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國泰房地產指數、住展雜誌、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等四大指標顯示,房價已止跌回彈,甚至已接近前波高點。房產趨勢專家李同榮表示,四大指標各有盲點,真正漲跌幅度有點失真,不過指數走勢仍可做為漲跌趨勢參考。
李同榮表示,一切都是虛價登錄惹的禍,由於交易占比達30%的新屋市場,混淆太多偏高的虛價登錄,因此讓四大房價指標數據出現失真。
首先,在國泰房地產指數方面,該指數參考依據是預售屋與新成屋均價,但兩者是不同類市場,新屋價格隱含虛價登錄明顯高估,才會有都會區超越上波高峯的數據出現,只值得參考走勢。
第二,住展房價指數:與國泰指數相同以預售與新屋平均價統計,同様會有上述盲點,另外忽略了建商餘屋偷偷大幅讓利的數據,才會出現高點至目前只有下跌8.39%的數據。目前預售市場因中小坪數居多,數據有反彈現象,新屋中包含中大坪數價格仍在調整,因此預售與新屋市場全面止跌應在今年第2季。
第三,內政部房價指數:內政部統計來源雖然依據實價登錄為基礎統計,但近幾年屋齡兩年內新完工餘屋,夾雜很多偏高的虛價登錄,價格落差約8%至10%,因此中古屋單價統計明顯高估,不過漲跌的趨勢仍可做為參考。
第四,北市房價指數:北市府指數雖然也是依據實價登錄為統計基礎,但可能統計資料去頭去尾,才會出現單價與實價登錄差距達15%以上,與市場實際平均單價比較也相差約10%。北市府中古屋每坪均價約50.17萬,市場實務均價55.67萬,尤其是公寓均價43.5萬與大廈均價56.27萬均與市場價格明顯偏低。
台中市開發中的產業園區,將一波接著一波加速進行。台中市經發局表示,包括太平產業園區、潭子聚興產業園區等二處工業土地開發案,正在開發中,預計引進投資額共計79.5億元,預估就業人口共達1,909人;其中,太平產業園區預定2019年底,園區工程可全數完工,先解決廠商設廠的燃眉之急。
台灣擁有完整精密機械產業,其中尤以台中大肚山下60公里的黃金縱谷,更是精密機械重要產業聚落,讓台灣機械業得以和德國、日本及義大利同台競爭,機械業者建議台中先作為「智慧機械之都」,再讓台灣成為「智慧機械王國」。不過,機械業者坦言,設廠土地難覓,是業者心中的痛。
對此,台中市經發局提出八處產業園區開發案,試圖解決廠商缺地問題。台中市經發局表示,「太平產業園區」總面積14.37公頃,可容納45家廠商,目前正由允久營造開發中,預定2019年底,園區工程可全數完工,預估引進投資額可達39億元,及就業人數1,006人。
至於潭子聚興產業園區,總面積14.76公頃,目前正由皆豪實業開發中,預估可容納30家廠商,預估引進投資額40.5億元,將引進就業903人,預計2019年下半年土地取得作業完成及產業用地預登記。
緊接著,豐洲科技工業園區二期,及大里夏田產業園區等二處開發案,正在規劃設置中。其中,豐洲第二期,申設面積55.86公頃,目前委由台灣土地開發公司進行開發,預計可容納100家廠商,預估引進投資額達155億元,引進就業5,920人,預計2019年6月公告設置,同年下半年土地取得作業完成,及產業用地預登記。
大里夏田產業園區,申設面積188.01公頃,目前委由東昇工程顧問公司規劃設置中,爭取2020年8月二階環評審查通過,開發後,預估就業人口9,700人。
至於「擴大神岡都市計畫產業園區委託申請設置案」、「新訂大里塗城都市計畫(產業型)整體發展規劃案」、「新訂烏日(溪南)產業發展特定區計畫規劃案」,及「精密機械科技創新園區三期」等四處園區土地開發案,均在規劃設置或規劃中,市府希望開發產業園區土地,可為企業解決缺地問題。
329檔期後將邁入房市傳統旺季。今年主要看點包括板橋江翠北側重劃區、新店央北重劃區,以及桃園A7重劃區等。代銷業者表示,看屋人潮較去年同期多,整體市況僅較去年同期稍好,而329檔期至今累積的潛在買盤,可望反應在第2季的成交量上,預計能較第1季成長三至四成。
今年329北台灣推案預估量2,225.1億元,較去年量增逾百億元,依然以新北市推案量最高,預估將湧現逾900億元巨量,其中更以板橋案量超過350億元最可觀,約占全新北市檔期案量三分之一,主要集中於江翠北側重劃區,包括「帝國花園廣場」與「麗寶北歐莊園」等兩個大型指標案。
經濟日報提供
此外,桃園案量最高的行政區為桃園、龜山兩區,預估量均突破百億元以上。桃園供給量多來自中路重劃區,龜山則是A7重劃區,尤以基地超過4,000坪「A7地王竹城甲子園」,總銷高達135億元案量最大。
海悅廣告總經理王俊傑表示,今年329檔期復甦走勢較2018年微揚,來客狀況也與去年同期相比稍好,觀察發現只要建案價格能讓消費者認同,買方考慮時間明顯縮短,預計第2季市況,若自住客持續支撐市場,交易量較能反應出來。
針對329檔期表現,創意家發言人柯仲武表示,329檔期來客量穩定增加,加上後有五一勞動節接棒,創意家有信心旗下個案第2季的來客與成交量,都能較第1季成長三至四成。
柯仲武指出,農曆年後氣候轉好,看屋人潮持續出籠,第2季增溫的主因包括九合一大選後,韓流效應提振經濟話題,市場氛圍信心增加,潛在買盤持續累積當中,除了這類「有望客」持續攀升外,6月也逢結婚旺季,不少新人在第1季看屋,預計買盤可望陸續反應在第2季,也就是房市傳統旺季。
住展雜誌企研室經理何世昌分析,從3月表現來看,新建案市況雖有回溫,但稱不上熱絡。
由於3月公開的部分新建案已經潛銷預收,所以開賣初期銷售率可以直衝到五成、甚至更高,進而推升3月的成交組數;但若未經潛銷直接開賣則遜於去年同期,因此房市是否能夠強勁復甦仍有疑慮,後續值得關注。
台中今年329檔期哪裡推案量最凶猛?業界預估仍是以北屯推案量最大,至少達2百億以上,其中戰況最激烈非北屯總站莫屬,近年推案一波波,接待中心陸續搭建,也出現少見的接待中心一條街,一路之隔價差還達1成。專家認為,光是捷運北屯總站周邊,至少有8個待售新案,密度為台中最高。
建築公會市調預估,今年光北屯區的推案總銷,將超過200億元,其中總太2案共80億元、達麗1案48億元,高居北屯推案王。其中個案數量最多的則是北屯總站,包含包含上市櫃建商國泰、達麗、總太、豐謙,以及在地的精銳、聚富、大漁等建商,都紛紛投入這一首購區混戰。
「聚佳捷作」現場銷售專案經理蔡東伸說:「北屯低總價小宅銷售非常之快,熱度仍不減,市場反應非常熱烈,因此建商信心滿滿,從品牌建商搶進就可知道。」但他也觀察,北屯總站以松竹路分割南北,南北平均單價來說差異差異也有一成。
像是如指標大樓案「萌未來」2期、「水岸岩」、「蜜之地」等,主攻坪數25~45坪,將推的還有國泰建設「南興一路案」、「達麗居山」等2~4房產品等,總計起來至少千戶以上新屋量能,每坪主力開價25~30萬元,也都是當地最高開價個案。
但是回過頭看另一側的北屯機廠重劃區,新案開價大多仍25萬元上下,主要就是因為開發設定有所不同。業者表示,松竹路以北的北屯機廠重劃區,還有著高容積開發設定,未來商業氣氛較為濃厚;而單元12南興公園周邊則是屬於低容積密度開發,雖然兩地都位在同個捷運站,但土地強度、開發成本價差異頗大。
大台中不動產開發公會理事長紀吉川分析,外地建商若要卡位台中,大多都會從交通建設著手卡位,台74沿線、捷運沿線都是目標,北屯總站因為價格合宜,加上有交通話題,自然成為推案大區。他還認為,今年台中應會「量增」,但是價格也會「微揚」,主是房貸利率下探1.61%,加上政府取消停車獎勵、地價高漲等因素,都會刺激房價走揚。
為讓大台北地區邁向更高國際舞台競爭,台北市政府積極推動東區門戶計畫,伴隨高鐵南港站通車、中研院主導的國家生技研究園區營運及國家會展中心陸續完工營運,讓南港成為兼具交通與產業發展的關鍵核心。
東區門戶計畫內容包含強化交通樞紐、打造國家生技產業廊帶、建構流行音樂及文創產業、打造軟體及會展產業廊帶、推動整體跨區重劃及都市更新等構想,結合會展、生技、新創,塑造新東區願景。台北市長柯文哲表示西區門戶計畫告一段落後,「我們用同樣的努力,正在按部就班進行以南港車站為中心的『東區門戶計畫』」。
建設議題不斷
台北市長柯文哲在臉書上表示,南港有衛福部、食藥署、國家生技園區,加上生技研發中心透過高鐵連結竹北生產端,南港將成為台灣生技產業研發重鎮,還有將完工的北部流行音樂中心、國家會展中心二期;此外南港瓶蓋工廠,未來也將會轉型為東區新創基地。
兩大案互別苗頭
目前南港最引人注目的地產開發案,就是前身為南港輪胎廠區、基地近萬坪的「世界明珠」開發案,內容包含辦公、住宅及複合式商場等,未來更將引進微風集團商場,甲山林機構董事長祝文宇表示,「世界明珠」將會是甲山林在「仁愛帝寶」後規模最大的代表作品。而另一個位處南港核心區位的「香榭帝寶」,基地達1200坪且三面臨路,坪數規劃25、35、45坪,是全區內稀有輕坪數,主打飯店式物管崗石城堡。
日盛金招親,傳王道銀行躍為新黑馬。據了解,原本在今年初就積極投入日盛金併購案評估的寶佳集團,現已確定終止和日盛金的談判。知情人士透露,代表日盛金大股東建高集團的有力人士,已轉向和王道銀行談判,一旦這宗併購案真能談成,王道銀行已決定透過增資、發債,或是籌組聯貸案等三種方式,籌組大約200億元的現金來完成這筆交易。
寶佳集團少東林家宏除了投資,對於參與金融業的經營一直抱持興趣,加上寶佳手上資金多,去年12月間,日盛金與寶佳雙方就有所接觸,寶佳並一度取得優先議約權,但在尚未進場實地查核之前,就已因為其他的評估考量,使得雙方談判中止。
相關人士指出,日盛金大股東之一建高集團,近一年多來一直積極尋求對象賣出手中日盛金持股,因此在與寶佳談判喊卡後,就轉而接觸新買主。
知情人士指出,建高所物色對新對象,就是王道銀行。近年來著墨數位金融甚深的王道銀行,對於大股東駱錦明家族而言,日盛金最大的吸引力就是直接能取得金控執照,有助於整合如華票等轉投資事業架構。
據了解,王道銀尚未進行日盛金的實地查核,因此日盛金大股東能否順利退場,或是像先前幾次併購案談判一樣無疾而終,仍有待觀察。日盛金現行大股東持股比重,港資背景建高集團持股約24.08%,另一大股東日系新生集團持股比重35.47%,王道銀行若要同時接手建高、新生銀行合計約6成的股權,出資金額可能不低於200億元。
此外據悉,除了日盛金,寶佳集團和安泰銀行間的談判也告一段落,最後問題仍是卡在出價,市場傳出,安泰銀行最大股東隆力集團,日前曾有接觸台中銀行,探詢是否有併購的可能性,後續會否有進展,已受到金融圈矚目。
業界人士指出,私募基金隆力集團想退場安泰銀行多時,近幾年為安泰銀行物色的買家前後已接近十家,其中也不乏已有潛在買家已進入實地查核,但談到尾聲,大多數卡在價格問題而未能成交,也有其他潛在買家是因為交易條件上一直不斷面臨「變數」,包括賣方頻頻追加條件,因此作罷。
中華電信啟動「躍升2021」轉型計畫,資產活化是轉型重點工作之一。中華電信董事長鄭優表示,今年啟動南港、埔心兩個商用土地開發案;研究院、萬華、三重等三個員工宿舍計畫。租金效應最快明年可望開始浮現。
中華電信土地資產共有409公頃,土地價值超過千億元。「躍升2021」計畫目標是升級基礎能力及成本優化,其中資產活化目標包含活化低度使用資產,照顧員工並支持公共住宅。
鄭優表示,中華電信位於桃園市埔心的土地本來是荒地,現在配合桃園市政府智慧物流產業園區計畫,已經完成土地變更,未來要成為桃園物流園區,發展地方經濟。埔心智慧物流園區約18公頃,經由董事會通過後,將設租金底價,公開招標,可望今年完成出租作業,貢獻租金收入。
中華電信董事會也通過南港商業大樓開發案,計畫投入25.38億元,在南港區打造一個地下四樓,地上13樓的電信新機房與商業共構大樓,總樓地板面積約11,981坪,預計2024年完成,只租不售。
中華電信表示,南港商業大樓開發案位於南港高鐵、台鐵及捷運三鐵共構車站前面,位置相當好,且看好未來南港的商業發展,預期未來租金收入可期。
日前中華電信為吸引高端科技人才,斥資近3億元在桃園電信研究院,打造全新宿舍;近期也將啟動萬華青年員工宿舍計畫,投資金額約2億多元,共計將有370間員工宿舍。
中華電信表示,三重的土地正與新北市政府洽商提升獎勵容積率,未來除做為員工宿舍,也可望規劃一部分做為社會住宅,回饋社會。
中華電信目前每年租金收入維持7億至8億元左右,成長不大,透過開發低度使用的資產,一則以智慧化員工宿舍吸引人才;一則活化資產,創造新收入。
經濟部1月28日同意核定七股科技工業區設置後,臺南市政府於3月20日核定設置公告期滿,日前經財政部地方建設基金管理會審查同意,申貸土地款10億元整,後續將循程序洽台糖公司於108年5月底前完成土地價購,108年下半年將啟動甄選受託開發商,辦理園區開發,屆時可提供平價且優質的投資環境,並提供近萬個就業機會。
臺南市經發局代理局長蕭富仁表示,七股科技工業區開發為黃偉哲市長上任後市政發展五大主軸之一,基地位處台糖三股農場範圍內面積計141.34公頃,開發後,公設面積佔63.85公頃及同時提供77.5公頃土地供設廠使用,開發將原台糖舊鐵路保留,並融和於公園綠地規劃範圍,保留在地產業特色。
為創造台灣綠能產業生態鏈,該工業區將結合沙崙智慧綠能科學城內綠能科技聯合研究中心,加上高鐵特定區周邊交大臺南校區、成大歸仁校區等學術研究單位研發,七股科工區可作為綠能相關產業量產基地,及發展農漁食品製造加工地方特色產業發展。
七股科技工業區開發依循新吉工業區模式,採公共工程與廠商建廠同步進行,大幅縮短廠商建廠時程,以利廠商儘早營運及掌握投資利基,同時工業區內,將規劃10公頃專區讓未登記工廠進駐,以解決違章工廠污染環境問題,經發局亦管控及協助廠商建廠過程相關行政審查之協助工作、提供融資專案及舉辦說明會等讓進駐廠商可如期完成建廠營運。
開發後預期可增加127家廠商、創造9,540個工作機會,帶動七股周邊地區經濟發展及增加地方公共設施環境品質,加速溪北工業區開發及活化建構完整農業產銷,增加溪北就業機會。
高雄今年預估有48艘次遊輪靠港高雄,雖然比2018年的54艘次,少了六艘,但因為遊輪大型化,帶來的遊輪觀光客達71,000人次,比去年多出25.55%,不過,想要回復到2017年的高峰117,559人次,就得靠明年1月完工啟用的港埠旅運中心,屆時,光是一艘22.5萬噸的超大型遊輪,一次就可帶進至少5,000個觀光客,成為高雄港真正的「遊輪元年」。
港務公司表示,高雄港遊輪人次出現爆炸性成長落在2017年,共有82艘次遊輪停靠高雄港,年增241.67%,遊輪觀光人次達117,559人次,年增173.41%,2018年降至54艘次,今年則預估48艘次,遊輪觀光客人次去年為56,553人次,今年預估則有71,000人次。
港務公司說,2019年預計到港的遊輪,包括世界夢號、歐洲2號、威士特丹、銀葉號、以及信天翁等,其中,只有界夢號是母港作業,其餘的,都是掛靠高雄港而已。
業界表示,國內目前的遊輪重鎮還是以基隆港為主,高雄想要急起直追,位於高雄港19、20號碼頭後線的港埠旅運中心,在2020年1月啟用旅之後,具有現代化的通關設施和設備,才是最好的「高雄遊輪元年」。
業界說,明年啟用的港埠旅運中心,可停靠22.5萬噸的大型豪華遊輪,例如知名的皇家加勒比,一次就帶進超過5,000人次的觀光客,屆時,才較有機會突破10萬人次的遊輪觀光人次,對發展區域觀光、以及後勤補給、遊覽車、購物等遊輪產業鏈,將產生更大的助益。
大陸房市調控趨嚴,國有大行對於房貸業務的熱情依舊不減。根據各銀行公布的2018年全年財報,六大行合計新增貸款達人民幣(下同)5.13兆元,其中個人住房貸款新增2.53兆元,房貸在整體放貸額的占比依舊高達49.39%。
華爾街見聞報導,儘管2018年大陸官方持續加碼調控房市熱度,但對銀行而言,個人房貸業務並未受到太大影響。據工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行和郵政儲蓄銀行這六家國有商業銀行的2018年財報顯示,六大行的房貸占新增貸款總額的半壁江山。
個人房貸發放規模最大的是建行,2018年末的個人住房貸款餘額規模達4.75兆元居同業首位,較上年新增5,405.28億元,增幅12.83%。從新增額度來看,工行則以6,512.72億元為六大行最高。
值得注意的是,儘管六大行的房貸業務仍是新增貸款的核心,但占比已逐年下降。報導稱,以2016年來說,國有大行的新增個人房貸年增率均在30%左右。2018年,工行和農行的房貸增速降至17%以下;建行、中行、交行的房貸增速也降至15%以下。
不過,2019年以來房貸利率的持續下調,也讓市場嗅到了房市放鬆調控的意味。融360大數據研究院統計顯示,監測的35個城市中,1月份首套房貸平均利率為5.66%,較為上月下降0.35%,為連續第二個月出現回落;二套房貸平均利率為6.02%,則是連續3個月回落。
對未來房市政策是否會繼續放寬,不少分析認為,鑒於2018下半年來信貸政策持續寬鬆,有利銀行流動性,也為下調房貸利率提供條件。預計未來房貸利率會繼續呈放鬆態勢,且預期將有更多銀行跟進。
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