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房產新聞

  1. 房市回溫 雙北、高雄房屋稅額皆達百億

  2. 自用住宅 近4年以桃園市成長5.5%最多

  3. 北市開徵空房稅 有動作了

  4. 包租代管》月租6千元免稅 今年報稅適用

  5. 預售屋登錄價偏高 銀行從嚴鑑價

產業新聞

  1. 台銀辦土地作價 增資420億

  2. 日立收購永大 投審會准了 最高投資234.62億元

  3. 五大關鍵 家樂福接手台糖量販

  4. 2022前 壽險無人敢併購

  5. 公股金金分離首件範例 華南金改選 台銀全派專家學者

 


1、房市回溫 雙北、高雄房屋稅額皆達百億

04:092019/04/13 工商時報林昱均

財政部11日公布統計通報指出,2018年六都房屋稅額達到620億元,占全國總額78.8%。台北市144億元居冠、新北130億元居次,高雄市則恰好為百億元,居全國第三。 此外,第一季以來高雄市的契稅稅收年增率達到24%,移轉件數較去年同季多出2,087件,顯見高雄市的房市逐步回溫。

台中市契稅稅收年增率為4.4%居六都第二,移轉件數較去年同期增414件,也有微幅成長態勢。 統計通報顯示,近十年全國房屋稅實徵淨額自2009年563億元成長至2018年786億元,占全國稅收比重3.3%。官員認為,2016年上路、追溯至2014年不動產買賣的房地合一稅為關鍵主因。

因為人口密集、地區繁榮會使得路段率提高,進而推升房屋評定現值,六都房屋稅額近十年來皆占全國房屋稅收近八成。 依現行財政收支劃分法規定,房屋稅稅收40%分配給鄉鎮市政府、40%給縣政府、剩餘20%由縣政府統籌分配。

以統計通報觀察,地方政府歲出對房屋稅依賴程度,由2013年5.6%逐年遞增至2017年6.8%,且六都房屋稅收近四年占歲入、歲出比重各增1.2與1.6個百分點。

官員認為,這代表房屋稅收增加後,有助提高地方政府自籌財源比重,尤其是直轄市。 官員認為,台灣不動產市場歷經SARS陰霾、金融海嘯時期的冷卻,之後隨經濟復甦推升炒房投資風氣,房價高漲也產生民怨。

財政部推出房地合一制,要求2014年後買進的房屋,在十年內脫手賣出的至少課徵20%的財產交易所得稅,一年內轉賣者則核課45%,並修正公布房屋稅稅率、提高持有成本,避免產生囤房現象,除改善高房價與貧富不均現象,也同時挹注地方財政。

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2、自用住宅 近4年以桃園市成長5.5%最多

2019-04-13【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

財政部在《近年房屋稅徵收概況及稅制變動前後之比較》的研究報告指出,近年房屋稅稅收連年成長,2018年已達790億元左右水準,主要與應稅房屋數量增加有關,其中高價值的鋼骨結構房屋增加更是稅收增加的重要推手;另2014年起修正的房屋稅條例,住家用房屋分為自住及非自住用,非自住用房屋適用較高稅率,稅收從2015年50億元升至2018年的75億元,4年總計挹注地方政府262億元,有效提升地方政府自籌財源比重。2018年全國自住用房屋較2015年增約9萬戶,以桃園市成長5.5%最多,新北、台中、台南也有2%以上的水準,台北市則逆向減少4.3%,反映了房價、產業發展及人口遷移的關聯。

而與居住正義切身相關的自住用房屋稅額,則從2015年275億元增至2018年291億元,4年來僅增16億元,考量自住用需求房屋稅籍成長因素後,若僅由稅收金額增加而批評政府剝削民眾,較欠公允。稅制調整後的影響,首先從住家自住用、非自住用的稅籍戶數觀察,2018年全國自住用房屋較2015年增約9萬戶,以桃園市成長5.5%最多,新北、台中、台南也有2%以上的水準,台北市則逆向減少4.3%,反映了房價、產業發展及人口遷移的關聯;而非自住用全國成長約7萬戶,增幅10.8%,六都以台北市增1.8萬戶最多,非自住用房屋的大幅增加,可能與買房當房東、或建商惜售或囤房狀況依然存在,其增減情形後續值予密注。

其次,在房屋稅負擔情形方面,稅制調整後全國稅額4千元以下增4.1萬戶,萬元以上者增32萬戶,稅額萬元之房屋通常為折舊率低之新屋,或是地段好、坪數大之豪宅,2018年以新北市21萬戶最多,與重劃區、新市鎮等新屋較多有關;再就應稅戶數的稅額分級距來看,2018年全國稅額4千元以下者占比高達52.2%,雖較2013年下滑2.7個百分點,但亦顯示全國逾半民眾並未受稅制調整影響而大幅增加負擔。

最後,在房屋持有情形方面,稅制調整後營利事業全國持有2戶者增幅14.2%高於1戶者12.1%,差距2.1個百分點,六都以台北市差距3.7個百分點最大;自然人方面,2013至2018年持有兩戶者增幅20.6%遠高於持有1戶者9.4%,六都亦為台北市差距14.7個百分點最大。可見台北市對2戶以上房屋之需求,即使稅制改革後2戶以上採取差別稅率,仍有相當成長力道,而此期間其自然人持有1戶者僅增5.5%,似乎亦反映目前於台北市房市對初次購屋者不友善的社會現況。

在房屋稅條例規範下,地方政府對房屋稅基具有調整絕對權力,尤其是非自住房屋的稅率,各縣市應視情形滾動調整非自住房屋持有成本,以利引導房屋市場健全發展,維護國人居住正義。

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3、北市開徵空房稅 有動作了

2019-04-15 00:49:53經濟日報 記者楊文琪/台北報導

因台北市東區商圈空店率不斷提升,為促使房東調降租金,增加店面使用率,北市府原擬開徵「空店稅」,但現在決定要擴大為「空房稅」,預定本(4)月底前發函給財政部,討論修法事宜。據了解,北市府規劃的空房稅率將高於北市現行「囤房稅」的房屋稅率3.6%。

經濟日報提供 

目前台北市營業用的空置房屋適用2%的房屋稅稅率,依據房屋稅條例,營業用房屋的房屋稅率最高可調到5%,如果北市府只是開徵空店稅,自行調高稅率即可。但住家用的房屋法定最高稅率只到3.6%,要再高,就得修法。

修法適用範圍是全國,所以,北市要開徵空房稅,一旦修法,還會波及全國的80幾萬戶空屋。 據了解,目前台北市超過12個月沒有住人的房子達3.6萬戶以上,台北市長柯文哲認為房屋是給人住的,所以公宅政策必須修正,也就是要使用政策「刺激」屋主將空房釋出利用,不再大舉興建公宅,而要達到此一目的,就是要提高屋主空房持有成本,亦即調高房屋稅,因此,財政局配合市長政策,將空店稅擴大為空房稅,且稅率要比囤房稅高。

北市財政局副局長游適銘表示,以目前房屋稅條例定義,房屋分為住家用房屋、非住家用房屋(即營業用房屋),以及非住家非營業用房屋(如人民團體、私人醫院、診所、自由職業事務所)等三類,之前研擬對未使用的營業用房屋課徵空店稅,因單指店面,適用範圍太小,現在全台有86萬多戶空房問題,應該一併解決,所以北市府研擬將空店稅擴大為空房稅。

他指出,之前北市府為遏阻囤房,凡持有三戶以上房屋者,房屋稅一律課徵3.6%,空房稅若比照3.6%稅率,未必能減少空房數量,稅率應高一點才有效果。

游適銘說,要課徵空房稅必須修訂房屋稅條例,該條例主管機關是財政部,北市府要發文請中央修法前,自己必須先研擬出一套具體做法和修法的法令條文,因此預定以兩周時間做好這件事,於本月底前發文給財政部,再與中央溝通、討論修法的可行性。

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4、包租代管》月租6千元免稅 今年報稅適用

2019-04-14 08:21〔記者鄭琪芳/台北報導〕

為了鼓勵房東將空閒住宅「包租代管」,以擴大租賃市場供給,政府也提供租稅優惠;自去年6月27日起,個人房東委託「包租代管」,約定租期1年以上者,每屋每月最高6000元租金免稅,今年5月申報綜所稅首度適用。 國稅局官員說明,根據「租賃住宅市場發展條例」規定,自2018年6月27日起,個人房東委託「代管業」管理,或出租給「包租業」由業者專案管理服務,契約約定租期1年以上者,可享有每屋每月最高6000元租金免稅,等於1年最高7.2萬元租金免稅。

此外,納稅人若未能提出租賃期間必要損耗及費用時,月租金超過6000元至2萬元部分,得以租金收入53%為必要損耗及費用減除,超過2萬元部分則以43%減除。

國稅局官員表示,由於「包租代管」租稅優惠自去年6月底實施,因此今年5月報稅首度適用。舉例而言,陳先生去年7月起將房屋出租給包租業2年,每月租金收入3萬元,但可扣除每月租金免稅6000元,且6000元至2萬元部分減除53%,2萬元至3萬元部分減除43%;因此,每月租賃所得為1萬2280元,若以出租6個月計算,陳先生只要申報租賃所得7萬3680元即可。

另外,根據「住宅法」規定,自2017年1月11日起,個人房東將房屋出租給接受租金補貼的房客,享有每屋每月最高1萬元租金收入免稅;若透過縣市政府核准的租屋服務事業,將房子出租做為居住、長期照顧服務等的社會住宅使用,除了每月最高1萬元租金收入免稅,可減除的必要損耗及費用可從租金收入的43%提高到60%。

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5、預售屋登錄價偏高 銀行從嚴鑑價

2019-04-14 09:54 工商時報 記者朱漢崙

據了解,由於四年前預售屋成交價太高,因此銀行鑑價拿捏成數更小心。儘管現在有實價登錄機制,但仍存有鑑價「盲點」,銀行第一線估價人員對此點出其中的關鍵:「因為這些新成屋在實際登錄上提出的成交價,就是四、五年前和建商交易的成交價!」 換言之,即使已在實價登錄系統上作登記,但仍是偏高的價格。

儘管銀行推出房貸加值金方案,或是房貸加搭信貸的作法,協助首購族購買房屋,但另一方面,在鑑價上,銀行也將格外警覺,特別是對於2014、2015年間推案預售屋的案子,如今這些新成屋的房貸申貸案,銀行都會特別謹慎,因為當時的成交價過高,都比目前的市價至少高出一成以上。

再加上實價登錄的成交價,仍以上述的四年前與建商成交價為準,因此銀行必須再搭配出動內部人員,擴大訪查周邊中古屋的成交價,或是近來預售屋的成交價,來作為輔助參考,以控管授信風險。

不過儘管鑑價從嚴,但對於購屋族資金不足的部分,銀行仍有其他方式可給予援助,但期間就不能一放30年。除了凱基、富邦、台新等銀行外,也有多家銀行有提供類似的理財周轉金方案,有些則是附帶在當初所給予的房貸額度裡,會設定其中約當房貸金額大約5%內的額度,作為「理財周轉金」之用。

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1、台銀辦土地作價 增資420億

04:092019/04/13 工商時報孫彬訓

台灣銀行12日董事會通過,將以私募發行普通股辦理土地作價增資新台幣420億元,台銀副總經理暨發言人許志文指出,後續還有眾多流程,預計整體流程將在第四季完成,將可直接提高台銀的資本額、資本適足率。

「台灣金融控股股份有限公司條例」早前修正後,意外牴觸預算法等限制,爾後再次修正,才得不受預算法、國有財產法相關規定限制,且針對政府得以原為台灣金控旗下臺銀所持有,其後以贈與方式繳回國庫的國有不動產抵充增資台灣金的股款,台灣金增資台銀時,亦同,也因此主要是針對多年前由台銀捐給政府的美國學校土地而定。

也因此相關法規中只有修正「台灣金融控股股份有限公司條例」,也就是只有台灣金可以用土地作價增資,其他的公股銀行、民營銀行都不能比照辦理,且台灣金也只能用先前捐給政府的土地來增資,也就是僅限美國學校這塊土地,未來應該不會再見到其他銀行以土地作價增資。

台銀指出,未來台銀完成增資後,將有助台銀持續配合推動各項政府的重要政策與業務,此次作價增資的土地為美國學校,是多年前由台銀捐給政府,因此之前推動時,相關單位才會允許台灣金收回用來增資台銀,但因土地不具流動性或再利用性,因此應該僅會有此一土地作價增資。

銀行業者指出,銀行的資本主要是現金增資、盈餘轉增資等等,才可拿去作放款或其他運用,能再創造出10倍資產,相對能創造出更高獲利,但若以土地作價增資,則不具有可動用或再利用性,因此主管機關金管會並不希望其他公股銀行、民營銀行土地作價增資。

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2、日立收購永大 投審會准了 最高投資234.62億元

04:092019/04/13 工商時報馮建棨

經濟部投審會12日召開委員會,會中通過日商株式會社日立製作所(HITACHI,LTD.)申請經由國內事業台灣日立電梯股份有限公司,轉投資永大機電工業股份有限公司,取得永大機電最低不少於21.66%、最高不超過88.32%之股權,投資金額最高達新台幣234.62億,約7.6億美元,未來從事機械設備製造業等業務。

投審會執行秘書張銘斌表示,投審會通過只是第一階段取得外人投資許可,後續則是必須依照金管會的公開收購辦法來進行,最後完成收購程序,至於未來是否能完成收購,則是要看股東願不願意賣。

張銘斌說,由於永大電機的股東意見並不一致,且市場上也有另外一家公司有意收購,最後是否能成案,還是要看公開收購的結果,投審會只會提醒投資人要謹慎評估。

據了解,永大電機從事電梯、送菜機、自動扶梯、電動走道、中央系統型冷氣機、電梯用專用馬達之設計、製造、銷售、按裝及修理保養,過去在台灣市場擁有不小的市占率。

不過永大電機收購案傳出不同意見,公司派與市場派互不相讓,對於對方提出想要合作的業者都無法支持,因此收購案後續是否能成,則要看兩派最終角力結果。

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3、五大關鍵 家樂福接手台糖量販

04:092019/04/13 工商時報劉馥瑜

量販龍頭家樂福12日宣布,與台糖公司簽訂合作契約,確定接手營運台糖旗下五家量販、三家超市,同時,台糖主要產品也將擴大導入到家樂福全台門市及電商平台。家樂福總經理王俊超說,未來雙方將長期深化合作,期創造「1+1 > 2」的效益!

此外,針對外界高度關注的人事問題,王俊超也首度溫情喊話,他說,今後台糖的員工就是家樂福的「家人」,只要台糖員工有意願留下,家樂福絕對優先面試僱用。 

不過,外界也好奇,台糖量販事業連年虧損,來自法國的量販集團選擇接手一家本土量販超市的原因為何?對此,王俊超接受本報訪問時,透露五大關鍵!首先是地理位置優勢,他說,台糖現有門市都位在不錯的區域,深具發展潛力,家樂福有信心接手後可以做好。

第二、擴大市占率!家樂福現有量販店64家、便利購超市63家,合計共127家,在接手台糖量販跟超市之後,旋即增加8家店,合計135家,市占規模顯著躍增。王俊超說,今年還會再開便利購,年底前總店數力拚140店以上,年營業額衝700億大關,要突破去年690億元的新高。

第三、強化中南部市場,家樂福接手台糖的五家量販店,分別位於台中西屯、雲林北港、台南仁德、高雄楠梓跟屏東市,另三家台糖健康超市位在高雄五甲、高雄小港、台中水湳,對家樂福台中以南市場的深耕更有助益。

第四、雙方優勢互補,王俊超說,台糖有很好的產品,家樂福有通路優勢跟管理知識,未來台糖的產品不僅將擴大在家樂福販售,「雙方合作可以做得更好,何樂而不為」。

第五、商場規模接近,家樂福量販店動輒近千坪或以上,王俊超坦言,現在要再找到相應規模的據點相當不容易,而台糖八家店無論量販或超市,規模都「非常符合」需求,可說一拍即合。

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4、2022前 壽險無人敢併購

04:102019/04/15 工商時報彭禎伶

「很多人低估IFRS17跟ICS的衝擊」,壽險業者表示,金管會目前要求將大部分的獲利要保留在帳上,股東盡量用普通股增資,未來要增提多少準備金也都不確定,在2022年之前的變數太多,恐怕沒有人敢貿然併購壽險公司。

金管會近期內即可望公布壽險公司投資保險業發行的具資本債性質債券、或負債性質特別股的規範,現行壽險公司可發次順位債券增資,但若兩壽險公司彼此投資對方的次順位債,即要從資本中全數扣除,避免兩家合作以壽險資金替對方增資、壽險業出現「迴圈式投資」,即A公司的次債,由B公司投資,B公司的次債由C公司投資,A公司再來買C公司的次債等。

保險局評估,如果這樣,風險依舊是留在壽險業,且加大系統性風險,將會訂定投資限額,且投資太多者也會從自有資本中扣除,即影響自己的資本適足率。

新規定出爐後,勢必增加壽險公司以次順債券增資的困難度,金管會的目的即是要股東以普通股增資,拿出錢來才是真正能抵禦市場波動的終極奧義。

壽險業者表示,要將負債面,即保單現有價值以市價(公允價值)表達的IFRS17,及國際保險資本標準(ICS)目前仍在不停變化中,但先前可能低估了影響性,現在保險局要求各公司不停依國際預估的利率試算,例如3~4%去計算當年6~8%保單,現在是不是有缺口,若有缺口就要提計畫「增提」準備金。

未來利率會訂在什麼水準,目前仍不確定,壽險業者說差1個百分點都是極大的一筆數字,所以保險局要求各公司所有東西儘可能保留在帳上,如未來賣債券、賣不動產的資本利得,都不能輕易分配掉。

在不確定缺口多大、無論賣什麼都可能分不到現金股利,還有大幅增資風險下,壽險業者說:「現在進來買壽險公司就是傻瓜,至少2022年之前風險都很大」。

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5、公股金金分離首件範例 華南金改選 台銀全派專家學者

04:102019/04/15 工商時報朱漢崙

華南金改選將成為公股金融「金金分離」首件範例。去年金管會推出「金金分離」政策,今年6月14日即將進行改選的華南金,全體董事名單已於上周出爐,根據所規劃的名單,以往持股華南金高達29%、為華南金第一大股東的台銀,多半派任台銀副總級或經理等高階主管出任董事,但本次台銀主管已全部退出董事名單,轉由指派專家學者代替。

華南金及華銀的現任董事會成員中,台銀以最大股東之姿,持有多達六席,其中包括台銀兩位副總許志文、林俊良均為董事,另外四席則交由財政部指派官員或學者專家代表出任,但在本屆改選後,台銀的董事將全部改派由學者專家代表出任。

華南金董事會結構中,財政部有兩席、台銀六席,民股林明成家族合計許博偉、中纖等所有民股共六席,另有四席獨立董事,整個董事會席次共有18席,可說是全體金控董事會席次最多的一家,最主要在於華南金除了公股外,民股集結也有相當實力,因此透過董事會的席次安排,儘可能滿足民股參與董事會的需求。

按照慣例,華南金公股陣營在派駐董事席次時,向來將華南金董事長、總經理由財政部法人代表出任,具有財政部為公股最高統領的象徵意義,例如,新任董事長張雲鵬及續任總經理羅寶珠本屆改選仍由財政部指派。至於民股陣營此次所推派的法人代表,也未改變。

變化最大的則是台銀,除了鄭士卿、施克和續任,其他四位法人董事代表人換為王昭文、陳和全、張喬翔、顏佑銘等學界或來自產業界人士,其中,張喬翔本身也是兆豐證券董事,先前也曾擔任過日盛證券承銷部副總,如今將同時出任公股體系包括兆豐證、華南金董事。

獨董方面,除了吳癸森續任,其他三位獨董則換人,由林國全、楊民賢、陳松棟等三人接替現任的三位獨董陳俊斌、陳清秀、許崇源;據悉,三位此次未續任的獨董,有些已任滿兩屆、有些任滿三屆,此次改派多少是因應金管會不希望有「萬年獨董」的政策方向。

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