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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
解決台商回台工業地缺地問題，經濟部昨赴行政院報告「都市型工業區更新立體化」擴大適用方案，將從原僅限四十四個產創及科學園區工業區，擴大到乙種工業地等三○三個都市工業區，最高可提升到現有容積的一．五倍，預計新北市、桃園市等受益最多，地方政府更可自行依需求決定二十％容獎標準，增加吸引目標產業誘因。 行政院長蘇貞昌裁示同意，經濟部月底前將把方案正式提報行政院。
新北、桃園受益最多
台商回台缺地，以新北市、桃園市最缺。去年政府已實施「都市型工業區更新立體化」方案，經濟部所屬及科學園區等四十四個工業區更新可獲得容獎，放寬容積到法定一．二至一．五倍；現有三十一廠商擬申請、一家已通過。 因原方案僅限中央政府所經營園區，地方報編的都市工業區無法適用，造成「一國兩制」；經濟部昨向行政院報告擴大適用方案，將都市計畫工業區包括乙工等納入方案。
容積率最高可達360％
該擴大方案條件均適用原方案，即限定基準容積須在二四○％以下者，若符合條件可放寬到法定的一．二倍，再輔以現行容積移轉機制可提升到一．五倍，相當容積率最高可達三六○％。 較特別的是，其中二十％容獎標準由地方政府決定，各縣市可依需求、例如希望吸引設立總部等，自行審核標準；另捐贈產業空間或繳納回饋金者可增上限三十％，空間及回饋金也歸地方政府所有。
官員表示，擴大方案受惠地區達七倍多，包括新北市新莊、三重、三峽、五股，以及桃園桃科工、大潭、沙崙、華亞科、工四等，均在擴大適用範圍。 但都市計畫工業區土地，常有變身工業宅疑慮，尤以乙工為大宗。官員強調，若要適用獎勵須備案申請核准，中央主管園區由主管機關、地方園區由地方政府審查，審查時即要確保更新是作為工業用途。
使用五年內不得轉讓
此外，方案也規定申請人取得使用執照及完成獎勵項目前，不得將申請轉讓，完成使用後五年內未經中央或地方主管機關同意，也不得將容積增量建物產權轉讓予他人。 蘇揆昨也在會中表示，近日嘉聯益、華映公司大量資遣勞工，除相關單位應加強就業媒合，協助轉職外，他特別感謝返台投資的智邦公司願意大量聘僱這些被資遣勞工，共創多贏。
新北市推動主要幹道沿線都更，為增加地主意願，將修正《都市計畫施行細則》，只要2000平方公尺大面積都更，基地臨路20公尺到40公尺，最高可增加1.4倍基礎容積，若合乎危老都更還有1.4倍容積獎勵，以商業區440％容積率為例，加乘後每坪土地最高可蓋8.62坪，但也設公益回饋條件，預計下周送都委會審議。
路寬達20尺 提高基準容積
市長侯友宜重要政見都更三箭，其中主要幹道沿線都更，要從民眾最常接觸的交通路網周邊沿線做起，希望透過提高容積，讓民眾與實施者更願意參與都更。 新北市城鄉局預告將修正《都市計畫法新北市施行細則》，增訂沿主要幹道的路寬與建築基地達一定規模，就能提高基準容積比例，但訂有2年期限的落日條款。
城鄉局綜規科長陳柏君指出，更新事業地區、市府核准的危老建築或市府核准拆除重建的海砂屋，只要建築基地面臨路寬達20公尺，就能提高基準容積20％，臨路30公尺可提高30％，40公尺則可提高40％。 以板橋、永和等地區，原本基準容積300％的建築基地，可依照路寬度，變成360％、390％甚至是420％；商業區基準容積440％最多也可達616％，如果更新案本身也有海砂屋、危老等條件，能與獎勵相加成，最高可達862％。
訂回饋條件 須建公益設施
不過，建築基地也要有基本條件，包括建築基地規模必須達2000平方公尺（605坪）的完整街廓，商業區地上3層必須商業或公共服務使用。 條文也規定回饋辦法，依上述規定申請增加基準容積，必須提供10％樓地板面積供老人活動、公共托老、托育或社會住宅等公益性設施，享有獎勵同時也能回饋社會。
韓國瑜推捷運青年宅 橘線鳳山國中站旁
高雄市長韓國瑜選前打出北漂青年返鄉工作，要讓青年也在高雄市區買得起房舍，高雄市把早年的稅務新村清空後，推出公辦都更，由國城建設拔頭籌，取得申請，高雄巿府表示，這也是中、南部地區第一件成功由地方政府以權利變換方式，公開徵求實施者的公辦都市更新案。 位在捷運橘線鳳山國中站旁的高市首例公辦都更案，在鳳山區中山東路，近仁愛路，基地面積達2300坪，由成立37年高雄在地老牌建商國城建設取得資格，明天和高雄市簽約推動都更工程。
未來都市更新完成後，得標人可獲配61%的房地，地主（高雄市政府及國產署）可分回39%的房地，國城建設預定一到兩年都更完成後，投資30億元，興建三棟15層樓高的住宅，以兩到三房為主力產品類型，戶數規模約介於500到600戶之間，產品主攻年輕首購族，計畫2021年底動工，2024年底完工。
這裡原為高雄縣稅務新村，緊鄰捷運鳳山國中站二號出口，全部是為公有土地（市有61%，國有39%）。據了解，這塊土地，附近都是老舊社區，屬狹長型，開發不易，高雄市政府公告，一度流標，乏人問津。但國城建設集團第二代經營者看準鳳山區未來商機。 由於目前鎖定在捷運青年宅，預估總價控制在700到800萬元間，要讓年輕人都買得起房子，業者同時有感年輕家庭兼照顧孩子，很辛苦，決定在青年宅內設托兒所、幼稚園，讓年輕人安心上班，同時配合附近捷運站要送承購戶電動腳踏車，希望吸引北漂青年返鄉。
高雄韓市府積極開拓財源，也要節省開支！高雄市都發局長林裕益今天說，都市計畫劃定為公共設施保留地的私有地主，因遲遲等不到政府辦理徵收，其土地又被限制使用，感到權益受損，造成諸多民怨。為兼顧都市發展需要，及降低私有地主的權益損失，近期要啟動「公共設施保留地」專案通盤檢討作業。 依照都市計畫法劃定公共設施用地，部分因時空變遷，不如預期計畫需求，又因政府財政不佳，無法負擔龐大的私有土地徵收費用，致形成諸多「公共設施保留地」現象。
高雄市都發局長林裕益說，以高雄為例，都市計畫公共設施用地計有9811公頃，其中，屬於私有公共設施保留地，就占有1678公頃，如果要全部徵收，需斥資高達4767億元支出，以目前高雄市庫財政狀況，實在是無法負擔得起。 高雄都發局表示，這次公共設施保留地專案通盤檢討預定檢討解編18個都市計畫區250公頃公設保留地，可紓解市庫財政難以徵收民地的壓力，也能保障私地主的權益，估計可節省市庫土地徵收開支約700多億元，不僅符合都市發展之需，也能將不符實際需要的公保地，還地於民。
林裕益說，公共設施保留地的負面效應，是全國各縣市共通性的問題，處理棘手困難。通盤檢討過程，以不影響公保地周邊公共服務水準的前提下，如檢討確實沒有必要繼續維持保留，就予以解編，還地於民，作業過程雖然辛苦，但非常有意義，以後將會持續進行專案通盤檢討。 林裕益指出，未來除了道路、河道、綠帶等，涉及整體交通系統及建築線指定的公保地，經檢討還須要維持公共設施保留地，其餘，只要經目的事業主管機關評估，未來沒有使用需求的公保地，都將會逐步檢討解編。
都發局都市規劃科長唐一凡說，此次公保地專案通檢，係秉持對地主負擔最小的原則辦理，並將透過市地重劃、降低容積率、併鄰近分區變更、或恢復原分區等多元方式，進行通盤檢討公保地是否解編。 都發局科長唐一凡以大社都市計畫區的公園用地為例，原劃設公園用地面積3.5公頃，現已開闢1公頃多，還有2.5公頃經市府相關局處評估沒有繼續全面開闢的必要，後續將透過減額開發搭配市地重畫，私有地僅需負擔少部分公園及道路用地，即可變更為住宅區。在減輕地主負擔的同時，為市庫省下17億元支出（含土地徵收費16億元及工程費1億元）。
都發局強調，這次專案通盤檢討，首先針對大寮、仁武、岡山、茄萣、湖內及湖內大湖地區等6處都市計畫區，目前已完成公開展覽，其他12處也預定於今年內陸續完成。
嘉義縣長翁章梁為翻轉老窮人口外流困境，提出五大產業布局願景，招商攬才，為此，經濟發展處因應老人增加產生照護產業需求，計畫在新開發的馬稠後產業園區二期，規劃「長照產業園區」，吸引照護相關行業投資，帶動社工及醫療照護人員就業機會，創造銀髮經濟。
嘉義縣老人占總人口的19.2％，老化比率全國居冠，縣府配合中央長照2.0政策，計畫在各鄉鎮市設老人日托中心，另因應老人輔具照護及醫療設施等相關產業需求，計畫在馬稠後產業園區二期規劃長照產業園區，翁章梁表示，要加速落實政見中五項產業布局之一的長照產業。
縣府經濟發展處與區域創新生態推動辦公室日前在嘉義長庚醫院，舉辦區域創新科技政策座談會，邀請近40名產官學研專家與會，主要議題就是照護產業鏈與創新園區，以及區域創新產學聯盟推動與挑戰，包括衛福部長期照顧司、副縣長吳容輝、立委蔡易餘及嘉義長庚院長林志鴻等參加，達成長照產業園區規劃構想共識。
經發處長江振瑋說，嘉縣人口老化比例全國最高，適合推動成為全國長照示範區 ，長照園區預計規劃90公頃土地， 吸引分散各地照護產業進駐，園區成形後，不僅吸引業者投資，帶動社工及醫療照護人員就業，吸引旅外長者回鄉安養；馬稠後產業園區二期，由縣府與台糖共同開發343.78公頃，去年內政部區域計畫委員會審議同意，取得開發許可，目前辦理開發中，預計開發完成可釋出建廠用地201.52公頃，期盼吸引照護相關產業到嘉義縣投資。
台灣菸酒公司主辦之「花蓮酒廠西北側土地設定地上權案」第2次招商已於2019年1月11日截止投標，因無人投標，菸酒公司隨即宣布流標。經重新檢討招商條件後，於3月15日重新辦理公告招商，本次招商說明會將於3月28日(星期四)假台北文創大樓(台北市信義區菸廠路88號6樓)舉辦，投標截止日為4月29日上午9時50分，歡迎各界踴躍出席並參與投標。
本案基地位於花蓮市美崙地區之花蓮酒廠內，鄰近七星潭風景區，招商土地面積為59,955平方公尺(約18,136.39坪)，土地使用分區為產業用地(二)，可建築面積約為12,876平方公尺(約3,895坪)，總樓地板面積約為29,293平方公尺(約8,861坪)，換算建蔽率為21.47％、容積率為48.86％，可作為住宿及餐飲、其他教育服務業、創作及藝術表演業。
為推動台灣菸酒公司自有資產活化，期望藉由民間豐富多元的創意構想，將酒廠內閒置土地充分開發運用，並與周邊觀光資源串連，打造花蓮全新觀光景點，與當地共榮發展。 本次設定地上權存續期間為50年，可續約1次，最長年限為20年，權利金底價新台幣6,600萬元，可分2期繳納。土地租金以當期公告地價之5.5％計算。此外菸酒公司另無償提供本案基地東側約4,400坪土地，作為本案基地整體景觀及空間規劃使用；其他有關本案投標人資格及相關規範等詳細內容，請詳閱本案投標須知。
金管會統計，自2015年底合庫銀開辦以房養老逆向抵押貸款以來，截至今年2月底，核貸件數已達3186件、年增38%；核貸金額新台幣177億元，年增42%。其中女性申貸戶明顯多於男性；區域上以北北基1610件，占比逾5成最多。 因應我國高齡化社會需求，金管會鼓勵金融機構開發提供符合高齡者需求的金融商品及服務，以提供高齡者老年生活所需資金，增進其退休生活保障。合庫銀在2015年11月率先開辦商業型以房養老逆向抵押貸款，讓年長者得以將房產轉換成資金運用，至今已有13家銀行開辦。
截至2月底，合庫銀以房養老貸款共核貸1288件、76億元居冠，其次是土銀。以區域別區分，核貸件數仍以北北基的1610件最多，其次是中彰投458件。整體核貸件數中，男性申貸戶占比45.83%，女性占比54.17%，女性申貸戶明顯多於男性。 官員分析，北北基房屋價值較高，且較能接受以房養老觀念，因此願意申請以房養老貸款的人也比較多。可能是不動產多登記在妻子名下，也可能是因為女性比較能接受以房養老觀念，所以女性申貸戶較多。
金管會呼籲，申辦以房養老貸款要注意各家銀行申辦流程、貸款成數、利率、期限、借款人申辦門檻、相關費用及權利義務等。 銀行辦理以房養老，金管會也提醒要落實金融服務業公平待客原則及金融消費者保護法相關規定，於業務推展過程負有注意及忠實義務，並遵守廣告招攬真實、訂約公平誠信及商品適合度等原則，向借款人充分說明契約重要內容及揭露相關風險，以促進銀行業務健全發展，及保護消費者權益。
去年大舉售地的遠雄建設，今年反手積極購地，繼年初一口氣搶下南港、龜山、台南三塊合建土地後，昨（14）日再度出手，砸下21.55億買下高雄陳家南和興產的三民區科工館對面2,155坪土地，每坪價格破100萬元，刷新區域天價。
這塊地原址為愛買高雄店，在高雄科工館賞景第一排，距長谷世貿50層大樓約300公尺。遠雄建設協理程澤昕表示，遠雄看好這塊地的潛力，未來將開發為高級住宅大樓，樓高23樓，估計總銷金額上看55億，希望明年上半年可以取得建照並推出。市場人士估計，遠雄每坪取得成本達百萬元，未來推案開價會超過3字頭，挑戰區域新高。
據了解，南和興產為高雄重量級大地主，且都是精華地段，近兩年積極活化資產、陸續賣了不少土地，此次遠雄買的地位於北高雄後驛，以附近住四土地來說行情約每坪6、70萬元，遠雄以每坪100萬購入，周遭土地價值可望水漲船高。
韓流帶動企業投資高雄熱潮，海霸王集團繼斥資80億在高雄前鎮漁港打造全台最大複合型冷凍物流園區後，昨（14）日上午再以54.4億元標下高雄地院法拍85大樓與君鴻五星級酒店。為與韓國瑜市長一起為高雄拚經濟，海霸王持續加碼投資高雄，目前投資金額已超過130億元。
海霸王集團總裁莊榮德表示，海霸王1972年自高雄發跡、成長，一切都是拜高雄之賜。莊榮德指出，自己跟海霸王集團董事長莊自立與韓國瑜會面時，被韓國瑜一席為高雄打拚的承諾「感動到流淚」，為此，海霸王集團決定加碼再加碼投資，回饋高雄這片土地。 海霸王集團總裁莊榮德與董事長莊立自是10天前經連勝文安排與韓國瑜見面，10天後莊榮德即在今天以54.4億標下高雄85大樓，展現對韓國瑜與高雄承諾。
高雄地院法拍高雄85大樓34～35樓與37～85樓，海霸王集團是以轉投資公司「凱德唐」出面參與競標，而凱德唐董事長莊自立也是海霸王集團第二代經營者，在海霸王集團也是董事長。 海霸王集團過去以精準眼光獵地置產，在全台都有資產，此次凱德唐是以較三拍底標54億4,025萬元多出1萬元的54億4,026萬元標下85大樓，以樓地板32,000坪計算，凱德唐約以每坪17萬元標得，約為市價行情的1/3。
海霸王標下高雄85大樓的樓層，目前仍由君鴻國際酒店使用中，目前592間房間，以及宴會廳與各式餐廳，酒吧、健身房、游泳池與觀景樓層。莊自立表示，海霸王旗下本有飯店事業與各種餐飲品牌，如今取得85大樓標案後，等同集團在高雄多了一家五星飯店，總房間數突破3,000間。莊自立對本報透露，為創造更多商機並迎合餐旅市場發展潮流，初步規畫參考台北信義區微風南山模式，帶入更多新穎餐飲品牌與業態進入85大樓，使資產更加活化並創造更多就業機會。
除了海霸王莊自立，許多集團家大業大，挾持龐大土地資產，跨足旅館創業，也是有聲有色。
挾龐大土地創品牌
蔡家國泰、富邦2大集團橫跨不同產業領域，挾著龐大土地資產，從房東蛻變成房客做起觀光飯店事業，從自有品牌引進國際知名飯店合作，國泰集團除蔡宏圖外，長子蔡宗翰、次子蔡宗憲兄弟皆扮演重要角色；富邦集團仍以蔡明忠、蔡明興為決策要角。 國泰集團藉由國泰建設投資旅館業，旗下有兩大品牌慕軒及COZZI，2013年7月首度成立「Hotel COZZI和逸」、2014年成立「台北慕軒」、2018年更和萬豪國際集團合作，打造台北國泰萬怡酒店，2020年第1季和日本八景島水族館共同打造的以Blue City為主題的和逸飯店—桃園青埔館將正式開幕，屆時將串聯起全台旅遊市場。
據了解，蔡宗翰雖然任職銀行副董，但也身兼國壽董事，對於國壽在不動產開發也提出許多創新想法。今年3月11日台北國泰萬怡酒店開幕，蔡宗翰、蔡宗憲兄弟同時出席，象徵集團關係企業世代交替已拉開序幕。 而富邦集團跨足飯店業的腳步及發展模式，似乎跟老大哥國泰集團差不多，兩大飯店集團都先發展自創品牌，之後計劃中的頂級飯店則將引進國際知名飯店品牌合作。
由富邦金控創投（富邦金創）及富邦建設投資成立「富邦旅管」，2016年起正式推出自創品牌Folio Hotel，旗下第1家旅館Folio大安館在當年度上半年正式開幕，當時並喊出未來5年再開出5間飯店的目標。 富邦旅管在去年底宣布與國際知名連鎖飯店品牌Rosewood瑰麗酒店簽訂飯店管理營運合約，雙方將合作打造頂級奢華的「台北瑰麗」飯店，預計於2024年開幕。
為改善公股金控旗下子公司「長不大」的問題，財政部日前召集公股行庫董總會商，希望能整合公股資源，根據各家行庫的強項，負責不同的平台，並進行資源共享，其中，合庫金控旗下的資產管理公司，便擔任公股「都更」業務平台的主導者，近期主要公股行庫就會一同會商，進行都更的資源分享與業務合作。
合庫金控董事長雷仲達昨（14）日指出，公股業務聯合推動小組裡，每家行庫負責不同的平台，除合庫銀主導都更業務外，其他銀行也會根據自己的強項，主導不同的業務項目。 雷仲達表示，合庫銀行獲利占合庫金控的九成以上，金控其他子公司「長不大」的問題，其他公股金控也一樣，財政部注意到這個問題，認為如果公股旗下的子公司整併有困難，至少業務上可以多加合作。
以合庫而言，透過金控旗下的資產管理公司，組成都更聯合推動小組，「有點像打群架的概念，合庫有案源、華南也有案源，且都更案通常規模很大，一家銀行做不了，未來還可以讓民營都更公司一起進來做」，雷仲達說。 財部要公股銀業務串連，分享資源把餅做大，據了解，除合庫銀負責都更平台外，臺灣銀行負責海外市場聯貸案及跨國策略聯盟。
行政院會昨（14）日報告「歡迎台商回台投資方案」初步成果，經濟部次長曾文生表示，截至4月，仍有13家廠商在等待審議中，預估投資金額逾300億元，創造就業1,300人以上。此外，還有30多家廠商正在評估中。 經濟部投資處長張銘斌指出，待審13家廠商及評估中的30多家廠商中，主要產業類別包含資通訊設備，如生產伺服器、手機的電子零組件產業為主，其次為金屬機電設備產業，包含汽車與自行車零組件生產加工，最後則是工具機產業。
經濟日報／提供
張銘斌表示，除已通過審查的14家廠商，下一波還有筆電代工廠表示在觀望貿易戰發展，評估要回台。此外，由於歐美市場對於電動自行車的需求增加，相關產業的廠商也在評估回台投資。 據悉，筆電代工廠回台設廠，目前以廣達規模最大，已砸下近43億元在林口買廠房，生產高階、高單價的產品。仁寶平鎮廠若美中關稅談判破裂，也計劃人力要增至3,000人。英業達則考量不規則形的產品，需要大量人力，可能在台灣及馬來西亞生產。
行政院長蘇貞昌聽取經濟部「吸引台商回台投資成果」報告後，指示各部會務必善加掌握此次難得契機，全力協助有意願回台投資的台商解決設廠所面臨的各項問題。對此，曾文生表示，針對4月底前送審的13家廠商，經濟部都已明確掌握其土地需求。 針對根留台灣的廠商，蘇揆指示也應給予獎勵，並請經濟部儘速提出相關方案。
經濟部昨日指出，「歡迎台商回台投資方案」最讓廠商有感的三件事，分別為融資具誘因、外勞預核制度幫助生產，及單一窗口客製化 。 經濟部說明，包含國發基金提供1.5%補貼優惠貸款，切合轉移基地資金需求；外勞預核制讓廠商可同時進行本勞及外勞聘僱作業；經濟部專人專案提供客製化及土地協尋服務，讓廠商申請遞件可在十天內完成。
和碩財務長林秋炭昨（14）日表示，今年資本支出約2至2.5億美元，較過去約3億美元減少，保守看待2019年後市，但海外產能規劃持續進行，1月在東南亞的產能已順利開出，下半年還會增加東南亞的產能，也規劃在印度設廠。
和碩昨天董事會也通過發行無擔保普通公司債，額度在150億元以內，以償還借款及充實營運資金。 他表示，為分散風險、分攤中國大陸人力缺乏及工資上漲的影響，轉向海外其他地區設廠，上半年產能已開出，下半年會再增加，東南亞並沒有一定要生產什麼產品，適當產品放在適當的地方，主要是配合當地供應鏈。
目前在東南亞生產的產品，以受到美中貿易戰影響的產品為優先。 至於和碩投資立訊，他說，只有投資新台幣25億多元，占股權比重約0.79%，沒有影響力，主要是運用閒置資金，純財務投資，外界不用想太多。
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