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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
「10年前、10年後，因為竹科，新竹房價漲了63％」新竹市和新竹縣竹北市10年來人口各增4萬和5.5萬人，竹市與竹北房價則從每坪約12.3萬與13.8萬元，緩步增加至每坪20.1萬，房價所得比約7.76到8.37倍。房仲業者分析，竹科近10年提供穩定的就業機會，是促進人口增長和房市榮景的主因之一。
根據內政部營建署發布2018年度第2季房價負擔能力指標來看，即使房價經歷一波上漲，不過新竹縣市的房價所得比在7.76至8.37倍，低於雙北與台中，房貸負擔率約為1/3左右，指標多在合宜的範圍內。
信義房屋內部統計資料顯示，新竹市2008年的人口約40.5萬人，10年時間增加至44.5萬人，平均房價則從2008年的每坪12.3萬元，增加至每坪20.1萬元，持續移入的人口對於房市形成有力的支撐。
「新竹高收入、高出生率也帶動房市上漲。」信義房屋新竹中央店主任蔡士揚表示，竹科近10年平均每年園區營業額都超過兆元，竹科人購屋願意多花錢，購買品質更好的房屋。竹北台大店主任彭厚誠表示，竹北將迎來第一間百貨公司，房市交易將帶動成長。
都更整合不容易，長春建國路口的都更案，耗時12年終於在今天開工了，建商老董李文造分享心路歷程，說都更案平均都要等上十年，實在很不容易，另外兒子主導的松山區都更案更是花了16年，從還沒結婚，整合到小孩子都生了。 拿起金鏟動土，連住戶都來看開工，這都更案終於動工了。
東森財經記者劉佩綺：「四周圍幾乎都是老房子，其實我腳底下踩的這塊空地，在過去也是老屋，不過可以看到其實這塊基地面積相當的大，有556坪，不過從整合到都更到蓋成新案，就花了12年的時間。」 位在長春建國路口精華地段，打出中坪數吸客，但一拖就拖了這麼久，連有房市鐵嘴之稱的建商老董李文造，也難敵繁瑣程序。
建設公司董事長李文造：「所有的建案都進入微利的時代，現在都更平均，起碼都要超過10年，因為它這個手續還要經過整合，還有每一個人的意見都不同。」 都更不易，還不只是個案，李文造兩個兒子也同樣碰上困難。
東森財經記者劉佩綺：「有種花還有種草，不過這裡其實不是一個公園，一塊1700坪的基地，其實是一個都更案，不過它耗費了16年才整合完成。」 中間這棵超過百年的榕樹，就見證了都更路程，從2002年喊出都更消息，歷經200多場以上公聽和審議會，終於在2018年完成了。
建設公司總經理李耀中：「現階段可能還是會比較困難，當然在行政流程，可以盡量再簡化一些，但我覺得整體來講，還是不太容易，現在都更就是沒辦法，一般流程就是要走那麼久。」政府喊出2019年要審議完100件都更案，300件危老案，要達標恐怕得要加把勁。
新北市中和區安平段危老重建案今天動土，2棟屋齡達67年的1層樓建築物，基地面積約118坪，將改建為11層樓、約41戶的大樓，預計明年8月完工。
都市更新處長張溫德表示，中和區安平段危老重建案位於捷運永安市場站附近的宜安路巷弄內，原建物1952年完工，房屋老舊，居住機能不符需求，因基地面積小於500平方公尺，無法適用都市更新條例最小申請面積規定。所有權人2018年向市府申請危老條例重建，至取得建築執照時間僅半年。
都更處表示，新北市危老重建核准案達30件，數量全國最多，已核准建築執照12件，另有8件動工拆除，其餘仍在審核階段。 都更處說，危老條例自2017年5月施行起，3年內申請重建計畫，可獲得10%容積獎勵。相關資訊及申請範本可上都更處官網首頁「危老重建計畫」宣導專區查詢。
高市府訴求振興經濟，期待觀光人潮帶動各大商圈復甦，住商機構依據內政部實價登錄資料，統計去年高雄市店面成交單價，每坪單價超過200萬有3筆、超過100萬者有2筆，單價最高在三民區建國三路中庸街一帶，每坪高達228.4萬，第二名在新興區新崛江商圈，成交單價每坪225.0萬，第四名也在新崛江商圈，成交單價每坪119.6萬，顯見投資人看好新崛江的潛力，至於第六名之後每坪成交單價都不到85萬，跟前五名差距頗大。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，去年由於是選舉年，選前高雄市的觀望氣氛濃厚，不動產買氣並不熱絡，不過高雄市建物及土地價格跟北部相比較低，商用不動產價值仍有期待空間，因此仍有投資人進入市場置產或預備自用，其中，新崛江商圈雖然在去年空置率提高，但也因此店面釋出的機會大，有議價的空間，此外，近年建商看準機能成熟區域的老屋重建，有些店面並不在黃金商圈地段，但投資人評估具有開發潛力而著手布局，也因此拉高了店面價格。
住商不動產高屏澎區協理林祺博表示，去年底大選後，高雄市的不動產詢問度大增，除了當地買方自用、置產外，外地的投資人也興致盎然，尤其市府以活絡商業活動為施政主軸，店面的詢問度大增，林祺博指出，備受矚目的區域仍以百貨、著名商圈為主，如北高巨蛋商圈，以及南高雄的新崛江商圈。
此外，三多商圈SOGO百貨、左營區大順路一帶，人潮匯集的效果較佳、商圈具知名度，買方的詢問度也較高。另一方面，市府話題也聚焦在愛河，因此沿線有商機潛力，值得一提的是，市府施政規劃拆除老舊高架橋，當地街廓將有新樣貌，故對高架橋周邊的不動產發展具有影響力。
看好高雄火車站商圈改造將現新活力，遠雄建設2年前即在緊鄰高雄火車站建國二路旁推動都更案，將整合1253坪基地，規劃1棟樓高26層飯店與1棟21層住宅大樓。
由於遠雄建設都更案基地緊鄰高雄願景館，具有高雄火車站商圈門面的象徵意義，同時為配合高雄市政府正積極推動的火車站商圈改造與71期重劃區建設計劃，經過多年整合10餘位地主，終於同意遠雄建設主導整合1253坪基地推動都市更新計畫，台鐵也打算推動火車站旁8千餘坪特商二基地都更案，成為火車站商圈發展新腹地。
為打造高雄為友善投資城市，都發局初步盤點50處約3,000公頃一二三級產業腹地，以及25處800公頃儲備中土地，其中亞灣最亮點，正對高雄展覽館的多功能經貿園區特貿三基地，預計於5月公告招商，權利金至少94億元。
都發局長林裕益表示，特貿三分為南北基地，約5.3公頃，為台電公司與市府共有，屬第三類經貿核心專用區，可供會展服務產業、商務貿易、金融服務、綜合娛樂、國際觀光飯店、精品百貨和住宅條件許可等使用，投資金額預計約265億元，為市府帶入36億收入，並創造4~5千就業機會；此外，因地上權存續期間由原先50年延至70年，預估將吸引更多企業投標。
林裕益說，都發局清查盤點出共約3,800公頃土地，提供農林漁牧、工業製造及觀光金融商服等產業發展使用，將成為市府招商引資小組爭取海內外產業投資的秘密武器；多功能經貿園區是高雄蛋黃區中的核心，目前區內可立即投資開發的土地面積達71公頃，另有159公頃土地正辦理重劃及區徵作業中。
都發局表示，市府資產活化，除了招商引資，並帶動多元觀光景點。高雄有深具文史意涵的鼓鹽及哈瑪星地區，有全台碩果僅存的軍旅建築「金馬賓館」、文化部最早完成的再造歷史現場「登山街60巷歷史場域」，以及保存歷史街區生活記憶的「登山35-哈瑪星再生基地」，都發局正積極活化再生，引領軍事觀光新風潮；去年11底開幕的「金馬賓館」，已蛻變為當代藝術中心，也將致力發展為拍賣中心，展現高雄更多面貌。
投資用地匱乏是百業「五缺」困境之首，高市都發局昨（20）日宣告，台電特貿三5.3公頃將在上半年公告招商，基地位於中鋼總部大樓、亞洲新灣區腹地，已吸引包括壽險等四家大型開發商注目，預計年底前可達成200億元以上投資目標，為今年市府最大投資標的。
高雄在地大型企業指出，台電特貿三基地條件不錯，尤其新市府將地上權年限從50年延長到70年，同時權利金由三期支付延長為九期，二大變革將其財務槓桿有效撐開，對投資企業而言相對有利，包括國內大型金控旗下壽險公司以及數家大型開發商都虎視眈眈。
高雄市工業會理事長孫更成昨天到市府經濟發展局拜會，他說新市長韓國瑜上任，觀光、餐飲、零售業獲得人潮加持，但工業界還沒有受惠於韓流熱潮，因此向經發局表達民間與市府共同拚經濟的意向。 孫更成說，台灣產業面臨土地、水、電、人才、勞動力等五缺問題，土地匱乏更是五缺之首，需要市府用更強的力道協助產業。
高市經發局長林裕益指出，為促進大投資，已盤點50處約3,000公頃一二三級產業腹地，以及25處800公頃儲備中土地，將由市長領軍成立「招商引資小組」媒合產業投資，讓高雄發展成為「南南合作」經濟體中，立足南海的「經貿首都」。
林裕益表示，期待農林漁牧、工業製造及觀光金融商服等產業，都可以在高雄找到合適的用地。尤其多功能經貿園區可立即開發土地達71公頃，另有159公頃土地正辦理重劃及區徵作業。 台電特貿三基地5.3公頃，預計上半年公告招商，引進企業商辦、觀光娛樂、綜合商場、住宅及會展產業，預定今年完成所有招商作業，吸引200億以上新投資。
2018下半年豪宅交易持續增溫，而在這些豪宅交易中，除了有不少知名企業主，還有「隱藏版富豪」橫掃北市豪宅。實價登錄近日揭露，去年堪稱豪宅銷售王的「西華富邦」，27樓戶再迎新住戶，經查為電器產品代理經銷公司東技企業家族。 實價登錄資料顯示，2018年10月，西華富邦27樓物件，以總價為3.02億元，單價為199.2萬元成交，其總坪數是188.97坪。謄本資料顯示，買方共有五人共同持有，推測為電器產品代理經銷公司東技企業張姓家族。
值得注意的是，東技家族持有的房產眾多，遍布台北市大直、仁愛圓環一帶，不乏知名豪宅，或是精華路段店面，包括瓏山林博物館一期、輕井澤、西華富邦、聖荷西二期、 仁愛大廈一樓店面等，可謂為「隱藏版富豪」。唯這些交易未獲東技企業家族證實。
從經濟部商業司查詢，東技公司是國內老牌電器代理商，超過30年，專門代理、經銷國際上知名機電商產品，產品包括配電盤、變壓器、轉換器、電表、開關等。公司資本額僅5,000萬元，官網上員工人數32人，但擁有，實力驚人。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，2018年西華富邦揭露交易共達14筆，該筆成交排第四名，但以該社區的坪價排名卻連全台前30名都排不上，主因近年豪宅買氣不若其預售時期，且豪宅競爭多，包括超豪宅、降價豪宅等瓜分市場，都讓價格難攀高峰。
不過，五人共同購屋的案例近年罕見，但房屋交易中夫妻共同持有的不乏其人。對此，中信房屋副理江龍名表示，以兩人共同持有為例，雙方各持分一半比例，任何一方不得強制出售，若有一方欲處分，僅可單獨出售所持有部分，且共同持有者有優先購買權。 此外，同樣購置「西華富邦」27樓的，尚有冠德建設馬家，且共計持有同樓層兩戶，實價登錄尚未揭露。
經濟日報提供
中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長、麗寶集團董事長吳寶田20日表示，麗寶集團在房地產事業的腳步會放慢一點，發展比較快的會在休閒事業，接下來最重要的投資是南投埔里健康生態園區「赤崁頂遊樂區」，預計至少要投入30億元。 吳寶田即將在23日進行不動產公會全聯會理事長交接，他陸續擔任台北市公會理事長到全國聯合會理事長前後長達11年，即將卸下重任的他心情很輕鬆，對於集團布局也有問必答。
吳寶田談到，集團的上海虹橋案是上海台商有史以來投資金額最大的項目，緊鄰上海高鐵虹橋站，預計6月試營運，現已招商達七～八成，其中不乏大陸獨家品牌進駐。 談到集團接下來的新計畫，吳寶田表示，埔里地上權50年的土地將開發為健康、養生、生態、親子遊樂園的「赤崁頂遊樂區」，占地達45公頃，自標租以來已12年，去年地目變更獲准現已動工，預計三年後完工第一期，包括飯店、健康養生園區，總計至少投資30億元。
此外，今年還有兩棟賽車主題飯店位於台中麗寶樂園旁，預計8月完工開幕，房間數分別有100房和130房。吳寶田表示，「未來台灣要做什麼？其實最重要的是觀光！」因此集團重心比較多著墨在觀光休閒產業。 吳寶田指出，未來住宅新案和飯店、休閒事業都會朝「全齡化」發展，從住宅、飯店到健康養生園區，所有家中成員都會被滿足。 至於今年房地產布局，他表示已把腳步全面放慢。
麗寶集團目前跨足房地產、連鎖飯店、休閒產業、購物中心、賽車場、生技、坐月子中心和產後護理之家等，至於高雄最新投資案已動工，近舊市府大樓，為商務飯店、產後護理之家及坐月子中心、青年旅館等複合式大樓。 吳寶田表示，目前集團投入飯店和休閒事業多是自有資金與自有房產，光福容大飯店15間就投資300億元，總計逾3,000家房間；未來幾年興建中飯店完工後，連鎖飯店家數將達20家，將是台灣最大的連鎖飯店集團，版圖遍布全台。
四 TOP
中國信託銀行是台灣最賺錢的銀行，發展策略動見觀瞻。中信銀行總經理陳佳文20日表示，未來五年將大幅提高海外分行（不含OBU）獲利貢獻占比；大陸部分，長期將透過併購或改制子行來提高ROE（股東權益報酬率）。
陳佳文說，中信在大陸已有四家分行，是否申設第五家，也許大陸的銀保監會，會要求業者選擇，例如是否先改制成子行；如果還可以設分行，將評估北京或大陸中西部的重要城市。
台資民營銀行目前在大陸有營業據點者有六家，僅中信銀、上海商銀未設子行；永豐、國泰世華、台北富邦、玉山，都已成立子行。 陳佳文說，中信的考慮是，先把分行做好，等分行的營利與客戶基盤達到一定程度，再考慮改制成子行。另外，大陸法規去年有很大的開放，准許外資可以持股內地的銀行超過50%以上。 他說：「如果透過併購可以買到控制50%以上的內地銀行，也許比設立子行，為更有效的模式。」
他表示，子行為大陸境內企業，存貸比(放款除以存款)、資金來源等，受到的監管強度較大，初期營運成本較高，「(台資銀行)設立子行的到現在來講，營運績效比較差一點」。 不過，金管會對台資銀行在大陸設立分行者，有所謂的「中國限額」規範。大陸分行的放款與投資金額，合計不得超過母行淨值的一倍，且是超過八成就開始檢視；採子行型態者，僅計入投資，槓桿倍數較大。
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