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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
財政部公布土地買賣轉移情形，105年實施房地合一稅，抑制投機交易買賣及贈與的筆數又大幅減少，近兩年來買賣筆數又逐漸回升，到了去(107)年回升到70萬筆；其中增幅以台南市最高。
財政部公布近八年來，土地買賣轉移的趨勢與變化，財政部表示，公告土地現值是土地增值稅重要的計算依據，由各地方政府地價評議委員會訂定，每年會依照各區域交易情形來調整。103年公告土地現值的調幅最高，達到了14.19%，當時土地增值稅的實收淨額達到千億元以上，自103年以後逐步收斂，連帶影響到稅基，105年一度掉到只剩下834億元，至去年則是906億元。而土地增值稅的主要來源以買賣為主，歷年皆占八成以上，其次就是贈與、法拍等都有所貢獻。 值得注意的是，就土地轉移筆數與稅法制度的推動有著極大的關係，財政部表示，100年實施奢侈稅，101年的轉移筆數就下降為131萬筆，其中買賣的件數也從前一年的84萬筆，下降到了79萬筆，少了5萬筆。
但是隨著奢侈稅兩年期滿之後，土地轉移又明顯的增加，到了102年達到高峰，有150萬筆，其中買賣就有91萬筆，至此之後買賣的轉移筆數就居高不下。 到了105年財政部推動房地合一制度，用意在房地產短期買賣能夠屬於增值利益部分的課稅方式，取代土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅，遏止了房地產投機性的交易。105年推動的當年，轉移件數為101萬筆，其中買賣件數僅剩下59萬筆，相較於104年的73萬件少了14萬筆；而贈與的誘因也跟著減少，從104年的15萬件下降到13萬筆。 近兩年買賣的筆數則逐步回溫，去年土地總轉移筆數回到了112萬筆，雖未達過往的風光時期，但也算從谷底翻身，而買賣的件數也回到了70萬件，較前一年多了5萬件，也幾乎回到房地合一稅之前的水準，相較於房地合一稅當年(105年)，增幅大約是19,7%，幾乎是兩成的成長。
就實施房地合一後這幾年來看(105年到107年)六都來看，台南市最欣欣向榮，由5.5萬筆增至8萬筆，增幅45.1%，居六都首位，主要是台南市政府積極開發多處重劃區，以及推動「宜居台南」的政策有關；但是桃園市近年則缺乏大型的土地重劃或開發案，僅成長0.3%，是六都之末。
就去年的土增稅來看，自然人的貢獻還是遠高於法人，自然人53萬筆遠高於法人6萬筆，應納稅額715億元也是法人218億的3.2倍，占比高達七成七，可見自然人的土地交易利得為土地增值稅收主要來源；自然人中逾40萬筆(占76.6%) 每筆應納稅額未滿10萬元，稅額百萬以上萬餘筆，貢獻稅額占逾四成。
都市更新條例已於今年1月30日公告修正，內政部營建署昨（28）日預告修正都更容積獎勵辦法草案，除了過去原有的獎勵項目獎勵額度明確化外，並新增結構堪慮建築物、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計及協議合建等五大獎勵項目。
營建署表示，此次都更容積獎勵辦法修正，主要是將容積獎勵項目及計算方式明確規定，降低過去需透過都市更新事業計畫審議，才能確定獎勵額度的不確定性，將有助都更事業計畫事前整合，提高民眾對都更的信任感。 營建署強調，此次預告修正重點就是「獎勵明確化」，改變部分獎勵項目計算公式，採取「達成一定要件即給予一定額度」的修法模式，降低都更審議過程不確定性，有助都更整合實施。
營建署表示，本次都更容積獎勵辦法針對原有的獎勵項目，包括原容積大於基準容積、提供公益設施、提供公共設施、文化資產保存、綠建築、時程獎勵、規模獎勵及處理舊違章建築戶等，明確訂定容獎額度。
此外，並新增結構堪慮建築物、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計及協議合建等獎勵項目，也都讓獎勵明確化。 營建署也表示，地方政府並可依據都更條例授權，另訂容積獎勵項目，未來可提供都市更新事業更多元獎勵項目，有助於改善都市環境品質與提高民眾居住安全。營建署指出，都更容積獎勵辦法是都更條例授權訂定的法規命令，預告期間為20日。
內政部統計顯示，法拍市場熱度上升，2018年達5,234件，創四年來新高。以六都來看，桃園增溫最明顯，年增四成，和2016年相比，增加近一倍；其次為新北，年增近三成；台中、台南不增反減。 大家房屋企研室主任郎美囡表示，法拍移轉過去被視為房市景氣反指標，法拍移轉量愈多，代表淪入法拍的房子愈多，房市愈差。現在情況已有轉變，法拍移轉量某種程度也反應市場信心，移轉量增加，代表房市信心升高，民眾願意出手買屋。
根據內政部統計資料，全國法拍移轉件數自2009年以後，從2.8萬件一路下降，相隔八年後，2017年首見回升，但僅小升200多件至4,899件，去年則進一步突破五千大關，至5,234件，年增7%。 觀察六都，新北市全年法拍移轉936件最多，其次為高雄900件，台北市698件。 以增幅來看，桃園這兩年增加最明顯，2016年僅287件，2017年達401件，2018年增至560件，兩年增加近一倍。
住商不動產企研室經理徐佳馨分析認為，桃園在2016年之前，是少數維持交易熱度的行政區，低價案不少，也有許多投資買盤，房子在正常市場多能順利出售，流入法拍不多。 但這兩三年隨著雙北市房價明顯下修，買盤回到雙北，投資客或建商周轉不靈，法拍量增加，加上桃園精華區房價近年上漲不少，回檔有限，不少想住進精華區段的民眾，到法拍市場低價承接法拍屋，法拍移轉量因此大幅增加。
台北、新北情況也有部分類似。郎美囡表示，雖然雙北房價近年有修正，但對買方而言價格仍高。隨部分區域價格回漲，投資人購屋信心回升，自住擔心愈晚買價愈高，去年進場轉趨積極，但一般市場議價空間小，不少人轉入法拍市場找房子。 郎美囡說，目前法拍屋和過往不同，以往法拍屋一拍多低於市價，但現在多和市價相當，甚至高於市價，因此一拍常流標，但二拍、三拍，打八折甚至打到六四折後，條件不錯的房子，多會吸引民眾進場。
郎美囡表示，台中這波房市修正，大幅提高議價空間，尤其南屯區、西屯區的高單價、大坪數房屋，屋主大都有感降價，也帶動周邊區域的房價修正，加上重劃區近年推案開價平實，買方在一般市場即可找到理想物件，法拍拍定量因此減少。 至於台南市，由於新案價格仍低，且新推案大多為有管理的社區，法拍市場的價格及選擇性未必理想，買方到法拍市場尋寶的意願相對低，移轉量也因此連兩年下滑。
新北市淡水東來大廈海砂屋都更又有新進度！市府25日發布公告劃定為「都市更新地區」降低同意戶門檻後，今（28）日再度發布限時搬遷令。
新北市府表示，為保護住戶以及用路人安全，住戶必須在限期3個月內搬離。 新北市工務局指出，東來大廈因長期構造劣化及疏於管理維護，損壞情形日漸加劇，多次發生磁磚掉落等公安事件影響用路人安全，其中最令人怵目驚心的是，2年前學府路5號1樓正進行室內裝修工程，貨車載運砂石磚塊等進場，造成騎樓坍陷，地下室頂版鋼筋裸露，一眼就可看穿地下室的情形，所幸未造成人員傷亡。
淡水東來大廈於民國77年完工，共有81戶，為地上7層、地下2層建築物，該社區在民國101年鑑定為海砂屋，並向市府核備拆除重建，市府也多次出面協調改建，但住戶意見紛歧而未達共識。 25日新北市長侯友宜宣布該大樓公告劃定為「都市更新區域」。新北市都更處表示，公告劃定後，住戶自組的更新會，每次的章程決議，將降到2分之1人數通過即可成立，大幅降低同意門檻。
工務局指出，東來大廈位於車水馬龍的淡水市區，建築物損壞情形嚴重，有如一顆不定時炸彈，不僅住戶生命安全受到威脅，外牆混凝土也不時剝落，嚴重影響用路人安全。 市府為維護所有住戶及行人安全，同時考量住戶搬遷、就學、就業等因素，依照建築法77條及91條規定，於3月28日針對89位所有權人發出停止使用公文，並讓住戶有3個月時間準備搬遷，限期要求東來大廈在7月7日以後停止使用。
針對目前住戶該何去何從？市府回應，多數住戶都已找到臨時居所，日前有20戶提出媒合需求，目前已協助媒合11戶，其餘9戶仍在媒合當中，市府說已設立的「前進工作站」東來據點，由城鄉局、民政局、社會局、區公所及工務局均派員駐點，其中「社會局」、「區公所」就可協助安排住戶搬遷等問題；在3個月緩衝期間，市府也會加速媒合搬遷。 市府說，考量住戶經濟或其他因素無法自行搬遷，已備妥協助搬遷配套措施，將透過社宅媒合及包租代管方案媒合住戶搬遷，在今年初辦理住戶說明會後，更主動進行逐戶訪視，在多次協調之下目前已剩9戶居民有媒合需求，將由城鄉局辦理包租代管繼續媒合，絕對不會讓住戶沒地方住。
住展雜誌彙整統計，2018年北台灣建商推案量排行，第一到第十名依序是寶佳、元利、茂德、冠德、遠雄、新潤、麗寶、宏璟、宜誠及富宇等建設公司。住展雜誌企研室經理何世昌表示，2018年十大建商排名丕變，2017年進榜的建商，僅剩寶佳、遠雄、茂德與冠德等四家留在榜內，其他六家全跌出榜外，顯示競爭十分激烈。由於2019年超級大案連發，預料2019年排名會再出現一波大洗牌。
富宇、麗寶重回前十大 重回榜內、位居第十名的富宇建設，推案版圖一路向北擴大，從台中到新竹，再推至桃園龜山等地，2018年推案件數雖有限、案量達130億，但大多是大型指標案，例如竹市關埔重劃區的「富春居」、龜山A7重劃區「富宇敦峰」。 宜誠機構是桃園區域型建商，2018年推案量達156億元，擠進第九名。
除了推案量擴增外，近年來宜誠力求轉型，新釋出的建案以建築品質作訴求，改走區域相對高單價路線。 第八名為宏璟建設，2018年推案量為160億元。宏璟為日月光集團關係企業，2018年於土城推出的建案「土城日月光」，便冠上母公司之名。宏璟2018年開賣的建案，銷售策略也放在建築品質上，定價為區域相對高價，足以顯示該公司對自家建築深具信心。
第七名的麗寶機構也源自桃園，但現已是全國型建商，2018年推出的建案在定價、銷售等策略上走務實路線，因而取得不錯的銷售成績。特別的是，麗寶是少數深耕宜蘭的大型建商，近幾年來持續在宜蘭推案，已在當地房市占有一席之地。
冠德、遠雄 勇推豪宅案 第六名的新潤建設，2018年推案衝到188億元。以建案座落地點來看，大多數建案位於重劃區，如中壢青埔特區、龜山A7、板橋江翠北側等地。新潤2018年推出的建案多為中、小坪數，又搭配優惠付款方案，受到購屋族青睞。
2017年奪下推案量冠軍的遠雄建設，2018年推案量萎縮至211億元，屈居第五。雖然，從案量來看顯得保守許多，但遠雄2018年選擇於新莊副都心推出摩天豪宅案「遠雄九五」，成交單價達六字頭，為2018年副都心單價最高的建案。 摘下第四名的冠德建設，2018年把推案重心放在台北市，且產品特殊。其中，信義計畫區豪宅案「冠德信義」，因最高開價突破3百萬/坪，成為一時熱門話題。此外，文山區的「冠德微山丘」，產品是北市極為罕見的重疊別墅，單價則創下該區段新高。
品質打天下 元利衝第二 每年推案量都不小的茂德機構，2018年案量達377億元，成為十大建商的季軍。茂德對重劃區情有獨鐘，大多數推案都在新興重劃區，例如板橋江翠北側、土城暫緩發展區、新店央北、三重仁義段等重劃區，特別偏好規劃低總價的迷你兩房、迷你三房宅。 登上亞軍的是元利建設，2018年推案量達565億，其中大安森林公園豪宅案「元利信義聯勤」就海灌了550億元。
何世昌指出，元利建設向來以高建築品質作為主要賣點，大多數推案都是先建後售的成屋案，2018年開賣的「忠順大院II」，是該公司少見的預售案。 十大建商的冠軍，由寶佳機構以高達671.8億推案量拿下，再次回到推案王的寶座上。何世昌進一步表示，寶佳推案足跡幾乎遍及全台，且在不斷推案的同時，除了持續買進土地、補足案源，旗下子公司更不斷開枝散葉，並未因投資業外而停止本業擴張，預料未來推案量仍舊不小。
新北市長侯友宜2019年3月27日率領市府團隊訪視土城工業區，與區內重大投資企業討論產業發展策略。他表示，市府推出「招商一條龍」及「投資任意門」兩大行動策略，目前吸引大型投資案約247億元，並研擬「新北市都市計畫工業區(產專區)更新立體化發展方案」(草案)，將使產業樓地板面積增加10倍以上，擴增29個行政區都市計畫工業區約691萬平方公尺樓地板面積，促進民間擴大投資，透過都市更新帶動區域發展。
侯友宜與正崴精密、固緯電子、燿華電子、國泰人壽、中華工程等企業代表及土城區廠商協進會吳銘裕理事長交流與談。 侯友宜指出，市府配合經濟部工業局，推動「都市型工業區更新立體化發展方案」，擴大適用至非編定開發都市計畫工業區，積極相關的研擬草案內容及配套措施。他說，拚經濟是他市長任期內最重要的工作之一，在他甫上任時，就親赴行政院院會，跟中央要求新北工業區要立體化，中央也全力支持。
侯友宜說，「新北市都市計畫工業區(產專區)更新立體化發展方案」(草案)內容及相關配套措施與申請機制，已於2月27日預告修正，後續方案預計6月發佈實施。方案施行後，將可使產業樓地板面積增加10倍以上，擴增29個行政區都市計畫工業區約691萬平方公尺樓地板面積，並促進民間擴大投資，加速私人工業區開發完善、活化土地，有效解決產業用地需求。
根據統計，目前大型投資案約247億元，侯友宜說，希望企業長期在新北市投資，帶動更多員工在地發展。至於汙水、交通、環境，甚至員工的住宿的問題，市府一定會全力配合協助。 侯友宜表示，對於企業來說，更重要的是加速審議過程，新北市已設專案來做輔導，協助企業投資，目前已專案協助46項投資案，要用最快的速度讓工業區立體化，也讓廠商永遠留在新北市發展，一起拚經濟，才是經濟永續發展最重要的目標。
市府團隊主打政見為「安居樂業」，侯友宜說，在此前提下，經濟一定要好，人民需要安穩的工作環境，招商是目前最重要的目標。他呼籲各界拋開政治意識型態，推動本土產業發展，並吸引外商進駐，像是昨天Google宣布擴大投資台灣，選在新北市的台北遠東通訊園區打造全新辦公園區，就是一件好事，也是新北市與Google首度合作，市府團隊會全力以赴，與企業一同並肩作戰，讓新北成為安居樂業的好所在。
經發局說明，都市更新案例的國泰人壽，後續將認養基地外的水利地及人行道維護，並提供友善空間回饋為公共停車使用，興建後規劃進駐物流業並導入智慧物流。另外，立體化更新案例的燿華電子，則是引進高階製程設備以符合未來市場新產品精度需求，陸續將投資10億元更新廠房與設備，預估將會擴增20億元產值，創造500個工作機會。
為推動台南市捷運系統，台南市捷運工程處今晚在永康區中華里活動中心舉辦優先路網規劃說明會，說明台南需要捷運的原因等規劃內容，爭取民意支持及議會通過墊付案。捷工處指出，會陸續在先期路網各區辦理說明會，並蒐集現場民眾贊成、反對意見，納為以後規劃參考，提出一套最符合民意及最適合台南市的先進運輸系統。
交通局表示，一條捷運路線從評估、規劃、設計、施工到通車，至少為期10年，台南市政府從2013年起著手規劃台南市先進運輸系統，去年獲得中央同意納入前瞻基礎建設計畫，並編列1.16億元的先期路網包括藍、綠、紅線規劃經費，若錯過這次機會，未來中央通過門檻越來越嚴，台南市發展捷運的願景，將受到嚴重的延宕。
到場民眾多達3、400人，有民眾反映，人口越來越少，到2022年開始將負成長，到時捷運可能變成錢坑。也有里長反映，中西區如成功路、西門路、永華路等道路狹小，不但造成塞車狀況雪上加霜，若有災害也可能阻礙救災，建議路線規劃避開40米以下道路。 不過也有民眾支持興建捷運，曾獲得Tbike減碳王的陰其德則表示，車輛每年成長將導致空氣汙染，影響生活品質。
另有議員也表示贊同，目前台南是六都中唯一沒有捷運的城市，今天不做，明天就會後悔。 捷工處處長秦繼孔指出，台南捷運絕不是一座錢坑，從規劃初期即考量台南市人口、道路等狀況研擬最符合實際需求的先進運輸系統，以第一期藍線為例，在每日中估情境運量初期為3萬人次，往後逐年成長至7.6萬人次，加上捷運轉運站開發帶來的收益，將會大幅減少市府的開支。
民眾的意見都會帶回參考，目前進度連可行性評估都尚未進行，最快也要5年後才動工，希望議員及民眾支持，讓捷運評估等前置作業儘速處理。
為力挺政府「歡迎台商回台投資行動方案」，第一銀行配合行政院國家發展基金辦理總額度新台幣200億元「歡迎台商回台投資專案貸款」，只要是符合方案適用對象均可與一銀聯繫，融資範圍包括興建廠房、購置機器設備與營運周轉金等，必要時可搭配移送中小企業信保基金保證方式，增加企業財務調度彈性，以最優惠利率與最迅速服務提供台商回台投資所需資金。
此外，一銀表示，針對有意將產能移回國內工業區、產業園區或政府核可工業用地等廠商，辦理融資期限最長20年、成數最高八成、無額度上限之工業區低利優惠貸款。 一銀另對綠能科技、亞洲矽谷、生技醫藥、國防、智慧機械、新農業與循環經濟等七大新創重點產業之廠商，更提供各項優惠利率融資專案，全力支援台商資金需求，協助企業順利取得營運資金。
一銀說，自2008年起銀行即創銀行同業之先，開始全台走透透，於全台各大工業區舉辦「金鑽企業登峰講座」，迄今已近百場，並依企業最關注之經濟金融趨勢、融資及稅務規劃等議題，邀請各領域的專家學者蒞臨演講，希望協助企業轉型與提升競爭力。
一銀今年繼續在北、中、南等地各大工業區，預計舉辦九場「金鑽企業登峰講座」，首場講座日前已於南投縣南崗（兼竹山）工業區服務中心舉辦，除了邀請專家學者剖析「國內外經濟情勢與匯率展望」外，並搭配國內知名會計師事務所執業會計師分享「東南亞投資環境概況」與「台商稅務規劃」等議題，講座內容充實精彩，獲得與會廠商熱烈迴響。
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