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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
雖房市露出回溫曙光，不過全台六都仍有逾9.2萬戶的待售房屋滯銷超過一年，滯銷屋多具「大」、「新」二特色，40坪以上的大坪數房屋占63％，屋齡五年內的新成屋占33％。其中，台中西屯與桃園中壢各有3,000多戶房屋滯銷一年以上。
根據屋比房屋比價平台調查，六都待售房屋中，有將近三分之一待售超過一年，總量高達9萬2,682間，其中新北市及台中市滯銷超過一年以上的住宅都超過2萬間，又以台中市新屋占比達45％、中大坪數占比達72％最高。
若以滯銷房屋最多的前十個行政區來看，台中市就有西屯、北屯、南屯及北區四區入榜，新北市也有淡水、林口、汐止及三重四區，此外，桃園市的桃園區、中壢區亦高居二、三名，多為推案供給量大的餘屋重鎮。
屋比房屋比價創辦人葉國華表示，以往房市熱絡時，炒作中大坪數住宅，只要有個3～5％漲幅，就可以獲利數百、上千萬，讓不少人投資客趨之若鶩，不過近年大坪數供給過剩、屋主轉售不易，中大坪數住宅變成燙手山芋，此外近年地方市政府提高新屋的房屋稅基，持有成本提高，使大坪數、新屋的買氣急縮滯銷。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，近年台灣受到「少子化」、「不婚不生」等大環境趨勢影響，加上都會區房價水準居高不下、跌幅有限，家庭購屋坪數逐漸縮減，國內住宅買賣移轉面積從2014年第三季時的39.14坪，降至去年第三季的32.26坪，四年間減少了近七坪，顯見家庭購屋需求坪數愈來愈小，對於市場上中大坪數的產品衝擊相當大。
新北市爭取行政院擴大適用「都市型工業區更新立體化發展方案」，目前涵蓋三重、中和及新店等18個行政區，超過50個工業區，最快6月後可以申請，新北市的立體化申請辦法也增加一項亮點，就是鼓勵企業在新北市設立總部。
新北市經發局表示，未來具體申請規範和內容，將在相關申請辦法內寫明，內容大致與中央相同，不過為爭取廠商新北投資，增加的亮點是獎勵項目規畫納入「企業總部」，鼓勵廠商在新北申請立體化廠房的「同一地址」設立總部，可獲取5％容積獎勵。
經發局解釋，中央的工業區立體化方案，是新增投資及能源管理（俗稱綠能）可拿容積獎勵，合計最多20％，其中投資額度上限15％，綠能上限則為5％。
而新北市盼爭取更彈性方案，鼓勵企業總部在新北落腳，總部也可以獲得5％容積獎勵，加上之前的獎勵項目，3項最高上限加總仍是20%，最後的通過決定權仍在內政部。此外，企業捐贈或回饋金取得容積獎勵，最高仍維持30%不變。
監察院2013年糾正公設保留地需還地於民，桃園市執行進度搶跑各地方政府，二年前即已完成全市30個都市計畫區的調研工作，今年3月初都委會進行審查首波七個以南桃園中壢為主的都市計畫區，將報內政部都委會，審查通過後進行市地重劃，解決過去私地主因公設保留地使用受限制的問題。
桃園市都發局表示，桃園市30個都計區中共有1,016.75公頃公設保留地屬於私有地主，首波完成審查的包括中壢（龍岡地區）、平鎮（山子頂地區）、楊梅、高速公路楊梅交流道附近特定區、中壢平鎮都市擴大修訂計畫、高速公路中壢及內壢交流道附近特定區、中壢市（過嶺地區）楊梅鎮（高榮地區）新屋鄉（頭洲地區）觀音鄉（富源地區）等七個都市計畫區。
過去因公園、學校、市場、停車場等公設保留地，私地主受限無法使用，但全台各地方政府多因財政無力徵收或協議價購，多僅能以透過地主捐贈換可移出容積方式，來取得公設保留地，桃園市近年即著手規劃以市地重劃方式，原則上以地主55％、公家45％比例，讓地主在重劃後，地主可配回能自由使用、不受限制的住宅區、商業區土地，還地於民。
桃園市都發局表示，公設保留地散落於桃園市30個都計區中，均位老舊商圈或未經重劃區段，桃園市都委會在2017年以來完成36場小組會議審查，首波以南桃園的七個都計區為主，已完成市府審查程序，將送內政部都委會審查，若審查通過，預期在一至一年半的審查期間後，即可進入市地重劃開發作業。
市府分回土地則視財務與市場等因素開發或處分，除了還地於民，不少公共設施規畫，經過多年商圈發展未必符合現況，也能透過重新檢討，讓公共設施土地使用配置更具效益。
台中2019年329檔期，預估將有逾600億元推案熱潮搶市，推案熱區集中在高鐵區、北屯區、海線區、豐原等外圍區域！最大特色就是，北部上市建商大面積開發案不少，加上產品坪數縮小，個案總戶數從300多戶到1,700戶不等；總戶數超過500戶的新案，包括興富發「夢幻誠」、長虹「天擎」、達麗「居山」等新案。
以興富發烏日高鐵新案「夢幻誠」為例，基地面積廣達7,600多坪，產品規畫22～34坪，總戶數約達1,700戶，總銷150億元，無論總戶數或總銷金額，雙雙創下台中單一個案新高。 總推案量高達300億元的烏日高鐵特區，329檔期將由在地品牌建商－精銳建設、龍寶建設，以及興富發、寶佳、麗寶等大型集團分庭抗禮，區域房市將轉入新局面。
據實價登錄最新資料顯示，烏日區千坪以上的土地交易案，單價前三高都位在高鐵特定區內的新三和段、新站南段與新榮和段，住宅用地每坪單價約在28.8～35萬元間，商業區土地更飆升到每坪52～58萬元，反映建商看好該區域的發展前景。 其中，「精銳潮」基地位在榮和路、近環河路，基地面積達1,309坪，緊鄰高鐵特區內最大生態公園。
據悉，該基地取得單價為高鐵特區住宅用地的新高價，精銳看中的就是三鐵共構交通網中稀有的低密度、高綠覆環境，規畫翻轉新世代潮生活的綠美宅，產品規畫25～40坪，每坪開價28～30萬元。 看好烏日高鐵特區發展性的還有惠宇建設。惠宇2014年購入位在環河路、近三榮七路的2,000餘坪土地，每坪成交單價35萬元，尚未進場已受到市場矚目，推估未來房價應站上「3」字頭。
前台南市長賴清德任內調漲房屋稅引發民怨，台南市不動產評價委員會19日回應民意減輕房屋稅，除取消回溯15年外，房屋標準單價也打折調降成為6都最低，預估此次調整受惠戶高達13萬9379戶，明年房屋稅比今年減少22.9億元，市府將以撙節支出、活化資產因應。
未加倍奉還 藍批詐騙
不過，台南市議會國民黨團卻炮轟，指調整案是「民進黨2.0詐騙版」，委員會完全沒有回應議會決議與鄉親要求，不僅今年續漲81％，承諾的明年起「加倍奉還」一毛未還，6年房屋標準單價還高達74.5％，甚至比台中、桃園高，連單一自用住宅免稅也反對。
台南市副市長王時思說，2016年評定的房屋標準價格適用迄今已將屆3年，因此依法召開此次不動產評價委員會，評定未來3年的房屋標準單價、折舊率及地段率等項目。
其中，調整重點有：2001年7月1日至2016年6月30日的中古屋，標準單價調幅歸零，調回2013年的評定標準；2016年7月1日起建築完成的房屋，標準單價改採行政院主計總處營造工程物價指數打折調整，調幅是2013年評定標準的58％，調整後的標準單價將為6都最低。
地段率 以調降居多
至於鋼骨造、鋼筋混凝土造等房屋折舊率，將由現有1％提高為1.17％，殘值率也降低至29.80％；地段率調整以調降居多，計調降388個路段、調升71個路段，其餘2576個路段維持原標準。
另外，為減輕購屋自住型市民負擔，附帶決議通過全國單一自住房屋稅打折，並建請議會支持《台南市房屋稅徵收率自治條例》修訂非自住房屋差別稅，以平衡自住戶稅率的折減。
市府進一步分析，以坐落在家樂福安平店附近2003年興建完成的30坪公寓為例，2019年房屋稅為6378元，2020年房屋稅將降為3708元。至於坐落新營區新東里東學路2006年興建完成的63.5坪3樓透天厝為例，2019年房屋稅為1萬266元，2020年房屋稅將則降為6242元，一口氣降了4000多元。
近年來高雄市土地地價屢創新高，再加上地政局首季土地標售暫緩，何時回復每3個月1次的土地標售未定，整個市場氛圍詭譎。今日下午上櫃公司唐榮鐵工廠舉辦土地標售，推出3筆位於中都重劃區精華地，土地面積從193坪至610坪不等，但標售結果竟無人投標。專家分析，開價略高於市場行情，加上區段推案尚未熱絡，因此精華區地流標。
唐榮鐵工廠今日下午舉辦土地標售，土地位於中都重劃區德旺街與遼北街周邊，面積較大為地號34與37土地，面積達610.2坪、土地使用分區為住3用地，開價5億800萬元，換算每坪83.2萬元。另有地號52與53土地、使用分區為住4用地，340.4坪、開價3億6800萬元，換算每坪達108.1萬元。
京城集團去年才以總價12億9496萬元，高出第2名2.78億元購入中都重劃區中都濕地公園首排954.4坪土地，換算每坪成交價達135.68萬元創當區歷史紀錄，當時吸引8家建商搶標。然而時間僅過1年，今日下午唐榮舉辦中都重劃區土地標售卻以流標收場，主因是開價高於市場區域行情。
當地房仲指出，中都目前土地成交每坪多介於50~80萬元，若具備景觀土地才有每坪百萬價值，然而區段面臨問題是地段精華沒錯，但建商開發速度緩慢，目前也僅2場個案銷售，加上此次土地標售開價略高於市場行情，才會流標收場。
買預售屋，最怕廣告與實際樣貌不符。主任消保官康馨壬表示，消費者購買預售屋時，總價已含公共設施、設備價金，不論專有的房子、公設，都符合「預售屋買賣定型化契約」中應記載及不得記載事項第十一項，主要建材及其廠牌、規格之相關規定，另外不得記載事項中也規定「不得約定廣告僅供參考」，這些都是消費者權益。
大多以減少價金處理
康馨壬提醒，除非是重大違約、或是建商的公設廣告是當初「主要訴求點」，才會有可能構成解除契約的要件，否則多會以減少價金處理。康馨壬舉例，若當初建商廣告主打公設有樹屋，可以讓孩子享受自然生活，但實際上成屋卻沒有樹屋規劃，這類不可歸責於消費者的理由，若加上「市價會有強烈損失」等，當然構成重大瑕疵。
台中就曾有建商遭到住戶提告，指成屋外觀與預售模型差很大，一審判決住戶敗訴，但二審住戶卻逆轉勝。康馨壬指出，反轉判決的原因就在於，建商申請建照時，圖面申請就已不打算提供與廣告相同的外觀，才得以使法官依對消費者的「有利事證」作出判決，不過這也是少數案件。
逾期交屋恐沒收價金
律師田勝侑指出，這類預售屋與期望值不符的情況，購屋族若主張不點交房屋，可能會因交屋逾期，被建商依違約而沒收價金，除非是本身對這項疏失有十足的把握，不然仍建議購屋族若要主張權利，交屋後可以先保留尾款不付，再與建商協商溝通。康馨壬建議倘若溝通破局，也能先至各地縣市政府的消費者保護服務中心申訴。
【購買預售屋注意事項】
●買預售屋須有履約保證
●妥善保存建商廣告DM、建材表，避免魚目混珠
●建築物藍圖可要求拍照存證，避免原有公設「被消失」
●如有「客變」需求，購屋前一定要先向建商詢問清楚
●除非重大違約、或建商廣告是主要訴求，才可能解除契約
●交屋後，先保留尾款不付，需要時可與建商協商
●若主張不點交房屋，可能會因逾期交屋被沒收價金，建議以減少價金處理
●若因爭議溝通破局，可至地方政府消費者保護服務中心申訴
《蘋果》採訪整理
台北威斯汀六福皇宮去年底熄燈後，六福旅遊集團2019年將聚焦衝刺主題樂園與飯店的獲利，力拚轉虧為盈；而為活化資產，「起家厝」六福客棧並已依《都市危險以及老舊建築物加速重建條例》向北市府申請重建，待主管機關核定開發容積後將啟動開發。
六福集團策略發展總監鄒允中昨（19）日表示，六福村為增加入園遊客二次消費的機會，將以節慶行銷策略結合主題，增加餐飲與伴手禮營收占比，同時立足市場40年的六福村亦將推出全新的CIS，以年輕化與國際化的企業形象吸引新世代客層青睞。 2018年六福村入園人次約140萬人次，年增近1成，今年前2月入園達18萬人次、年增34％，其中228連假入園6萬人次、年增達40％。
鄒允中表示，2019年六福村遊客人次目標為150萬至160萬人次，遊園人數成長10％，而遊園門票與餐飲加伴手禮商品營占比，則希望從7：3提高至6：4，獲利目標亦年增1成。另外，與六福村相鄰的六福莊生態度假飯店，亦將結合軟體活動與新的硬體設施，強化生態旅遊體驗。
位在南港的台北六福萬怡酒店去年12月已首度達單月損平，全年平均住房率7成、平均房價約4500元。今年前2月營收年增1成，隨著南港展覽館二館開幕，南港會展場次亦增加，鄒允中表示，六福萬怡酒店今年目標營運損平。
六福客棧是以結合商辦與飯店複合大樓申請危老改建，初步規畫為改建成20層樓以上建物，但確切進度及改建計畫尚無明確時間表，未來是整棟出售或出租，目前都沒有具體想法。
華固建設董事長鍾榮昌認為住宅和辦公空間供給失衡，未來幾年台灣亟需商辦或廠辦大樓，華固今明兩年破天荒推動4大商辦案，估計挹注2021年到2022年營運。 近年大台北地區商辦或廠辦大樓的需求大於供給，難得有一個A級的商辦，幾乎短時間內都會滿租。
鍾榮昌表示，華固當年從台北內湖科學園區興建商辦起家，後來在大台北精華地段興建豪宅，現在由於商辦或廠辦亟缺，華固現在的推案策略要因應市場變化，商辦和廠辦要多於住宅案。
鍾榮昌指出，過去雙北市有很多土地都用於興建豪宅或住宅，現在才發現有些住宅不易銷售，但商辦或廠辦大樓空間反而不夠用，形成供給失衡，因此現在新的商辦或廠辦大樓多半向外圍區域發展。
鍾榮昌說，華固手上待推案的商辦或廠辦大樓有4大案，分別是正在興建中的大直「亞太置地」商辦案、今年第4季動工的士林科技園區案和內湖5期潭美商辦案。
另外，19日以新台幣20億3613萬元向4位自然人及歌林開發股份有限公司買下原為歌林購物中心的新北市新莊區建國段267等地號4筆土地，預計明年第2季動工的廠辦案。
華固建設總經理洪嘉昇表示，大直「亞太置地」商辦案總銷80億元，預計2020年可完工；士林科技園區案總銷約15億元，內湖5期潭美案總銷30億元，預計2021年完工；新莊廠辦案總銷60億元，預計2022年完工。顯示華固未來數年都有完工個案等著供應市場。
相對商辦或廠辦大樓有4個，住宅案反而只有2個。洪嘉昇說，包括台北市石牌的「華固翡儷」總銷50億元，以及內湖5期潭美住宅案總銷60億元，均於2022年完工交屋。 至於今年入帳的3大住宅案包括「華固樂慕」、「華固新代田」、「華固名鑄」等合計總銷約160億元。
壹傳媒集團創辦人黎智英出售「壹電視大樓」。房仲說，這項交易是由一名個人仲介居中協調完成，買主身分不明，且非透過商仲協調，推估這棟壹電視大樓售價約新台幣8億餘元。
媒體報導，壹電視大樓由黎智英的投資公司香港商盛至有限公司出售給北市民生社區某大戶。大樓位於台北市內湖區新湖二路146巷，基地約470.69坪，建坪為2500坪，為地上8層、地下3層大樓。
房仲人士表示，這項交易先前已談了很久，約在農曆年後完成交易，中間人是仲介個人而非仲介公司，但買方為誰和出售價格目前保密。
如果以先前黎智英出售「壹週刊」、「蘋果日報」兩棟大樓約17.94億元計算，房仲人士指出，這棟「壹電視大樓」的售價約8億到9億元之間。
以內湖區行愛路週邊區塊的行情，大面積的廠辦曾於2013年出現過12億元的高價，換算每坪約50萬元，房仲人士說，但近年房價下滑，單價可能回到40餘萬元。
觀光不振衝擊飯店業持有資產的態度，不過仍有大咖看好後市持續投入，媒體大亨年代集團董事長練台生的洄瀾有線電視，去年以24億元向台東最大企業綺麗集團購入「綺麗渡假村」飯店，創下實價登錄以來東台灣金額最大的房地產交易記錄。
綺麗渡假村位於台東鹿野，為全球最大寶石珊瑚商綺麗珊瑚洪明麗所投資的飯店，在投入鹿野開發時，2015年曾獲11.5億元聯貸，綺麗集團在高雄市愛河邊、85大樓，以及宜蘭蘇澳、台東火車站均有據點；而除了飯店，在全台各知名景點亦有綺麗珠寶展場進駐，二年前也在宜蘭利澤打造珊瑚觀光工廠。
練台生與洪明麗頗有淵源，過去練台生結合三立董座林崑海等以三禾資產取得高雄地標85大樓部分產權時，即出租三層樓商場給綺麗珊瑚作為旗艦據點，去年3月則砸下24億，接手綺麗集團基地1.54萬坪、建物面積8,642坪、屋齡僅4年的新建飯店產權。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，這三年陸客成長有限，重壓在藝品店、渡假村的業者財務壓力大；不過，滿手現金且看好未來旅遊、休閒市場的投資人，無論國內外都在找標的。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，過去台東旅館交易以桂田酒店集團斥資7億接手台東市正氣路上閒置建物，打造為台東桂田喜來登的手筆最大。
此次交易標的綺麗渡假村距以熱氣球聞名的著名景點鹿野高台約10分鐘車程，具備遊客商機，且旅客評價正面，賣方能以高價出售其來有自。
不過，以觀光產業為主的花東地區，目前觀光產業相對艱困，不少當初以高價購置舊旅館或舊大樓翻新經營者，如今想脫手卻多找不到願意承接者，不少業者只好苦撐。
由台南市政府、國產署及春福建設集團合作開發之煙波飯店台南店，是依國有財產法以設定地上權方式引進民間廠商的BOT案，為市府重大投資招商案之一，該飯店座落於中西區原臺南地方法院宿舍國有土地，面積約1637坪，臨永福路一段，春福投入約28億元，興建地上12層、地下3層的飯店，總計536間客房，於18日取得使用執照，預計今年8月營運。
該開發案於2015年5月21日與得標廠商新春建設股份有限公司簽約，於2016年6月8日取得建築執照，同年10月27日開始動工，進行工程結構體興建及裝修工程，並於今年2月通過消防安全設備查驗，於3月18日取得使用執照，開發經營主體為煙波飯店臺南店，後續預計4月底前取得旅館登記，預計今年8月開始營運，飯店興建地上12層，地下3層，總計有536間客房，同時附設停車設施包括301席汽車停車格、260席機車停車格位，對外開放營運。
該基地對面為原台南地方法院，東北側鄰近有孔廟文化園區、台灣文學館、美術園區等重要文化資產節點，西南側鄰近新光三越百貨、大億麗緻、晶英酒店、小西門等精緻的商業群聚。 台南市政府經發局指出，本案開發後將可促進周邊觀光之商業機能，加強周邊觀光景點與商業之連結度，並增加當地之就業機會，本案預估民間投資金額約28億元，可創造約4.5億元之年產值及提供約150人的就業機會，對台南的經濟發展與提升就業機會將有相當助益。
新春建設為來自新竹市建設公司，屬深耕新竹地區30年以上的在地建商春福建設集團，從1982年成立至今，在大新竹地區開發出一系列知名個案，從低總價首購至高總價豪墅建案，除建設本業，1996年也於新竹市青草湖旁成立煙波大飯店，跨足飯店業，2014年首度跨出新竹，揮軍南下台南推案，選在永康區推出總銷約20億建案，去年推出「春上春福」迅速完銷，目前正推出「春福好好」預售大樓案。
旗下煙波飯店集團，目前在新竹擁有兩間會館，並成立花蓮館、蘇澳館、宜蘭館，本案將開發經營為煙波飯店台南店，為優質現代化旅館大樓空間，創造都市美學地標，成為台南商業發展與觀光旅遊的新生力軍。
富邦集團「起家厝」不都更了！富邦金昨代子公司富邦產險公告，原擬將台北市仁愛路、建國南路交叉口，帝寶斜對面的「起家厝」富邦產險大樓進行都更，但因作業延宕，富邦產險擬撤回都市更新事業計畫。
至於作業延宕的原因，據富邦內部人士表示，那塊地旁邊還有一兩戶，聽說富邦要都更，價格抬很高，最後談不成了，富邦考慮的結果決定先撤回都更，後續處理方式還得等董事會再決議。
富邦金2016年宣布要都更「起家厝」富邦產險大樓，更新後產險大樓建築構造為鋼骨造、建築型式為地上35層及地下6層的電梯住商大樓，屆時將釋出131戶頂級住宅；不過都更案實施至今近三年，遇到不少障礙，富邦產決定撤回都更計畫。
統一超商19日舉辦年度媒體茶會，這是總經理黃瑞典上任9個月來，首次正式面對媒體。針對海內外營運展望，他表示，今年台灣、菲律賓、上海跟浙江7-ELEVEN都將加速展店，台灣預計淨增加超過100店、菲律賓300店，上海跟浙江更將首度開放加盟，全力擴充市場版圖。
統一超2018年合併營收2,448.88億元，年增10.7％，稅後淨利102.06億元，每股稅後盈餘9.82元，若排除2017年星巴克交易案的一次性利得，2018年歸屬母公司淨利維持正成長，預計配發現金股利8.8元，配發率89.6％。
展望今年營運，黃瑞典信心滿滿地說，「目前還看不到不能成長的因子」。至於要如何成長？他認為，今年重心將放在「調結構、穩增長」兩大策略，從商品、店型、服務等創新，讓顧客從「需求」變成「依賴」，朝PSD sales（單日單店營業額）10萬目標邁進（目前近8萬）。
在商品方面，黃瑞典說，未來將擴大導入日本、大陸甚至全球7-ELEVEN家族的獨特差異化商品，讓消費者不用出國就能買到各國選品；同時，今年將擴大精品咖啡市場，預計年底導入門市達1,000店。
店型方面，他表示目前美妝、健身房、烤雞、博客來、烘焙坊等九種複合店型，效益超乎預期，基本上都有雙位數的業績增長，未來將找出各商圈最適合的複合店型態後，就會快速複製、拚倍數擴張，成為帶動成長的新引擎。
此外，小七目前OP會員超過350萬人，預計年底倍數成長超過600萬人，黃瑞典透露，除整合集團旗下關係企業會員、擴大異業結盟合作，未來甚至不排除跨足海外關係企業，有一天到上海或菲律賓小七買東西也可以累積OP點數，或用點數買商品，效果更好。
在展店布局方面，針對台灣市場，目前7-ELEVEN全台總店數已超過5,300家，黃瑞典表示，小七已摸索出一套布局策略，知道不同商圈應該開怎樣的店，因此「未來展店速度會比以前快很多」。
海外市場方面，菲律賓持續快速發展，今年將達2,900店。至於中國大陸將是重要轉捩點，黃瑞典透露，上海跟浙江7-ELEVEN「減虧」速度超乎預期，預計今年將首度開放加盟，衝刺店數成長（目前上海120店、浙江25店），並將與SEC（中國小七）密切合作，共同採購、共享資源，後市發展可期。
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