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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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產業新聞
歐亞估價實績
宏洲董事會通過向遠雄等購買新北市汐止區不動產，計4.42億元
房市不景氣過後的遞延買盤，加上海外資金回流，帶動豪宅市場回溫力道增強，據統計，2018年台北市總價逾1億元的豪宅交易實價共揭露230件、年增12.7％，創下近六年來最高記錄，不過主力成交總價帶則明顯回檔修正。 據信義房屋統計，近年台北市每年約有200件總價逾1億元的豪宅交易，不過在2016年僅有163件低點後，連續二年擴量，2018年更達近六年來新高，不過平均成交總價並未創新高，平均成交價約1.86億元，遠低於2014、2105年超過2億元的水準，總價在1.6億元以下的交易占了將近50％，高端市場的單價回檔、總價帶向下修正，反而促進交易增溫。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，億元豪宅的市場2018年擴量，主因在於過去幾年的不景氣累積了一些遞延買盤，台股上萬點大股東資產增加，也成為億元市場上的購屋主力，另外，包括海外資金回流等因素，也讓億元市場交易量增溫。 以區域別來看，最熱門的區域為中山區有65件交易，約占台北市的近三成，除了市中心有億元左右名宅交易以外，大直「西華富邦」在完工後一直有成交消息傳出，2018年成交超過20戶，大直為豪宅交易的熱門區段；其次則為市中心的大安區、士林區，若單就交易量來看，信義計畫區雖成交單價高，但交易量並未特別突出。
曾敬德指出，觀察近年客戶購買名宅大概有幾個趨勢，新完工的名宅因屋齡與規畫新穎，較能吸引豪宅客的目光，其次則是地段優越、大基地的豪宅，甚至是超高樓層的景觀宅，同樣能創造較好銷售成績，購買名宅的客戶通常有明顯的地緣性，如同社區持續購入，近年還出現整合改建的名宅社區交易。
今年房市出現外地建商「北漂」潮，包括新濠、宏利發，勝輝、麗寶、昭陽、竹城、希伯崙集團、隆大營造等建商，都搶進台北市推案。不過，台北市一地難求，上述8家有一半是透過都更或合建途徑卡位。 近十幾年的房市多頭，許多北部建商紛紛南征台中、台南和高雄購地推案，包括國泰、太子、寶佳、遠雄、勤美、冠德、富邦、大陸、華固、長虹等至少20多家，相對地中南部建商揮軍北上較不普遍。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，上半年北市在地建商推案相對保守，但外地建商推案卻有增無減，適度填補供給低潮，買方的選擇也變多。雖然北市土地成本居高不下，但對外來建商而言，台北房屋售價最高、購買力也高，預期進軍北市的建商可望持續增加。住展雜誌統計，新北市的新濠建設、宏利發建設、勝輝機構，桃園發跡的麗寶建設集團、昭揚建設、竹城建設，台中的希伯崙集團及高雄隆大營建等8家建商，在北市新案估計總銷超過100億元
。其中，新濠、宏利發、竹城、希伯崙、隆大等5家都是首次在北市推案， 昭揚、勝輝則是睽違多年後重返台北房市。目前以新濠、竹城進度較快，新濠在羅斯福路推出「台大學」，竹城則在內湖推出「竹城。有樂町」。 另外，宏利發將在北投榮總商圈推出「榮華一鹿」，希伯崙開發則計劃在內湖成功路推出「伯特利」，隆大營造將在重慶北路二段推出新案。至於麗寶集團則已升級為全國性建商，並持續在全台推案，每年案量平均都在300億元左右，今年又將在台北市推出「麗盛水方」。而勝輝機構過去多在新北市中和、板橋推案，2019年將在南港推出「舞青」案。
立法院內政委員會23日初審通過立委張宏陸版本的《平均地權條例》修正案，買賣雙方在申請買賣移轉登記時，必須做實價登錄，否則最高可罰15萬元。官員表示，未來都將由買賣雙方來做實價登錄。 內政部長徐國勇備詢時表示，地政士和經紀業者是根據買賣雙方提供的資訊，申報實價登錄，但是現在只處罰地政士和代理人，已有1,000人受罰。 徐國勇認為，地政士是根據買賣雙方提供的資訊進行申報，代理法律效益歸屬於本人，如果本人給的資料不實，處罰地政士，這不合乎民法原則。而且不實資訊若是買賣雙方知情，就是共犯，地政士若是明知不實資料而參與的話，就是共同正犯。
依立委張宏陸提案修改平均地權條例，明訂買賣權利人在買賣案件移轉登記30日內，必須申報土地和建物的交易實際訊息，且買賣雙方應在申請移轉登記時，檢附申請書共同向主管機關申報登錄土地和建物的實際成交訊息。對此，內政部雖未提政院版，同意和支持張宏陸的修法版本。 若是未依規定申報登錄者，主管機關應限期申報實價登錄資訊，違者可以罰3萬元以上、15萬元以下罰鍰，並且得限期改正、按次處罰。若申報資訊不實者，以可處3萬元以上、15萬元以下罰鍰，並且限期改正。
財政部22日公布函釋指出，公益出租人提供住宅給居住、長照、身心障礙、托育服務、幼兒園之租金收入，按照住宅法第22條第3項規定，免徵營業稅。 公益出租人除免課營業稅外，依照住宅法第15條規定，公益出租人條款其綜合所得稅的不僅每月可免稅1萬元，還能抵減六成收入。同法也規定，公益出租人房屋稅適用自用住宅稅率1.2％、地價稅則適用自用住宅千分之2稅率，等於公益出租人有四大租稅利多。 依據所得稅法規定與財政部「107年度財產租賃必要損耗及費用標準」，屋主所獲得的租賃收入及權利金所得，可採用列舉扣除方式，以單據核實認列成本。但若沒有單據，則按照費用標準，一律以當年度房屋租金收入的43％列為必要費用，等於57％租金收入要計稅。 而2017年上路的住宅法第15條公益出租人條款，民眾可享有每屋每月租金收入最高1萬元免稅，再適用43％計為成本、57％課稅規則。
不過，今年我國將公益出租人43％必要損耗及費用率提高到60％。換言之，公益出租人今年報稅不僅每月可免稅1萬元，還能抵減六成收入，等於單年租金收入扣除12萬後、僅四成要計稅。 另外，公益出租人的房屋稅、地價稅皆適用自住稅率，分別為1.2％與千分之2。以台北市為例，如果是非住家的營業用途，適用房屋稅率為3％，公益出租人房屋稅負僅為一般營業人的四成。 至於我國一般營業用途的地價稅率則為千分之十到千分之55，相比之下，公益出租人所適用的自用住宅稅率僅為營業用的二成。
中央銀行23日公布4月五大銀行新承做放款統計，新增購屋貸款金額不甩高基期效應，月增11.53億元，比上月成長2.48％，年增更達135.37億元，同比增39.70％、且顯現南部較北部熱絡，央行官員表示，主要反應房市買氣溫和成長，自住購屋族持續進場的結果。 央行官員表示，當月五大銀行新增房貸延續增加趨勢，主要是新成屋交屋潮，反應在六都移轉棟數增加，以及台銀開辦「築巢優利貸」公教員工購屋貸款專案，也貢獻一部份的新增房貸，加上各銀行續積極推出房貸優惠專案，搶攻優質房貸戶的結果。 根據六都移轉棟數統計，4月台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市等月增各為2.4～13.5％之間，僅高雄市小幅下滑2.7％。央行官員指出，主要是3月基期偏高效應，從年增率來看，六都移轉棟數全數兩位數成長，其中以高雄年增48.2％最多，另五都年增各為19.13～1.6％不等。
至於六都合計月增4.1％、年增28.1％，1～4月六都合計年增7.6％。 進一步觀察，房市買氣延續第一季的南部比北部熱絡，高雄表現相對突出。 央行官員說明，主要是新成屋交屋潮分布變動，過去北部大量新成屋完工交屋，移轉棟數成長大多也是兩位數以上，建商在全台的推案量並不會同步。 台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行合計承做房貸比重，約占全體銀行的近四成，一向被視為房市風向球。 4月新承作房貸利率下滑0.5個基本點（1個基本點是0.01百分點）至1.622％，主要是當月相對低利率的「青年安心成家貸款」新增59億元、占比12.4％，高於3月的51億元、占比11.1％，及台銀「築巢優利貸」年利率1.56％的影響。
中美均為台灣最大貿易夥伴，兩大經濟體爆發貿易衝突，讓大陸台商紛紛啟動應變計畫，將產線移出，以免遭到加徵關稅的池魚之殃，而台灣與東協國家成為眾供應商重塑供應鏈的兩大選項，以期將傷害程度降到最低。從近期經濟部公布陸續受理台商回台申請案，今年至今投資金額累積逾二八八四億元。回流台商亟需廠房、商辦等，加上國內企業也有擴廠或換新商辦的需求，在供給有限下，推升土地價格。而原本固守台灣廠商，有的順勢賣出土地，對於ＥＰＳ挹注相當可觀，例如光明（4420）就是賣地，首季ＥＰＳ高達十三．三二元，高居股市第二名。資金回台的廠商可望從台灣出貨，規避美國制裁中國，對原本有資產的公司有利，是這次台灣在全球貿易大戰中所獲益之處。
返台買地最呷意桃園
其實資金回台在一年多前就進行，隨著美國對中國制裁範圍加大，今年返台資金已不再是過去所謂鮭魚迴流，甚至可以說大鯨魚返台，其中廣達（2382）以四二．八億購入華亞園區廠房手筆最大；台達電（2308）也以二○．四億元購入中壢工業區土地，除電子業外，包括花仙子（1730）以及非上市公司東齊染整、高倉物流等傳產業也大手筆入手工業地產。其他如英業達（2356）在大溪購地，都使得工業用地進一步漲價；因為桃園地區擁有機場、港口，上市櫃公司尤其是電子業超過三成都在桃園，資金返台以桃園最為優先，統計桃園地區工業用地近三年漲幅逼近五成；後面排隊要買地的公司還不少。
而從台北、桃園、新竹、台中，再到台南及高雄市，資金返台買工業用地到商業建築辦公用地推升土地價格，這股潮流似乎不會一下子就停止。像是台中則有達新（1315）標售七期附近約六六○坪土地，在此之前國壽去年選後在文心路台灣大道口以七六．六四億元，買下總面積達三二六○．六坪，換算每坪單價約二三五萬元，更是台中去年最高價的土地交易。而招商最積極的經濟部，陸續核准巨大機械（9921）申請案，投資金額超過五○億台幣，落腳台中擴廠；在「歡迎台商回台投資行動方案」實施不到五個月，總金額就逼近三千億元，已超過原本預估全年二千五百億元目標，小英總統再加碼希望今年朝吸引五千億元資金返台為目標。
外傳有十兆資金要返台，只要是十分之一就很不得了，過去二五年台灣資金持續外流，除了精華區之外，不少地區資產價格與二十多前幾乎相差不多；相反地，外流至中國的資金，若是建廠生產，單單土地價格就不知翻了幾番，回頭來看台灣土地價格自然就認為不貴。何況這次美國以經濟實力做靠山，就是要打中國，逼出資金。這種趨勢若持續進行，台灣資產價格將看升。雖說政府不准返台資金買房地產，但是就算是設廠，除土地外，將帶動就業人口，抬高薪資、也提高住房需求，最後房地產還是不會太低迷。
六福成為都更範例
當然大部分公司資產自用或不賣，對土地行情上漲似乎毫無影響，但資產價值提高間接也會推升公司價值，一旦重估，每股淨值就將提高，股價低檔支撐就會向上墊高。 最近六福（2705）旗下的台北六福客棧將都更，股價一下子就上漲超過十五％，這是把資產價值真的落實；而賣土地資產也是落實公司價值方法之一，會讓以往低估的公司股價馬上反應。除了六福以外，近期泰豐（2102）股價也從十一元以下一度大漲至十四．一元，漲幅超過三成。當然泰豐中壢廠房歷經一年多前火災，尚未說要開發，但政府傾向不再就地生產輪胎，打算重劃，雖尚未真正實現利益，但股價馬上跑在前面。看看泰豐過去幾年都是小賺小賠，股利配發也不一定每年都有，要長期抱牢的確不容易。若是如此，在工業土地資產領先看漲中，就可先選每年都有配息，至少在等待同時還有股息可領。
積極拓展金融版圖的寶佳集團，這次對上永豐金控（2890），打算在永豐金6月股東會要求修訂公司章程、擴充董事會席次。不過，永豐金回應，這需要通過「特別決議」，也就是要獲得很高比率股東同意，「很難通過、機率非常低」。 永豐金：通過機率低 寶佳集團去年插旗台新金，但未能如願在台新金取得董事；由於永豐金明年將舉行董事改選，市場預期，寶佳下個目標將鎖定永豐金。
寶佳日前提案要求，修改永豐金組織章程，把董事席次從現行的7到11席提高到9到15席。 永豐金昨舉行法說會，總經理朱士廷表示，目前寶佳集團對永豐持股約6%，依規定股東只要持股超過1%，就具有提案權，這也是其應有的權益；不過，從實際層面來看，這項提案要過關的機率非常低。 朱士廷說明，變更董事席次這類重大議案，需要經過「特別決議」，依規定是3分之2出席、且2分之1同意；一般來說，永豐金股東會約有8成出席，也就是說，股東會上的贊成票數，至少要拿下4成，當然很困難。 另外，受到美中貿易戰影響，永豐金做出相對調整，例如，旗下子公司永豐銀對中國曝險占淨值比重，已從過去高點8成以上降至72%，永豐金整體對中國授信占曝險比重也降至55%。 對於台股後市，永豐金首席經濟學家黃蔭基表示，目前這個波段跌幅至少已經跌掉8成，尤其美國、台灣明年都要舉辦總統大選，選前一定會衝刺景氣、拉抬股市；因此，台股再跌有限，預估指數萬點有守。
台灣農林（2913）23日股東會，農林指出，銅鑼工商綜合區、三義outlet開發案均待價而沽，北車商圈的亞洲廣場第四季也可望出租；此外，屏東老埤農場也將全面投產，資產活化、茶葉量產將成為農林營運成長動能。 農林2018年呈現虧損，股東常會通過自可分配盈餘中提撥配發現金股利0.3元；此外，近期農林銅鑼工商綜合區開發與銅科園區北側住宅開發，兩案均已完成水保等程序，包括銅鑼工商綜合區、三義outlet開發案均待價而沽。 而銅科部分則準備與建商合作興建300戶別墅，且北車商圈的亞洲廣場地下一樓至三樓正進行明火管線等重新配置，有望帶動出租行情；農林表示，目前已與餐飲集團等洽談，估計第四季就有望出租，屆時將挹注2020年租金收益，資產題材相對高。
農林董事長林金燕表示，屏東老埤農場採用大規模機械化耕作提升產能，預計2019年一、二期全面投產，茶葉產量有望上看350公噸，較2018年124公噸大幅成長；此外，2019年透過與全家便利商店異業結盟推展「仙女紅茶」一泡成名，未來隨著年產量擴大，也將擴大與潛在客戶合作打出百年茶廠名號。 農林表示，老埤農場機械化種茶採三期進行，目前第一、二期計237公頃茶苗種植已陸續於2018年第一季、2019年第一季投產，第三期還有100公頃茶苗也在2019年第一季種植，製茶廠與倉庫均已完備，緊接著飲料旺季，銷量會更為明顯。 另外，在業界低調打出名號的鹿篙咖啡，2019年農林亦將「鹿篙咖啡莊園」納入營運，且亦有通路連鎖準備合作，加上增設咖啡廠，鹿篙咖啡產能2019年有望上看80公噸。
力麒建設董事長郭淑珍23日表示，現階段房市都以自用買盤為主，力麒購地方向將會改弦易轍，以往堅持自地自建，現在會彈性調整，朝合建或危老案來取得案源；現在商用不動產抬頭，台北市松江路長春路口的472坪土地，將開發為企業總部辦公室加上飯店的複合式商業大樓，加碼商用不動產。 久未公開露面的郭淑珍，23日在主持「力麒建設與中國科大建築與學術產學交響」記者會後，談到力麒的創新和研發精神，以2,800萬元預算進行產學合作，在力麒新完工的新莊「家家富富」住宅，邀請八位屢獲國際設計大獎的師生及設計師，完成八戶各具風格實品屋。
過去白天鵝建設曾在基隆「白天鵝的魔術世界」別墅案，破天荒邀請17位國內外建築師展開跨國合作，針對不同生活型態和職業的客層，打造17戶實品屋；此次力麒建設邀八位設計師打造「家家富富」實品屋，郭淑珍表示，該案總銷39億元，預售階段已售三成、約30戶，其餘將是2019年入帳重點之一。 郭淑珍表示，2019年力麒主要獲利貢獻來源相當多元化，除「家家富富」外，台北市萬華「力麒御品」還有十億元待售；另外，第一季處分台中土地的售地利益，以及轉投資公司山林水環境工程回饋的獲利，也都是推進2019年力麒獲利的動能。
其中，售地案為力麒在3月以18.25億元賣給富宇建設的台中南屯2,905坪土地，處分利益將在第二季挹注。法人估計，依售地淨利率估約25～35％，將可貢獻EPS約0.6～0.8元，堪稱2019年大補丸。 接下來，台北市有五筆開發案最為明朗，包括天母西路案總銷達50億元，預計2022年完工，規畫主力坪數90坪，將先建後售；中山北路六段1,200坪都更案，接近成熟；松江路長春路口472坪土地，計畫打造企業總部辦公室+飯店的複合式大樓；另外敦化南路仁愛路圓環口，有二筆住宅案洽談中。 郭淑珍表示，其中企業總部＋飯店複合式大樓，力麗集團各關係企業辦公空間已不敷使用，擬將來進駐，剩下樓層再對外出租；至於飯店樓層，規畫房間數約100～110間，是否會引進集團力麗店的連鎖飯店品牌進駐，還要評估。
日 期：2019年05月23日
公司名稱：勝一化工 (1773)
主 旨：勝一化工取得不動產 發言人：李歡益
說 明：
1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）: 坐落高雄市永安區竹子港段土地。
2.事實發生日:108/5/23~108/5/23
3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額: 13,741平方公尺，折合4,156.65坪。 每坪約10.8萬元。 總價448,918,000元。
4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關 係人者，得免揭露其姓名）: 交易相對人：東徽企業(股)公司。 與公司之關係：非關係人。
5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之 所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期 及移轉金額: 不適用。
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係 人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係: 不適用。
7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明 認列情形）: 不適用。
8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定 事項: 依合約約定。
9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及 決策單位: 交易決定方式：議價。 決策單位：董事會。
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額: 歐亞不動產估價師聯合事務所。 估價金額：392,334,522元。
11.專業估價師姓名: 紀孟偉
12.專業估價師開業證書字號: (102)高市估字第000074號。
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用
14.是否尚未取得估價報告:否或不適用
15.尚未取得估價報告之原因: 不適用
16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見: 不適用。
17.會計師事務所名稱: 不適用。
18.會計師姓名: 不適用。
19.會計師開業證書字號: 不適用。
20.經紀人及經紀費用: 不適用。
21.取得或處分之具體目的或用途: 取得土地擴建廠房用。
22.本次交易表示異議之董事之意見: 無。
23.本次交易為關係人交易:否
24.董事會通過日期: 不適用。
25.監察人承認或審計委員會同意日期: 不適用。
26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否
27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定 評估之價格:不適用
28.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十七條規 定評估之價格:不適用
29.其他敘明事項: 無。
(1413)宏洲-董事會通過購買新北市汐止區同新段、昊天段不動產(遠雄U-TOWN)案。
1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:新北市汐止區新台五路一段93號30樓等12戶房地及停車位
2.事實發生日:108/5/23~108/5/23
3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:
(一)交易單位數量：
1.土地：318.99平方公尺(96.50坪)
2.建物：4,691.44平方公尺(1,419.16坪)
3.停車位：12個
(二)單位價格：約31.11萬元/坪(含車位)
(三)交易總金額：新台幣441,510仟元(含稅)
(建物總價：約新台幣422,310仟元，車位總價：約新台幣19,200仟元)
4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關係人者，得免揭露其姓名）:
(1)交易相對人：遠雄國際投資股份有限公司、遠雄建設事業股份有限公司
(2)與公司之關係：無
5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期及移轉金額:不適用
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:不適用
7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明認列情形）:不適用
8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定事項:
(1)交付或付款條件（含付款期間及金額）：依買賣契約書付款
(2)契約限制條款及其他重要約定事項：無
9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及決策單位:
(1)交易之決定方式及決策單位：
決定方式：議價。
決策單位：108.05.23宏洲纖維工業(股)公司董事會
(2)價格決定之參考依據：歐亞不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書。
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:
(1)事務所或公司名稱：歐亞不動產估價師聯合事務所
(2)估價金額：新台幣454,471,053元
11.專業估價師姓名:
林築君
12.專業估價師開業證書字號:
(106)高市估字第000109號
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用
14.是否尚未取得估價報告:否或不適用
15.尚未取得估價報告之原因:不適用
16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見:不適用
17.會計師事務所名稱:不適用
18.會計師姓名:不適用
19.會計師開業證書字號:不適用
20.經紀人及經紀費用:無
21.取得或處分之具體目的或用途:取得投資性不動產出租以增加公司收益
22.本次交易表示異議之董事之意見:無
23.本次交易為關係人交易:否
24.董事會通過日期:不適用
25.監察人承認或審計委員會同意日期:不適用
26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否
27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定評估之價格:不適用
28.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十七條規定評估之價格:不適用
29.其他敘明事項:無
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