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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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根據最新信義房價指數顯示，全合六大都會區第一季房價指數289.33，季增0.74％、年增2.11％，為房價反轉三年多來新高，大台北外的桃園、高雄為歷史新高，台中、新竹為歷史次高，房價跌幅最深的雙北市也緩慢爬升，反彈來到2016年房地合一稅政策實施以來的高點。
信義房價指數顯示，不僅過去一年來全台多數都會區房價呈現上漲，且而愈南部漲勢愈強勁，台北市、新北市首季房價指數年增1.5％、1.33％，桃園、新竹年增約2～3％，台中以及高雄年增率均超過5％。
以長期房價走勢來看，台北市在2014年第二季時指數創下310.2歷史高點，打房後在2017年第四季跌至267.73的波段低點，然而上季回升到280.45，等於是打房政策讓台北市房價三年多最深下跌13.6％，不過打房鬆手、市場對房市信心漸回復，加上低利環境持續與剛性自住買盤支撐，自低點起算迄今約上漲4.8％。
新北市房價走勢雖略落後台北市約半年、且變動較緩，但也呈現相同趨勢，雙北市目前房價水位約已與2015下半年相當。
值得注意的是，大台北以外都會區房價走勢更為強勁，與房地合一實施的2016年首季相較，三年來房價普遍上漲8~9％，桃園、新竹、台中首季房價水位均在歷史高檔水位，受到去年選後韓流激勵、題材十足的高雄，房價更一舉季漲3.1％、年漲5.42％，成為全台房價漲勢最強勁的都會區。
總統大選藍綠初選戰火猛烈，建商避大選趕在上半年推案，591新建案統計全台六都加上新竹，今年520檔期突破3000億元，集中在重劃區，且多是首購型產品。 推案量最大的是新北市，量體近千億，包括江翠北側、新店央北、五股洲子洋、新莊副都心、中和華中橋西側重劃區、林口及淡海新市鎮均有新案進場。
台北市部分，除了豪宅案「大安傳家」，國泰建設520檔期也預計在捷運北投站推出新案。 桃竹地區此次不少大量體建案進場，桃園區的「福容麗晶」及龜山A7重劃區的「竹城甲子園」總銷都超過百億元，竹北市也出現少見的百億建案，位於喜來登旁的「豐邑自強北路案」，規劃事務所及住宅產品，坪數最小16坪起，拉低總價門檻。
台中今年推案都在蛋白地區，其中最受矚目的莫過於預計5月正式公開的興富發建設在烏日高鐵特區的預售案「夢幻誠」總銷150億元，逾7千坪大基地開發，2~3房小宅規劃，開價落在25~29萬元。
高雄今年520南北高雄推案齊發，其中南高雄以去年同期相比，今年檔期進場建案明顯增多，前金區興富發建設推的「愛情河左岸」、「民生臻愛」總銷加總近百億，三民區受惠義享天地、悅城廣場等商場利多，建商520檔期瞄準高醫商圈推案，如「郡都當代」及「宝格麗」，且都是主打2房小坪數產品。
都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老條例）的容積獎勵10％申請大限日，將進入倒數一年，預計明年5月到期，全台申請件數激增中，迄今全台已核准128件，尤其以新北市、台中市和台北市最為熱門，預期未來一年最後「關門」期限，將湧現末班車申請高潮。
內政部自2017年5月正式實施危老條例，針對屋齡逾30年、無電梯、為都市計劃範圍且非歷史建築，得依照危老條例申請重建計劃。由於危老條例，只要100％住戶同意，即可擁有豁免權，不必走都更程序、也不必召開聽證會，因此被視為都市更新條例修正案卡關之外的高速公路。
全案預計施行至2027年5月31日，但最關鍵的10％時程獎勵，必須在三年內申請核准，才可取得，因此最高將可享有1.4倍的額外容積獎勵，預計2020年5月9日「關門」日期截止；換言之，距離現在，只剩下倒數一年。
據內政部營建署截至5月10日的統計，自危老條例實施迄今二年，全台申請案件已達255件，正式核准達128件，其中以新北市、台中市、台北市三都最為踴躍。與都市更新條例正式上路21年，迄今已核定且公布實施件568件、平均每年才27件相比，危老堪稱可以飆車的高速道路。
據最新統計，台北市府迄今已核准案件達22件，新北市府核准案件更多達34件，為全台最多。雙北市總計已有56件獲准，其中拿到40％容獎滿分的案件，台北市有9案，占40％之多。
其中規模最大的危老改建案，台北市是南門市場，基地面積達1,191坪，原本已經走公辦都更，剛好危老條例上路，因此搭上順風車，改走危老，取得容積獎勵已達30％；預計改建後，低樓層還是南門市場、高樓層將規劃政府部門辦公室。
除了住宅、市場案，部分辦公、飯店等商用不動產，也搭上危老熱潮。目前最「迷你」危老案，在台北市中山區遼寧街，基地只有26.62坪；新北市泰山中山段也有一筆危老案，基地只有46.8坪，照樣通過核准改，顯示危老條例讓再小的基地也有機會舊換新，改建成新大樓。
台灣面臨高齡化、高房價等「雙高」問題，繼承移轉棟數自2001年後一路增長，去年單年超過5.6萬棟，創1991年、27年有統計以來新高；但贈與移轉自2016年房地合一稅上路後，因稅負加重，維持在4.1萬至4.3萬棟，較2015年最高點時，減幅超過2成。
房地合一稅上路 贈與移轉減幅逾2成 根據內政部統計，近10年買賣移轉棟數從2010年突破40萬棟新高後，隨著房市景氣翻轉，2014年一度跌到24.5萬棟低點，近2年才緩步回升到26至27萬餘棟；但繼承移轉棟數則一路攀高，而贈與移轉在房地合一稅上路前，一度爆量到5萬餘棟，之後在稅負增加下走跌。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，2016年起房地合一稅上路，因取得贈與房產之後轉售，除房屋獲利要課稅外，土地獲利也要課稅，相較過去僅課徵房屋獲利所得，稅負大幅加重。
義祺地政士聯合事務所代書林以德指出，贈與房產認定成本是贈與時的公告土地現值及房屋評定現值，2者加總金額僅是市價2至3成，未來若轉售，因認定成本過低，會大幅加重稅負。
他舉例，房地合一稅上路後，若父母贈與北市1戶總價1000萬元住宅給子女，認定成本的公告土地現值加上房屋評定現值可能僅300萬元，過幾年後，子女以1500萬元轉售該房屋，國稅局認定獲利金額是1500萬減去300萬元的1200萬元，繳納稅負相較沉重。
有專家建議，若要節稅，長輩或可透過賣給子女的方式，建立出一套金流與資金流程，這時候認定成本就會是市值1000萬元，即便同樣以1500萬元售出，獲利金額為500萬元，繳納稅負相對減輕。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，自2012年實價登錄政策上路後，國稅局更能掌握市場價格，加上2013年實施核實課稅，且直接與個人綜所稅掛鉤，讓過去富爸爸、富媽媽最愛的「贈與節稅」反成「稅負地雷」，直接反映到2014年後投資置產族開始退場，現在房市改以自住、預算型買家為主，豪宅投資置產還未回溫。
總銷售額上看100億元的台鐵高雄車站東土地進行公開招商。在高雄市政府全力拆除高架道路、陸橋後，都更景觀更有看頭！該筆土地緊鄰臺鐵高雄車站500公尺，東至長明街38巷，西至建國二路190巷，南接長明街，北接大港街及長明街38巷5弄，面積2.7744公頃，土地使用分區為第二種特定商業區，建蔽率50％、容積率300％，以更新前土地權利價值每坪50萬元估算，更新後總銷金額將上看100億元。
台鐵高雄站東都更案即日起至108年8月29日辦理第2次公開招商，改採全區權利變換方式進行資產活化開發，將以公開評選方式選定民間業者進行開發。 臺鐵指出，該案基地位於高雄市中心精華地帶，周邊有後驛、建國、長明、高醫大等商圈，區位條件優越，且基地北側緊鄰高雄市區鐵路地下化工程範圍，即將開闢為50公尺綠園道，具備鐵路沿線土地機能轉型與南北軸線翻轉再生的契機。
台鐵表示，該案可開發通勤住宅、商業住宅、百貨娛樂商場、等複合式商場，並結合捷運TOD化，以公共交通為導向的開發，規劃居民或者商業區時，使公共交通的使用最大化，更新容積獎勵1.3倍。 台鐵指出，高雄站東都更案優點是土地產權單純、100％為公有地，不需整合私有土地、都市計畫變更彈性整合、權利變換更新後產權獨立分配、處分，並結合市府政策地下化效益明確，符合條件業者均可踴躍參與投標。
富邦金控蔡家的「起家厝」─台北市「富邦產險大樓」，已撤銷申請三年多的都更案，改走危老條例，計劃改建為高檔商業辦公大樓。專家估計，若改建完成後，其身價將大幅暴漲，有機會變身為每坪月租3,000元以上的豪華辦公大樓。
宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，金控、商用不動產大戶紛紛拚都更，除了政策鼓勵外，銀行法第75條放寬金融業老舊行舍重建後，自用比率由50％下調為20％，也是一大助力，激勵各家老舊行舍大樓，紛紛參與都更，估計至少12棟。
不過，都更申辦太冗長，而危老門檻低，其中富邦金的「富邦產險大樓」，近期已從都更撤件、近日公告改走危老。
「富邦產險大樓」屋齡已34年，位於建國南路和仁愛路交叉口，20年前曾遭到921大地震損害，後來進行結構補強，勉強使用迄今。 由於蔡家考慮到，「富邦產險大樓」與附近建物之間的間隔不足，加上管線老舊及耐震防火設計不符現行建築技術規範，因此2016年申請都更，計劃改建為地上35樓、地下6層的豪宅大樓，豪宅至少131戶。
不過迄今三年多，全案進度緩慢，今年3月富邦突然撤件，外界以為富邦不都更了，結果原來是政策大轉彎，公布要走危老，全案重新啟動改建大計劃。
相較於「富邦產險大樓」改走危老捷徑，另外11棟金控的舊商辦大樓，依舊進行都更程序。據調查，國泰「民生建國大樓」和「台北國泰萬怡酒店」，去年底才都更完成並啟用。而「國泰一號」REITs的「西門中華大樓」、「國泰世華敦北分行」都更程序正進行中。
第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，「富邦產險大樓」如果成功拆除改建為高級辦公大樓，未來身價勢必大躍進，每坪月租上看3,000元大關，比起目前行情1,700元，可望有七成以上的增值空間。
目前，在商辦大樓申請危老案件中，除了「富邦產險大樓」外，還有南京東路「台北馥敦飯店」、松江路「六福客棧」兩家飯店，也分別獲准危老重建案。
高雄房市轉熱，高雄代銷業也出現人事和組織變化，系出聯上廣告、人稱「高雄代銷F4」（廣告四大天王）的組合，在廣誠廣告股東周惠賓自立門戶，成立興連城建設之後，正式與廣城大股東董上裕分道揚鑣，而董上裕則另設廣上建設，轉與上揚國際總經理林聰麟策略聯盟，形成二大巨頭的「A2聯盟」新組合。
這三位F4的成員，仍身跨代銷和建設領域，只有另一個F4成員、泰嘉開發總經理呂金發，在五年前接完京城建設的案子之後，專心建設業務。 1996年左右，聯上實業董事長蘇永義離開房地產代銷的統揚廣告，自設聯上廣告公司，旗下有四位大將，被高雄房地產市場稱為「F4」，這四人除了追隨蘇永義一起跳槽的周惠賓和董上裕，還有後續加入的上揚國際建築團隊總經理林聰麟、以及泰嘉開發總經理呂金發。
「F4」的精神領袖蘇永義，率先從代銷轉進建設，陸續成立聯上實業和聯上開發二家上市公司，立下代銷業轉為建設業的成功典範，董上裕和周惠賓則合組廣城廣告，林聰麟開設上揚國際，而呂金發也獨立開設統發廣告公司，各有歸屬。
廣城廣告與上揚國際，在高雄房市扮演重要的行銷角色，後來也轉進建設的泰嘉總經理呂金發指出，廣城廣告與上揚國際接案總額至少占高雄建案銷售的75％以上，顯見林聰麟、董上裕、周惠賓三人的實力與份量。
不過周惠賓終於選擇離開廣誠，今年3月正式成立興連城建設，他說，因為時機到了，要為自己的另一場人生，好好拚搏一次，加上高雄房地產從去年底轉趨熱絡後，今年高雄房市將是蓬勃發展態勢，儘管有人擔心下半年將有2020總統大選的干擾，不過他強調，「50坪以下的大樓住宅產品，仍將大好」。
周惠賓並為自己訂下業續目標，在代銷業務方面，全年皆案預估約150億元，自建自售方面，興連城建設將有「閱河灣」、「閱河樹」、以及「興連城Win」等三個預售案推出，總銷合計約12億元，周惠賓並立下軍令狀，今年代銷業績總額要衝達70億元，自建自銷要達9億元。
而與周惠賓拆夥之後的董上裕，跟他的同學林聰麟關係更緊密，董上裕說，今年的代銷案量「掉了將近一半，只剩80多億元」，不過，他開設的廣上建設，除了將推出16戶、每棟3,000萬元的透天厝建案，更將與上揚國際建築團隊「策略聯盟」，創造高雄代銷界的「A2聯盟」，開展新局。
根據兆豐金內部統計的最新前十大股東名單，儘管有四家壽險公司進榜兆豐金的前十大股東，代表兆豐金仍是壽險公司最愛的金控股，但其中的名單已經大洗牌，包括南山人壽、國泰人壽兩家原本去年入列兆豐金前十大股東的壽險公司，截至今年股東會前最後過戶日的統計，已退出十名外。
兆豐金最新統計顯示，富邦、台灣人壽、新光、中壽依序是前四大壽險持股公司，其中尤以中信金旗下的台灣人壽最新竄起，一口氣以2.1％的持股比重躍進兆豐金第六大股東；另一個新進榜的壽險股東則是新光人壽，持股比重為1.9％，緊追在台灣人壽後、是第七大股東；富邦金雖仍居第四大股東，但較去年的3.47％已減碼至2.9％。
高現金殖利率的誘因帶動下，國內政府基金也積極加碼兆豐金，最新統計顯示，包括郵儲基金、新制勞退基金均有加碼，後者則從去年1.4％，股權比重增持至1.78％。 大型壽險公司增資議題近來一直熱議不斷，甚至連股利的配發都因為增資需求而被影響，這也影響壽險公司對金融股的減碼；金融圈人士指出，壽險公司持股所以大洗牌，很有可能是壽險公司「變現」以儲備增資糧草，或因應流動性比率計算的需求增加，因此趁金融股價揚之際先減碼一波持股。
另根據最新出爐的多家大型金控的前十大股東名單，另一受到高度矚目現象的在於外資主權基金崛起下，挪威央行及政府基金已躍為多家金控的重要股東，成為目前投資台灣金控類股最多的政府主權基金，與新加坡政府基金並列最主要的兩大外資政府主權基金買盤。
如合庫金、台企銀最新公布的前十大股東，挪威央行雙雙拿下兩家公股金融機構的第八名，分別持股1.1％及0.94％；挪威央行也拿下永豐金前十大股東的第八名，持股為1.37％，新加坡政府基金則投資開發金、兆豐金等金控。
挪威央行尚投資其他多家金控類股，包括中信金、開發金、兆豐金、第一金等其他金控，合計挪威央行至少斥資超過新台幣百億元投資台灣以金控股為主的金融股。
看好中美貿易大戰設廠商機浮現！越南台商張豐明獨資砸下4,500萬美元、折合近14億元台幣，積極開發的富榮工業區，挾其位在台塑河靜大煉鋼廠旁永安經濟特區內的競爭優勢，除吸引包括大陸上市公司北京利爾耐火材料廠和新澳能源等10家大廠進駐外，更向台灣廠商招手，希望未來能引進合計25家廠商進駐，期能複製中鋼連結臨海工業區的成功開發模式，打造鋼鐵和石化區生產聚落。
對此張豐明表示，該工業園區將分六期開發，第一期開發面積為200餘公頃，目前進駐投資廠商使用的土地面積達100公頃，剩下的100公頃，持續招商引資中，希望吸引兩岸鋼鐵下游包括冷軋、鍍鋅及烤漆等加工鋼廠進駐，且目前正洽談大陸手工具台商前往投資。
張豐明指出，該工業園區最大競爭優勢，除獲得台塑河靜承諾，每年就近提供300萬公噸的鋼鐵原料外，其土地價格每平方米僅100～150美元以上，較胡志明市、平陽及同奈省等地工業區的土地便宜一半，加上台塑在其鋼廠旁預留石化工業園區，因此相當有開發遠景。
據瞭解，越南富榮工業園區於2010年取得開發執照後，就開始徵收土地，並於2014年完成第一期土地徵收後，即刻進行開發，於2018年完成開發。
張豐明說，目前南韓三星集團也在相同腹地內將興建2,400萬千瓦的火力發電廠，主要也是著眼於河靜鋼廠之外的工業用電需求，且看高雄中鋼週邊的繁榮狀況，可了解「河靜鋼鐵城」的樣貌，隨著台塑河靜鋼廠未來六座高爐廠的陸續完成，必能吸引用鋼金屬產業聚落。
對於進駐該工業園區的優惠條件，張豐明指出，投資廠商前四年免付營利所得稅，後續九年只收5％的稅率，接著二年收10％，第16年起收取20％的稅率。
富榮工業園區將引進鋼鐵產業，對中鋼住金越南冷軋廠是否影響，中鋼董事長翁朝棟表示，目前河靜要形成鋼鐵產業聚落，有其地理上運輸交通不便利，河靜只生產熱軋及棒線，現階段對中鋼沒影響。
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