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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
據住展雜誌統計，台北市2019年第一季截止，全棟規劃為100坪以上的豪宅建案竟掛零(不計重推案)。2019年第二季，也沒有純百坪以上豪宅案預計開賣。假如信義區豪宅案「陶朱隱園」未在2019年開賣，北市2019年將成為近十幾年來、首度沒有純百坪豪宅建案釋出的年度。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，2019年房市推案量雖大，但建商在規劃產品時大多走保守路線，銷售難度較高的純百坪豪宅案反而被捨棄，透露出建商對房市的看法，並不如表面上那麼樂觀。
純百坪豪宅案 市況強弱先期指標
全棟規劃百坪以上的豪宅建案，因為坪數大、總價高、客戶刁，銷售上並不容易，所以往往在市況較好時，建商才會有信心推出這類產品。換言之，純百坪以上豪宅案的多寡，通常與房市景氣有些關聯性。
2013年正值房市多頭高峰，當年純百坪以上的豪宅案推案蓬勃，總案量達900億元；「西華富邦」、「松濤苑」、「國美大真」、「玉光」等知名豪宅社區，都是於當年推出。
2014年房市景氣轉弱，是年，百坪豪宅案量比腰斬更慘，僅剩約350億元。 雖然房市在2015年到2017年間市況不佳，房價跌跌不休，但建商仍未放棄這塊市場，每年都有純百坪以上的豪宅案出現。
2018年衝出次大量 2019年卻陷低谷
到了2018年，在房市回溫、肥咖條款，以及台商回流諸多利多激勵之下，純百坪豪宅案爆出850億元大量，僅次於2013年，指標豪宅案如「One Park Taipei元利信義聯勤」、「冠德信義」、「元大晶華」、「Jade12」等。 2018年豪宅成交量回暖，又有台商回流議題激勵，但2019年市場卻十分詭譎，迄今仍未見到純百坪豪宅案出現，而籌備中未開賣的豪宅指標案，如「首泰信義」、「世界明珠」、「Diamond Tower」等案，均不是規劃全百坪以上。目前台北市籌備中未開賣的純百坪豪宅，就僅剩「陶朱隱園」一案。假如該案開賣時間延到2020年，那麼2019年北市純百坪豪宅掛蛋的機率就會大增。
三個因素 舊豪宅案笑了
何世昌分析，建商縮手不推百坪豪宅案的原因，一是線上未售出的百坪豪宅案供給量龐大，而且各具特色，品質與規劃更是一等一；此時若有建商推出新案，勢必要面對價格與產品力的激烈競爭，新案不見得打得贏舊建案。
其二、台北市條件好的菁華建地，在過去幾年已陸續開發，「最好的都拿出來在檯面上了」，現在市中心面積大且方整的素地所剩不多，要找到適合推百坪豪宅案的素地不容易。至於區段條件較好的都更案，常常為了滿足地主戶的需求而規劃部份比例的中、小坪數，無法全作百坪以上。
第三、2019年建商在產品規劃上「比較不敢衝」，同時為了避稅，寧願走彈性、靈活策略，通常選擇把坪數切小一點，若客戶有百坪以上的需求，再用合併戶的方式來因應。從實務上來說，兩戶要合併成一戶比較容易，也能夠避開豪宅稅。
何世昌指出，台北市百坪以上豪宅推案冷清，對銷售中的豪宅案反而是好消息，因為代表市場上沒有新競爭者出現，賣壓不會再加重。所以，2019年可以說是豪宅案的「銷售好時光」，業者若能把握這段供給空窗期加強銷售，價格上再讓點利，進一步擴增成交量，將有助於豪宅市場持續復甦。
財政部統計全國近兩年房地合一稅收入從2017年的新台幣11.9億元，去年增為27.9億元，台中市連2年居六都之冠。房仲分析，反映民眾短期交易獲利或誤用贈與節稅，未來出售恐繳大筆稅金。
統計資料顯示，2017年全國的房地合一稅收為11.9億元，房價最高的雙北市，台北市稅收僅1.5億元，新北市稅收1.8億元，主要還是房價處於修正階段，短期交易房價應難以出現獲利；不過台中市2017年房地合一稅收2.1億元，居六都之冠。
到了2018年，全國房地合一稅金收入成長至27.9億元，各都除了新北市之外的繳納金額幾乎都翻倍，台中市以4.3億元蟬聯冠軍，高於台北市的3.4億元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近兩年整體房地合一稅收金額並不高，反映短期交易可能數量少，另一方面獲利也有限；若以區域表現來看，台中市連續兩年都是房地合一的繳稅王，反映仍有民眾短期交易獲利的狀況。
他指出，除了一般交易獲利外，可能有部分民眾不清楚房地合一的相關規定，誤用贈與等方式節稅，都會導致日後出售時產生可觀的房地合一稅負。
曾敬德建議，房地合一已經改變贈與節稅的功效，受贈者通常取得成本都遠低於市價，尤其是在高房價的地區特別明顯，民眾想要透過贈與節稅，應思考日後出售是否有高額的房地合一稅負。
韓流發威，高雄經濟前景看旺，連帶房屋交易也跟著紅不讓。財政部昨公布首季收稅統計，反映房市交易的契稅件數上，高雄市年增件數冠全台，達2087件、增幅24％，遙遙領先2、3名的台中（4.4％）、台南（2.4％）。
娃娃機近來雖退燒，惟家數持續攀升，首季整體娛樂稅4.9億，年增5400萬元，其中便有4400萬元來自娃娃機，官員指出，娃娃機店家首季繳交娛樂稅年增幅度十分驚人，高達94.3％。
財政部公布前3月全國稅收實徵淨額達3636億元，其中菸酒稅169億創下歷年同期新高，總稅收、營業稅則刷新歷史次高紀錄。契稅雖未創新高，但首季高雄市繳交契稅件數較去年同期飆升24％、年增2087件，高於全國的年增1426件，與其他五都相較，表現更是一枝獨秀，遠高於台中年增4.4％、台南的2.4％、新北的2.2％，反觀台北市、桃園交繳契稅件數更不增反減。
昨日公布數據中，首季娃娃機娛樂稅入表現也十分亮眼！首季娛樂稅收達到4.9億元，較去年同期增加5400萬元，增幅主要來自娃娃機的貢獻，娃娃機娛樂稅稅收首季計9050萬元，較去年同期成長4400萬元，年增94.3％。
新北市平均收入最高2個里在新店的華城、下城里，最近5年房屋交易金額達156億元，周邊有山林景觀且遠離塵囂，環境清幽，且返市區交通便利，再加上各社區進出保全森嚴，高隱密性，吸引知名人士、企業家等高資產族群置產，像是鄭弘儀、陶晶瑩、張惠妹等，而購屋買盤多鎖定「大台北華城」以及華城路段，就是看中離塵不離城特性。
新北市地政局分析，華城里、下城里交易熱區在華城路段、「大台北華城」，大多為別墅房地，雖然總價相對較高，但因管理及隱私性較高，吸引中高資產的中年或退休族群入手，直至今年2月底兩個里合計近6200人設籍，且所有權人以女性比例居多，另將近7成屬於51歲以上。
據統計，華城里房屋交易集中在「華城二段」，將近6成，屋齡超過16年以上，建物面積約在100坪以下，透天總價帶落在850萬～1億5302萬元間；另外，下城里「安坑段下城小段」、「安坑段下五十六分小段」及「安康段」，近8成屋齡10年以下，且半數建物面積超過100坪以上，透天總價帶落在3168萬～2億7288萬元間。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，大台北華城別墅價格落差大，像「新普國玉」、「青山鎮」、「華固華城」總價都破億元，但有無景致落差大，與「新普國玉」同屬華城六街的不少巷弄內別墅，總價都只落在2000 ～3000萬，也令當地平均總價行情僅在3500萬左右。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，「大台北華城」為新店早期的知名別墅，有獨棟別墅、重疊別墅，房屋面積以40~400坪為主，目前市場行情開價大約在每坪50～60萬之間，成交單價40～50萬左右。
陳傑鳴指出，新店「大台北華城」環境清幽、且豪宅別墅具隱私性，一開始以「5步1崗，10步1哨」警衛森嚴聞名，早期吳念真、鄭弘儀、藝人張惠妹都住在這裡。
新店地政事務所統計，最近5年華城里及下城里建物交易達156億元，雖地處海拔約100至500公尺山區，但區內有康橋國際學校青山、秀岡校區，吸引重視子女教育之小康家庭置產。
瞄準台灣高齡化、少子化大趨勢，合勤健康事業結合信託機制、照護服務，打造苗栗共生宅，合勤建設攜手大暐建設、合作金庫，以及豐盛長照體系旗下的以諾平安居長照中心，於昨4月11日在苗栗國立聯合大學對面，舉辦第二案「共生宅」動工典禮，透過銀行安養信託服務、社區長照中心服務，讓高齡者可以擁有一個擁有照護舒適的居住環境，既可以與晚輩在同一環境互相照顧，又可以免去獨居安養中心的內心寂寞。
苗栗共生宅是地下一層、地上七層設計，第一棟50戶、第二棟34戶，另有一戶日間照護中心、一戶老人活動中心及便利商店，生活機能便利。
合勤建設董事長李柏憲、大暐建設董事長李秋絹、合庫桃竹苗區域中心協理黃華謹、綠之園健康事業總經理津徹、建築師何中揚、以諾平安居長照中心執行長賴清豐在動土典禮上一起合影，為苗栗共生宅奠定基礎。
李柏憲表示，台灣邁入高齡社會，要如何使老者享受居住健康，是一大課題。以往新建大樓欠缺高齡長輩照顧服務機能，以致讓高齡者需要照護時，必需入駐安養中心或聘用外籍看護工，但對許多長輩而言，內心抗拒性極強。
然而，安養住宅需要非常多專業團隊進駐，苗栗共生宅獲得以諾平安居長照中心承諾，願意入駐苗栗，將使本案未來性極強。 如何透過銀行、建商、長照機構的合作，讓高齡者能夠安心被照護，有錢可以運用，就成了「共生宅」設計的主軸。
李柏憲說，應趁經濟能自理時及早安排與規劃，才能未雨綢繆退休生活。
合庫協理黃華謹表示，台灣107年起進入高齡化社會，100名人口中，超過65歲者就有14位以上，長照變成最大問題，卻也是最大新商機，合勤提出「共生宅」概念，從去年5月在烏日推出全球第一個健康共生宅後，苗栗是第二個，合庫特別規劃信託機制，讓長輩、子女財產，得到信託保障，專款專用，每個月費用、資金運用，可透過銀行機制，讓大家很安心居住，創造入住者、長照中心、銀行、政府四贏局面。
以諾長照中心執行長賴清豐表示，一般銀髮族不喜歡到長照機構安養，共生宅概念是將早期老人住宅，變成一般型，或自己成長區塊，房子是永久住宅，有無障礙設施、長照服務，搭配家人住在不同一棟大樓，彼此距離很近，對老人未來身心靈發展非常好。
桃園市政府地政局自2019年4月2日起公告標售中路地區及八德地區區段徵收開發案合計7筆住宅區土地，將於4月30日上午10時於桃園市政府B2大禮堂辦理開標作業，有意願投標者，可自即日起至開標當日9時止將投標相關文件，寄達「桃園郵政第7-107號信箱」參與投標。
市府地政局局長陳錫禎指出，中路地區緊鄰桃園區中心及國道2號南桃園交流道旁，交通便捷、全區公共設施完善，包含兼具生態休閒及防災功能的風禾公園、60米及30米雙園道，公共開放空間充裕，並擁有「市府行政園區」及「司法園區」之雙行政園區優勢，居住環境及生活機能優越，本次標售之4筆土地，總面積約1.22公頃，每坪標售底價介於40萬元至74萬元間，其中中路二段9地號土地形狀方整，面臨30米正光路及15米溫州一路，獨立街廓三面臨路，且鄰近風禾公園，面積達1,947坪，為桃園市區罕見大面積建地標售，底價14億4,175萬餘元，最受各界矚目。
陳錫禎局長同時說明八德地區鄰近國道2號大湳交流道、台4線，交通便捷、四通八達，全區公園、綠地、地下管線、自行車道等公共設施完善，並規劃捷運綠線車站用地(G01站)，為桃園重要的新興優質住宅區，目前已有相當多建案進駐，生活機能逐漸成熟，捷運綠線建設也已啟動，前景可期，僅剩最後3筆土地，每坪標售底價約22萬元左右，有需求的民眾務必把握機會，以免向隅。標售相關資訊可至地政局區段徵收科索取，或至地政局網站(http://land.tycg.gov.tw/home.jsp?id=247&parentpath=0,4,241)閱覽。
鑑於許多民眾在向銀行辦理好房貸之後常驚覺沒有剩餘資金可作裝潢等其他支出，銀行業者推出房貸加值金貸款專案，讓民眾可以在房貸之外再多貸一些金額，且利率最低2％起，讓成家更輕鬆。
根據聯合徵信中心公開資料顯示，2018年第四季房貸申貸成數約七成二，比起過往貸款成數大多可達八成以上出現落差，許多在民眾買屋簽約後，才發現銀行核准的貸款成數不如預期，導致自備款不足，或成交後手邊完全沒有剩餘資金可裝潢、添購家具。
考量市場需求，凱基銀行即日起推出市場少有的「房貸加值金」貸款專案，在一般房貸成數以外另加5％的加值金額度，提供客戶靈活運用，利率最低2％起，相較一般信用貸款、二胎房貸、信用卡循環利率相對吸引人，降低購屋門檻，幫助民眾輕鬆成家。
中央銀行公布2月房貸餘額破7兆元大關，連續25個月刷新歷史最高紀錄，顯示房市在自住購屋人需求進場下，持續溫和復甦。根據凱基銀行內部資料統計，有房貸需求的民眾，多半因結婚、家庭成員增加而有購（換）屋需求，此時除了房貸需求，還會需要另外一筆不小的資金，作為支付裝潢、結婚、購車、生產醫療、坐月子等用途。
凱基銀行消費金融處副總林毓棠表示，沒有長輩金援協助資金缺口的上班族，若申請一般信用貸款，通常得負擔5～8％的高利率，且貸款額度大約只有50～100萬元，若有房貸同時加上信貸，每月還款金額也令貸款人壓力沈重。
因此，凱基銀行建議民眾向銀行申辦房貸時，除了貸款成數、利率貨比三家，可以詢問各家銀行是否有信用貸款以外的增額貸款方案。 市場少見的超低利「房貸加值金專案」，有別於一般信用貸款，提供自備款不足的購屋者於申辦房屋貸款時，在一般貸款成數以外，另外增加房貸金額的5％，作為彈性加值額度，利率計算方式則是以凱基銀房貸指數利率加碼，最低2％起，貸款最長期限達10年，較一般信貸5～7年更長，讓還款更加輕鬆。
舉例來說，購買1千萬元總價的房子，一般可向銀行貸款800萬元，這時搭配凱基房貸加值金專案，增加貸款金額的5％，則可多出50萬資金，房貸加值金用途不設限。
行政院院會11日通過「境外資金匯回管理運用及課稅條例」草案，規定匯回資金應存入金融機構專戶控管，除了經濟部核准用於興建或購置供自行生產或營業用建築物外，不得用於購置不動產。金管會證期局副局長張振山並指出，匯回資金也不可以投資不動產投資信託（REITs），但營建股不在此限。
草案規定由銀行在資金匯入專戶時扣取稅款，第一年匯回稅率8%；第二年匯回稅率10%；若於規定期限內完成實質投資，可向國稅局申請退還50%稅款，也就是即稅率降為4%或5%。 個人與營利事業若違反三項規定，包括違規從專戶提取資金、從專戶提取資金應從事實質投資卻移作他用，以及違規用於購置不動產，則將要求按照差額，依據20%的稅率補稅。
草案明定資金運用分為三部分，首先是自由運用的上限為5%，不得購置不動產；其次是金融投資上限25%，應於信託專戶或證券全權委託專戶從事金融投資，範圍與方式授權由金管會擬訂，投資金管會規定的金融商品達5年，期限屆滿後才能分3年提取。
第三點則是剩下的70%可用於實質投資，應於1年內提出投資計畫申請並由經濟部核准。直接投資者，應在2年內完成（可展延2年）；透過創投或私募股權基金投資者，投資期間應達4年，且該創投或基金投資重要政策產業應達一定比例。
草案指出，未從事金融或實質投資的資金（自由運用的資金除外），應於外匯存款專戶內存放達5年，屆滿5年後第六年可提取1/3，第七年可再提取1/3，第八年可全部提取。
虧損連連的台糖量販店轉手法商家樂福進入倒數，台糖昨表示，近日就會與接手業者完成簽約，預計3到5個月內撤下招牌，正式退出量販市場。
台糖量販年虧3億，日前悄悄將旗下台中西屯、雲林北港、台南嘉年華購物中心、高雄楠梓、屏東等5店，外加5家中型健康超市一起打包賣給法商家樂福，此也引來量販員工人心惶惶。
有立委關切800位約聘雇員工資遣權益，台糖高層表示，與接手業者簽約後，會依法解雇員工發給預告工資，絕對比勞基法規定的一個月好，實際多少個月則待協商。屆時願意轉到新公司的，會協助爭取比照舊有勞動條件。台糖預計合約簽署後，3到5個月內撤下撤下招牌，正式退出量販市場。
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