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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
10年挑戰（the 10-year challenge）正熱，《蘋果》也跟風統計台北市、新北市、台中市、高雄市等四都，發現2008年與2018年的房價漲幅驚人，以台中漲114%最多，新北74%次之，最少的高雄也有53.7%，單價均較10年前貴10~15萬元。因2008年適逢金融海嘯，國內房價也跌至谷底，10年挑戰正好見證房市興衰。另以行政區來看，四都均因市區房價翻漲，迫使建商與買家往郊區移動，造成過去親民的郊區漲幅更甚。 統計各家房仲與實價登錄數據，《蘋果》對比四都2008年與2018年各行政區平均房價，台北市10年前平均房價每坪36.5萬元，至今達60萬元，漲幅逾6成，過去大同、文山、萬華等區每坪僅2字頭，如今大同均價達54.3萬元，漲幅近95%，居台北市之冠，萬華也有46萬元。
北市 大同萬華翻轉快
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨認為，大同、萬華兩區在西區軸線翻轉帶動下，加上機捷通車、萬大線開挖等話題，都讓買方願意轉進，房價因而攀升快速。 新北市樹林、蘆洲、五股、新莊等4區，10年房價漲幅均落在98~99%，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新北市房價隨台北市上漲，尤其有捷運開通加持的蘆洲、新莊等區與重劃區，漲勢更明顯。有趣的是，新北市平均漲幅74%，但淡水區漲幅僅9％，房價每坪僅小漲1.7萬元，漲幅不到1成。
新北 淡海新市鎮退燒
東森房屋研究中心經理于靜芳分析，淡海新市鎮過去因市場高度期待輕軌議題而大量推案，2013年時整體新屋平均成交單價28萬元達高峰，但2014年受打房政策影響，房價一路下修2~3成。 房價漲勢最驚人的台中，29個行政區中有13個漲幅逾100％，又以郊區增幅愈大，龍井、大肚、大雅、霧峰都漲逾150%。東森房屋龍井東海加盟店業務經理王聖德舉例：「2008年龍井舊大樓1坪5萬元也不一定有人要，如今新屋至少都15萬元，尤其是在大肚山上單價都逼近2字頭，土地一直貴起來，房價也回不去了。」蛋白區漲幅激增，除因三井Outlet及捷運藍線等交通利多外，「主要還是市區房價貴了，建商推案或民眾購屋都轉往郊區。」 高雄房價漲幅位居四都之末，平均僅漲53.7%，2008年每坪9.47萬元，2018年來到14.56萬元。漲幅最高為早期開發的前金區，漲幅84.1%。龍登國際廣告總經理戴嘉聖表示，該區有愛河、漢神百貨又是文教區，加上土地稀有，建商開發都以豪宅為主而拉高房價。
10年 房價呈U型盤整
對於房價10年飆漲，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析，房價在2008年因金融海嘯影響陷入低點，至2015年回升到相對高點，再到2018年微下修，目前仍屬U型谷底的盤整狀況，包括自2008年美國QE貨幣寬鬆政策造成熱錢流向台灣房市，市場也持續有投資客，加上台灣人普遍有超額儲蓄現象，許多人會把錢放在房地產市場，因此市場仍有不少交易。 莊孟翰表示，房價要崩盤，首先房價至少下跌逾3成，加上建商餘屋過多，且法拍屋都乏人問津種種因素相加，才有可能發生，現在房市屬「軟著陸」，由於市場持續存在首購族、換屋族、豪宅頂層族群等需求，估計房價仍持續看漲。 「因為2008年房價基期較低，所以台灣房市10年出現上漲結果是合理現象。」國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩認為，中間房價雖有起伏，但房市不會崩盤，主因是台灣經濟狀況穩定，且台灣人偏好投資房地產，只是漲幅不見得符合期待。
漲幅 遠高於物價薪資
房市專家SWAY則對「有去無回」的房價直言：「是建商要不要降、政府要不要作的問題而已！」他解釋：「政府可透過稅制抑制房價飆漲，尤其是非自用持有戶應給予重稅，還有誰敢囤房、坐地喊價？」另依勞退平均提繳工資數字來看，台北市平均薪資10年僅漲約2成，房價卻飆漲6成；蓬萊米2017年價格只比2008年漲不到15%，Sway質疑：「為什麼房價可以『盡情』飆漲？」 SWAY強調，「建商打出原物料、土地等行情續漲，促使房價只能漲不能跌的理由，過份牽強。怎麼不說這幾年，靠著雨遮賺了多少？」他呼籲民眾出手買房前，得慎選標的、量入為出，「以免成為堆疊房價的幫兇。」
春節期間北中南房市頻傳喜訊開紅盤，加上年底有2020年總統大選壓縮推案時間，今年房市可望提前至「228檔期」就開戰，並一路延續到「314白色情人節」和「329黃金大檔」。
住展雜誌企研室經理何世昌12日表示，從目前市調資料觀察，2019年大多新案都押寶在年度黃金大檔「329檔期」，正式公開；不過，受到年底有選舉的時間壓縮影響，很多新案紛紛提早潛銷、醞釀時間，到一月、二月，目前氛圍確實是如此，提早進場潛銷、接待客戶，也可提早搶到預約購屋的早鳥客戶。
創意家行銷團隊副總經理柯仲武12日表示，新春9天連假房市喜訊頻傳，創意家行銷雙北20個新案春節成交達6.3億，為豬年房市注入暖流，帶來開工喜訊，預期這一波買氣可望延續到228連假，甚至一路到「329大檔」。北市中山區「僑聯大千」專案－創意家行銷部協理沈慧萍表示，不少台商、開業醫師唯一休假日就是農曆新年，占新春假期賞屋客比例達3成之多。 至於新北市重劃區表現也亮眼，新店央北重劃區「全陽大璽」、土城暫緩重劃區「弘暉大苑」兩大預售案，春節連假祭出財神爺送發財金、賞屋送刮刮樂等好康，吸引區域客閣家「把賞屋當走春」，兩案總計成交破2億元。
創意家行銷研展部副總經理蔡建興表示，這一波二月買氣可望一路延續到「228」，228雖有四天連假，但民眾出遠門的機率不高，畢竟9天的春節假期才剛結束，所以預期人潮能轉移到賞屋來客量，估計增加2～3成。
新北市長侯友宜與桃園市長鄭文燦今天舉行「雙首長論壇」，雙方達成加速推動捷運三鶯線延伸八德段、打造大漢溪水岸休閒圈與自行車道銜接，據了解，其中還提到由於環狀線今年底拚通車，桃園機場捷運A3新北產業園區站屆時也會成為重點站，未來會一起向交通部申請，希望可以直接讓旅客享有預辦登機等服務。
據了解，雙方會議中還談到，因為環狀線今年底預計可通車，屆時桃園機場捷運A3新北產業園區站將成為重點站，希望可以在A3站，增加預辦登機、托運行李的服務，要讓旅客更便利，接下來新北市府與桃園市府也會一同向交通部申請。
對此，在地國民黨新北市議員蔡淑君表示，當然多一個站可以預辦登機，對民眾是具更便利性的，不過桃園捷運的票價才是重點，目前只把重點擺在旅客上，卻忘記照顧到當地的通勤族，當然大家都希望上下班可以更快，但機捷票價太貴，只好繼續開車上下班，導致這路段尖峰時刻都在塞車、回堵。
「桃捷票價應比照台北捷運。」蔡淑君舉例，台北車站到淡水站距離21公里票價50元，但機場捷運台北車站到林口站同樣是21公里，票價卻要70元，希望票價部分可以再研議。
「最貴停車場」（信義計畫區D3街廓）土地法拍案可能有解，房地產業者甚至推測三拍已有潛在買家準備出手。根據該法拍案三拍筆錄內容，倘若資產拍定後，可透過「價金扣押」方式，讓土地產權順利移轉，加上三拍每坪土地底價不到700萬元，已經是前波房市高點的8折價位。
根據司法院法拍屋最新公告資訊，該法拍土地經過債務人富創建設使出「聲請迴避」訴求後，將近1年沒出現在法拍市場，不過，去年債權人順利突破該訴求後，於今年1月25日執行二拍，當時每坪土地底價827.34萬元，貼近前一波房市高點時的土地行情，加上「禁止處分」的限制還未有解套方式，二拍也因無人投標而流標。
不過，二拍流標後，隔沒多久，隨即公告2月22日執行第三拍，三拍底價為102.77億餘元，法拍土地面積約1552.73坪，拆算三拍每坪底價約661.87萬元。相較目前大陸建設在信義路五段、松勇路口指標豪宅案「琢白」，該豪宅案6年多前取得的每坪土地價格823萬元，法拍土地的三拍底價約是「琢白」的8折。
底價是「琢白」豪宅地價8折
根據三拍最新的法拍筆錄內容，若三拍有投資人出手拍定，執行法拍的台北地院會核發權利移轉證書，刑事扣押的效力會自動移轉到法拍所得的價金上，並通知提出「禁止處分」限制的台灣高等法院、台北地院刑事檢察署塗銷「禁止處分」，讓產權能夠順利移轉。
商仲法務指出，從法拍筆錄第四及第五項內容，倘若該案順利拍出，扣押標的從原本的土地資產轉為拍定價金，實質上不會影響到扣押的權利，因此，訴求「禁止處分」的單位，其實原則上是會塗銷土地資產的「禁止處分」限制。不過，該案最大的不確定因素可能在債務人身上，假設債務人提出「私權爭議」，可能會延後該土地資產移轉的進度，但最終還是可以透過法律程序解套。
寬頻房訊台中公司副總張謙溎指出，過往確實有遭到「禁止處分」的案例，拍定後，順利塗銷並成功移轉；只不過，法拍筆錄往往是詳載各項風險，倘若不是經常操作法拍的投資人，光是看到「禁止處分」便會退避三舍，更何況該土地法拍案光是底價就已超過百億元。
10年房價起伏，也牽動建商推案動態。據國泰房地產指數統計，四都於2008年推案件數皆逾200件，但2018年台北市推案僅97件，最多的新北市也僅167件，遠不如往年榮景；但10年前後的總銷金額卻差距不大，亦顯示房價加劇成長。
房價漲 總銷金額差距不大
比較國泰房地產指數2008年與2018年的建案資訊，台北市10年前推案數203件，去年僅97件，但總銷金額皆約2400億元；新北市也從225件減至167件，但總銷金額卻從2203億元增至2791億元。 而2008年僅統計台中都會區推案共228件，仍多於去年全市的138件，總銷金額亦從1067億元增至1510億元；10年前合併統計台南、高雄都會區推案共325件，總銷1100億元，但去年光高雄市僅156件，總銷金額則達1386億元。
政大地政系特聘教授張金鶚表示，10年來因土地減少、房價太貴民眾買不起等因素，建案數量萎縮，但在建造成本、土地價格飆漲下，建案開價增漲許多，總銷金額也多，「1棟房子漲上1倍也不奇怪。」
《591新建案》總編輯李忠哲表示，2008上半年因馬英九總統上任，建商信心足，又是全台重劃區大量開發時期，故推案量大，至下半年才因金融海嘯開始下滑，後續又因打房政策、稅制改革等因素幾番波動，2016年推案重新回升，至去年再達推案總銷金額高峰。
自從韓國瑜當選高雄市長，帶動人流、金流湧入高雄後，高雄火車站周遭商圈人潮洶湧，台鐵局看準高雄崛起氣勢，再次推出「高雄站東都更案第2次招商」，因鄰近台鐵、高捷共構車站僅500公尺，加上基地面積多達2.77公頃、採全區權利變換方式進行資產活化開發，商機盎然，預估商機上看100億元，吸引眾多營造、金控集團覬覦！ 尤其，台鐵高雄站東都更案基地屬第二種特定商業區，加上台鐵高雄站容積尚未全部使用，未來容積移轉技巧，勢必成為競爭優勝劣敗關鍵，也成為競爭廠商角力重點。
台鐵舉辦招商說明會，吸引中華工程、合作金庫、達麗建設、興百舜建設、皇翔建設、力麒建設、太平洋建設、冠德建設、尚志資產開發（大同集團）、國城建設、南仁湖育樂、亞新工程等約12家企業到場，踴躍討論關於招商申請方式、資格審查、綜合評審、相關申請條件及公告招商期程。
臺鐵處長楊正德指出，該案基地位於高雄市中心精華地帶，鄰近臺鐵高雄車站、高雄捷運車站僅有500公尺距離；基地範圍東至長明街38巷、西至建國二路190巷、南接長明街、北接大港街及長明街38巷5弄，周邊商圈有後驛、建國、長明、高醫大等商圈，區位條件優越，且基地北側緊鄰高雄鐵路地下化，即將開闢50公尺綠園道，具備鐵路沿線土地機能轉型與南北軸線翻轉再生契機。
楊正德說，掌握鐵路地下化契機，該案可開發通勤住宅、商業住宅、百貨娛樂商場、觀光旅宿等複合式商場，並結合捷運TOD化（Transit-Oriented-Development）以公共交通為導向開發，規劃住宅或商業區時，使公共交通使用最大化，預估以1.3倍的更新容積獎勵計算，使更新後的商機將高達百億元。
楊正德指出，高雄站東都更案好處是土地產權單純、100％為公有地，不需整合私有土地、都市計畫可配合申請變更彈性整合、權利變換更新後產權獨立分配、處分，並結合市府政策地下化效益明確，符合條件業者可踴躍參與該案資產活化競標。 楊正德說，招商文件草案公開閱覽至22日，預定於3月後正式公告招商。
農曆年後台北市飯店市場風雲再起，美侖飯店集團在北市吉林路投資興建的「美侖商旅」，以及宏國集團旗下凱撒飯店連鎖攜手甲山林建設於內湖投資的「凱旋酒店」，均將於2月14日情人節正式開幕。 去年12月底試營運、由九昱建設投資興建並由希爾頓集團管理經營的「中山逸林酒店」，預計於2月26日正式開幕。另位於南港軟體園區由老爺酒店集團投資經營的「南港老爺行旅」，亦將於3月開賣。 前述4家新旅店，美侖商旅、中山逸林酒店都位在北市中山區，而位在內湖科學園區的凱旋酒店，與南港老爺行旅則目標客源高度重疊，所以飯店開幕後市場激戰勢所難免。
美侖飯店是由台灣接待日客前十大旅行社之一的假日旅行社轉投資宜津企業的關係企業，「美侖商旅」是美侖飯店集團繼「花蓮美侖飯店」與「台北美侖飯店」之後，旗下新創飯店品牌與第3個據點。 美侖商旅是宜津企業於2014年以7.1688億權利金標下吉林路338.2坪地上權土地，再斥資6.5億興建飯店，基地面積338.2坪、建築面積152坪，飯店地下2層、地上9層，總樓地板面積1,845坪，共有70間客房。宜津企業二代經營者、美侖商旅執行董事王燕鴻表示，美侖商旅正式營運後將以日本商旅為主要客源，年均房價目標4,500元、年均住房率85％。
位在南港軟體園區的南港老爺行旅，係老爺酒店集團承租新光人壽位在南港20樓商辦大樓的10～20樓，斤資4億元改裝的商務飯店。正式營運後為老爺酒店集團在台第11個據點，亦為繼六福萬怡酒店、馥華商旅南港店、洛碁大飯店南港館之後，第4個由連鎖飯店集團在南港投資的飯店。 南港老爺行旅有179間客房，兩間共可容百人會議的會議室，主要客源鎖定南港軟體園區、內湖科學區及汐止工業區，以及南港展覽館參展廠商及客戶之商務客，其中港澳大陸估占45％、歐美約20％、日本約5％～10％，商務客占總客源量約七成。南港老爺行旅總經理陳進東表示，飯店標準房含餐售價約4,200+10％起，第一年平均住房率目標65％。
另內湖凱旋飯店有88間客房，年均房價3,200元～3,600元。樓高14層有106間客房的中山逸林酒店年均房價目標則為6,500元，試營運期間已達5,800元。
外電報導，緯創傳已向印度政府提出申請，未來五年將斥資500億盧比（約新台幣216.2億元）擴建位於印度的生產設施，印度政府可望提供緯創100億盧比（約新台幣43.2億元）補助。 緯創昨（12）日不評論外電報導。緯創董事長林憲銘先前表示，集團在印度有多項投資計畫正進行，不僅是智慧手持裝置產品或單一客戶，包括PC、物聯網、醫療及雲端服務等相關事業，未來會陸續進駐印度。
緯創強調，考量在印度長期發展，在印度的子公司額定資本額將一次性提高至300億盧比，後續實際資金的投入，將視營運情況與業務發展，經董事會核准後另作安排。目前緯創印度子公司實收資本額約18億盧比。 印度經濟時報（THE ECONOMIC TIMES）引述知情人士說法，緯創可能在印度生產蘋果iPhone 8，也希望把部分的PC（個人電腦）、物聯網、醫療和雲端服務等事業移至印度。消息人士透露，預期這筆投資，將提供逾1萬人就業機會。
目前緯創在印度班加羅爾（Bengaluru）近郊有兩座工廠，這兩座工廠為蘋果組裝iPhone SE和iPhone 6s，在印度銷售。 緯創去年下半年在卡納塔克邦的Narasapura工業區擴廠，興建規模占地達43英畝、投資額高達300億盧比的第二座新廠。該廠將分兩階段進行，其中第一階段已於去年第4季取得建地，預計在今年上半年完成。
知情人士也透露，鴻海未來五年將在印度投資250億盧比，印度政府提供鴻海50億盧比的補助，鴻海推出這項計劃，是為了支援小米和諾基亞（NOKIA）等現有客戶高端產品的製造。 路透去年底已報導，鴻海將斥資250億盧比，擴建旗下於位於印度泰米爾納德邦斯利柏倫菩德的工廠。
據華爾街見聞報導，引述全球海外房產網站居外網的詢盤資料顯示，按詢盤數看，泰國在2018年的大陸買家海外置業目的地排行榜上高居第一，該排名不僅超過澳洲、美國，更是連三年上升，優於2016年排行第6、2017年位列第3的成績。
美媒CNBC認為，這凸顯東南亞國家對大陸買家具有持久的吸引力。另透過居外網資料顯示，金邊是柬埔寨所有城市中，讓大陸買家詢盤數最多的城市，2018年的詢盤數較上年猛增超過550％，其中78％的大陸詢盤買家諮詢的價格在5萬至25萬美元之間，其中有88.7％是用於投資。
相較於東南亞市場的火熱，反觀大陸房地產買家對傳統房市投資市場熱情逐漸冷卻。 透過RealCapitalAnalytics資料顯示，去年第4季來自大陸的投資者淨賣出8.54億美元的美國商業地產，為有史以來首次連3季淨賣出，同年大陸投資者淨買入26.3億美元的美國房地產，也是6年來最低水準。
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