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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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為推動都更三箭、簡政便民及提升居住環境品質、形塑都市景觀等政策目標，都市計畫法新北市施行細則第3階段修法重點，將增訂沿主要幹道的道路寬度及建築基地達一定規模以加給基準容積、簡化都市設計審議及擴大工業區更新立體化發展方案適用等規定，目前已於2019年4月17日經新北市市政會議審查通過，預計2019年中旬公告實施。
城鄉發展局局長黃一平表示，本次施行細則修正是為因應新北市未來發展需求，配合都更三箭的第二箭政策，在新北市境內主要幹道寬度達20公尺以上沿線之危險及老舊建築物、海砂屋、都市更新地區及適用本市都市計畫工業區(產專區)立體化方案地區等建築，基地規模在2,000平方公尺以上或完整街廓，且建築基地臨接道路面寬連續達20公尺以上，結合提供捐贈老人活動、老人安養、公共托育、社會住宅及中繼住宅等公益性設施，則可加給基準容積最高20%，提升都市景觀及民眾生活空間。另為加速推動，受理申請期限為2年，有興趣民眾請把握時限及早申請。
另結合招商一條龍政策，加速招商提供產業用地供給，增訂都市計畫乙種工業區及產業專用區，經本府產業主管機關同意，可以適用都市型工業區更新立體化發展方案，打造新北產業有利環境，增進招商效能；另為簡政便民，刪除都更單元均須送都設會審議的規定，簡化都市設計審議機制，以增進效能。
綜合規劃科科長陳柏君表示，細則第3階段修法已於新北市市政會議審議通過，後續將報請內政部核轉行政院備案後發布實施。
想要交通便捷但又要房價划算，不少人會直覺選擇捷運末端站來置產。中信房屋統計雙北捷運已通車路線近5年住宅交易資料發現，同樣是末端站，但成交單價竟相差將近74萬元，同時也存著大幅房價波動差距。
根據統計，住宅高價位前3名分別是位於台北市信義區、松山區和南港區的象山站、松山站與南港展覽館站。5年來每坪均價分別為93.16萬、67.46萬與52.71萬；而房價最便宜的3站分別是位於新北市淡水區的崁頂站（淡海輕軌）、淡水站與新莊區的迴龍站，每坪均價分別為19.24萬、24.69萬與32.37萬。其中房屋均價最高的象山站與最低的崁頂站價差達73.92萬。
比照中信房屋計算後的房價波動程度可以發現，價高的象山、松山以及南港展覽館等站的房價波動也同樣較大，在此置產必須要有房價上沖下洗的心理準備。至於房價較便宜的崁頂、淡水與迴龍站，5年來房價的波動不大，不過卻可能隱含市場條件方面的隱憂。
中信房屋研展室副理張漢超表示，高單價前3名都位於北市區域內，具有區位地理優勢。例如象山與松山站因有高價產品和商圈優勢，南港展覽館站具備雙捷運優勢，並且鄰近南軟園區與三鐵共構南港站，過去區域釋出利多時，在交易價位上也衝一波，現階段當房市回歸基本面，甚至部分計畫與利多尚未完全到位，房價也自然隨之回檔。
而低房價的崁頂、淡水與迴龍站，全都位於新北市境內，同時也位處大台北地區的邊陲帶，例如才通車不久的淡海輕軌崁頂站位處新市鎮區域內，週邊環境尚未發展成熟，而淡水站與迴龍站周圍雖不是新興區域，但距離市中心也需要30分鐘以上的車程，單價自然相對市中心便宜許多。
值得留意的是，低房價末端站的單價波動雖然不高，看似價格穩定，不過民眾也需要進一步觀察站點周邊有無新的發展前景，否則就容易陷入未來轉手的困境。
中信房屋統計雙北捷運已通車路線近5年住宅交易資料發現，同樣是末端站，但成交單價竟相差將近74萬元。中信房屋提供
根據統計，雙北市有近五成的民眾自備款不足2成，且有53%的人購屋時有寬限期需求，業者推測，在高房價之下透支民眾未來的購買力，若遇到景氣波動或是臨時有大筆現金的支出需求，造成房貸無法如期繳款，房產恐怕就會面臨法拍風險。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明，目前市場上向銀行申辦房貸大多可以申貸到購屋總價的7至8成，不過銀行對於房子鑑估的總價可能低於購屋總價，相對減少實際核貸額度，加上購屋後可能還另有裝潢或購買家具等費用，因此在購屋前，最好要準備購屋總價的2至3成作為自備款才算充裕。
根據調查結果顯示，有不少民眾認為應準備的自備款低於購屋總價的兩成，其中，台北市與新北市分別有40%及52%的民眾對於自備款額度的認知低於購屋總價的兩成，推測應是另有搭配其他方式的貸款如建商貸款或信用貸款來補充自備款不足之處。
此外，雙北市有53%的民眾購屋時仍有使用寬限期的計畫，其中又以「使用3年寬限期」的比重最高，雙北市占比都在3成左右。謝志傑提醒，寬限期屆滿後將開始攤還本金，還款金額將會暴增，大幅增加還款負擔，因此申請寬限期前，著實需先進行風險評估，避免陷入無法還款的窘境。
主計總處最新「國情統計通報」指出，去年全國不動產經紀業銷售金額548億元，創自2015年以來新高，也較2017年增加76億元或16.1%，已經連續2年呈現二位數成長。
其中，又以仲介銷售503億元為大宗（占91.8％），年增14.7％；代銷45億元（占 8.2％），增幅達33.9％。
依縣市別觀察不動產仲介銷售額，去年六都合計429億元，占全國銷售額85%，較2017年增52億元或13.9％，其中以台北市154億元最多（占30.6％)，新北市90億元居次（占 17.8％）。
若依增幅觀察，以高雄市成長20.3％最為明顯，台中市成長15.9％次之，桃園市雖然僅成長9.5％，卻是六都當中增幅唯一較2017年上升的縣市；至於六都以外縣市合計75億元（占 14.9％），年增19.1％，較六都高出5.2個百分點。
另依內政部統計，去年底不動產經紀業經營家數與分設常態營業處所數分別為6,422家及944家，各較2017年底增加1.5％及1.3％；受僱不動產經紀人及營業員分別為8,368人及37,940人，也較2017年底各增1.5％及4.3％。
為促進政府土地開發作業公開透明，內政部已建置完成「土地開發資訊系統」，自即日起，民眾上網即可查詢規劃中、辦理中或已完成的區段徵收案資訊，內容包括開發原因、面積、範圍、規劃與辦理情形及照片等，落實政府資訊透明。
內政部表示，「土地開發資訊系統」是就政府歷年已辦理完成、辦理中及規劃中的市地重劃、農村社區土地重劃及區段徵收土地開發案件進行資料建置，提供民眾隨時查詢各開發案的基本資料、審議情形及辦理進度。同時建置有各開發區現況影像資料，各地方政府也會定期更新現況影像資料，提供最即時的開發作業資訊。
內政部指出，目前系統已開放查詢自1969年開辦第1個區段徵收案台北市華江地區(第1期)以來，已辦理完成的123個區段徵收案件，尚在辦理中8案，以及13件已報內政部都市計畫委員會審議擬以區段徵收方式辦理整體開發，但區段徵收計畫尚未經內政部核定的規劃中案件資訊。預計2019年10月將再擴大開放查詢市地重劃與農村社區土地重劃案件資訊，希望藉此落實政府土地開發作業公開、透明目標。
內政部強調，政府施政透明及提升民眾參與公共政策議題，是國際趨勢也是政府一直以來努力的目標。內政部會持續更新系統資料，使土地開發資訊更趨公開、透明。歡迎有興趣的民眾至內政部地政司「土地開發資訊系統」(https://develop.land.moi.gov.tw)瀏覽查詢。
中連貨運小檔案
民國43年成立，擁有65年歷史的中連貨運，以經營環境欠佳理由，16日發布重大訊息，將大量解雇員工，公司發言人侯冠朱協理表示，全公司1,054名員工預計一年後僅留約20位，裁員比例高達98％，將退出貨運市場，以手上的4.7萬餘坪土地轉型不動產租售業務，至於七～八千家企業客戶則轉給新竹物流。
中連貨運現任董事長蘇南州是企業第二代，侯冠朱指出，公司做的是貨物併運業務，將不同企業主的貨收集配送到全國各地，在全國有90多個據點，貨車曾多達一千餘部。不過，因一例一休，很多客戶的貨都沒了，貨源不斷流失，接下來根據空汙法必須汰換老舊車輛，靠本業已無法生存，才會決定收攤，現有660餘輛大小貨車都將出售。
中連貨運去年營收10.62億元，獲利4.38億元，EPS達4.03元，將配發現金股利3.75元。2018年獲利主要來自處分土地及租金等業外收入，包括被政府徵收的捷運土地。
中連決定退出貨運業，但因需要處理善後，一方面要向客戶收款，另根據與客戶的合約，也需要代為安排新竹物流等其他貨運業者承運，估計前後要花一年時間；根據公司報給櫃買中心的計畫，預計第一批解雇員工將於9月1日進行，第二批與最後一批則分別於12月1日及明年3月1日解雇。
侯冠朱表示，公司已準備足夠資金，將依法辦理解雇，也會協助員工轉業，是否加給員工解雇費再做討論，給付辦法絕對一體適用，不會獨厚少數人。至於公司未來營收大幅縮減，是否會辦理股票下櫃？他表示目前未討論，但也不排除。
實際上，公司在4月3日曾發布重訊，預告本業獲利急速下降，擬退出貨運業經營，轉型為不動產租售業務為主，期望在轉型後能反映實質價值；另也公告將與新竹物流基於誠信互惠原則，就客戶移轉、人員轉任及不動產租賃等，簽訂合作備忘錄。
勞動部16日指出，在接獲台中市政府通報後，已立即要求入廠查訪，目前中連貨運沒有勞資爭議、也沒有積欠工資情形，因此，依法要求勞資雙方必須要進入協商，協商重點在資遣費用的計算方式、實施日期，以及就業、轉業安置計畫。
此外，台市市政府也將於4月22日舉行勞資協商，市府指出，未來會提供被解僱勞工就業、轉業及職訓等協助。
考量不動產市場似有回溫跡象，但銀行過去基於風險考量，給予民眾的貸款成數較為保守，部分銀行鎖定有殼族，以原始房貸之外，給予專案貸款，訴求利率低於信用貸款、二胎房貸、信用卡循環利率，以降低民眾的資金壓力。
凱基銀行近期推出「房貸加值金」專案，在一般房貸成數以外，另加5%的加值金額度，讓房貸戶運用，利率最低2%起，訴求加值金利率遠較信用貸款、二胎房貸、信用卡循環利率更低。
凱基銀行的做法，其實就是銀行傳統的理財周轉金，將房貸多餘的額度，以理財型房貸、活用型房貸的方案，貸出資金彈性使用。
凱基銀行指出，一般上班族要申請信用貸款，目前年息大約在5-8%之間，貸款額度大約只有50-100萬元，如果這個上班族買了總價1000萬元的不動產，在該行辦理了800萬元的房貸，就可以再額外申請5%的「房貸加值金」，額外貸出50萬元彈性運用，利率則以該行房貸指數利率加碼、最低2%，貸款最長期限達10年。
事實上，看準民眾的資金需求，部份民營銀行早已主打以不動產為擔保品的融資專案。中國信託銀行的「i適貸」數位房貸平台，就主打「房屋借現金」的融資房貸，訴求最快2天就可拿到現金，年利率1.75%起，讓不動產變身為資金周轉的工具。
上海銀行的「活用型房貸」更是該行最重要的房貸產品之一，上海銀行指出，活用型房貸主要是針對購屋者或是有殼階級，可以將已清償的借款本金額度，自動轉成可供理財的額度房貸，房貸利率按實際動用天數計息，不動用就不計息。因為不必一次貸出一筆金額，然後分10年攤還，應該更適合臨時有資金需求的房貸戶，成為低成本的資金調度工具。
為擴大南台灣房市版圖，郡都建設、甲山林集團、海悅廣告將「三強聯手」合組「都山林建設」，其處女首發案，將有意以17.5億元，洽購華固建設高雄三多四路1,111.74坪「商五」土地；不過，華固表示「不願意割愛，只希望物色適當合作對象，共同開發。」
高雄房地產市場16日盛傳，郡都建設、甲山林集團和海悅廣告將合組新公司「都山林建設」，首發案就相中華固位於三多商圈的精華地段1,117坪土地，並打算以17.5億元、每坪157萬元洽購。
至於「都山林建設」三大股東持股比例，則是郡都50％、甲山林40％、海悅10％。
全案主角之一的郡都建設總經理唐承16日證實，郡都確實與甲山林、海悅，三方合組「都山林建設」，目前正在申請公司登記和設立程序，因為大家志同道合，希望未來能夠推出一些大型建案。 唐承表示，目前正在評估的建案基地有三到四個，其中一塊地，正洽談華固三多商圈1,117土地，「但還沒有到簽約的程度」，目前要買進那個土地，也還在評估中。
甲山林集團總經理張境在16日也證實，之所以會參與投資「都山林建設」，主要是為擴大高雄房市版圖，尤其郡都董事長唐榮華的公子唐承，及甲山林集團董事長祝文宇的公子甲山林建設總經理祝藝，二人都是「八年級生」、2019年也同樣都是27歲，又剛好是「麻吉」，所以雙方理念一致，合資成立「都山林建設」。
對於「都山林建設」相中華固千坪土地一事，華固總經理洪嘉昇表示，公司是在2013年以16.44億元的價格，買下高興昌鋼鐵的高雄三多和自強路三角窗土地，華固並不想割愛這塊地，只是想要物色具有品牌形象、全國性的優質建商，一起合作開發。
桃園市長鄭文燦2019年4月16日於市府出席「桃園市政府與國立交通大學合作意向書簽署儀式」，鄭文燦表示，電子及醫療產業是台灣的強項，兩者結合是強強相加，將增進台灣未來整體產業動能。今日合作意向書簽署後，市府將積極協助交通大學，於青埔地區設立「教育研發暨醫療園區」，推動智慧生醫的服務創新、人才培育及產業養成，讓智慧生醫園區成為桃園的特色，也為下一世代的產業發展奠定新的基礎。
鄭文燦說，矽谷是一個採取產業導向，匯集人才、資金及創意的地方，周邊許多大學的創新研發，往往促成一個新的事業或公司的形成。而「亞洲･矽谷計畫」的目的也是鼓勵各個科研單位與大學機構合作，利用相對自由、開放、友善的氣氛，提升台灣的研發能量。台灣以發展半導體、資訊與通信科技(ICT)等產業著稱，未來則以人工智慧(AI)結合物聯網(IoT)的AIoT作為發展方向，奠定下一世代產業發展利基。
鄭文燦也表示，青埔地區鄰近國際機場，並有高鐵、捷運、交流道等便利的交通路網，具有發展研發聚落的優質條件，市府積極推動青埔地區設施完善化，包括：發展「亞洲•矽谷創新研發中心」，世界通訊大廠思科(Cisco)亦即將進駐成立育成中心；增設桃園會展中心；於青塘園設立市立美術館等。另有許多民間投資的亮點建設，例如：國泰人壽水族館、影城商場及國際觀光旅館；冠德建設的環球購物中心；愛迪達(adidas)也將設立鞋業創新研發中心，未來青埔地區的生活及商務機將更加完整。
鄭文燦表示，桃園仍有醫療資源挹注需求，市府與交通大學合作，於青埔地區設置「教育研發暨醫療園區」，結合青埔特區的創新、創意及創業能量，發展智慧科技、智慧生醫及智慧管理等領域，同時，也要辦理國際聯盟之EMBA教育、設立智慧生醫教學與研究中心，以及兼具教學研究功能之國際醫療醫院，提升周邊地區的醫療資源。
鄭文燦指出，交通大學與陽明大學都是國立大學中的佼佼者，雙方已簽訂合校意向書，並以「國立陽明交通大學」作為未來校名，未來該大學將成為具有醫學院的大學，並大幅提高其在世界大學的排名與地位。
16日包括市府教育局長高安邦、財政局長歐美鐶、法務局長周春櫻、衛生局副局長蘇柏文、都發局副局長劉振誠、地政局副局長蔡金鐘、國立交通大學校長張懋中、國立陽明大學校長郭旭崧，以及亞洲‧矽谷物聯網產業大聯盟榮譽會長宏碁集團創辦人暨榮譽董事長施振榮、研華科技董事長劉克振、零壹科技董事長林嘉勳、白金科技執行長彭新淼、啟翔輕金屬科技董事長陳百欽、詮營公司董事長呂學博、國隆營造工程董事長黃國華等傑出校友均一同與會。
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