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房產新聞

  1. 四大指標顯示房價止跌回彈 李同榮:虛價登錄造成失真

  2. 缺地有解 台中加速開發八大園區

  3. 房市329檔 將引爆Q2買盤

  4. 又現「接待中心一條街」 同站捷運南北價差1成

  5. 東區門戶計畫啟動 南港兩大指標案粉墨登場

產業新聞

  1. 日盛金招親 王道銀變新黑馬

  2. 中華電活化資產 兩開發案今年啟動

  3. 七股科技工業區開發徵選 將成綠能產業重鎮

  4. 港埠旅運中心明年1月啟用 開啟高雄遊輪元年

  5. 嚴控不減熱情 陸六大行挺房貸

 


1、四大指標顯示房價止跌回彈 李同榮:虛價登錄造成失真

2019-04-08 09:40:20經濟日報 記者游智文╱即時報導

國泰房地產指數、住展雜誌、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等四大指標顯示,房價已止跌回彈,甚至已接近前波高點。房產趨勢專家李同榮表示,四大指標各有盲點,真正漲跌幅度有點失真,不過指數走勢仍可做為漲跌趨勢參考。

李同榮表示,一切都是虛價登錄惹的禍,由於交易占比達30%的新屋市場,混淆太多偏高的虛價登錄,因此讓四大房價指標數據出現失真。

首先,在國泰房地產指數方面,該指數參考依據是預售屋與新成屋均價,但兩者是不同類市場,新屋價格隱含虛價登錄明顯高估,才會有都會區超越上波高峯的數據出現,只值得參考走勢。

第二,住展房價指數:與國泰指數相同以預售與新屋平均價統計,同様會有上述盲點,另外忽略了建商餘屋偷偷大幅讓利的數據,才會出現高點至目前只有下跌8.39%的數據。目前預售市場因中小坪數居多,數據有反彈現象,新屋中包含中大坪數價格仍在調整,因此預售與新屋市場全面止跌應在今年第2季。

第三,內政部房價指數:內政部統計來源雖然依據實價登錄為基礎統計,但近幾年屋齡兩年內新完工餘屋,夾雜很多偏高的虛價登錄,價格落差約8%至10%,因此中古屋單價統計明顯高估,不過漲跌的趨勢仍可做為參考。

第四,北市房價指數:北市府指數雖然也是依據實價登錄為統計基礎,但可能統計資料去頭去尾,才會出現單價與實價登錄差距達15%以上,與市場實際平均單價比較也相差約10%。北市府中古屋每坪均價約50.17萬,市場實務均價55.67萬,尤其是公寓均價43.5萬與大廈均價56.27萬均與市場價格明顯偏低。

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2、缺地有解 台中加速開發八大園區

04:102019/04/08 工商時報劉朱松

台中市開發中的產業園區,將一波接著一波加速進行。台中市經發局表示,包括太平產業園區、潭子聚興產業園區等二處工業土地開發案,正在開發中,預計引進投資額共計79.5億元,預估就業人口共達1,909人;其中,太平產業園區預定2019年底,園區工程可全數完工,先解決廠商設廠的燃眉之急。

台灣擁有完整精密機械產業,其中尤以台中大肚山下60公里的黃金縱谷,更是精密機械重要產業聚落,讓台灣機械業得以和德國、日本及義大利同台競爭,機械業者建議台中先作為「智慧機械之都」,再讓台灣成為「智慧機械王國」。不過,機械業者坦言,設廠土地難覓,是業者心中的痛。

對此,台中市經發局提出八處產業園區開發案,試圖解決廠商缺地問題。台中市經發局表示,「太平產業園區」總面積14.37公頃,可容納45家廠商,目前正由允久營造開發中,預定2019年底,園區工程可全數完工,預估引進投資額可達39億元,及就業人數1,006人。

至於潭子聚興產業園區,總面積14.76公頃,目前正由皆豪實業開發中,預估可容納30家廠商,預估引進投資額40.5億元,將引進就業903人,預計2019年下半年土地取得作業完成及產業用地預登記。

緊接著,豐洲科技工業園區二期,及大里夏田產業園區等二處開發案,正在規劃設置中。其中,豐洲第二期,申設面積55.86公頃,目前委由台灣土地開發公司進行開發,預計可容納100家廠商,預估引進投資額達155億元,引進就業5,920人,預計2019年6月公告設置,同年下半年土地取得作業完成,及產業用地預登記。

大里夏田產業園區,申設面積188.01公頃,目前委由東昇工程顧問公司規劃設置中,爭取2020年8月二階環評審查通過,開發後,預估就業人口9,700人。

至於「擴大神岡都市計畫產業園區委託申請設置案」、「新訂大里塗城都市計畫(產業型)整體發展規劃案」、「新訂烏日(溪南)產業發展特定區計畫規劃案」,及「精密機械科技創新園區三期」等四處園區土地開發案,均在規劃設置或規劃中,市府希望開發產業園區土地,可為企業解決缺地問題。

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3、房市329檔 將引爆Q2買盤

2019-04-07 23:24經濟日報 記者黃阡阡/台北報導

329檔期後將邁入房市傳統旺季。今年主要看點包括板橋江翠北側重劃區、新店央北重劃區,以及桃園A7重劃區等。代銷業者表示,看屋人潮較去年同期多,整體市況僅較去年同期稍好,而329檔期至今累積的潛在買盤,可望反應在第2季的成交量上,預計能較第1季成長三至四成。

今年329北台灣推案預估量2,225.1億元,較去年量增逾百億元,依然以新北市推案量最高,預估將湧現逾900億元巨量,其中更以板橋案量超過350億元最可觀,約占全新北市檔期案量三分之一,主要集中於江翠北側重劃區,包括「帝國花園廣場」與「麗寶北歐莊園」等兩個大型指標案。

經濟日報提供 

此外,桃園案量最高的行政區為桃園、龜山兩區,預估量均突破百億元以上。桃園供給量多來自中路重劃區,龜山則是A7重劃區,尤以基地超過4,000坪「A7地王竹城甲子園」,總銷高達135億元案量最大。

海悅廣告總經理王俊傑表示,今年329檔期復甦走勢較2018年微揚,來客狀況也與去年同期相比稍好,觀察發現只要建案價格能讓消費者認同,買方考慮時間明顯縮短,預計第2季市況,若自住客持續支撐市場,交易量較能反應出來。

針對329檔期表現,創意家發言人柯仲武表示,329檔期來客量穩定增加,加上後有五一勞動節接棒,創意家有信心旗下個案第2季的來客與成交量,都能較第1季成長三至四成。

柯仲武指出,農曆年後氣候轉好,看屋人潮持續出籠,第2季增溫的主因包括九合一大選後,韓流效應提振經濟話題,市場氛圍信心增加,潛在買盤持續累積當中,除了這類「有望客」持續攀升外,6月也逢結婚旺季,不少新人在第1季看屋,預計買盤可望陸續反應在第2季,也就是房市傳統旺季。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,從3月表現來看,新建案市況雖有回溫,但稱不上熱絡。

由於3月公開的部分新建案已經潛銷預收,所以開賣初期銷售率可以直衝到五成、甚至更高,進而推升3月的成交組數;但若未經潛銷直接開賣則遜於去年同期,因此房市是否能夠強勁復甦仍有疑慮,後續值得關注。

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4、又現「接待中心一條街」 同站捷運南北價差1成

2019/04/07 14:00(王鈞生/台中報導)

台中今年329檔期哪裡推案量最凶猛?業界預估仍是以北屯推案量最大,至少達2百億以上,其中戰況最激烈非北屯總站莫屬,近年推案一波波,接待中心陸續搭建,也出現少見的接待中心一條街,一路之隔價差還達1成。專家認為,光是捷運北屯總站周邊,至少有8個待售新案,密度為台中最高。

建築公會市調預估,今年光北屯區的推案總銷,將超過200億元,其中總太2案共80億元、達麗1案48億元,高居北屯推案王。其中個案數量最多的則是北屯總站,包含包含上市櫃建商國泰、達麗、總太、豐謙,以及在地的精銳、聚富、大漁等建商,都紛紛投入這一首購區混戰。

「聚佳捷作」現場銷售專案經理蔡東伸說:「北屯低總價小宅銷售非常之快,熱度仍不減,市場反應非常熱烈,因此建商信心滿滿,從品牌建商搶進就可知道。」但他也觀察,北屯總站以松竹路分割南北,南北平均單價來說差異差異也有一成。

像是如指標大樓案「萌未來」2期、「水岸岩」、「蜜之地」等,主攻坪數25~45坪,將推的還有國泰建設「南興一路案」、「達麗居山」等2~4房產品等,總計起來至少千戶以上新屋量能,每坪主力開價25~30萬元,也都是當地最高開價個案。

但是回過頭看另一側的北屯機廠重劃區,新案開價大多仍25萬元上下,主要就是因為開發設定有所不同。業者表示,松竹路以北的北屯機廠重劃區,還有著高容積開發設定,未來商業氣氛較為濃厚;而單元12南興公園周邊則是屬於低容積密度開發,雖然兩地都位在同個捷運站,但土地強度、開發成本價差異頗大。

大台中不動產開發公會理事長紀吉川分析,外地建商若要卡位台中,大多都會從交通建設著手卡位,台74沿線、捷運沿線都是目標,北屯總站因為價格合宜,加上有交通話題,自然成為推案大區。他還認為,今年台中應會「量增」,但是價格也會「微揚」,主是房貸利率下探1.61%,加上政府取消停車獎勵、地價高漲等因素,都會刺激房價走揚。

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5、東區門戶計畫啟動 南港兩大指標案粉墨登場

2019年04月06日文/黃竹君

為讓大台北地區邁向更高國際舞台競爭,台北市政府積極推動東區門戶計畫,伴隨高鐵南港站通車、中研院主導的國家生技研究園區營運及國家會展中心陸續完工營運,讓南港成為兼具交通與產業發展的關鍵核心。

東區門戶計畫內容包含強化交通樞紐、打造國家生技產業廊帶、建構流行音樂及文創產業、打造軟體及會展產業廊帶、推動整體跨區重劃及都市更新等構想,結合會展、生技、新創,塑造新東區願景。台北市長柯文哲表示西區門戶計畫告一段落後,「我們用同樣的努力,正在按部就班進行以南港車站為中心的『東區門戶計畫』」。

建設議題不斷

台北市長柯文哲在臉書上表示,南港有衛福部、食藥署、國家生技園區,加上生技研發中心透過高鐵連結竹北生產端,南港將成為台灣生技產業研發重鎮,還有將完工的北部流行音樂中心、國家會展中心二期;此外南港瓶蓋工廠,未來也將會轉型為東區新創基地。

兩大案互別苗頭

目前南港最引人注目的地產開發案,就是前身為南港輪胎廠區、基地近萬坪的「世界明珠」開發案,內容包含辦公、住宅及複合式商場等,未來更將引進微風集團商場,甲山林機構董事長祝文宇表示,「世界明珠」將會是甲山林在「仁愛帝寶」後規模最大的代表作品。而另一個位處南港核心區位的「香榭帝寶」,基地達1200坪且三面臨路,坪數規劃25、35、45坪,是全區內稀有輕坪數,主打飯店式物管崗石城堡。

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1、日盛金招親 王道銀變新黑馬

04:102019/04/08 工商時報朱漢崙

日盛金招親,傳王道銀行躍為新黑馬。據了解,原本在今年初就積極投入日盛金併購案評估的寶佳集團,現已確定終止和日盛金的談判。知情人士透露,代表日盛金大股東建高集團的有力人士,已轉向和王道銀行談判,一旦這宗併購案真能談成,王道銀行已決定透過增資、發債,或是籌組聯貸案等三種方式,籌組大約200億元的現金來完成這筆交易。

寶佳集團少東林家宏除了投資,對於參與金融業的經營一直抱持興趣,加上寶佳手上資金多,去年12月間,日盛金與寶佳雙方就有所接觸,寶佳並一度取得優先議約權,但在尚未進場實地查核之前,就已因為其他的評估考量,使得雙方談判中止。

相關人士指出,日盛金大股東之一建高集團,近一年多來一直積極尋求對象賣出手中日盛金持股,因此在與寶佳談判喊卡後,就轉而接觸新買主。

知情人士指出,建高所物色對新對象,就是王道銀行。近年來著墨數位金融甚深的王道銀行,對於大股東駱錦明家族而言,日盛金最大的吸引力就是直接能取得金控執照,有助於整合如華票等轉投資事業架構。

據了解,王道銀尚未進行日盛金的實地查核,因此日盛金大股東能否順利退場,或是像先前幾次併購案談判一樣無疾而終,仍有待觀察。日盛金現行大股東持股比重,港資背景建高集團持股約24.08%,另一大股東日系新生集團持股比重35.47%,王道銀行若要同時接手建高、新生銀行合計約6成的股權,出資金額可能不低於200億元。

此外據悉,除了日盛金,寶佳集團和安泰銀行間的談判也告一段落,最後問題仍是卡在出價,市場傳出,安泰銀行最大股東隆力集團,日前曾有接觸台中銀行,探詢是否有併購的可能性,後續會否有進展,已受到金融圈矚目。

業界人士指出,私募基金隆力集團想退場安泰銀行多時,近幾年為安泰銀行物色的買家前後已接近十家,其中也不乏已有潛在買家已進入實地查核,但談到尾聲,大多數卡在價格問題而未能成交,也有其他潛在買家是因為交易條件上一直不斷面臨「變數」,包括賣方頻頻追加條件,因此作罷。

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2、中華電活化資產 兩開發案今年啟動

2019-04-07 23:10經濟日報 記者黃晶琳/台北報導

中華電信啟動「躍升2021」轉型計畫,資產活化是轉型重點工作之一。中華電信董事長鄭優表示,今年啟動南港、埔心兩個商用土地開發案;研究院、萬華、三重等三個員工宿舍計畫。租金效應最快明年可望開始浮現。

中華電信土地資產共有409公頃,土地價值超過千億元。「躍升2021」計畫目標是升級基礎能力及成本優化,其中資產活化目標包含活化低度使用資產,照顧員工並支持公共住宅。

鄭優表示,中華電信位於桃園市埔心的土地本來是荒地,現在配合桃園市政府智慧物流產業園區計畫,已經完成土地變更,未來要成為桃園物流園區,發展地方經濟。埔心智慧物流園區約18公頃,經由董事會通過後,將設租金底價,公開招標,可望今年完成出租作業,貢獻租金收入。

中華電信董事會也通過南港商業大樓開發案,計畫投入25.38億元,在南港區打造一個地下四樓,地上13樓的電信新機房與商業共構大樓,總樓地板面積約11,981坪,預計2024年完成,只租不售。

中華電信表示,南港商業大樓開發案位於南港高鐵、台鐵及捷運三鐵共構車站前面,位置相當好,且看好未來南港的商業發展,預期未來租金收入可期。

日前中華電信為吸引高端科技人才,斥資近3億元在桃園電信研究院,打造全新宿舍;近期也將啟動萬華青年員工宿舍計畫,投資金額約2億多元,共計將有370間員工宿舍。

中華電信表示,三重的土地正與新北市政府洽商提升獎勵容積率,未來除做為員工宿舍,也可望規劃一部分做為社會住宅,回饋社會。

中華電信目前每年租金收入維持7億至8億元左右,成長不大,透過開發低度使用的資產,一則以智慧化員工宿舍吸引人才;一則活化資產,創造新收入。

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3、七股科技工業區開發徵選 將成綠能產業重鎮

2019-04-07 19:59經濟日報 張傑

經濟部1月28日同意核定七股科技工業區設置後,臺南市政府於3月20日核定設置公告期滿,日前經財政部地方建設基金管理會審查同意,申貸土地款10億元整,後續將循程序洽台糖公司於108年5月底前完成土地價購,108年下半年將啟動甄選受託開發商,辦理園區開發,屆時可提供平價且優質的投資環境,並提供近萬個就業機會。

臺南市經發局代理局長蕭富仁表示,七股科技工業區開發為黃偉哲市長上任後市政發展五大主軸之一,基地位處台糖三股農場範圍內面積計141.34公頃,開發後,公設面積佔63.85公頃及同時提供77.5公頃土地供設廠使用,開發將原台糖舊鐵路保留,並融和於公園綠地規劃範圍,保留在地產業特色。

為創造台灣綠能產業生態鏈,該工業區將結合沙崙智慧綠能科學城內綠能科技聯合研究中心,加上高鐵特定區周邊交大臺南校區、成大歸仁校區等學術研究單位研發,七股科工區可作為綠能相關產業量產基地,及發展農漁食品製造加工地方特色產業發展。

七股科技工業區開發依循新吉工業區模式,採公共工程與廠商建廠同步進行,大幅縮短廠商建廠時程,以利廠商儘早營運及掌握投資利基,同時工業區內,將規劃10公頃專區讓未登記工廠進駐,以解決違章工廠污染環境問題,經發局亦管控及協助廠商建廠過程相關行政審查之協助工作、提供融資專案及舉辦說明會等讓進駐廠商可如期完成建廠營運。

開發後預期可增加127家廠商、創造9,540個工作機會,帶動七股周邊地區經濟發展及增加地方公共設施環境品質,加速溪北工業區開發及活化建構完整農業產銷,增加溪北就業機會。

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4、港埠旅運中心明年1月啟用 開啟高雄遊輪元年 https://www.chinatimes.com/newspapers/20190408000288-260204?chdtv

04:102019/04/08 工商時報顏瑞田

高雄今年預估有48艘次遊輪靠港高雄,雖然比2018年的54艘次,少了六艘,但因為遊輪大型化,帶來的遊輪觀光客達71,000人次,比去年多出25.55%,不過,想要回復到2017年的高峰117,559人次,就得靠明年1月完工啟用的港埠旅運中心,屆時,光是一艘22.5萬噸的超大型遊輪,一次就可帶進至少5,000個觀光客,成為高雄港真正的「遊輪元年」。

港務公司表示,高雄港遊輪人次出現爆炸性成長落在2017年,共有82艘次遊輪停靠高雄港,年增241.67%,遊輪觀光人次達117,559人次,年增173.41%,2018年降至54艘次,今年則預估48艘次,遊輪觀光客人次去年為56,553人次,今年預估則有71,000人次。

港務公司說,2019年預計到港的遊輪,包括世界夢號、歐洲2號、威士特丹、銀葉號、以及信天翁等,其中,只有界夢號是母港作業,其餘的,都是掛靠高雄港而已。

業界表示,國內目前的遊輪重鎮還是以基隆港為主,高雄想要急起直追,位於高雄港19、20號碼頭後線的港埠旅運中心,在2020年1月啟用旅之後,具有現代化的通關設施和設備,才是最好的「高雄遊輪元年」。

業界說,明年啟用的港埠旅運中心,可停靠22.5萬噸的大型豪華遊輪,例如知名的皇家加勒比,一次就帶進超過5,000人次的觀光客,屆時,才較有機會突破10萬人次的遊輪觀光人次,對發展區域觀光、以及後勤補給、遊覽車、購物等遊輪產業鏈,將產生更大的助益。

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5、嚴控不減熱情 陸六大行挺房貸

04:092019/04/07 工商時報黃欣

大陸房市調控趨嚴,國有大行對於房貸業務的熱情依舊不減。根據各銀行公布的2018年全年財報,六大行合計新增貸款達人民幣(下同)5.13兆元,其中個人住房貸款新增2.53兆元,房貸在整體放貸額的占比依舊高達49.39%。

華爾街見聞報導,儘管2018年大陸官方持續加碼調控房市熱度,但對銀行而言,個人房貸業務並未受到太大影響。據工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行和郵政儲蓄銀行這六家國有商業銀行的2018年財報顯示,六大行的房貸占新增貸款總額的半壁江山。

個人房貸發放規模最大的是建行,2018年末的個人住房貸款餘額規模達4.75兆元居同業首位,較上年新增5,405.28億元,增幅12.83%。從新增額度來看,工行則以6,512.72億元為六大行最高。

值得注意的是,儘管六大行的房貸業務仍是新增貸款的核心,但占比已逐年下降。報導稱,以2016年來說,國有大行的新增個人房貸年增率均在30%左右。2018年,工行和農行的房貸增速降至17%以下;建行、中行、交行的房貸增速也降至15%以下。

不過,2019年以來房貸利率的持續下調,也讓市場嗅到了房市放鬆調控的意味。融360大數據研究院統計顯示,監測的35個城市中,1月份首套房貸平均利率為5.66%,較為上月下降0.35%,為連續第二個月出現回落;二套房貸平均利率為6.02%,則是連續3個月回落。

對未來房市政策是否會繼續放寬,不少分析認為,鑒於2018下半年來信貸政策持續寬鬆,有利銀行流動性,也為下調房貸利率提供條件。預計未來房貸利率會繼續呈放鬆態勢,且預期將有更多銀行跟進。

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