的趨勢,群義房屋不動產企研室張菱育分析,現在全台家庭結構改變以及首購族會以低總價為考量,尤其以1~2人組成一戶的小家庭,小宅較符合市場期待,從建案推案主力觀察中古屋成交狀況,也顯示產品在35~45坪的2~3房,較受到買方青睞。
大台北地區的民眾仰賴捷運通往各地,捷運宅也一向是搶手貨。永慶房屋統計2018年民眾熱搜捷運宅前10站,光中和新蘆線就佔據5站,其中以中山國小站奪得冠軍寶座。松山新店線也有3站入榜,居熱搜第2名的古亭站即是其一,而該站因與中和新蘆線交會,更顯「熱上加熱」。
中和新蘆線佔5站
永慶房屋根據永慶房仲網,統計2018年大台北地區各捷運站周邊700公尺內的網路物件點閱量,以中和新蘆線的中山國小站最熱門,其次是雙捷交會站的古亭站,第3名則是文湖線的文湖站。若以各線入榜狀況觀察,中和新蘆線包括中山國小、古亭、景安、永安市場及頂溪站,共計5站入榜;松山新店線則有古亭、台電大樓、南京復興等3站入榜。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,新蘆中和線除地處台北市的中山國小、古亭站,還有中永和區的景安、永安市場及頂溪站,頗受購屋族青睞,「其中的景安站未來在環狀線通車後,將躍升為雙捷運站,加上周邊大樓、公寓房價,與永安市場及頂溪站相比相對親民,因此更受到關注。」
熱搜第1名的中山國小站,周邊生活機能、學區選擇完善,加上附近產品型態多元,吸引更多不同購屋需求的民眾點閱,謝志傑分析,「區域內的大樓房價平均每坪約58萬元,與其他也入榜的台北市捷運站周邊大樓相比,最為親民。」
淡海1字頭吸首購
第2名的古亭站為新蘆中和線及松山新店線的交會站,交通便捷,生活機能佳,加上知名學區在側,周邊大樓房價每坪約80.9萬元,公寓平均約59.1萬元。謝志傑認為,「該站東西兩側的生活圈有所差異,東側多為住商混和,西側偏向住宅生活圈,民眾可根據自身喜好做選擇。」
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,軌道經濟是買房的重要考量,尤其已經施工或剛通車的路線,更是自住買方考量之一,如剛開通的淡海輕軌,未來聯外通勤更便利,整條輕軌的平均房價僅2字頭,其中淡海新市鎮站的平均房價每坪僅16∼17萬元,「雖然生活機能尚未成熟,但可依賴鄰近淡水舊有商圈,且有交通議題支撐,房價又在低點,對購屋預算較有限的首購族群來說,是符合各項期待的選擇。」
台中市五期重劃區為精華地段,然而該區一棟「風林會館」原規劃為觀光旅館,完工6年卻仍未啟用,直至去年底掛上「售全棟」布條,開價16億元。對此,當地房仲分析,雖然該地段精華,且周邊競爭對手少,但因開價高、內裝仍是毛胚屋的先天問題,加上該區指標性、交通機能仍不足,要脫手恐怕有難度。
該棟建物位於東興路三段、向上南路一段,屋齡將近6年,為地上14樓、地下4樓,規劃為觀光旅館,總坪數達4202坪,房間總計有148間,開價16.8億元。負責銷售該棟建物的盧姓房仲表示,當初該棟大樓規劃為觀光旅館,有取得執照,加上有抗震結構,吸引上百組人馬上門詢問。至於為何會整棟出售?盧姓房仲表示,主要是該棟建物的股東年紀越大,對於未來展望越是義見相左,最後只能整棟出售。
據《好房網》報導,有巢氏房屋台中忠明加盟店長鄭珮紾指出,該棟建物位於五期重劃區精華地段,以住宅區為主,周邊鮮少觀光旅館,所以據有一定優勢,然而,由於開價過高,加上內裝仍為毛胚屋,具有隱藏性成本,加上無法計算投資報酬率,想要脫手有難度。 鄭珮紾認為,該棟建物規模不大,地點並非為七期重劃區,指標性仍不足,估計就算有人願意接手,也只能當做平價旅館,加上附近停車位少、交通接駁不足,想要吸引市中心的觀光客仍有難度。
各項統計均顯示2014年房市反轉後,平均房價確有下修,不過聯徵中心貸款資料顯示,20~45歲年齡層,這幾年購屋總價一直在維持在高點,幾乎沒有下修,有些年齡層購屋負擔還年年升高。 購屋總價有比較明顯下修的是55歲以上購屋族,和2014年相比,總價多減少80~150萬元,約6~10%。
住商不動產企研室經理徐佳馨分析,會出現如此情況,原因有三。
第一、這幾年房價下修以投資置產型產品為主,包括投資套房、大坪數住宅,休閒養生宅等,自住剛性需求產品下跌有限,50歲以上購屋人多為換屋族或退休族,購屋總價因此有較明顯下降。 相對的,20歲到45歲以自住居多,自住產品價格下修較小,因此購屋總價降低也相對較少。
第二、這波房市反轉,蛋黃區領跌,跌勢也比蛋白重,許多年輕購屋人原本想買在蛋白區,比較之後,決定以原本購屋預算返回交通便利、機能較佳的市中心區,甚至加價購買,因此購屋總價反而增加。
第三、房市反轉後,市場瀰漫悲觀氣氛,許多優質物件決定先跑先贏,購屋人基於自住考量,寧可以同樣預算,買好一點房子,甚至增加預算買更好房子,因此平均購屋總價並未減少。
財團法人金融聯合徵信中心每季統計各年齡層購置住宅貸款情況,觀察和購屋實際總價相差不大的貸款房屋鑑估值,20~25歲購屋總價2014年為743萬元,之後幾乎年年升高,2018年Q3達816萬元,較2018負擔增加約一成。 25~30歲也是一路走升,從819萬元上升到898萬元;30~35歲購屋總價在2017年小降約30萬元,但去年Q3攀升到942萬元,再創新高。 35~40歲、40~45歲、45~50歲,這五年也多是維持在高檔,沒有明顯下修。 50歲以上各年齡層購屋總價才有較明顯修正,和高點相比,大約減少80~150萬,減幅約6~10%。
大家房屋企研室主任郎美囡表示,50歲以上年齡層購屋人多是換屋、置產或投資,考量的坪數較大,也以生活機能較佳區段為主,不少人更是買透天為退休作準備。這類型的房屋因為總價高,議價空間相對大,在市場修正時,較具降價空間。
太子建設布局觀光飯店產業再下一城,為擴大飯店事業版圖,太子建設已與富邦人壽簽約,承租富邦人壽在北市林森南路投資興建的旅館,而為廣拓國際客源行銷通路,太子計畫掛上國際連鎖酒店品牌,目標於2020年開幕營運。屆時,台北市中正區將繼台北喜來登飯店之後,出現第二家國際連鎖酒店。
同時,太子建設也將成為繼旗下有台北喜來登飯店與寒舍艾美酒店的寒舍餐旅集團,兼有高雄英迪格酒店與台中李方艾美店的李方酒店集團,以及子樂投資之後,旗下在台兼有2家國際酒店品牌的企業集團。據調查,為提高在台飯店市場市占,包括萬豪國際集團、IHG洲際酒店集團,以及希爾頓酒店集團均積極向太子爭取該案,希望掛上旗下飯店品牌,惟目前太子仍在審慎評核中,預估農曆年後會明朗。
富邦人壽的北市林森南路旅館案,是富邦於2013年4月以26.08億標下國防部與北市府合作開發的「台北市立成功高中旁國有土地設定地上權案」後投資開發。據了解,富邦人壽當年在競標前有意尋找詢寒舍餐旅集團共同合作,如今則確定由太子建設承租,而這也是太子建設繼台北W飯店後,在台北市投資經營的第二家飯店。
富邦人壽台北市林森南路新建旅館,請到大元建築師事務所負責建築與外觀,整棟建築地下3層、地下14層,太子建設承租後斥資館內裝潢,客房數約在180間至200間。為求投資效益極大化,加上鄰近的台北喜來登飯店有很多餐廳可以選擇,目前規畫是館內不設餐廳。
目前台北市中正區內有寒舍餐旅集團經營的台北喜來登大飯店,國泰商旅集團旗下自創品牌Hotel Cozzi和逸飯店忠孝館,年平均房價住房率在台北市飯店居前段班。太子建設插旗該商圈,因量體不大,且會掛上國際酒店品牌,業界預估平均房價不會低於6,000元。
冠德(2520)集團金流最強的環球購物中心,全台有7店,去年因半數門店受惠軌道經濟人流與高達150家櫃位改裝,總體營收近百億元、年成長3%,再創新高!今年策略仍著重中和大店改裝,以及板橋車站的捷運環狀線6月開通帶動下,全年營收目標將成長10%,可望正式突破100億元。
冠德集團董事長馬志綱自前年接手冠德建設董座後,朝向綜合開發商邁大步,旗下環球購物中心全台7店,就有5家位於高鐵、台鐵、捷運車站,目前還規畫規模6,000坪機場捷運A19店,預估2020年第一季登場。 而與大洋塑膠策略聯盟的大洋中和廠開發案,則估計三年後,約有1.5萬坪規模商場可望登場,累計全台店數將達9門店,全台百貨零售排名在第六大。
環球購物中心去年引進超過150家新品牌,整體改裝幅度約20%,帶動業績成長3%,來客數超過4,500萬人次,會員人數達60萬人,全台7店除左營店調整中,其他6店均呈正成長。
今年改裝策略鎖定中和大店、板橋店等,其中,中和大店將有20%左右的改裝幅度,引進包括壽司郎、時時香等更多餐飲品牌,目標挹注5%業績成長;板橋店則是全台三鐵共構坪效最高的車站商場,比微風北車坪效還高,今年6月捷運環狀線開通路,配合二樓連通引進更多餐飲人氣店,估計可挹注全年整體業績成長10%,勢必突破百億。
環球主管表示,去年第四季成長動能強,南港、機場捷運A8、A9等店已經陸續發酵,其中南港去年第四季在改裝後,營收年增20%,A8也有接近10%的成長,南港車站店在地化,月底成立首家以車為主題的競技娛樂購物中心「探索樂園」,與現行「趣遊樂園」串連,形成帶狀生活娛樂購物中心,拉長消費者停留的時間。
另外,建商日勝生(2547)轉投資興櫃公司京站(2942)時尚廣場,今年第二季將於新店美河市開出5,000坪中型店,京站指出,去年總體受到選舉衝擊,整體零售買氣自12月甫回溫,估計今年營收會比去年好。
達邦蛋白(6578)大陸漳州廠正式啟用,看準中國環保市場的商機龐大,達邦蛋白董事長劉郁芬與福建省漳州三本肥料董事長陳建中並簽屬合作協議,第一階段計畫開發環保菌生技產品,宣告正式踏入中國市場。
達邦蛋白主力產品乳酸菌水解胜肽含量高,產品的獨特在於可提高動物免疫力,減少施打抗生素,且製程使用純植物性原料,替代動物性蛋白,避免非洲豬瘟及狂牛病所造成的威脅。
劉郁芬表示,綜觀全球市場,亞洲水產養殖占世界總產量的九成,而中國便占據其中六成,且豬隻產量亦占全球的五成,市場規模大,加上公司逐步擴展的益生菌產品線,也可迅速導入、共享既有的畜、水產銷售模式和通路。
劉郁芬表示,現階段中國大陸地區極力推廣的「減廢」熱潮,即廢棄物再利用、養殖環境管理等。因此公司積極投入的重點項目及研發出的環保菌產品,主要應用於養殖廢水處理、有機物料腐熟劑等,推動養殖廢棄物資源化利用,實現轉廢為寶,解決養殖汙染問題。
這次合作的漳州三本肥料公司是福建省漳浦台灣農民創業園的一家重點企業,通過ISO 9001質量管理體系認證,專注有機肥生產研究,每年加工處理畜禽、菇渣等農業廢棄物超過10萬噸,產品暢銷全國各地,出口菲律賓、印尼、日本等國。
劉郁芬表示,第一階段達邦蛋白將利用環保菌生技產品與漳州三本肥料致力生物有機肥的開發及生產,以優質的生物有機肥替代化學肥料,減少農藥用量,同時配合福建省當地政府對農民的生物有機肥的補助方案,加速產品推動,解決中國大陸畜禽排泄物的問題。
捷運環狀線今年將通車,台北市捷運局近日公告甄選中和站、橋和站、中原站土地開發投資人。商仲表示,三站位於環狀線中心位置,無論規畫複合式住宅、辦公室或商業使用都能創造效益,為投資好標的。 環狀線由新北市政府自建,委由台北市捷運局擔任建設計畫及土地開發地方主管機關。台北市於本月14日公告甄選沿線中和站、橋和站、中原站 土地開發投資人作業,並於上周舉辦招商說明會。
其中,中和站土地位於新北市中和區中山路二段、景平路交叉口西南側,基地面積約729坪。中和站為環狀線及萬大線的交會轉運站,緊鄰威力廣場,且近華中橋,來往台北市交通便利。 橋和站土地位於在中和區板南路、中山路二段交叉口東北側,基地面積約505坪,土地使用分區為捷運系統用地,周遭多以廠辦及工廠使用為主,近期周邊工業廠房積極轉型升級,預期未來可帶動大量就業人口、提升商業及生活機能。 中原站土地在位於中和區板南路、板南路二段520巷交叉口東側,基地面積約590坪。基地周圍有大型廠辦園區群聚,包括元隆雙星、MIT國際科學園區等,為北台灣重要科技聚落之一,周邊知名企業包含微星科技、恆通科技及新漢電腦等。
招商總顧問戴德梁行表示,中和因交通、生活及工作機能皆備,上述土地若開發建案,價格相對有支撐;若推辦公室,中和地區產業基礎深厚,上下游關聯性強,招商基地產業基礎深厚、上下游產業鏈結構完整,也很適合。 戴德梁行表示,招商案預計5月29日截止收件,依資格、規格和價格標等順序逐一審查,審查期約三個月,預計今年8月底審查完畢,由承諾土地所有權人最高分配比率者得標,並於9月底前由最優申請人繳交履約保證金和簽訂投資契約。
業界等了十年的二林精密機械園區,昨(22)日於環評初審闖關失敗。環評委員認為,彰濱工業區閒置土地情況嚴重,加上二林精機園區落在農業用地,有滯洪功能,專案小組認為此案不應開發。會議結論將送環評大會確認,彰化縣政府會後表示將提出申覆,力拚於環評大會翻案。 歷經卓伯源、魏明谷、王惠美三任縣長,等了十年的彰化二林精機園區,昨日於環評大會二次初審,儘管彰化縣副縣長、地方議員、鎮長、居民都到場支持,希望儘快通過環評,帶動地方發展,但專案小組仍不同意此案過關。
彰化二林精機園區是在2008年申請編定,不過由於與鄰近的中科四期二林園區被視為「雙胞胎」,有優先開發順序問題,直到2014年才決議進入二階環評,經過近四年準備期,終於在2018年9月首度審查,業界原以為二林精機園區開發走過十年長路,有機會急起直追,但昨日專案小組二次初審未過關,讓業界期待再度落空。
未來進入環評大會後,將有三種可能,首先是退回專案小組或補件再審,環評繼續卡關;第二則是於環評大會翻案,通過審查、趕上開發期程;第三是確認專案小組結論,二林精機園區無法開發,十年夢碎。 專案小組七名委員中,共五位認為不應開發,兩位認為應給予第三次機會,最後小組做成決議,建議環評大會此案不應開發。彰化縣建設處處長劉玉平表示,對專案小組結論相當意外,認為環委對彰濱工業區現況有極大誤解,將會提起申覆。
彰化縣府表示,地方及業界對於二林精機園區需求相當迫切,目前已有超過300家廠商有意進駐,預估可吸引800億元投資,為了區域發展、留住「北漂」青年,希望環委支持此案,趕上開發期程,讓廠商有機會在2021年進駐營運。 不過環委認為,未來招商情況未必樂觀,且彰濱工業區閒置土地問題嚴重,應優先解決,否則二林精機園區恐成二個彰濱工業區。
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