|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
418花蓮地震，再度讓危險老舊建物改善議題浮上檯面。內政部長花敬群今（25）日指出，在都市更新部分，就營造費用總產值及案件數推估，保守估計每年可增加新台幣500億元產值，希望未來每年都可以此速度成長。
花敬群指出，若以經濟成長的角度來估算，在改善建物耐震部分，都更產值推估每年可成長500億元，但實際數字為何，端視核定的案件何時動工，但每年成長規模幾百億元，應是可以達成的。
花敬群接著解釋，假設一件案件核定後用四年完成，第一年動用一成營造經費、第二、三、四年再各動用三成，然後根據每個案件數平均規模推估出可能產值，至於基期則得視實際案件的狀況才能得知。
內政部指出，全台目前共有410萬戶屋齡30年以上建物，若沒加速重建，十年後將達640萬戶。針對私有建物耐震評估作業，分為主動快篩、耐震評估、補強重建三階段，其中1999年12月31日前興件的六層樓以上建物，中央全額補助快篩經費7,763萬元，2017年已完成9,235件、2018年完成5,181件。
在耐震能力評估部分，2016年至2018年有8,633件已辦理初評、詳評5件；2019年至2021年，計畫辦理初評19,555件、詳評500件。 私有建物階段性補強計畫辦理情形，2019年計畫250件、2020年為500件、2021年為500件，預計3年辦理1,250件，總補助費用估為27.5億元。
內政部指出，2006年至2016年每年平均核定40案都更案，2017年至2018年每年各核定77案，今年截至3月底已核定24件，今年目標推動100案，至於危老建築重建申請案，今年目標是推動共達320案。
至於台北市兩棟傾斜的大樓引發關注，台北市長柯文哲19日痛批都更條例通過後，施行細則卻還要拖5個月，暗指進度卡在中央。花敬群在臉書回嗆，危老重建的中央法規早就實施，全國申請案件逾兩百件，「但台北市不是前兩名，實在不應該。」
而根據內政部營建署資料，已核准的危老建築改善案件數，統計截至4月中，六都共有144件，其中台北市為12件、新北市為34件、桃園市為4件、台中市為28件、台南市為12件、高雄市則有10件。
據悉，台北市危老建築改善案件數較少，部分是因中央公布施行「危老建築條例」後，台北市直到去年，才配合修法放寬危老建築基地建物高度及住宅區建蔽率，也因此導致申請、核准案件相對較少。
另，在已核准都更申請案，其中包含已完成、施工中與未動工。截至3月底止，六都共核准共759件，其中台北市為433件、新北市為118件、桃園市為3件、台中市為72件、台南市為81件、高雄市為9件。
行政院長蘇貞昌2019年4月25日在行政院會聽取內政部「危險老舊建物耐震相關執行成果」報告後表示，該案涉及安全、市容及經濟力等各面向，請內政部、教育部、財政部及金管會等蘇貞昌相關部會共同努力積極推動，讓台灣加速相關資源投入，如相關部會及地方政府有困難之處，也請政務委員吳澤成召集相關部會及地方政府，協助予以突破。
蘇貞昌指出，上週四(4月18日)下午一時花蓮發生規模6.1強震，所幸未造成重大傷亡，台灣處於地震頻繁的區域，對於建物安全應有更高度的重視，危險老舊建物耐震補強措施攸關民眾生活安全與財產損失，更是第一優先要務。
蘇貞昌表示，他已於上週核定「2020-2022年度)公立高級中等以下學校校舍耐震能力改善計畫」，3年投入166億元，完成國高中小校舍耐震補強最後一階段的改善工作，請教育部加速推動，保障學童安全。
蘇貞昌指出，危險老舊建物涉及安全，也關係市容、都市更新及國力妥善運用。過去雖受限於法令，但經過幾次大地震後，民意對於危險老舊建物的耐震補強非常期待，請內政部、相關部會及政委能更為重視，未來不僅將有助於都市更新及市容改善，也可擴大內需。
蘇貞昌進一步指出，政府機關更要以身作則，加速辦理所轄老舊公有建築物耐震評估及補強，優先編列經費加速執行。地方政府推動如有任何困難之處，也應予以協助，使其快速推動。
蘇貞昌表示，在相關獎勵方面，他已要求公股行庫注重政府政策，並研議可否提高放款比例，鼓勵自有屋主或有關產業投入相關經費，使其在法令解套、政策鼓勵及資金挹注更有助益。
內政部表示，台灣地區地震頻繁，1997年以前的建築物耐震設計較為不足，目前屋齡30年以上戶數已有410萬戶，如未加速重建，10年後將達640萬戶。因此針對1999年12月31日以前興建的6層以上建築物，由地方政府委託專業人員進行建使照圖說篩選清查，並由中央全額補助經費，計7,763萬元。
內政部指出，在法制面，除研修「建築法」第77條之1，要求經耐震評估後構造安全不符現行規定的建築，應於一定期限內進行補強或重建，也將增修「都市更新條例」相關子法11項，預計於2019年7月底前分階段全數完成；地方政府增(修)訂的8項子法，預期6個月內完成，以加速推動都市更新進度。
第一季原本是每年的推案旺季，但今年卻出現弔詭現象，看好度高、但建商推案卻不積極，實際推案量不到1,800億元，形成旺季不旺。根據住展雜誌日最新調查，2019年第一季北台灣新成屋、預售屋推案量1,783.1億，比2018年第四季減少近600億元、季減25.2％，也比去年同期萎縮300多億、年減16.6％，與原先預期將爆量演出的盛況大相逕庭。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，第一季有春節及329檔期，向來是房市旺季，但今年實際調查結果推案量卻不如預期，原因除有些新案來不及取得建照、無法如期開賣外，主要也是因為建商戒急用忍，放慢推案腳步。
不過，何世昌指出，推案量下滑對房市並不是壞事，因為自住買盤需求增幅有限，若建商持續爆量推案，將加重市場賣壓，不利於房價持續回升，若能穩健推案，反而有助房市健康發展。
住展調查指出，雙北市第一季推案量雙雙萎縮，建案競爭壓力將獲得紓緩。其中，台北市推案量388.6億元，年減達200億、減幅逾三成，是北台灣Q1案量減幅最大的都會。
而且推案呈現「蛋白熱、蛋黃冷」，蛋白區又以北投、大同區推案量最多，至少180億元，占全市總量的46％；相對地大安、中正等蛋黃區推案量都不到50億元，松山、信義等更是「掛蛋」。
何世昌指出，受到新案供給量減少，市區遞延性買盤逐漸出籠的影響，客源稀釋的問題獲得紓解。2～3月市中心買氣明顯回溫，案場來人量、成交組數普遍都比去年Q4攀升。
新北市部分，第一季推案量572.5億元，年減24％，主要集中在板橋、新莊，案量分別有136億、99億元，總計佔全市案量41％；另土城、三重也都推案50億以上。
另宜蘭、新竹的Q1案量也同步下滑，宜蘭案量約25.6億、年減近1成，新竹案量約221億、年減近26％。 不過，桃園、基隆第一季推案量則逆勢攀升，尤其桃園單季案量突破519.2億元，直追推案量最大的新北市，年增60幾億、增幅約13％，主要熱點在桃園區，首季案量逾百億，主要是中路、經國等重劃區新案爆衝所致。
展望第二季，何世昌認為，第一季推案量遞延到第二、三季的可能性不小，建議建商加緊腳步去化，入袋為安並避開年底的總統大選影響。
根據內政部的未辦繼承登記土地及建物列冊管理統計顯示，2018年底全國未辦理繼承的土地有1.47萬公頃，已經是接近一個金門的面積規模，另外全台未辦理繼承的建物則有47萬坪，面積約4棟101大樓，根據官方估計光台北市到2019年3月為止，就有561億的土地無人繼承，推估全台未繼承的土地金額價格可能破千億元。
而常見未辦登記的原因有(1)繼承人間意見不同、(2)產權複雜且價值低、(3)不諳法令、(4)稅務問題等因素。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，人口老化的趨勢已經無法逆轉，連帶近年的繼承移轉棟數也持續創下新高，不過北市地政局曾統計2012年到2016年每年的繼承人數與繼承取得人數比例約為60%，還有將近4成繼承人未繼承取得不動產，顯見不動產發生未繼承的狀況相當普遍，統計近10年未辦理繼承登記的土地面積增加58%，建物未辦理繼承面積則暴增143%。
而六都之中，2018年底未繼承土地面積最大的是新北市，土地約有2760公頃，建物有6.9萬坪，最少的則是地價最高的台北市，土地僅約279公頃，建物約4萬坪，台北市地政局統計，截至2019年3月，北市因未辦繼承登記被列冊管理的土地高達16548筆、面積逾269公頃，建物為1986棟，依2019公告土地現值計算高達561億餘元。
實務上繼承人常因不知被繼承人遺有不動產、繼承人的傳統性別觀念導致繼承協議條件談不攏、或被繼承人留有債務等原因致未辦理繼承登記。內政部建議，如果是因為無法會同全體繼承人一起申請時，可由部分繼承人先申請登記為公同共有，等全體繼承人會齊並同意後，再申請登記為分別共有。
財政部自2016年推動房地合一課稅新制以來，今年邁入第三年，財政部考量許多民眾仍有所混淆，或是沒有在不動產移轉後一個月內申報，因而修正「稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表」，對首次未申報房地合一稅者的罰鍰予以減半。
房地合一課稅制度自2016年1月實施，依規定不動產移轉必須在一個月內申報，為防制炒房，對持有房地一年內出售者課徵45%的稅，一到二年內出售者課35%，二到十年為20%，十年以上為15%。
依《所得稅法》規定，民眾買賣房屋如果沒有申報或申報錯誤，將依第108條規定，處3,000元以上3萬元以下罰鍰。
官員表示，考量新制施行後首次未依限辦理申報者，其應受責難程度較低，因此修正稅務違章案件減免處罰標準，增訂這一類應處罰鍰案件減半處罰規定。 也就是說，因首次未申報房地合一課稅制度的民眾，因為為初犯，罰鍰可以減半，也算是符合多數民意，減輕民眾負擔。
政府鼓勵台商回流投資，回台投資案累計金額將破二千億元大關，建商也摩拳擦掌，開始找地、整地搶商機。中央銀行昨公布，三月銀行建築貸款餘額增至一兆八千八百六十三億元，續創歷史新高，較二月暴增二百二十億元，年增率也飆上百分之八點八二，為二○一二年十二月以來，近六年半新高。
經濟部投資台灣事務所今天將審查台商回流申請，預期將再通過五件申請案，其中一件為一電子大廠，投資金額高達五百億元，為一全國性投資計畫，將在六、七個地點進行擴廠或建新廠，遍布台北、桃園、台中、台南等地。 據指出，這家大咖電子廠五百億元投資案，將使台商回台投資案累計金額將破二千億元；五月將再拚二千五百億元達標。外界好奇究竟是哪一家電子大廠返台投資額高達五百億元，經濟部拒絕透露。
截至目前止，依經濟部公布資料，已有三十五家廠商通過台商回流資格審查，總投資金額逾一千三百七十億元，預計帶來超過一萬一千八百個本國就業機會。 台商回流也對房地產有提振作用。
根據央行統計顯示，建商推案信心指標—建築融資年增率締造近六年半高點，央行官員解釋，建築貸款不只有一般住宅的興建，還包括建築業購地、興建廠商或辦公大樓的建築融資，以及建築業的營運周轉金等。
官員指出，近期政府推動台商資金回流投入實質投資，而台商返台的第一件事就是找地蓋廠房，有些建築業著眼台商返台投資商機，提前找地、購地、整地，或積極向銀行籌措營運周轉金，很可能是三月建築融資年增率大舉飆高的主因。
至於象徵房市買氣的購屋貸款餘額，三月也升抵七兆二百五十八點三八億元、月增二百一十九億元，同步創新高，不過年增率百分之四點八七，略低於二月的百分之四點八九。中央銀行官員解釋，主要是三月，台北市、新北市與桃園市新屋交屋較少，六都建物買賣移轉棟數年減百分之一點三所致。
國家住宅及都市更新中心推動公辦都更計畫，其中信義區兒福B1-1基地、B1-2基地和捷運圓山站西側基地3案已經董監事會審議通過，預計6月正式對外招商。
國家住都中心透過新聞稿表示，由於肩負公共責任，對於都市更新案的規劃會特別考量基地特色及更新後城市發展的助益，將對規劃最完善的保存維護及活化運用方式，合理保障地主及舊違佔戶的權益。
國家住都中心表示，目前共主導8處公辦都市更新案，其中6處位於台北市，1處位新北市、1處位新竹市，合計更新土地面積共14.92公頃，都已如火如荼地進行。
目前也有其他機關陸續接洽，案件還會逐漸增加。 住都中心說，今年率先推出3大都更案，包括信義區兒福B1-1基地、信義區兒福B1-2基地和捷運圓山站西側基地，3都更案的投資計畫書已於3月7日由董監事會審議通過，預計6月便正式對外招商，吸引民間企業投資城市發展。
住都中心表示，除今年6月將招商的3案外，其餘新北市板橋浮洲商業區、台北市中正行政專用區基地、信義區兒童福利中心A基地、中山女中南側基地、嘉興街台電宿舍基地及新竹市建功高中南側基地等，已全數完成基礎資料分析報告；其中嘉興街案已完成先期規劃報告，中山女中案已完成修復再利用計畫，將持續穩健推動，並適時對外界說明。
台開委託商仲機構住邦佳士得國際資產標售台北市重慶南路、至善路及承德路三處資產，以「買土地送房子」為標題，成功吸引投資人目光。
住邦佳士得總經理劉陳傳表示，最近市場上找土地的買家有持續增加的趨勢，不少是抱持長期持有、投資的心態在找地，本次台開委託住邦佳士得標售這三個案子，都有漂亮的土地持分，加上地段精華，未來要參與都更，或短期出租自用都不成問題，也吸引不少潛在買家詢問。
以重慶南路台開金融大樓為例，大樓就座落在未來在台北雙子星開發案的正對面，是非常難得的鑽石區位，這一帶過去素有台北華爾街之稱，大樓內住戶單純，皆為金融機構，未來要都更重建，產權相對單純許多。
住邦佳士得研究部進一步指出，上週花蓮強震導致台北市大樓傾斜，老舊街區迫切需要都更的議題再度受到矚目，本次標售標的主打大面積土地持分，詢問度也跟著提升。
至於本次標售不公開底價，劉陳傳表示確實對投資人擬定投標價格策略上有些影響，住邦佳士得研究部建議可從週邊素地過往成交行情下手，如台開金融大樓為容積高達800%的商四土地，過去在台北車站週邊素地行情單價已逾千萬，本次標售標的因為土地持分，業主勢必會較素地略為優惠，價格也具競爭力。
而士林至善路二段的標的「雙溪逸苑」，位在中影文化城正對面，鄰近故宮博物院區，這一帶人文藝術氣息濃厚，許多藝廊、私人美術館早就關注此案已久，一直在等台開釋出資產的消息公布。
立法院經濟、財政委員會昨天聯席審查「產業創新條例」部分條文修正草案，其中租稅優惠展延十年獲初審通過。至於智慧機械、5Ｇ投資抵減，及未分配盈餘進行實質投資得列減項等，則保留送朝野協商。
經濟部常務次長林全能表示，昨天初審通過產創條例展延十年，代表企業可以安心投入相關創新研發。根據經濟部評估，產創條例展延十年預期能促進ＧＤＰ（國內生產毛額）每年增加七千四百多億，每年創造就業人數超過五千四百人。
立法院昨初審通過的產創條例第七十二條的關鍵性條文，包括研發投資抵減、天使投資人半數投資額抵稅、有限合夥創投穿透式課稅、員工獎酬工具擇低課稅等租稅優惠，全都展延十年，期限至二○二九年十二月三十一日。
至於鼓勵企業投資智慧機械及5Ｇ（第十條之一）、技術入股（第十二條之一）、創作人配股緩課規定（第十二條之二）、增訂未分配盈餘減除規定（第二十三條之三）等，則因仍有歧見，保留送朝野協商。
官員表示，租稅優惠方向大致不會變，但因朝野立委對產創條例部分條文現有很多提案，多是加碼，因此保留協商。林全能表示，經濟部會盡力說明、使院版順利通過。
立委關切增訂未分配盈餘減除規定，是否會造成租稅不公平。對此，財政部賦稅署長李慶華表示，企業盈餘已經課過營業所得稅，未分配盈餘之所以加徵課稅百分之五，是為了防止公司以此方式規避股東的個人稅負，但若確定未分配盈餘是用於實質投資，就沒有避稅疑慮，因此考量可以做為減項扣除。
李慶華並說，未分配盈餘用於實質投資認定，因適用營利事業多達二萬家，工業局事前審查較困難，因此交由國稅局在企業申報時審查相關文件，若有認定疑慮，國稅局將會詢問工業局意見。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
