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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
2019商業產地TOD論壇於24日在新北市大樓展開國際交流，其中有來自日本的GRAND Front OSAKA總經理山下正人、東日本旅客鐵道株式會社部長竹島博行及香港鐵路公司主管賀偉康分享國際大眾運輸導向發展(Transit Oriented Development, TOD)的現況。
新北市副市長陳純敬表示，市長侯友宜的首要政策是希望用交通帶動城市發展，「捷運通到哪裡，都更就到哪裡」，新北即將達到400萬人口，身為全臺第一大都市在推動三環三線的同時，要一併以TOD來改善都市化衍生的問題，要讓交通順暢、環境美化，才能帶動人潮與商機，歡迎國際知名的商業與投資公司多多投資新北，市府也提供豐富的場地資源，歡迎外界使用讓國際交流更便利。
策略論壇 宣示推動都更三箭決心
這次論壇由中華民國購物中心主辦，理事長蔡明璋表示感謝社團法人亞太公私合夥建設(PPP)發展協會、皇家特許測量師學會(RICS)與新北市秘書處的合作與幫忙才能促成這次商業地產TOD論壇。
另外也特別感謝新北市城鄉局長黃一平出席並派員主講新北市TOD相關的推動策略與構想，希望透過與外界交流、凝具政策之共識，有助於新北的都更發展。
新北市城鄉局也補充，將在4月30日(二)舉辦「新北市大眾運輸導向都市發展TOD策略論壇」，宣示新北推動都更三箭的決心。
舉辦國際論壇 對城市內與國際間交流有實質助益
秘書處處長饒慶鈺表示，新北市大樓自民國92年就有對外開放場地租借的服務，除了東側3至6樓都設有大中小型會議室外，還有多功能集會堂與市民廣場，場地人數可以從最少的7人會議到5000人的大型活動，更因為市府大樓位於新板特區內，有著地理位置上三鐵共構與公車轉運中心的交通優勢，非常歡迎國內外廠商、團體申請使用，也希望未來能有更多的國際論壇在新北舉辦。
根據秘書處107年的場地使用狀況統計，新北市大樓共舉辦了2300多場的會議與活動，對於城市內與國際間的交流帶來實質的幫助。
新北市政府24日標售「新莊北側知識產業園區」九筆土地及「台北港特定區」12筆土地，不過僅有德昇建設共投入7.25億元標下二筆新北產業園區新知段產專用地的相鄰土地，其餘土地均流標收場，標售熱度明顯不如過去二次熱絡。
這次標售合計僅有三封標單，建商出手意願並不高，德昇建設分別以3.57億、每坪78.7萬元，及3.68億、每坪82萬元，各標下一筆相鄰土地。
此次新北產業園區五筆產專用地標脫二筆、住宅區則全數流標，台北港特定區12筆土地地亦全數流標，標售狀況並不佳。
信義全球資產經理王維宏分析，此次出脫的新知段55及55-1地號土地離機場捷運站較近，順利脫標，剩下4筆住宅區土地為2017年流標物件，加上底價沒有調動，對於建商而言土地成本高，而產專區相較便宜，市場接受度較高。
台北捷運四通八達，鄰近捷運站的商圈因交通便利，更能吸引大量人潮，因此從捷運站進出站人次，也能看出店面商圈的熱絡程度。永慶房屋盤點鄰近捷運站的十大商圈，列出5年興衰表，獨獨三大商圈衰退，除了士林夜市，還有晴光商圈、東區商圈，衰退幅度4%~7%，但同屬街邊店型態的西門、永康商圈卻逆勢成長。
十大商圈中，有７個鄰近捷運站的商圈，近五年捷運站進出人次，均呈現正成長，增幅前3名分別是南港站89.2%第一、松山站29.3%居次，世貿中心/台北101站26.0%排名第三。但有另外4個捷運站，捷運人潮呈現負成長，分別是劍潭站-4.6%、民權西路站-4.6%、及東區的忠孝復興站-6.6%、忠孝敦化站-7.4%，所屬的商圈分別為士林夜市、晴光商圈、東區商圈。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，以台北市的商圈來說，大致可分為夜市、百貨商場與街邊店平面商圈這三類，以「百貨商場」這類來看，相較於夜市或是街邊店平面式的商圈更加吸睛，鄰近捷運站進出站人次均呈現正成長。又以交通最便捷、大眾運輸或自駕停車都相對方便的南港站表現最為亮眼，大幅增加89.2%，名列第一。其他像南西商圈、信義商圈也都有２成以上的漲幅。
至於街邊店商圈，在網路購物與百貨商場的夾殺下，街邊店商圈面臨考驗，近年來東區商圈空置率大增，捷運站進出人次也呈現負成長，逐漸沒落，位於中山北路上的晴光商圈，也面臨同樣的窘境，因離捷運站還有一段距離，吸引力不強，民眾偏好附近的南西商圈。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，士林夜市屬觀光夜市，過去依賴大批旅行團、觀光客，但自從2016年陸客減少後，觀光人次大幅下降，連帶影響攤商擺攤的意願，及在地人、散客的逛街意願。
不過，同樣是街邊店的西門與永康商圈人潮卻不減反增，謝志傑認為，西門商圈以新潮、創新、商品多元為特色，同時型塑「公益」、「友善」氛圍，成為年輕人與觀光客的流行聖地。
永康商圈在捷運東門站開通後觀光效益大增，商圈型塑「精緻」、「高品質」、「藝術」的消費體驗，加上商圈管理得當，讓永康商圈始終具備高人氣。 西門、永康商圈都做出了商圈差異化，找出屬於自己的商圈特色、定位鮮明，在街邊店一片式微中，逆勢崛起。
台北市5處公宅聯合招租167戶，昨日完成公開電腦抽籤作業，抽籤名冊計4163件，中籤率約4%，167戶都發局預計將能全部出租，預計今年6月入住。目前招租中的北市公宅還有萬華區的青年一期公宅，預計下半年將會釋出南港區的東明公宅。
台北市都發局表示，本次洲美等5處公共住宅共計提供167戶公宅招租，共計收到4,173件申請案，扣除主動撤案、重複申請後，實際列入抽籤名冊計4,163件申請案，整體中籤率約計4%。
中籤率僅1.7%的行天宮公宅，這次釋出17戶，共吸引1154人搶租，台北市住宅服務科長邱婉清表示，電腦抽籤作業是決定配租順位，如中籤人放棄，將會依備取順位依序遞補。
行天宮公宅全部戶數有30戶，邱婉清說，假如有第18戶退租，也會依備取順位依序遞補。未來如有空屋戶，且沒有備取名額狀況下，未來仍會不定期釋出招租戶數。
目前招租中的北市公宅還有萬華區的青年一期公宅，共273戶，將於4月26日下午5點截止申請，預計下半年將會釋出南港區的東明公宅。
都發局表示，此次5處公宅配租順位抽籤完後，將依抽籤結果的選屋順序進行資格審查，並以公文書面通知合格者看屋、選屋及簽約等程序，預計今年6月入住。
都發局提醒，若正取戶文件未準備齊全，接獲補件通知後，務必於期限內補正完成，如果逾期將列為不合格件，並影響後續配租資格。
行政院2019年4月24日初步審查通過內政部擬具「地籍清理條例」部分條文修正草案，並將俟院會通過後送立法院審議。依草案規劃，未來將增加地籍清理土地代為標售次數、土地權利人得申請發還因標售不成登記為國有之土地，以及放寬神明會、寺廟或宗教性質法人所有土地的申報清理規定。預期將可加速清理作業，並更加保障民眾權益，促進土地利用。
依現行地籍清理條例規定，這些存有地籍問題的土地應由直轄市、縣(市)政府進行清查公告及受理權利人申請重新登記，其中神明會、日據時期會社組合、登記名義人姓名住址記載不全不符，及權利主體不明等4類權屬不明的土地，如超過1年公告期限無人申請登記時，將由直轄市、縣(市)政府辦理標售，經2次標售不成將囑託登記為國有，權利人可按其標售底價領取價金。
內政部指出，因現行規定辦理標售的次數最多為2次，且第2次標售底價的減價幅度不得超過10%，以致於部分有特殊情形土地如被占用、畸零土地等，雖經減價標售，但因底價仍高於其土地價值，致未能標出。為因應實際需要，這次修法將增加標售次數為最多3次，將有助於長久以來權屬不明的土地能夠順利完成標售，並為有效之利用。
此外，現行條例規定標售不成而囑託登記為國有之土地，權利人僅得申請按最後一次標售底價領取價金，但實務上仍有部分權利人希望能發還其先人所有土地，以維護其既有土地權利。經考量地籍清理目的主要在釐清地籍及保障權利人權益，所以在這次修法時，配合修正以發還權利人土地為原則，如該土地有不能發還之情形時，例如已經被出售或處分等，才會以發給土地價金方式辦理。
內政部進一步表示，這次修法也一併檢討及鬆綁相關清理規定，例如目前神明會會員或信徒名冊經主管機關驗印後如有發生變動，依條例應取得現會員或信徒過半數之同意始能申請更正；但如僅因會員或信徒繼承而發生變動，尚不影響其他現會員或信徒之權益，故本次修正為無須現會員或信徒過半數之同意，以資便民。
另針對目前仍以神衹、未登記寺廟或宗教團體名義登記的土地，如已登記之寺廟或宗教性質法人能提出同一主體的證明文件者，不論該土地是否目前仍為其使用中，均可向民政機關申報核發證明書後辦理土地所有權更名登記。
內政部表示，自2008年開始推動地籍清理工作，已協助民眾解決光復初期所遺留之神明會等15類地籍問題，截至2019年1月全國已完成11萬餘筆土地清理，總值約748億元，成效斐然。本次「地籍清理條例」部分條文修正草案，修法通過後可更保障民眾財產權益，也提醒尚未提出申報或申請登記的近6萬筆土地的權利人，儘速向縣市政府申辦，以維護自身權益。
創見集團束崇萬家族今年1月再以3.25億元入手信義計劃區老豪宅「昇陽國寶」，自束家在該社區2002年購入首戶以來，推估已投入將近20億元，買進七戶「昇陽國寶」，占該社區產權近半。房仲業者認為，大戶對同一社區情有獨鐘、入手多戶，除了家族同住考量，籌碼集中也具有守價效益。
根據實價登錄顯示，今年1月「昇陽國寶」的交易為11樓一戶加四個車位、總面積357.91坪，拆算單價每坪約103萬元，為實價登錄以來該社區揭露五戶中最低單價。 不過信義計劃區屋齡達27年的老豪宅，在周邊多為新豪宅環伺中，仍有百萬單價，顯示地段佳、口碑好的特質，仍讓價格守住百萬大關，包括藝人胡瓜、潤泰集團總裁尹衍樑、新東陽董座麥寬成，均曾是此社區住戶。
近年不少大咖對同一豪宅社區情有獨鍾，只要釋出就收購，最有名的案例為國巨董事長陳泰銘、精英前董事長蔣東濬，均入手多戶「文華苑」。創見集團束家自2002年首次在「昇陽國寶」購入2樓戶別以來，2007年再買進7樓戶二戶，實價登錄上路後，則陸續買進13至14樓樓中樓頂樓二戶，以及10樓一戶，成為「昇陽國寶」的最大地主，初估握有該社區近半的產權。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，中古豪宅雖然屋齡高，但沒有適用2005年8樓雙梯的建築規則，因此公設比低、實坪大，加上單價相對新豪宅低，特別不少大咖偏好在同棟豪宅購置多戶，除了讓家族同住外，也能將籌碼集中，守住該棟的價格。
住商不動產台北101世貿加盟店店東陳德潤表示，受台商回流及豪宅市場復甦影響，近期豪宅的詢問度明顯提升，尤其中古豪宅，雖然屋齡高，但若地段佳、屋況維持得宜，若單價落在每坪95～105萬元，買方入手的意願頗高。
不受2020大選影響，潤泰創新今年推出六大案，總銷將上看300～350億元，可望創下史上最大量紀錄；其中台北市豪宅案「潤泰敦峰」將在9月完工並正式登場，總銷上看150～200億元，將是下半年高總價住宅的重量級大案。
另外，潤泰新首度和日本三菱地所合作開發的處女作─新北市板橋江翠案「潤泰峰匯」，將在6月底至7月初推出，市場預期以潤泰品牌威力，將挑戰江翠最高價，堪稱新北市指標案。
潤泰創新董事長簡滄圳表示，今年潤泰新的推案計畫，將準備好六大案，包括「潤泰敦峰」、江翠北側重劃區D案「潤泰峰匯」、板橋民生案、三重的二重疏洪道重劃區五谷王段「五谷王A」、「五谷王B」，及新店央北重劃區，推案時機，並不受大選影響。
其中「潤泰敦峰」總銷約150～200億元，單價未定，在馬爾地夫W Hotel建築師操刀下，規劃出擁有無邊際露天游泳池、三分之一在戶外的時尚輕豪宅，主力坪數為78～100坪，戶外植栽最外層高度也有三公尺，因此隱密度高，預計9月推出。
簡滄圳表示，市場買氣逐步好轉，潤泰新手中案源也快速結案，在手餘屋不多。其中總銷30億元的「潤泰京采」剩不到10戶，另外「潤泰禮仁」、「潤泰奇岩」、「潤泰代官山」地上權辦公案、及「潤泰新雙子星」海砂屋重建案，統統已賣光；「松濤苑」則賣到只剩個位數。
至於總投資300億元的公辦都更案「南港之心」目標今年可請照；延宕多年的三重「捷六案」，潤泰新希望權配問題今年可以解決，並且動工。
簡滄圳表示，去年受惠香港高鑫零售股權在2017年底成功處分給阿里巴巴，其處分利益持續在2018年認列，因此全年營收飆出148.59億元的史上次高，再加上去年現金減資四成，股本降至100.32億元，使得2018年EPS一舉衝到7.22元，為史上新高。
中國信託金融控股公司旗下子公司台灣人壽積極響應保險業資金投入公共建設的政策，2015年參與競標、取得投資的「高雄市立圖書館總館共構會展文創會館興建營運移轉案」（高雄總圖BOT案」），24日舉行上樑典禮，台灣人壽董事長黃思國特率董事及高階主管南下，與高雄市長韓國瑜共同主持，同時預告該案將於2020年營運。
黃思國致詞表示，這棟矗立在高雄市立圖書館總館旁的建築，為了要與高雄總圖融為一體、相互輝映，台灣人壽投資40億元，聘請高雄總圖原建築師劉培森設計，規劃文創書局、映演設施、旅館、複合式商業及餐飲等多元空間，並首創圖書館與商業建築結合的新態樣，希望提供高雄市民知性休閒的新去處，台灣人壽也將提供部分住房作為公益使用。
「高雄總圖BOT案」是高雄市政府於2015年1月根據「促進民間參與公共建設法」辦理招商公告，台灣人壽獲評為最優申請人，同年11月與高雄市政府文化局簽訂興建營運契約，2016年12月舉行動土典禮，並於2019年4月24日完成上樑儀式，預計2020年營運，可獲長期租金收入，有助於提升台灣人壽的穩定收益。
台灣人壽表示，「高雄總圖BOT案」投資金額約新台幣40億元，興建地上27樓、地下六樓的文創會館，總樓地板面積約2.6萬坪。「高雄總圖BOT案」可滿足該區住宿、會議、餐飲、映演、購物等多元需求，預計未來將吸引大量國內、外商務客及自由行旅客，創造可觀商機，並帶動周邊效益，成為該區亮點，相信可與周遭重大建設一起帶動區域繁榮。
台灣人壽看好高雄城市發展的潛力，除了「高雄總圖BOT案」，並接受高市府委託開發「高雄和發產業園區」，即將招商額滿，並投資「高雄漢來新世界中心」等標的，期待對高雄市經濟發展有所助益，同時也為台灣人壽帶來適當收益，創造雙贏。
外傳東元因坐擁龐大資產，成為不少資金有意進駐取得股權的對象。事實上，大同、東元、聲寶及三洋電等本土老牌家電廠都在全省擁有可觀的土地資產，但相較於其他同業，東元較少有土地資產活化的動作。
家電四雄之中，以大同土地資產最為豐碩，全省均有45萬坪，又以大台北、北部地區為主，因此成為市場派搶進經營權的誘因。大同近年來在新北市開發的大同莊園，以及近期賣出台北市復興北路及新北土城兩塊土地，帶進業外獲利分別約31億元及約61億元。 東元在新莊的1.1萬坪土地，將由原先規劃的工商綜合區轉為住商開發案。
東元集團會長黃茂雄曾指出，新莊土地以住商、購物中心為開發主軸，攜手日本業者合作興建。然而，一直未有明確的動向。市場人士認為，東元本業為重電、馬達及家電，營運穩健，每年獲利水準也穩定，對土地資活化、資產重估的迫切性較低。
聲寶在活化土地資產方面近年來十分積極。聲寶總裁陳盛沺說，將資產活化是跨入建案是轉型的一環，林口智慧聲寶屋為跨入房地產的處女作，總建坪為2,000多坪，3月開始出租，總投資4.5億元，租屋投報率約4%至5%。
聲寶土城廠4,000坪土地規劃興建三棟大樓，預計6月開始動工，目標2021年銷售，樓地板面積可達1.6萬坪，以當地每坪40萬元計算，預估可帶進60億元的建案規模。
至於聲寶總部的林口廠，屬於山坡地申請解編中，規劃開發為科技產業園區，在冰箱生產移走至台南新廠之後，建坪將有10萬坪可以運作，作為科技園區、商辦、旅館及住宅等多用途。
三洋電在泰山廠有土地2.6萬坪，規劃住商重劃開發案，包括樓地板面積達2萬多坪的大型購物中心、住宅及商業大樓，擁有可觀的潛在業外收益。
鼓勵壽險「錢進長照」，金管會打算先「自己來」。金管會主委顧立雄24日在立法院表示，希望壽險業先投入如銀髮公寓或日照中心，這類投資應算是不動產投資，金管會可以評估放寬即時運用及最低投報率2.345％的要求。
立委費鴻泰在財委會質詢目前壽險業究竟投資多少長照機構？質疑衛福部定義下的長照機構完全沒有投資誘因，政府這項政策是假的。
顧立雄坦言，目前壽險業的確沒有投資任何一件長照機構案，主要是衛福部定義的長照機構是社會福利事業，營利必須提存30％，且不能用公司方式營運，只能以社團法人模式，所以壽險公司無法投資。
顧立雄表示，長照機構法人條例已將照護機構定義為社會福利，但建議壽險資金可以先投資銀髮公寓及日照中心，如新光人壽已有健康老人的出租式大樓，還能提供醫療等「一條龍」式的服務。
顧立雄解釋，長照2.0的照護機構比較接近公共化政策或準公共化政策，類似特許機構，壽險業可以考慮先投資健康老人入住的銀髮公寓，或是輕微失智，早上送去、晚上由家人接回的日照中心，這兩個都不算是長照機構法人條例裡的特許機構，所以希望壽險資金可以先投資。
至於相關投資障礙，例如不動產投資必須即時利用且有最低收益率的部分，顧立雄承諾「可大家來商量，看如何做」，即金管會可決定的，可以考慮放寬。
但如新光金控董事長吳東進建議應協助取得如國中小校地，興建日照中心的問題，顧立雄回應，大家也都期待能在地安養，子女也不希望將老爸老媽送到很遠的地方照顧，但台北市一地難求，若能釋出學校用地或出租地上權，壽險業只要蓋出合格的安養宅，成本就可以低很多，子女可以早上送爸媽過去，晚上接回來，符合社區化、在地化。
顧立雄也坦言，此事涉及學校及地方政府權限，「我想先從保險公司本身可以做的先做，再逐步來推動，這些還要各部會及地方政府間要形成共識」。
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