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房產新聞

  1. 朴子山通、市西路口 蟬聯嘉縣地王

  2. 五箭推都更 房地加稅不躁進

  3. 目型捷運網浮現 桃園房市金三角可期

  4. 北消南長 土建融案大挪移

  5. 不動產增提準備 後年底完成

  6. 土建融新案 利率3%起跳

產業新聞

  1. 坤聯開發 分析選後土地投資

  2. REITs試點 鎖定北上廣深保障房

  3. 興富發賣台中地 獲利21億

  4. 交屋入帳高峰 宏普11月營收增1.9倍


1朴子山通、市西路口 蟬聯嘉縣地王

 
自由時報自由時報 – 2014年12月5日 上午6:11
 

〔自由時報記者蔡宗勳/嘉縣報導〕嘉義縣一○四年公告土地現值調整出爐,朴子市八十四區段地王之尊的地位仍然屹立不搖,每平方公尺十二萬八千元,最低是大埔鄉曾文水庫的淹沒區,維持每平方公尺八十元,簡直天壤之別。

縣府地政處長徐寶璋說,從八十年間推動土地公告現值、公告地價與市價三價合一以來,朴子市第八十四區段就穩居嘉義縣地王,即新市場兩側水溝至市西路的山通路,明年公告土地現值由十二萬五千調升至十二萬八千元,換算每坪四十二.二四萬元。

徐寶璋說,朴子市第八十四區段山通路與市西路口的「金地王苦仔嗲」店面,因位處繁榮街道路線價區段,又是路角,依規定須加計旁街地價。計算方式為正街之山通路八十四區段地價(十二萬八千元)乘臨街深度指數一.二五與旁街市西路之八十六區段(八萬四千元)乘旁街成數○.二五,兩者之和為十八萬一千元是地王的公告地價。

以此計價方式,民雄鄉地王每平方公尺十四萬一千八百元位於中樂路、民生路口,大林鎮地王十萬八千六百八十四元在中山路與仁愛街口。

全縣十八鄉鎮市地價區段從四二三○增為四二六六個,調高區段有二四七二個、調低一一六個、未調一六七八個;整體而言,平均漲幅由今年的百分之五.七微幅增至百分之五.九五,以朴子市的百分之八.八五最高,番路百分之八.四八居次,第三是中埔的百分之八.四,阿里山鄉以百分之○.二六敬陪末座。

徐寶璋表示,廠商陸續進駐大埔美精密工業園區後,已帶動周邊大林鎮與梅山鄉的住宅用地需求,公告土地現值也分別調整百分之三.四三和三.一一,雖不及全縣平均值,但後勢看好,尤其是工業區前嘉一六二線縣道沿線的商機,市價已比公告地價先漲了一回。

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2五箭推都更 房地加稅不躁進

 
作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年12月5日 上午5:50
 

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

建築業「龍頭」中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長、麗寶建設機構董事長吳寶田,選後首度對於新科縣市長和新內閣喊話。他強調房市不能再被打,否則會傷筋害骨;政府應射出「五支箭」,積極推動都市更新,至於房地加稅,不宜躁進,房地合一實價課稅更應審慎。

選舉落幕引發政壇和內閣的地震,房市屏息以待各項牽動房市的重要政策明朗化,並持續推動房市恢復活絡。吳寶田在選後首度表達對於政府的建言,他語重心長的提出3點呼籲,首先不管藍和綠、中央和地方當局,都應合力推到阻礙經濟發展的高牆,房市不能再打,否則會傷筋傷骨。

吳寶田率先向中央和各縣市首長喊話,強調房市已降溫,再持續打房,會傷筋傷骨。今年全台建物買賣只剩30萬棟左右,可說是創下13年來的新低,比SARS、金融海嘯期間還慘!再加上2015年要上路的45%富人稅、兩稅合一扣抵額減半,這些措施只會把資金不斷往外推,經濟將面臨極大考驗。房市交易量如果再萎縮下去,傷害到的都是內需型的就業勞工,包括代銷、仲介、裝潢、家電、家俱等。

尤其明年7月1日容積獎勵上限實施,加上都更困難重重,新開工建案會跟著大量減少,鋼筋、模板、水泥、水電、油漆等工作機會也會流失,若再推動房地合一實價課稅,那麼民眾換屋能力將大幅縮水,惡性循環的結果,將嚴重傷害經濟引擎,餅如果不能做大,要怎樣去談分配?希望中央與地方,大家合力推到阻礙經濟發展的高牆,讓產業有安定發展的營運環境。

其次,吳寶田也向台北市新科市長柯文哲提出建言,要柯文哲射出「五支箭」把提升效率、提高誘因、安定法令、縮短時程、執行公權這五件事情,落實在都更的政策。

吳寶田分析,台北市住宅存量屋齡逾50年者已達3.3萬戶,全市整體平均屋齡已接近30年,顯示有許多老舊建築已逼近其結構壽命,許多老舊街區也不符合消防、公共安全的需求,這是台北市必須嚴肅面對的防災課題。

吳寶田表示,台北市過去都更程序冗長,法令缺乏安定性,破壞住戶與實施者、住戶間的互信,讓都更難以推動。期待柯文哲執政團隊上任後,射出上述「五支箭」落實在都更政策,最重要是要讓市民有信心,「政府推動都更,是玩真的!」

第三,有關房屋稅、囤房稅,以及房地合一實價課稅等,吳寶田主張,房地加稅,不應躁進。現已提高囤房稅,若再提高房屋評定現值,就等於稅基稅率「雙殺」。最近台北市擬將房屋評定現值大幅調整,已不是3戶以上才會遇到,有屋者、承租戶都會受到影響,而且買房子要繳的契稅,也跟著房屋評定現值調整而暴增,讓市民購屋成本加重。

至於房地合一實價課稅,吳寶田主張至少要作好成本認定、避免傷及無辜、長期持有應優惠、要分離課稅,還要同步廢除奢侈稅,才符合課稅公平原則。

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3目型捷運網浮現 桃園房市金三角可期

 
作者: 記者龍益雲╱桃園報導 | 中時電子報 – 2014年12月5日 上午5:50
 

工商時報【記者龍益雲╱桃園報導】

交通部、國家發展委員會接連傳來桃園捷運紅線、綠線浮現的好消息,再加上捷運藍線明年通車,台灣房屋分析,在「目」字型捷運路網可期,將對桃園房市如虎添翼。

桃園縣政府定位為捷運藍線的機場捷運已在試車,明年確定通車,最近更頻傳利多,繼交通部鐵路立體化建設及周邊土地開發計畫審查委員會,11月19日審議通過台灣鐵路管理局桃園段高架化建設計畫延伸至平鎮可行性研究,25日國發會又審查通過桃園都會區大眾捷運系統航空城捷運線暨土地整合發展計畫綜合規劃報告書,縣府分別定位為台鐵捷運紅線及綠線。

台灣房屋智庫經理江怡慧分析,國發會審查通過桃園都會區大眾捷運系統航空城捷運線暨土地整合發展計畫綜合規畫報告書,對桃園房地產後市表現如虎添翼。待捷運綠線網路完工後,除與桃園國際機場捷運線串連,並與台鐵高架化捷運紅線形成桃園捷運環線,把桃園國際機場、高速鐵路桃園青埔站、桃園市及中壢市聯結形成「目」字型捷運路網,將會是桃園房市未來的金三角。

桃園縣政府交通局指出,桃園航空城捷運綠線全長約27.8公里,共設有21座車站,總建設經費約990億元,縣府近日就將辦理捷運工程專案管理及統包工程發包,展現全力推動未來「桃園市」完整捷運路網的決心及魄力。

至於台鐵捷運紅運,也將積極爭取行政院儘速核定,後續由交通部指定所屬機關辦理綜合規劃報告、環境影響評估及設計施工,預計2017年開工、2021年完工。

縣府交通局說,台鐵桃園段高架化是新北市鶯歌區鳳鳴至桃園縣中壢市的台鐵桃園段終點起,再往南延伸至台66線止,全長3.26公里,並在平鎮市設站,總建設經費40.09億元,除平鎮居民期盼,也代表桃園縣軌道建設又往前邁進。

縣府認為,台鐵桃園段高架化建設計畫並延伸到平鎮市,整體將有效縫合平鎮車站周邊土地,提升土地價值,並以平鎮車站為核心,以北串聯都市住宅區、商業區與行政中心,以南則藉由高架橋下綠帶縫補都市行政中心區與非都市土地,均衡發展鐵路周邊道路系統,同時提升周邊道路服務水準,創造更優質、便捷的運輸環境。

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4北消南長 土建融案大挪移

 
作者: 記者朱漢崙╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年12月5日 上午5:50
 

工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】

此消彼長,建商土建融案大舉南進。近來市場不約而同發現,多家指標性公股行庫的土建融案,出現了「北減南增」之勢,顯示銀行土建融業務已呈現南北「兩極化」發展。

對此,有行庫主管私下表示,可看出建商購地的金流,已明顯「南移」。包括土銀、合庫、台銀等前三大不動產指標大行,近三個月來都發現雙北市土建融案件數減少,新案則集中在中部、南部的情況。

對此,行庫主管認為,雙北市是央行、金管會執行房市管制措施的首要戰區,加上房價從五年前一路上漲,現在已暫呈「停漲」狀態,後市如何建商也沒把握,因此,前幾年的「獵地」 風潮,不僅告一段落,連新的土建融案在雙北市都快銷聲匿跡。

行庫主管分析,建商從雙北市出走,到中南部開發新案,政府執行房市控管措施的確是主要因素,但另一方面,雙北市的價格現在的確已衝到高點,即使政府的打房措施退場,北市房價還能往上漲多少,建商自身也有疑慮,甚至建商自己也有雙北市房價「會跌1成」的心理準備。

「但相對的,中南部的建案,比起北市,價格還有補漲空間」,行庫主管直接舉例,例如在高雄,每坪價格是台北市中心價格的1/4,不僅建商認為有補漲空間,連投資客或是一般喜歡購置房地置產的中高所得者,也看好台南、高雄兩地不動產後續的「保值性」。

行庫主管指出,也因如此,最近才出現建商大舉南進開發土建融新案的趨勢。

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5不動產增提準備 後年底完成

 

 不動產授信增提1.5%備抵呆帳確定從今年「起跑」,銀行局4日宣布,三年增提計畫,從今年底起算,105年底必須提足,目前尚有38家銀行需要增提,總金額280億元,其中12家大型行庫或民營銀行增提金額在10~20多億元,其餘銀行約是千萬到數億元的水準。

 到今年8月底銀行不動產相關授信餘額為7兆8,231億元,扣除4,816億元的政策授信,已提列1%準備,可免再增提0.5%的部分,影響數有24億元;至於保險業不動產相關授信有1兆39億元,銀行局也將相關規定移給保險局,預計保險業也會跟進,比照銀行增提1.5%的不動產授信備抵呆帳。

 銀行局副局長邱淑貞表示,今年前10月銀行稅前盈餘已達2,842億元,全年可望破3,000億元,目前應該要「晴天儲糧」,因應未來可能的損失風險,且今年前10月稅前獲利已破百億元的銀行達12家,其中中信銀、兆豐銀及北富銀3家獲利更已破200億元。

 目前如中信銀預估要再增提10多億元,傾向年底一次提足;國泰世華銀也約10億元,同樣也是打算年底一次提足1.5%,另外如新光銀行有8億元。

 邱淑貞說,這次增提金額280億元分散到39國銀,每家銀行影響其實不大,有些銀行甚至只要增提1,000萬元左右,另外如三信銀因不動產授信金額較小,現已提足。

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6土建融新案 利率3%起跳

 

 在房市管制措施及土銀、合庫兩大行庫不動產授信即將觸頂的影響下,土建融授信現已轉為「賣方」市場,相關金融圈人士透露,除非是超優質的建商,否則銀行新受理的土建融案,「起跳價已增為3%」,可說是近五年來土建融案的最高利率水準。

 但行庫主管也表示,建商只要能借到足夠的錢到位,對利率提高1碼(0.25個百分點),其實並沒有多大的意見。長年主掌土建融業務的行庫主管更分析,往年建商景氣大好時,一筆10億元的建案往往可賺3~4億元,報酬率3~4成,即使現在報酬率也還有1~2成的水準,因此對銀行漲價,建商不以為意,只求本金能如數到位就好。

 更有行庫主管不諱言,現在土建融案想看到利率為2.5%「已經不可能」,對於最新的利率行情,行庫主管表示,半年多前,2.8%的利率還很普遍,但現在新案要看到2.8%利率,只有在針對優質大戶的「分段式」利率首段才有。

 以土銀為例,為了留住好客戶,土銀有提出分段式的利率,但2.8%的利率只限第1年,第2年起利率就從3%起跳。

 行庫主管表示,比起半年前,土建融的利率至少增加1碼;針對最新利率行情,行庫主管也進一步說明,除了有擔保品的土融,利率是3%起跳,建融的利率則再比土融增加1碼,即3.25%起跳。

 行庫主管表示,現在土融或建融的成數,已由過去的8成或7成,降至平均在6成5左右,成數下降幅度在0.5~1.5成間。

 職掌土建融授信業務多年的資深行庫主管分析,土銀與合庫兩大指標行庫近來幾乎未再出手與其他銀行競爭土建融案,這使得土建融授信已從過去的激烈競爭急轉直下。

 至於兩家銀行所以如此,與不動產放款水位到頂,以及授信結構調整兩大因素有關,土銀依金管會規定,不動產授信占總放款比重不得超過52.64%,現在接近天花板;而合庫目前不動產放款占總存款比重約28.2%,除了接近合庫內部設定的警戒邊緣,合庫為了維護資本適足率,自身也在調整放款結構。

 
 

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1坤聯開發 分析選後土地投資

 
作者: 江富滿 | 中時電子報 – 2014年12月5日 上午5:50
 

工商時報【江富滿】

11月29日九合一選舉結果出爐,國民黨大敗,連一向對藍營來說,有如探囊取物般的桃園也淪陷了。在震撼之餘,身為專業的土地投資專家,也必須立即思考,要如何調整策略來因應。

坤聯開發總經理范揚修說,選後必定趨冷的標的有二:一是航空城農地及其周遭農地,由每坪數千元起漲至破10萬,今年4月起已出現成交量驟減,價格下降的狀況,更何況主導航空城計劃的原縣長在本次選舉中落敗,更會引起投資人更趨於觀望的心態,使原本冷清的航空城農地更趨於慘淡。

其二是新屋、觀音的農地,先前隨著航空城土地交易熱絡,有許多原地主售出持有的航空城土地後,到相對價格較低的新屋、觀音地區購地,連帶著讓該區農地價格也跟著飛漲,每坪由數千元漲至2萬餘元,原來的交易動能不在後,當然也熱不起來。

范揚修指出,選後不受影響的投資標的也有二,一是工業用地,台灣是以中小企業為主的產業結構,工業地需求,就像自用住宅和民生用品一樣,仍有其穩定的需求量,加上新北市區段徵收拆遷6,000戶廠房的大量需求,桃園縣的工業地,仍有強勁的上漲力道,第二則是地點較佳之農業用地尤其是都計內農地,可分割為較小單位,來自用興建小木屋做開心農場使用,亦可長線持有期待都市計畫擴大讓農地變更為建地,加上農地有免稅優勢,在市場上仍有廣大的需求。

手上持有航空城農地者目前亦不宜急著出售,因為以目前的狀況,不是降價就可以售出,換人執政,航空城亦不至於停止進行,只是做法細節可能會調整,目前就靜待後續發展就好,按兵不動,等待新市長的利多,再行定奪,方為上策。

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2REITs試點 鎖定北上廣深保障房

 
作者: 記者李書良╱綜合報導 | 中時電子報 – 2014年12月5日 上午5:50
 

工商時報【記者李書良╱綜合報導】

研議多時的中國大陸REITs(房地產投資信託基金)試點,傳出新動作。大陸媒體報導,大陸住建部已初步確定在北京、上海、廣州、深圳4個特大城市做REITs試點,試點範圍初步定於租賃性保障房,包括公共租賃住房、廉租房。

REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

經濟參考報報導,據權威人士透露,目前北上廣深4大城市初步方案已上交住建部,正在進行最後的定奪與細化。

不過,與市場人士的期望不同,住建部這次的試點範圍初步規定在租賃性保障房,持有型商業則不在其中。其目的便是通過已建成的保障房資產證券化,刺激存量資產,提供後續建設資金,也可以使地方政府在保障房建設管理中承擔的「無限責任」變為「有限責任」,有效解決租賃型保障房資金問題。

目前,大陸的租賃性保障房建設資金來源主要是中央財政撥款、10%地方政府土地出讓金、住房公積金收益以及地方政府債、銀行貸款、信託、房地產開發企業墊資等。

大陸財政部前財政科學研究所所長賈康表示,在資金來源上,租賃性保障房建設仍然延續了過去政府專案建設的融資模式,即以外部借款、尤其是銀行貸款為主的模式。在銀根收縮情況下,保障房建設面臨較大資金缺口。

按照保障房建設目標,「十二五」期間將建設3,600萬套保障性住房,其中,廉租房和公租房占建設總量的40%,約1,440萬套。有業內人士估算,以每套13萬元(人民幣)至14萬元成本計算,租賃性保障房的建設資金需求將超2兆元。

報導稱,租賃性保障房通過資產證券化,可擴寬資金來源管道,減輕租賃性保障房建設資金壓力。上述權威人士介紹,根據此次試點方案通過設立「特殊目的公司(SPV)」,以對應租賃性保障房項目為主要資產,通過公募市場募集資金並掛牌交易,完成資產證券化。

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3興富發賣台中地 獲利21億

 
 
作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年12月5日 上午5:50
 

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

興富發建設選後表態,賣台中,買高雄。台中確定變天後之後,興富發將台中七期金錢豹對面的1,743坪土地,以57.5億元、每坪達329萬元,加上建造執照,賣給台中商銀,大賺21億元。興富發解釋說,不是賣地,而是「割愛」,讓台中商銀可興建未來的企業總部大樓。

另外,興富發也同時砸下6.93億元的價格,加碼買下高雄三民區大港段的422.59坪土地。

累計興富發2014年以來,已陸續投入46.48億元,買下台中西屯、台北淡海、高雄三民等3塊地;但脫手的土地,價值卻高達57.5億元,顯然今年興富發是賣地遠高於買地,相當罕見。

興富發副總經理廖昭雄表示,其實選舉只是一時,結果並無關未來布局方向,只要符合市場需求的地段和產品,興富發都會加碼布局。

此次高價易手的台中七期土地,是2011年8月間以28億元買進,地點位於台中市市政路河南路口(金錢豹隔壁對面的角地),面積達1,743.36坪,原本計劃開發為商辦大樓地上34樓、地下7層的辦公商業大樓。後來台中商銀想找七期土地興建新的總部大樓,拜託興富發「割愛」,因此才成就這樁交易。

廖昭雄表示,昨天以57.5億元賣給台中商銀後,等於是「一次完銷」,也創造不少的獲利;出售台中土地57.5億元後,將大賺21億元,估計可貢獻EPS 2.3元,預計2015年元月可認列入帳。

他表示,興富發集團近幾年在台中已陸續開發4座辦公商業大樓,每棟規模都高達2萬建坪,出售七期這塊地之後,集團還是有其他辦公案源土地。


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4交屋入帳高峰 宏普11月營收增1.9倍

經濟日報╱記者陳美玲/台北報導】
2014.12.05 03:30 am
 

宏普(2536)11月在「鉑金苑」啟動交屋入帳下,單月營收達9.46億元、年增1.9倍,累計前11月營收達37.32億元、年增36.65%;法人表示,宏普12月還有總銷23億元「帛詩華」入帳,第4季營運進入高峰期。

宏普本季進入營運高峰,其中總銷約22億元的「鉑金苑」,在11月下旬啟動交屋入帳,由於該案完銷,預計今年可入帳七至八成、約15億到18億元。宏普昨(4)日收25.58元,上漲0.45元。

至於總銷23億元「帛詩華」預計12月中下旬交屋,因此全案大部分業績將反映在明年,法人估計,今年該案約可入帳約一成上下,營收貢獻約2億到3億元,若加計「文德科技大樓」已售部分樓層,預計本季可貢獻2億到3億元,總計在三大案貢獻下,初估宏普本季營收有機會達20億元。

明年業績部分,宏普表示,今年開始交屋入帳的「帛詩華」、「鉑金苑」都將持續到明年貢獻業績,另外總銷7億元、已完銷的「賓麗」也預計明年首季交屋。

今年推出總銷約60億元的「宏普AMAX」、30億元「宏普有逸天」則預計2017年完工入帳,公司未來三至四年業績無虞。

 

【2014/12/05 經濟日報】@ http://udn.com/

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