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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
國有財產法修法通過，增訂國有公用財產如有用途廢止、閒置、低度利用或不經濟使用等狀況，財政部得通知管理機關於限期內提出活化運用計畫，必要時可逕行核定變更為非公共財產，交國有財產署接管。財政部取得「尚方寶劍」，可依法收回閒置國有地活化運用。
財政部為利實務執行，函示認定原則。「用途廢止」是指：原定用途或事業目的消滅、原使用機關裁撤而無接替機關、未依預定計畫及規定用途或事業目的使用已逾1年、原定用途的時限屆滿或其他基於事實情況無繼續使用必要。
「閒置」是指空置未利用。「低度利用」是指地上建築改良物已逾耐用年限、未逾耐用年限而管理維護成本過高或建築容積率未達法定容積率之50%。「不經濟使用」，是指使用成本過高、面積過大等不合經濟效益的情形。
財政部國產署官員表示，目前已經鎖定31處閒置或低度使用的國有土地，為首波待「接管」的標的。官員指出，這31處國有地目前多屬國防部，如北市基隆路上、進捷運六張梨站的「國軍人才招募中心」與「基信營區」、北市西門町精華地段的「憲兵隊」等。
官員表示，將會同管理機關現地勘查後，請管理機關在限期內提出更好的活化運用計畫，否則就要依法接管。
台商尚未大量返鄉投資，但全省各地工業區價格炒翻天，經濟部工業局表示，政府將加強監控，若取得土地3年未完成使用就會依法被拍賣。與此同時，經濟部也研擬「都市型工業區更新立體化發展方案」擴大適用至非編定開發都市計畫工業區，以增加供給。其中，最積極爭取就是新北市，近期將報行政院核定，10月有機會上路。
受CRS新制上路全球查稅及中美貿易戰影響，台商將資金匯回台灣形成一股風潮，但台商未回，工業區土地價格卻先三級跳。經濟部除加強監控工業用地持有者有無落實投資，若沒有將公告為閒置土地逕行拍賣外，亦積極增加供給，因應台商回台投資土地需求。
工業局工業區組長陸信雄表示，2月已邀內政部及地方政府針對「都市型工業區更新立體化發展方案」擴大適用召開會議，預計3月底報行政院核定，院同意公告後，地方就有法源修改地方自治條例，可以受理非編定開發都市計畫工業區，提高容積率。
據了解，目前態度最積極就是新北市，至於台中市也樂觀其成，如果有需要會配合修改自治條例，但南部縣市多認為，目前土地還足夠，暫無計劃修改。
工業局分兩階段實施「都市型工業區更新立體化發展方案」，第一階段2018年3月底核定方案，符合容積獎勵項目可提升基準容積20％，另可透過繳交回饋金或捐贈產業空間方式，提升基準容積30％，兩者項目合併最高可提升50％容積的產業空間。目前已有30餘家廠商有意願投資申請，有4家已完成營運計劃書撰擬並送件審查，其中1家並於2018年12月28日經用地變更審查小組審查後原則通過。
隨著中美貿易戰台商回流，工業局正研擬第二階段計畫，也就是把「都市型工業區更新立體化發展方案」擴大適用至非編定開發都市計畫工業區，推動產業往技術密集與高附加價值轉型。
台北市豪宅價格一路飆高，一水之隔的新北市豪宅卻不見起色。實價登錄資料顯示，去年10月新北市新店區豪宅「寶徠花園」，以總價1.09億元、單價80.8萬元成交，成為去年新北市單價最高豪宅。不過，第二至五名豪宅單價都落在7字頭。
經濟日報提供
房仲業者表示，台北超豪宅單價直逼每坪300萬元大關，反觀新北豪宅交易價量仍不見起色，統計去年新北豪宅交易單價，除第一名是新店「寶徠花園」，站穩8字頭行情，第二到五名均是板橋豪宅，分別是「國家世紀館」「馥華雲頂」「東方富域」和「謙岳」，每坪單價則在70萬至73.2萬元。
最新實價登錄資料顯示，去年10月新店區「寶徠花園」一筆豪宅交易，頂樓28樓總面積約150坪，成交總價1.09億元、單價80.8萬元，是去年新北市單價最高豪宅。據謄本資料顯示，買方為僑外資的兆傑企業。
這筆交易最特別的是，交易備註欄寫著「其中土地總價為8,289.5萬元，建物總價為2,610萬元」，相當特殊。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，寶徠花園屋齡約六年，坪數規劃從26至82坪不等，平均交易單價約70萬元，而28樓戶因為是頂樓雙併大坪數，規格特殊，因此創下8字頭行情，不過交易註明八成金額是買土地，僅二成是建物，可能是因為法人購屋稅務考量，才特別註明。
會計師陳政廷指出，房地合一稅上路前土地免稅，而特別註明土地和建物價格，可讓2016年前取得的賣家作為土地所得免稅的效果增大，同時也有利於法人買家未來轉售時，降低房屋之營業稅額；至於所得稅在房地合一稅上路後，土地建物分開註記價格，對所得稅額較無明顯的影響。
亞灣3大地上權招商土地摘要 高雄都發局所有、位於亞灣核心區的 2.32公頃土地（紅線範圍），在招標地上權之後，消費者有機會以每坪18萬元到24萬元，即可入住亞灣核心區。圖／高雄都發局提供
在高雄市長韓國瑜活化資產開創財源的政策下，除了「台電特貿三」，高雄都發局將釋出亞灣區內另二筆土地，合計7.54公頃，進行招商；其中，「台銀商四」用地可望先行，並比照「台電特貿三」都更模式，可進行權利抵換，將部份地上權住宅變更為所有權住宅，藉此吸引潛在開發商進場。
高雄市政府都發局長林裕益指出，「台電特貿三」之後，位於光華路與中山路口的5.22公頃「台銀商四」土地、以及中華路與復興路附近的「集盒住四」土地，將是下一波招商的重頭戲。
據指出，該地總面積約5.68公頃，為了讓開發案單純化，「台銀商四」土地二大地主台銀和國產署，正在進行分割作業，未來，高雄都發局合作對象，只有台銀所有的91.86％土地、即5.22公頃，不包括國財署擁有的8.14％土地。
根據了解，高雄都發局與台銀的共同開發，目前正進行「都更先期規劃暨招商計劃」，通過都更委員會同意之後，即可在今年5月份開始招標合作團隊，選擇招商顧問，預定2020年上半年即可公告招商。
由於「台銀商四」土地位於都更範圍，容積率達630％，可以同時興建住宅與商業設施，因此，高雄都發局將採取「台電特貿三」模式，結合地上權和都更，給予開發商擁有部份比例的抵換，將地上權住宅轉換為所有權住宅，提高開發商投標的誘因。
至於目前有部份做為「Cubic集盒文創貨櫃屋」的「集盒住四」土地，面積約2.32公頃，則將緊接在後。據了解，由於該地不在都更範圍內，因此，採取單純地上權住宅的可能性最高。
都發局官員說，這塊「集盒住四」用地，最大的利基在於區位優勢，不只是IKEA和家樂福構成的商圈，週圍更環繞著中鋼總部、高雄展覽館、市立總圖、高雄軟體園區等，而且，交通便利，它距離捷運紅線獅甲站近，也與輕軌高軟園區站相去不遠。
近年凶宅交易熱絡，由於購入凶宅的買方多為投資客，看準的都是購買超低價住宅的未來獲利，包含以市價出租，或買低賣高轉手賺價差，兩者獲利皆有一定報酬率，可謂富貴險中求。
以指標的台北第一凶宅「錦新大樓」為例，實價登錄網站的出租資訊，租金單價皆1000元左右，較周圍同類型產品行情1500元低3成，以交易價格換算租金報酬率約4%。
避免踩雷 可上網查詢
但也並非所有凶宅都能順利求得高獲利的富貴，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，房仲業者對於發生非自然身故的住宅，多會保守處理，特別是品牌較大、商圈耕耘較深的房仲，為避免後續糾紛影響專業信譽，或惹上詐欺嫌疑，針對商圈內社區發生的非自然身故事件皆會加以詳述，包括發生位置、時間、原因等，甚至新聞剪報也會附在屋況說明書中。
陳炳臣補充，擔心買到凶宅的民眾，也可要求房仲「詳細調查」，且目前網路資訊發達，有不少查詢凶宅的網站彙整訊息，或可自行詢問鄰近住戶、管理員，避免買入後踩到地雷。
如有民眾近期購入台北市中山區屋齡40年、含有約定使用露台的老公寓，房仲帶看時僅單純介紹屋況及環境，事後卻被買家查出，7~8年前曾有人墜落於公用露台後身亡，認為房仲未告知重大屋況瑕疵，雖然該仲介認為該事故發生處為公共空間，該購買戶並非事發地點、不屬於凶宅，卻賣方仍被要求賠償解約。
事後發現 租客可拒租
台中市則有民眾5年前購入西屯區大樓產品，簽約前要求房仲詳加調查資料，房仲回覆該社區曾有人跳樓輕生，掉落在中庭身亡，且非發生在民眾要購買的那戶，雖未認定為凶宅，卻仍因該社區曾發生非自然死亡意外，因此談到不錯的價格，說明此類社區不啻為殺價的好理由。
由於法律僅規範持有房屋時若發生非自然死亡事件須告知，一旦轉手後就毋須揭露，成為專業投資客「洗凶宅」、遊走在道德邊界的灰色地帶，但陳炳辰提醒，民眾須多加留意這類屋主刻意隱瞞的情況，而目前屋主出租時須告知是否為凶宅，租客若事後發現，可提前終止租賃契約，且房東不得要求任何賠償。
擁有資產公告現值高達8,362億元的台鐵，將躍身為台灣最大資產股！尤其，台鐵局長張政源透露，於3月4日為台鐵資產開發中心揭牌，替龐大的台鐵閒置資產進行資產活化大規劃工程，預計3-5年內將業外營收佔運輸本業比例由現行24.67％，大幅拉高至50％以上，不僅展現強烈企圖心，更要讓台鐵擺脫連年虧損陰霾，變身為政府金雞母。
原任交通部政務次長的張政源，為搶救台鐵，屈就降調回鍋擔任台鐵局長，人事佈局跳脫官場慣例，但張政源毫不以為意，上任後除積極強化台鐵行的安全性維護外，更積極想擺脫每年鉅額虧損的窘境。
根據台鐵的規劃顯示，按照台鐵從103年至107年運輸本業營收估算為185億元～188億元間，一旦業外營收佔運輸本業比突破50％時，業外收入勢必要突破93億元以上，與107年的45.64億元相比，多出1倍，張政源能否完成他的「承諾」備受矚目。
第一把火，張政源就將貨運服務總所、餐旅服務總所、企劃處開發科三個單位，打破編制成立資產開發中心，並由貨運服務總所總經理顏文忠擔綱，擔任首任總經理，規劃及執行所有台鐵閒置資產的活化作業。張政源更不含糊的指示即將成立的資產開發中心，將閒置資產可以活化部分加速開發，其中預計列入109年公開招商的項目，包括：一、高雄自立路橋旁都市更新案：4月公開招商。二、台中國光客運都市更新案：年中公開閱覽。三、高雄鹽埕區都市更新案：6月公開招商。其實，更受各界矚目的，還包括台北車站E1、E2都市更新案、彰化扇型車庫促參建設營運案、台北市南港區玉成段都市更新案、台中烏日鋼樑廠土地開發案、台南鐵路地下站區開發案、新高雄車站旅館大樓招商等，由於商機龐大，引起台灣及國際大型營造、建設及餐旅集團的高度注意，雖然尚未開始公告招商，但廠商間的檯面下動作不斷，唯恐錯失先機。
張政源強調，99年發布國有非公用土地設定地上權要點；101年國產法第53條明定，1650平方公尺以上非公用土地禁止標售，將標售這條路阻絕，讓台鐵決定全心走都更、促參、設定地上權等方式開發台鐵閒置，台鐵應把握時機，將資產全面活化。張政源說，在103年時，台鐵運輸本業外收入占營收比僅14％、104年提高至15％、105年17％、106年19％、107年20％，但與日本高達80％相比，顯得小巫見大巫；不過，張政源卻更大膽地將目標，由107年的45.64億元，拉高至逼近百億元，成長幅度達104％，凸顯資產活化目標與近程將加速進行。
政府是最大的風險？日勝生10多年來最擅長的捷運聯開案，決定不玩了！購地策略、經營策略大轉向，近日砸下17.6億元買下桃園龜山的台灣美光晶圓科技2.54萬坪土地，要跨界發展循環經濟和再生能源發電事業。
日勝生董事長林榮顯將有驚人之舉，繼去年布局三芝銀髮社區和長照事業之後，看準高齡社會的商機，計劃轉型跨足「樂齡宅」市場，分別在新北三芝、中和、高雄開發3筆「樂齡宅」之後，日前甫以17.64億元，買下桃園龜山的台灣美光晶圓科技公司近2.54萬坪的工業區土地，地點就在桃園科技工業園區內，目標橫跨到循環經濟產業，購地策略也將逐漸降低住宅比重。
日勝生財務副總周惠玉證實，日勝生經營策略正在改變，並決定大手筆跨足循環經濟、廢棄物處理、及再生能源發電的領域。
周惠玉表示，日勝生董事長林榮顯多年來一直在規劃集團下一個永續的新事業，集團致力發展綠能環保，因此多年前已先標下桃園污水下水道BOT案，踏出綠能環保事業的第一步。
周惠玉表示，剛好台灣美光晶圓科技要脫手的桃園工業區土地，可以與集團的污水下水道BOT事業進行互補，也可進一步把經營事業的觸角延伸到循環經濟。再加上全台灣老舊焚化爐即將陸續退役，將來廢棄物處理將衍生相當可觀的潛在商機，因此，日勝生決定買下這塊地，藉此跨足到廢棄物處理、再生能源發電事業、循環經濟的事業領域。
據悉，目前台灣有26座焚化廠，其中24座營運中，當中有19座廠齡超過15年，多數垃圾焚化廠使用年限即將屆滿，此外，部分沒有焚化廠的縣市，則需要外縣市代為焚燒垃圾。隨著垃圾數量增多，垃圾代燒轉運費用也不斷攀升，環保署進行長遠規劃，2017年已提出「多元垃圾處理計畫」，尋求新的垃圾處理方案。
日勝生坦言，住宅市場已陷入紅海市場，成長動能已趨緩；反觀商用不動產、環保綠能產業，相對活躍，因此集團決定加碼在商用不動產、環保綠能、循環經濟等新事業，開拓新藍海市場。
因高鐵嘉義、台南車站產業專業區土地十年來廠商進場開發意願低落，交通部鐵道局決定改變招商模式，於嘉義站率先採用開發後移轉土地（標售）給廠商的方式進行招標，日前二度公告9.87公頃產專區土地，共分四個標案，預定4月29日截止投件。廠商得標後開發七年，且完成要求的開發規模，便可標購所開發的土地。
鐵道局官員指出，過去高鐵嘉義站以設定地上權方式，辦理產業專用區土地開發招商時，都沒有廠商前來投標，經詢問，當地業者直言，他們喜歡自己持有土地，不愛向政府租用，希望鐵道局以標售方式賣斷土地所有權，但因政府政策是商業區土地只租不賣，故造成高鐵嘉義站的商業區土地，十年來只能任其荒廢。
為活化土地資產，並刺激當地經濟，鐵道局更弦易轍，規劃出「先開發再標售」的新型態招商模式，亦即設定開發條件，有意開發的業者同意條件、且實際投資開發後，鐵道局才會將土地所有權移轉給開發廠商，此一策略經交通部和行政院同意，高鐵嘉義車站近10公頃的產專區土地，率先以新的方式對外招商。
鐵道局說，因應高鐵嘉義車站特定區周邊觀光及產業發展進駐所需，採取階段式標售辦理太頂珠段50、50-2地號產業專用區土地開發招商，共分四個標，第一標面積9.87公頃全街廓的開發，若廠商無法獨自完成全區開發，可以選擇切割土地後二至四標的開發標的，切割後第二標面積2.85公頃、第三標面積4.19公頃、第四標面積2.83公頃。
開發基地只要符合產專區的規劃精神及促進區域發展的業態（金融、工商中心，休閒購物中心、旅館、會展中心等），都可引進，但不可興建住宅和專作停車場之用。
據鐵道局公告指出，案得標基地的最小開發興建規模，個別開發單元第二標、第三標、第四標至少應達其法定容積50%之建築總樓地板面積；如第一標以全街廓為開發單元，則至少應達其法定容積之30%；並應於完成所有權移轉登記之翌日起，七年內取得前述最小開發興建規模之使用執照。
台肥（1722）將公開標售台北市南港的土地合作都更開發案，占地面積328坪，預計5日截標，由於位於「東區門戶」，需求看俏，愛山林建設（2540）董事會決議通過，將出手參與競標；另外，也一舉取得新北市板橋的危老合建案，估計未來總銷將達30億元。
台肥又有土地資產要公開標售了，其位於台北市南港區南港段一小段531地號土地合作都巿更新開發案，預計在3月5日截止投標，為編號R13-1開發案。
根據台肥R13-1案的更新事業計劃核定內容，全區更新後價值約8.4億元，可規劃興建地上13樓、地下3層樓的住宅大樓、約59戶，加上地下停車位42個，台肥平均共同負擔比例為37.22％。
愛山林建設總經理張境在表示，愛山林看好南港的住宅需求，已決定出手參與競標，希望在台北市的精華地段取得更多土地，作為日後開發住宅的料源。
另外，張境在也表示，危老案也是愛山林接下來會積極爭取的案源，為擴展營建開發業務，愛山林擬與廣泰基建設合作，共同投資新北市板橋區民族段734等19筆地號土地之合建開發案，土地面積約603.19坪；愛山林出資比率為70％，預計出資6億2,194萬元。
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