歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
房產新聞
產業新聞
都更轉危老將成趨勢,據內政部最新資料顯示,去年至今年2月底為止,全台共有176件危老申請件數,核定件數達90件,核定比率超過一半;建商看好危老獎勵明確、審核快,估將成為衝刺老舊房屋改建新趨勢。 2017年通過危老條例,成為建商在都更卡關後的快速直達車,據內政部營建署最新統計,去年截至今年2月底為止,全台申請危老重建計畫的核定比率51.1%,看得出政府欲透過危老政策加速解決國內房屋老舊問題。
經濟日報提供
長虹建設董事長李文造分析,危老政策最大困難是怎麼樣達到所有權人100%同意,不過好處是不用走都更繁瑣的程序,且獎勵明確、最高獎勵法定容積30%,如果三年內申請還有時程獎勵10%,總計確定的容積獎勵就有40%,且重建計畫報核,主管機關在60日內審查完畢,不僅程序簡便、審核快,獎勵明確,接下來建商都會走危老重建的途徑。
據該份資料顯示,以區域來看,危老申請件數最多是台北市、台中市,均達47件,但北市審核通過僅九件,相較於整體平均值逾五成,核定比率偏低、僅19.1%。反觀台中市,核定件數達20件、比率超過40%。 新北市部分,雖然危老申請件數為全台第二、達41件,不過審核效率高,共核定30件,核定比率高達73.1%。擁有全台第一件危老審核通過案「森森富祥」的高雄市,去年至2月申請數為八件,共通過六件,核定比率也有75%;台南市雖僅有十件申請,不過核定數達九件,核定比率高達九成,為五大都會區效率最高。
租賃專法自去年6月三讀通過後,九個月來從事包租代管等租賃業務的業者,申請家數快速成長,迄今全台已有567家業者申請許可、141家領證准予登記,其中,桃園在許可及登記領證家數,均居全台各縣市之冠;租賃住宅服務公會全聯會預計4月成立,政府全力推動扶植的新興產業,將進入管理化、法制化的新里程碑。
租賃專法給予業者二年緩衝期,即在2020年6月業者將比照仲介、代銷「業必歸會」精神全面法制化,不少房仲、物業管理及保全業者投入包租代管業務下,申請家數快速成長。根據桃園市地政局統計,桃園市租賃住宅服務業許可家數125家、准予登記領證家數38家,均為全台最高。
每家合法公司依法需均配置一位通過訓練及測驗的租賃管理人員,近期不少公會開課報名均爆滿,不少經營者及從業人員在房市景氣偏保守,對投入新產業意願濃厚,以北部最大的租賃管理兆基集團來說,去年6月進入桃園市場,目前即有近300戶的代管、包租規模。
桃園市租賃住宅公會理事長劉貞君表示,包租代管業主要投入者九成為房仲業轉型或跨足,另一成則為保全及物管業者,產業擴展普遍面臨房東不願繳稅、支付服務費的抗性,不過人口快速成長、學區及工業區密度高,加上租金較雙北低,桃園、台中等地成長空間極大。
政府推動8年20萬戶社會住宅政策,除了直接興建的12萬戶外,8萬戶包租代管的動向甚受關注。內政部次長花敬群指出,加入社會住宅包租代管者,除了年租金之外,還有可獲得各種輔助費用;同時,為加速全台各地的危老房屋整建速度,內政部營建署將補助各地主管機關,委外成立危老整建輔導團。
加入社會住宅包租代管的好處,花敬群舉例說,若是每個月租金2萬元的房子,1年租金收入為24萬元,但是所得稅、房屋稅、地價稅等,要繳4萬0,058元,實際收入只有19萬9,942元。 但加入社會住宅包租代管後,扣除包租代管業者服務費後,年租金收入是21萬6,000元,看似減少,卻因有各種租金可減免約1萬2,814元,而且還可獲得各種輔助費用5萬2,600元,加加減減後,總計可收入25萬5,786元,比自己出租還要划算。
●包租代管欠租比例低
花敬群表示,社會上對於出租給弱勢族群可能有疑慮,擔心收不到租金、房屋被破壞等問題,但是以過去一年多實行的經驗來看,能夠參與社會住宅包租代管的弱勢族群,可以領到租金折扣,因此非常珍惜這個租屋機會。社會住宅包租代管的欠租比例,是出租給一般民眾的一半。
●設立危老整建輔導團
至於委外成立的危老整建輔導團,花敬群表示,是透過地方政府來協助上課教學,進行教育訓練,讓更多人才可以參與危老整建工作,並宣導正確觀念。為此,凡協助推動及整合提案,申請重建計畫,1年辦理10場以上整合說明會者,補助20萬元。整合提案申請者,協助總戶數8戶以上合法建築物提案申請者,輔助5萬元;未滿8戶者,補助金額予以酌減。
重建講習和人才培訓計畫,每一年輔助費用上限150萬元,交通條件特殊的直轄市、縣(市)主管機關,經內政部同意者,補助經費可不受上限150萬元的限制。另外,重建潛力地區資料庫建置,輔助費用上限100萬元。
基隆港軍港西遷談了20多年,去年4月先期工程動土,近期負責代遷代建的基隆港務分公司證實,軍港遷建第1標主體營舍工程已完成招標,預定4月擇日動工,完工後在西11碼頭將有辦公大樓、生活大樓等7棟建築物,供軍方使用。
基隆市長林右昌上任後推動微笑港灣計畫,要將基隆港區內的軍事基地遷到更重要的戰略位置,同時將市區空間釋出,讓基隆市增加新的發展機會,基隆港軍港西遷計畫去年4月3日由總統蔡英文主持動土儀式,被視為是前年中央宣布打造81億元的基隆輕軌後,再送給基隆的第2個大禮。
蔡總統上月中出席基隆港區新春團拜時表示,過去3年來因林右昌和立委蔡適應支持奔走,軍港西遷順利進行,甚至還稍微超過原先進度,預定3年後就可進行實體搬遷。負責代遷代建的基隆港務分公司證實,軍港遷建第1標主體營舍工程已完成招標,4月會擇日動工。
蔡適應說,軍港遷建第1標主體營舍工程,要在西11碼頭興建辦公大樓,生活大樓,大門,衛哨,會客室共7棟建築物,供軍方使用,占地1.08公頃,費用6.8億元,工期790個日曆天。而在東6碼頭的港警總隊大樓,未來也要搬遷,目前還在規畫階段,評估適合搬遷位址中。
蔡適應指出,軍港搬遷是一大工程,原本他希望首任立委任內可看到主體建物完工,定期召集港公司,國防部和交通部開會,緊盯工程進度,但工程經費在他上任第2年才編列,要花5年才能完成,到他明年卸任時,營舍興建應可達七八成。
新北市三重地政事務所為增進地價基準地與都市更新權利變換查估理論及實務之認識,訂於2019年3月22日(星期五)下午2時到5時於三重區行政大樓9樓會議室舉辦「基準地與都市更新權利變換查估理論及實務」專題講座,歡迎有興趣的民眾踴躍報名參加。
新北市三重地政事務所林圭宏主任表示,都市更新是針對建築物老舊失修有安全疑慮,進行全面或部分性重新興建或整修的工程,而建商與地主則須透過土地建物權利價值分算轉換,確立彼此財產價值總額,但相信多數民眾對都市更新權利變換查估執行仍有許多疑問,因此,該所特別邀請歐亞不動產估價師聯合事務所黃昭諺估價師擔任講師,透過實際案例分析各類型問題,說明更新前後權利變換注意事項。另外更介紹基準地查估實務注意事項並探討現行基準地查估模式,帶領大家領略基準地及都市更新權利變換查估之專業知識。
黃昭諺估價師擁有豐富的不動產估價資歷,參與過政府基準地查估、合建開發、銀行購置及處分不動產估價等各類型的不動產估價案,對不動產價格實務查估有豐富實務操作經驗,歡迎有興趣的民眾報名參加講座,相信能對不動產價格查估有多一層認識。
房市傳統329檔期進逼,全台冒出7大百億建案,其中,台中市、高雄市各有2案,天龍國台北市卻僅有1百億大案應戰。網路平台業者統計,全台估計329檔期推案量將破5000億元,較去年同期成長4成。而台中市挾帶豪宅案進場勢力,檔期推案量較去年大增約6成,擊退台北市;桃園市總推案量年增逾1倍,爆發力位居全台7主要都會區之冠。
數字科技(5287)旗下《591新建案》統計六都及新竹等都會區,329檔期推案表現,總計今年推案量將破5千億元,相比去年同期,成長超過4成。分就各區域來看,新北市推案量位居全台之冠,約1518億餘元,而台中市檔期總銷金額估達936億元居次,擊退台北市、桃園市。桃園市今年檔期推案量約907億元,較去年同期的434億元,成長約1.09倍,年增差距最大。
《591新建案》總編輯李忠哲分析:「去年桃園市多數建案都以去化餘屋,為主要目標,而今年推案件數成長最多區塊,則落在龜山A7重劃區一帶,包括竹城、遠雄、新潤及富宇等一線建商,均有推案。」
以百億大案推出密集度,也可嗅出業者對市場的信心度,李忠哲表示,全台共計7百億大案登場,台中市、高雄市各有2案,前者以興富發烏日案,案量達170億元最大;後者則以國城建設前鎮區復興中華案,案量達160億元最大。而台北市百億大案僅有信義區「冠德信義」,總銷約200億元;新北市僅有汐止區甲山林所推出的「美麗山林」,總銷約100億元。
台中今年檔期推案量,比去年成長超過6成,其中又以市區指標豪宅案,最受矚目,如勤美建設的草悟道開發案,除規劃洲際酒店進駐外,也將有豪宅「勤美之森」,規劃換屋型產品;另外,興富發建設去年才以40億元購入高鐵烏日站區超過7千坪土地,今年馬上就推新案,總銷約170億元,將規劃住商混合產品。
台中三大工業園區-中科園區、台中工業區及台中精密機械園區,總計帶動約10萬的就業人口,三大工業園區周邊的購屋需求與買氣熱度不減。據實價登錄統計資料發現,2018年台中三大工業園區周邊的房市交易量,雖以中科園區的交易量最大,但成長幅度最高的卻是台中精密機械園區,建商看好台中精密機械園區的發展潛力,預估2019年逾百億預售案進場搶客。
有巢氏房屋研展中心資深研究員陳金萍表示,位於南屯區的台中精密機械園區已開發二期,第三期開發計畫正緊鑼密鼓進行中,「股王」大立光將進駐投資設廠,房市交易量成長可期。 她強調,台中精密機械園區鄰近台中交流道及74號快速道路,由於開發較晚,生活機能主要靠嶺東科大商圈,因此,嶺東商圈成當地購屋及換屋的首選;主要客群來自精密園區的工程師,多為30歲至40歲的首購族,以900至1,000萬的三房為主力產品。
正因為看好台中精密機械園區的發展潛力,建商近幾年爭相插旗嶺東商圈周邊推案,預估2019年就有豐邑、力麒、麗寶、國聚等建商規畫推案,預估推案量逾百億元!其中,首度進軍台中房市的力麒建設「建功段案」,基地面積達2,905坪,產品規劃28至53坪,總戶數608戶,總銷約57億元。 台中三大工業園區橫跨大雅區、西屯區及南屯區三個行政區,在周邊商圈支援下,滿足大部分的生活需求;此外,三大工業園區皆鄰近國道1號及74號快速道路,交通便利,成為台中房市的交易熱區。
台慶不動產台中水湳經貿加盟店東林威志表示,中科園區周邊購屋族群,以桃園、新竹各大廠外派工程師為主力,年齡層約35至45歲,交易熱區為世貿商圈西屯路、水湳經貿園區及大雅商圈中清路,且偏好屋齡10年內、擁有管理及公設的電梯大樓,總價在1,000萬至1,200萬元,平均單價20至25萬元。
永慶不動產中科101加盟店東洪相有表示,台中工業區位於西屯區,周邊有東海、世貿、中科等商圈,與中科園區重疊性高;此外,在台中工業區就業的民眾偏好於工業區附近、且發展成熟的商圈購屋,因此,東海商圈及世貿商圈成為房市熱點。其中,二至三房、屋齡15至25年間的華廈及電梯大樓最受青睞,總價在550至850萬元之間,平均單價約在14至18萬元。
上市營建股「股王」和「EPS獲利王」長虹建設(5534),繼賺進第五個股本之後,仍積極獵地,未來六年手握至少800億元案源,營收獲利成長動能威猛。2019年將突破北台灣的戰線,首度揮軍中台灣推案,在台中、彰化,推出二筆住宅案,總銷近40億元,自2021年開始加入貢獻行列。
長虹董事長李文造日前在主持台北市中山區與宏盛(2534)合作的豪宅大案「帝璽」動工典禮時,曾談到「未來建築業推出的建案,開始進入『微利』時代,就連豪宅都要強調CP值!」他觀察到房市的轉變,長虹購地、推案策略,也跟著微調,今年長虹將首度「插旗」中台灣推案賣房。
長虹財務長陳茂慶表示,今年長虹準備推出的新案,包括彰化總銷3.6億元的「長虹大鎮」、台中市總銷35億元「長虹天擎」,及台北市文山區8億元「政大首席」、新北市新店央北重劃區30億元的新案。上述四大新案,總銷約近80億元。
文山區「政大首席」基地642.92坪,正請照中,預計2020年完工。另外,新店央北案則是長虹首度插旗央北重劃區的指標案,基地1,543.4坪,預計2021年完工。
長虹去年營收衝上121.83億元,首度躋身「營收百億俱樂部」之列。展望未來,陳茂慶直言,目前長虹未來五~六年至少握有7~800億元的案量在手,長虹的政策,是希望每一年可以平均完工入帳,提供長期穩定的高水準營收和獲利表現,因此業績能見度很清晰。
根據交通部觀光局統計,2018年我國觀光旅館營業收入592億元,年增0.6%,住客人數達1,218萬人次,年增0.7%;若以住客人數類別來看,個別旅遊的散客逐年增加,占比已經升至66.7%,達812萬人次。
根據統計,去年底我國觀光旅館共計128家,其中國際觀光旅館為80家,占逾六成。 去年觀光旅館營業收入592億元,較2017年增加0.6%,其中客房收入255億元,年減0.6%;餐飲收入269億元,年增1.7%,其他收入則增 0.9%。
另一方面,去年住客人數為1,218萬人次,年增 0.7%。其中本國籍550萬人次,年增1.1%,外國籍旅客則微幅增加0.3%。
外國籍旅客中,大陸及港澳和日本籍分居前二位,占比各約為16%,分別較2017年減少1.8%和4.9%,其他亞洲地區、北美和歐洲籍則分別增 4.7%、13.1%和6.1%。
若就住客人數類別來看,近來個別旅遊的散客有逐年增加趨勢,從2013年的613萬人次、占比54.8%,去年已經升至812萬人次、占66.7%。
金管會拍板保險業申請首次公開發行(IPO)標準,包括不動產投資比重不得高於百分之十、淨值占資產比率不能低於百分之五點五及同業平均等四大門檻,在業者反映下,淨值比等標準已比原本規畫放寬;南山人壽可望成為新規定適用首例。
金管會去年八月提出保險業申請上市櫃及興櫃標準規畫案後,被業者批評IPO條件太嚴苛,可能沒有業者符合;金管會主委顧立雄指示微調後,全案在十四日拍板並發文,即日起生效。
目前非金控下的本國壽險業,尚未上市櫃的有南山、全球、遠雄及宏泰等壽險公司,其中南山人壽去年六月已送件申請興櫃,金管會將依新規定重新檢視。此外,遠雄已掛興櫃,未來若要上市櫃,也必須符合金管會訂定的IPO標準。
此外,四大門檻規定不動產投資比重不得超過百分之十,被認為可能卡住投資不動產較多的遠雄及宏泰人壽。不過,據了解,目前超過百分之十的只有一家,且未超過很多,因此金管會決定維持投資不動產比重標準。
保險業申請IPO標準的四大門檻為,第一,遵法性指標,最近三年未受主管機關重大處分或遭罰鍰一百萬元以上。
第二,其他指標,不得有不動產投資比重高於百分之十、淨值對資產(不含投資型保險)比率低於同業或百分之五點五等情況。
原本規畫案的淨值占資產比,上市櫃不得低於百分之七、興櫃不得低於百分之六點五。金管會是以去年初IFRS 9 開帳時影響數估算訂定,業者認為,IFRS 9上路時,壽險業淨值增加近一八○○億元,是史上最高平均值,不應以最高值來要求。金管會參採業者意見,放寬為不得低於同業平均,並訂定樓地板百分之五點五,也就是不僅要比同業高,而且還不能低於百分之五點五。
至於不動產投資比重百分之十,業者認為,保險法規定不動產投資上限百分之卅,此舉明顯針對有建商背景的保險業,其他已上市櫃者卻不受此規範,並不公平。但金管會檢討後認為這不構成障礙,因目前只有一家超過百分之十,且要調整並不難。
第三,獲利能力。扣除賣未到期債券、不動產獲利等之後,符合證交所或櫃買獲利標準。官員說,這主要是為避免壽險業衝獲利,而且申請前十年賣未到期債券者,須分年認列獲利,例如賣債賺了一百億元,分十年每年只能認列十億元等,且「調整後近五年稅前淨利正數」。
原規畫案不僅要求調整後近五年要正數,還要「高於或等於調整前淨利」,業者批條件太嚴,最後金管會拿掉「高於或等於調整前淨利」。
第四,清償能力。扣除賣未到期債券、不動產獲利等之後,保險業資本適足率(RBC),上市櫃不得低於百分之二五○,興櫃不得低於百分之二○○。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。